РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМРОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ

21 февраля 2019 года г.Геленджик

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи Дроздова К.В.

при секретаре судебного заседания Нененко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Тандер» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о применении последствий недействительности ничтожной сделки, встречному иску ФИО3 к АО «Тандер» о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества действительной, встречному иску ФИО1 к АО «Тандер» о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества действительной,

УСТАНОВИЛ:

АО «Тандер» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обосновании исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО1 и АО «Тандер» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества 

<

данные изъяты>, согласно которому продавцы приняли на себя обязательство передать в собственность покупателя нежилые помещения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № расположенные по адресу: 

<

адрес>, помещения 

<

данные изъяты>. Между тем, до настоящего времени продавцы не исполнили обязанности, предусмотренной п.5.2 договора по передачи указанного объекта недвижимости покупателю так как обязанность по передачи считается исполненной после подписания сторонами акта приема-передачи и государственной регистрации перехода права собственности на объект в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. До настоящего времени регистрация перехода права собственности на объект не состоялась. 

Кроме того, в соответствии с п.1 ст.42 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Договор купли-продажи 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ не был нотариально удостоверен. Таким образом, сделка по отчуждению имущества по договору купли-продажи 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной в силу прямого указания закона (ст. 163 ГК РФ). 

Впоследствии продавец ФИО4, владевший ? долей в праве общей долевой собственности на спорный объект ДД.ММ.ГГГГ погиб. Его наследниками по закону являются ФИО2, ФИО3 

Согласно п. 8.1 указанного договора купли-продажи покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае отказа органа, осуществляющего государственную регистрацию перехода права собственности на объект по основаниям не зависящим от покупателя, и не устранения продавцом причин, препятствующих государственной регистрации перехода права собственности на объект. 

Истцом был осуществлен авансовый платеж по договору купли-продажи в адрес продавцов, путем перечисления им ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере 

<

данные изъяты> руб. каждому, а всего 

<

данные изъяты> руб. 

В связи с чем, АО «Тандер» было вынуждено обратиться в суд с настоящим исковым заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние и взыскании с ФИО1 

<

данные изъяты> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 

<

данные изъяты> руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; взыскании солидарно с ФИО2, ФИО3 

<

данные изъяты> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 

<

данные изъяты> руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; а также взыскании государственной пошлины с каждой из сторон соразмерно удовлетворенным требованиям.

ФИО3 ( с учетом уточненных исковых требований) обратилась в суд со встречным исковым заявлением к АО «Тандер» о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества действительным. В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО1 и АО «Тандер» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества 

<

данные изъяты> согласно которому продавцы приняли на себя обязательство передать в собственность покупателя нежилые помещения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, помещения 

<

данные изъяты>. Сумма сделки составила 

<

данные изъяты> руб., сторонами был определен порядок расчетов. Объект недвижимости был передан АО «Тандер» по акту приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в настоящий момент указанный объект находится во владении и пользовании покупателя. ДД.ММ.ГГГГ участниками сделки был поданы документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Геленджикский отдел) о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю. Переход права собственности не был зарегистрирован, поскольку стороны получили уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что сделка в силу закона подлежала нотариальному удостоверению. В последующем ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умер. Истец является законным наследником ФИО4. ДД.ММ.ГГГГ нотариально было удостоверено соглашение о разделе наследственного имущества и истцом было получено свидетельство о праве на наследство по закону на ? долю спорного объекта недвижимости. Право собственности было зарегистрировано в ЕГРН., в связи с чем, обязанности по договору купли-продажи от ФИО4 перешли к истцу. Однако в настоящий момент ответчик (АО «Тандер») уклоняется от государственной регистрации сделки. В связи с чем, ФИО3 была вынуждена обратиться в суд со встречным исковым заявлением о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ действительной, взыскании с АО «Тандер» денежных средств в размере 

<

данные изъяты> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 

<

данные изъяты> руб. и государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> руб.

ФИО1 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к АО «Тандер» о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества действительным. В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО1 и АО «Тандер» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № согласно которому продавцы приняли на себя обязательство передать в собственность покупателя нежилые помещения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № расположенные по адресу: 

<

адрес>, помещения №. Сумма сделки составила 

<

данные изъяты> руб., сторонами был определен порядок расчетов. Объект недвижимости был передан АО «Тандер» по акту приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в настоящий момент указанный объект находится во владении и пользовании покупателя. ДД.ММ.ГГГГ участниками сделки был поданы документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Геленджикский отдел) о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю. Переход права собственности не был зарегистрирован, поскольку стороны получили уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что сделка в силу закона подлежала нотариальному удостоверению.

Покупателем при заключении договора купли-продажи не было указано на необходимость нотариального удостоверения сделки. В последующем ДД.ММ.ГГГГ года ФИО4 умер. По указанным причинам государственная регистрация следки не была завершена. ДД.ММ.ГГГГ года нотариально было удостоверено соглашение о разделе наследственного имущества и ФИО3 было получено свидетельство о праве на наследство по закону на ? долю спорного объекта недвижимости. Право собственности ФИО3 зарегистрировано в ЕГРН. 

Договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ сторонами был фактически исполнен, спорное имущество передано покупателю, достигнуто соглашения о размере и порядке расчетов по договору купли-продажи. Вместе с тем, АО «Тандер» уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. В связи с чем, ФИО1 была вынуждена обратиться в суд со встречным исковым заявлением о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества №№ от ДД.ММ.ГГГГ действительной, взыскании с АО «Тандер» денежных средств в размере 28 050 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2456296,23 руб., а также государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект к АО «Тандер».

В судебном заседании представитель АО «Тандер» на основании доверенности ФИО5 первоначальные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 и ФИО1 просил отказать.

В судебном заседании представитель ФИО3, ФИО2 на основании доверенностей ФИО6 в удовлетворении исковых требований АО «Тандер» просил отказать, встречные исковые требования ФИО3 и ФИО1 удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 на основании доверенности ФИО7 в удовлетворении исковых требований АО «Тандер» просил отказать, встречные исковые требования ФИО3 и ФИО1 удовлетворить в полном объеме.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд полагает необходимым в удовлетворении исковых требований АО «Тандер» отказать, встречные исковые требования ФИО3 и ФИО1 удовлетворить.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами гражданского дела ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО4, ИП ФИО1 был подписан договор купли-продажи № согласно которому продавцы приняли на себя обязательство передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество – нежилые помещения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, помещения № Стоимость отчуждаемого недвижимого имущества согласно договору составила 

<

данные изъяты> руб., из которых 

<

данные изъяты> руб. причитается ИП ФИО4, 

<

данные изъяты> руб. – ИП ФИО1 

Договором был определен порядок и сроки расчетов, согласно которым покупатель принял на себя обязательство оплатить общую стоимость объекта недвижимости в следующем порядке: 

<

данные изъяты>. в течении семи рабочих дней с момента приема Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю полного пакета документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объект к покупателю путем перечисления денежных средств по 

<

данные изъяты> руб. на расчетные счета каждого из продавцов. Оставшуюся сумму в размере 

<

данные изъяты> руб. покупатель обязался оплатить в течении семи рабочих дней с момента получения им в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю выписки из ЕГРН, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, путем перечисления денежных средств в размере 

<

данные изъяты> руб. на расчетный счет ИП ФИО4, 

<

данные изъяты> руб. на расчетный счет ИП ФИО1

На момент заключения указанного договора купли-продажи спорный объект недвижимости принадлежал ФИО4 и ФИО1 на праве общей долевой собственности по 1/2 доли каждому, что подтверждается договором дарения доли в праве на нежилые помещения от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом ФИО8 номер в реестре нотариуса: 1

<

данные изъяты> договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Объект недвижимости был передан АО «Тандер» согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от «ДД.ММ.ГГГГ без замечаний и возражений. Факт подписания акта приема-передачи сторонами не оспаривался в судебном заседании. 

Таким образом, в настоящее время спорный объект недвижимости находится во владении и пользовании общества, что не отрицалось в судебном заседании представителе АО «Тандер».

Статьей 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях, указанных в законе. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии с п.1 ст.42 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 163 ГКФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном Законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Вместе с тем, пунктом 1 статьи 165 ГК РФ установлено, что если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Таким образом, законодателем предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как признание сделки, подлежащей обязательному нотариальному удостоверению, действительной. 

По смыслу статьи 165 ГК РФ признание сделки, требующей нотариального удостоверения, действительной, является правом суда, и основывается на оценке судом обстоятельств, сопровождающих такую сделку. Разрешая вопрос о действительности сделки, суд учитывает причины, по которым сделка не была удостоверена нотариально, а также действия каждой из ее сторон. Признание сделки действительной возможно только в том случае, если причиной отсутствия нотариального удостоверения послужило недобросовестное поведение второй стороны, принявшей исполнение, но неправомерно уклоняющейся от заключения сделки в требуемой законом форме. Следовательно одним из необходимых условий для признания ничтожной сделки действительной является подтверждение факта принятия исполнения другой стороной договора. 

Факт исполнения со стороны продавцов обязательства по передаче спорного объекта недвижимого имущества покупателю (АО «Тандер») подтверждается актом приема-передачи объекта недвижимого имущества от 01.04.2017 года. То есть договор купли-продажи от 01.04.2017 со стороны продавцов исполнен.

АО «Тандер» в свою очередь исполнило свои обязательства по выплате покупателям авансовых платежей в размере 

<

данные изъяты> руб., что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами сделки были сданы документы для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости от продавцов к покупателю. 

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с необходимостью предоставления нотариально удостоверенного договора купли-продажи. 

Согласно свидетельству о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умер.

ДД.ММ.ГГГГ наследникам ФИО4 по закону ФИО3 и ФИО2 были выданы свидетельства о праве на наследство по закону. Также ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО9 было удостоверено соглашение о разделе наследственного имущества, номер в реестре: №, согласно которому в собственность ФИО3 перешла ? доля в праве общей долевой собственности на помещение площадью 

<

данные изъяты> кв.м., находящиеся по адресу: 

<

адрес>, помещения №. Право собственности ФИО3 зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выпиской от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В связи с чем, ФИО1 и наследник ФИО4 – ФИО3 могут требовать признания ничтожной сделки действительной. 

То обстоятельство, что после смерти ФИО4 его наследники ФИО3 и ФИО2 заключили с обществом ДД.ММ.ГГГГ договор аренды № по условиям которого, обществу в аренду передан объект недвижимости, который является предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не может служить основанием для отказа в удовлетворении встречных исков, поскольку признание ничтожной сделки действительной по смыслу ст.165 ГК РФ не носит обратного действия и не затрагивает отношения сторон по аренде имущества, которые возникли в период до вынесения решения суда о признании действительной ничтожной сделки. Кроме того, АО «Тандер» не представлено сведений об оплате арендных платежей. Указанные обстоятельства также свидетельствуют о том, что АО «Тандер» фактически приняло имущество от продавцов. 

Из содержания ст.165 ГК РФ следует, что полномочие суда по вопросу признание ничтожной сделки действительной относится к числу дискреционных. Указанная норма закона предусматривает право, а не обязанность суда по наделению юридической силой самой по себе ничтожной сделки. При этом суд должен учитывать баланс интересов сторон, а также разумность и добросовестность их поведения. Таким образом, одним из необходимых условий для признания ничтожной сделки действительной по требованию стороны договора, которая сознательно допустила нарушение установленной законом формы заключения сделки (нотариальное удостоверение), является подтверждение факта её добросовестности и одновременно недобросовестности её контрагента.

Доводы АО «Тандер» о пропуске ответчиками (истцами по встречному иску) годичного срока исковой давности, установленного ст. 165 ГК РФ не могут быть приняты судом во внимание, поскольку до регистрации права собственности наследника ФИО3, у ответчиков (истцов по встречному иску) отсутствовала возможность для обращения в суд за защитой своего нарушенного права. 

В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Из материалов дела следует, что наследники продавца, будучи осведомленными о необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, направляли АО «Тандер» требования от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ о завершении сделки купли-продажи недвижимого имущества и необходимости нотариального удостоверения сделки. Однако указанные требования были оставлены обществом без внимания.

Указанные особенности поведения АО «Тандер» не позволяют признать суду его действия как добросовестные. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. 

Таким образом, при рассмотрении судом иска о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в предмет доказывания по делу входит установление факта уклонения ответчика от регистрации перехода права собственности и законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество.

Указанная позиция отражена в пункте 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проверив представленные ФИО1 и ФИО3 расчеты процентов за пользование чужими денежными средствами суд находит их арифметически верными.

Таким образом, с АО «Тандер» подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 

<

данные изъяты>. рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО3, в размере 

<

данные изъяты> руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО1, исходя из положений ст. 395 ГК РФ.

Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям, в связи с чем, окончание срока периода просрочки определено судом исходя из требований ответчиков по первоначальному иску (истцов по встречным исковым требования). 

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые, в соответствии со статьей 88 ГПК РФ, состоят из государственной пошлины и судебных издержек. 

ФИО3 была уплачена государственная пошлина в размере 

<

данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанцией от 18.09.2018 года, которая подлежит взысканию с АО «Тандер». Также с АО «Тандер» подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 

<

данные изъяты> руб. по встречному иску ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований АО «Тандер» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о применении последствий недействительности ничтожной сделки – отказать.

Встречные исковые требования ФИО3, ФИО1 о признании сделки действительной –удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи недвижимого имущества № ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ФИО4, ИП ФИО1 и АО «Тандер».

Взыскать с АО «Тандер» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по договору купли-продажи в размере 

<

данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 

<

данные изъяты> руб., а всего взыскать 

<

данные изъяты> коп.

Взыскать с АО «Тандер» в пользу ФИО3 задолженность по договору купли-продажи в размере 

<

данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 

<

данные изъяты> руб., а всего взыскать 

<

данные изъяты>

Взыскать с АО «Тандер» в пользу ФИО3 судебные расходы в виде оплаченной государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> 

Взыскать с АО «Тандер» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 

<

данные изъяты> 

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1, ФИО3 к АО «Тандер» на нежилые помещения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, помещения №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № заключенного между ИП ФИО4, ИП ФИО1 и АО «Тандер» в простой письменной форме. 

Настоящее решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому по погашению в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО1 и ФИО3 на указанный объект недвижимости, а также внесении записи о государственной регистрации права собственности АО «Тандер». 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Геленджикский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий: