Дело №3а-324/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

24 мая 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельный участок площадью 1 420 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, и установления в размере равном рыночной стоимости в сумме 3 326 000 рублей, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №.

В обоснование своих требований административный истец указал, что на основании договора аренды от 20 декабря 2017 года №128 он пользуется земельным участком с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по 

<

адрес>.

По сведениям филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № утверждена по состоянию на 01 января 2013 года в сумме 14 894 309 рублей, которую он считает завышенной.

Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 28 марта 2018 года №21/2018, выполненному ИП Ф.И.О.1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № определена в размере 3 326 000 рублей.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает рыночную стоимость. Это обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечёт значительное увеличение арендных обязательств, так как годовая арендная плата рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости земельного участка. 

Он просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по 

<

адрес>, в размере равном рыночной стоимости в сумме 3 326 000 рублей.

Возложить на Управление Росреестра по Амурской области внести в ЕГРН в качестве кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по 

<

адрес>, его рыночную стоимость в размере 3 326 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 – ФИО3 суду пояснила, что она исковые требования поддерживает в полном объёме, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере равной его рыночной стоимости в сумме 3 326 000 рублей, согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 28 марта 2018 года №21/2018, выполненному ИП Ф.И.О.1; возложить обязанность на Управление Росреестра по Амурской области внести в ЕГРН в качестве кадастровой стоимости указанного земельного участка его рыночную стоимость в размере 3 326 000 рублей.

От административного ответчика – правительства Амурской области, и от заинтересованного лица – администрации г. Благовещенска письменных возражений на исковое заявление не поступило.

Представитель Управления Росреестра по Амурской области ФИО4 в письменном отзыве на исковое заявление просит принять решение по существу, исходя из фактических обстоятельств дела.

Административный истец ФИО2, представители правительства Амурской области, администрации г. Благовещенска, Управления Росреестра по Амурской области в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от 20 декабря 2017 года № ФИО2 пользуется земельным участком с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по 

<

адрес>.

Постановлением Правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов на территории Амурской области» от 05 ноября 2013 года № 537, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № утверждена в сумме 14 894 309 рублей, по состоянию на 01 января 2013 года.

Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 28 марта 2018 года №21/2018, выполненному ИП Ф.И.О.1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № определена в размере 3 326 000 рублей.

Изучив материалы дела, исковые требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании его представителя ФИО3, другие материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу ст.245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5 ст. 65 ЗК РФ).

Предметом требований ФИО2 является пересмотр кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №.

Согласно ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (в ред. от 21.07.2014 №225-ФЗ), в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, и её оспаривание в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но и в случае установления рыночной стоимости объекта недвижимости, определения кадастровой стоимости объекта недвижимости исходя из его рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.1 ст.248 КАС РФ). 

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, на основании п.15 ст.20 КАС РФ, подаётся в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ. 

Согласно ст.24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. 

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (п.п.2 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28).

В соответствии с п.5 ст. ст.247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьёй 64 настоящего Кодекса. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчёт, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (ч.2 ст.246 КАС РФ).

В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 28 марта 2018 года №21/2018, выполненный ИП Ф.И.О.1, как документ, содержащий сведения доказательственного значения, представленный административным истцом, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

Судом установлено, что КУМИ г. Благовещенска и ФИО2 заключили договор аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по 

<

адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена Постановлением Правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» от 05 ноября 2013 года № 537.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из постановления Правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» от 05 ноября 2013 года №537, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которым пользуется на праве аренды административный истец, были внесены в государственный кадастр недвижимости в результате массовой оценки недвижимости. 

Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости кадастровой оценки.

Следовательно, установление рыночной стоимости полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии с п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, суд проверяет отчёт независимого оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. 

В соответствии с п.24 Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Объём исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (раздел V. Анализ рынка. ФСО №7).

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, отчёт об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 утверждён Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Из исследованного судом Отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 28 марта 2018 года №21/2018, следует, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, которым пользуется на праве аренды ФИО2, оценщик рассчитал его рыночную стоимость методом сравнительного подхода в соответствии с п.п.12-14 ФСО №1, используя метод сравнения продаж. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценка объекта выполнена на основе анализа рынка, к которому относится объект оценки, его истории, текущей конъюктуры, аналогов объектов оценки. Исследовательская часть отчёта логична, последовательна и мотивирована; наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Оценивая Отчёт об оценке от 28 марта 2018 года №21/2018, суд находит его допустимым доказательством, отвечающим требованиям ст.59 КАС РФ, полученным судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами, и является допустимым доказательством, согласно п.1 ст.61 КАС РФ. 

Отчёт от 28 марта 2018 года №21/2018 выполнен оценщиком ИП Ф.И.О.1, состоящей в саморегулирующей организации оценщиков (регистрационный № от20 января 2016 года); гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (полис страхования ответственности №) (л.д.9 Отчёта), из чего следует, что оценщик соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности установленных ст.ст.4, 15, абз.4 ст.15.1 и 24.7 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

В судебное заседание административный ответчик не прибыл; суду не представил доказательства, опровергающие выводы оценщика, выполнившего Отчёт об оценке земельного участка от 28 марта 2018 года №21/2018 о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Кроме этого, не представлено доказательств, об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также доказательств, которые могли бы подставить под сомнение достоверность названного отчёта об оценке; ходатайство о проведении судебной экспертизы о достоверности определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не заявлено.

При таких обстоятельствах суд находит подлежащим удовлетворению административное исковое заявление ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, и установлению её равной рыночной стоимости в размере 3 326 000 рублей.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для возложения обязанности на Управление Росреестра по Амурской области внести запись в ЕГРН в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости.

ФИО2 обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 17 апреля 2018 года. 

Руководствуясь ст.ст. 111, 249 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № и установления в размере равном рыночной стоимости удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, и установить равном рыночной стоимости в размере 3 326 000 (три миллиона триста двадцать шесть тысяч),00 рублей, по состоянию на 01 января 2013 года. 

Датой подачи заявления ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости считать 17 апреля 2018 года. 

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, в соответствии со ст.35 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Н. Косарев