Решение

 в окончательной форме изготовлено 24 сентября 2018 года

Дело № 2-876/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Алапаевск

Свердловской области 19 сентября 2018 года

Алапаевский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Зубаревой О.Ф., 

при секретаре Худяковой С.С., 

с участием представителя истца ФИО2 - ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Муниципального образования город Алапаевск о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации Муниципального образования город Алапаевск о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества - нежилое здание общей площадью 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указала, что у нее в собственности находится земельный участок, площадью 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительство магазина-бара. На указанном земельном участке было построено нежилое здание торгового центра общей площадью 

<

данные изъяты>, количество этажей – 2, которое также принадлежит ей на праве собственности на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ Указанный объект недвижимости был возведен по проекту ООО «Бизнес Проект-НТ». В соответствии с проектом данный объект недвижимости имел техническое подполье, которое она самовольно реконструировала ДД.ММ.ГГГГ в торговое помещение. В результате произведенной реконструкции образовалось нежилое здание общей площадью 

<

данные изъяты>, из которых подвал - 

<

данные изъяты>, 1 этаж – 

<

данные изъяты>, 2 этаж - 

<

данные изъяты> После произведенной реконструкции указанного объекта она обратилась в ООО «Центр качества строительства» с целью проведения дополнительного обследования и оценки технического состояния строительных конструкций здания после реконструкции с целью определения технического состояния несущих и ограждающих строительных конструкций здания после реконструкции. По результатам обследования реконструированного объекта ООО «Центр качества строительства» было выдано заключение, согласно которому строительные конструкции первого, второго и подвального этажа здания после реконструкции обладают достаточным уровнем надежности и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию в соответствии с требованиями действующих в настоящее время строительных норм и правил Госстроя России, Минстроя России и технического регламента о безопасности зданий и сооружений. 

После получения заключения она обратилась в Администрацию МО город Алапаевск с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта недвижимости, однако в выдаче такого разрешения ей было отказано, в связи с отсутствием разрешения на реконструкцию. Иным путем, кроме обращения в суд, она не может признать право собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, в связи с чем обратилась в суд с настоящим иском. 

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием ее представителя.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО2 поддержал, пояснил, что здание соответствует требованиям безопасности, его существование не нарушает ничьих прав и законных интересов. Истец принимала меры для получения правоустанавливающих документов на реконструированный объект, обращаясь в органы местного самоуправления. В настоящее время возражений со стороны Администрации МО город Алапаевск на требования ФИО2 не поступило, никаких претензий к качеству и безопасности постройки у ответчика и третьих лиц не имеется, строение возведено на земельном участке, находящемся в собственности истца и предназначенном для этих целей. Претензии со стороны органов пожарного надзора и прокуратуры по несоответствию ряда помещений здания нормам пожарной безопасности являются несостоятельными. У ответчика – органа местного самоуправления, претензий к безопасности здания не имеется, требований о сносе самовольно реконструированного объекта Администрация МО город Алапаевск не заявляет, поэтому за истцом следует признать право собственности на спорный объект. 

Представитель ответчика - Администрации МО город Алапаевск, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в направленном суду отзыве указал, что разрешение на строительство здания на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>, выдавалось предыдущему собственнику земельного участка ФИО1. Срок действия указанного разрешения истек ДД.ММ.ГГГГ Нового разрешения на строительство ФИО2 не получала. Таким образом, реконструкция осуществлена истцом в отсутствие разрешения на строительство и на реконструкцию. С целью легализации постройки в июне 2018 года ФИО2 обратилась с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного здания, в удовлетворении которого было отказано. В случае установления судом наличия совокупности определенных законодательством условий для признания права истца на самовольную постройку, Администрация МО 

<

адрес> не возражает против удовлетворения заявленных требований. 

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В направленном суду отзыве указал, что Управление, в силу своей компетенции, не может оспаривать ничьих прав на недвижимое имущество. 

Суд, с согласия представителя истца, определил, рассмотреть дело в отсутствие истца, представителя ответчика – Администрации МО город Алапаевск и представителя третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области. 

Заслушав представителя истца и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В ст.35 Конституции Российской Федерации закреплено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

На основании п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании, в том числе, договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. 

В силу ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. 

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения требований о целевом назначении земельного участка с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).

В соответствии с ч. 1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что согласно договору дарения земельного участка и нежилого здания, заключенному между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, даритель – ФИО1 передал в собственность ФИО2 нежилое здание, имеющее 2 этажа, общей площадью 

<

данные изъяты>, кадастровый номер №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, и земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов – для строительства магазина-бара, кадастровый номер № по адресу: 

<

адрес>, установлен относительно ориентира – объект незавершенного строительства, расположенный в границах участка. 

Право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем ДД.ММ.ГГГГ произведена запись регистрации № № (л.д. 183-184). 

Право собственности ФИО2 на нежилое здание общей площадью 

<

данные изъяты>, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем ДД.ММ.ГГГГ произведена запись регистрации № №-66/008/2017-3 (л.д. 181-182). 

Как установлено судом и подтверждается материалами дела указанный объект недвижимости был возведен в соответствии с проектом № «Магазин смешанных товаров по 

<

адрес>», составленным ООО «Бизнес Проект – НТ» 

<

адрес>, на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Администрацией МО г.Алапаевск ФИО1. Проектируемое здание представляло собой двухэтажное строение с техническим подпольем и чердаком, общей площадью 

<

данные изъяты>

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданному ФИО1, Администрация МО город Алапаевск разрешила ввод в эксплуатацию завершенного строительством объекта капитального строительства – магазина смешанных товаров, имеющего 2 этажа, общей площадью 943, 2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Из представленной Отделом архитектуры и градостроительства Администрации МО город Алапаевск информации об отнесении земельного участка к определенной территориальной зоне, исх. №, от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.30-33), следует, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на котором возведен спорный объект, расположен в зоне ОК (ВЗ) – общественно-деловая комплексная зона в водоохраной зоне реки Нейвы. 

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Муниципального образования город Алапаевск, утвержденными Решением Думы МО г. Алапаевск от ДД.ММ.ГГГГ №-НПА, с изменениями и дополнениями по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в зоне ОК в качестве основных разрешенных видов использования предусматривается возможность размещения административных, деловых, банковских, торговых зданий многофункционального назначения. 

Согласно сведениям из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты>, принадлежащего на праве собственности ФИО2, данный земельный участок имеет вид разрешенного использования – для строительства магазина-бара. 

Объект недвижимости с кадастровым номером №, расположен в границах данного земельного участка.

Из заключения ООО «Центр качества строительства» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 38-82), представленного в материалы дела, следует, что:

- здание возведено в соответствии с рабочим проектом ООО «Бизнес Проект-НТ», отвечает требованиям строительных норм и правил и не угрожает жизни и здоровью находящихся в нем людей. Соответствует условиям безопасности и жизнедеятельности;

- техническое состояние фундаментов, наружных и внутренних стен, перекрытий и покрытия по внешним признакам дефектов и повреждений согласно критериям пособия 4 оценивается как нормальное, по критериям ГОСТ 31937-2011 определяется как нормативное: категория технического состояния, при котором количественные и качественные значения параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений, включая состояние грунтов основания, соответствуют установленным в проектной документации значениям с учетом пределов их изменения и по СП 13-102-2003 классифицируется как исправное: значение всех параметров, характеризующих способность конструкций здания выполнять заданные функции, соответствуют проектной документации и нормативно-техническим требованиям строительных норм и правил;

- строительные конструкции первого, второго и подвального этажа здания обладают достаточным уровнем надежности и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию в соответствии с требованиями действующих в настоящее время строительных норм и правил Госстроя России, Минстроя России и технического регламента о безопасности зданий и сооружений (Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-Ф3);

- из проведенного анализа и оценки технического состояния строительных конструкций здания можно сделать следующие выводы, что подвальное помещение, которое в соответствии с рабочим проектом определяется как техническое подполье вполне позволяет использовать пространство подвальной части здания как торговые площади, конструктивное исполнение подвальной части здания обеспечивает нормальное движение покупателей в торговом зале и создание максимальных удобств для обслуживания покупателей. 

Из материалов дела следует, что здание торгового центра по 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> возведено ДД.ММ.ГГГГ. Принято в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности истца ФИО2 на данный объект зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. 

Как следует из искового заявления и объяснений представителя истца ФИО3 ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ самовольно реконструировала указанное нежилое здание, увеличив площадь подвального помещения и торговую площадь магазина. 

В результате, нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>, имеющее 2 этажа, преобразовано в нежилое здание общей площадью 

<

данные изъяты>, имеющее 3 этажа, в том числе, подвальный этаж – площадью 

<

данные изъяты>, первый этаж – площадью 

<

данные изъяты>, второй этаж – площадью 

<

данные изъяты> Техническое подполье здания переоборудовано истцом в торговый зал. 

Однако из представленных в материалы дела документов, не ясно, за счет каких помещений общая площадь строения увеличилась на 271,4 кв.м. и в чем выразилась реконструкция существующего строения, применительно к положениям п. 14 ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Истец и ее представитель не представили в материалы дела сведений о проведении надстройки, перестройки, расширения объекта капитального строительства, замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций и т.п. 

Размещение в цокольном этаже здания торговых площадей, само по себе не может изменить площадь подвального этажа и, по сути, реконструкцией объекта недвижимости не является. 

Заключение ООО «Центр качества строительства» № от ДД.ММ.ГГГГ, представленное в материалы дела (л.д. 38-82), подготовлено по заказу истца с целью выяснения возможности использования пространства подвальной части здания под торговые площади, однако указанное заключение не содержит информации о видах работ по реконструкции здания, проведенных в 2018 году, их качестве, использованных материалов и безопасности.

Технический паспорт на нежилое здание составлен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Филиалом «Алапаевское БТИ» СОГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области (л.д. 12-27). Однако из документов технической инвентаризации также не видно, какие площади были пристроены к существующему строению в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, какие работы по реконструкции здания были выполнены, за счет каких работ столь значительно увеличилась площадь здания торгового центра. 

Доказательств того, что ФИО2 предпринимала меры для получения разрешения на реконструкцию здания магазина, однако в этом ей было необоснованно отказано, истец, в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представила. 

Из материалов дела следует, что письмом начальника отдела архитектуры и градостроительства Администрацию МО г. Алапаевск № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, обратившейся в Администрацию МО г. Алапаевск за получением разрешения на ввод законченного реконструкцией нежилого здания в эксплуатацию, в выдаче такого разрешения было отказано, в связи с отсутствием разрешения на реконструкцию вышеуказанного объекта (л.д. 29).

Таким образом, судом установлено, что разрешения на реконструкцию здания ФИО2 не получала, попыток получить такое разрешение не предпринимала, что не оспаривается истцом, проект такой реконструкции не составлялся. Указанные обстоятельства явились причиной для отказа в выдаче истцу разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию. 

Из смысла статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку суду необходимо оценить соответствие самовольной постройки строительным, санитарным, противопожарным и иным нормам в подтверждение отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, а также установить, нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц. Наличие согласия местной администрации на сохранение самовольной постройки не освобождает истца от обязанности доказать соблюдение установленных норм и правил.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что доказательств, бесспорно свидетельствующих о соблюдении ФИО2 противопожарных норм при проведении реконструкции объекта, суду не представлено.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что в производстве Алапаевского городского суда находится гражданское дело № 2-591/2018 по иску Алапаевского городского прокурора, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к ФИО2 о запрете эксплуатации здания и понуждении к устранению нарушений требований пожарной безопасности. Решение по указанному делу судом не принято. 

Представителем истца ФИО2, возражавшим против приостановления производства по настоящему делу до рассмотрения дела № 2-591/2018 по иску Алапаевского городского прокурора, суду представлен отчет по определению расчетных величин пожарного риска в здании торгового центра «Напольный», расположенного по адресу: 

<

адрес>, выполненный ООО «Всероссийское добровольное пожарное общество» и утвержденный председателем совета ЕГО СОО «ВДПО» ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому расчетным методом подтверждено соответствие объекта защиты установленным требованиям пожарной безопасности. Однако из содержания указанного отчета следует, что оценка пожарного риска специалистом ООО «Всероссийское добровольное пожарное общество» производилась для двухэтажного здания (лист отчета 61), в то время как после реконструкции, о которой указывает ФИО2, здание по 

<

адрес>, фактически состоит из трех этажей, что подтверждено заключением ООО «Центр качества строительства» № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Таким образом, истцом не представлено достоверных и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что самовольно реконструированное ФИО2 нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, отвечает требованиям пожарной безопасности и не представляет угрозу жизни и здоровью граждан. 

Напротив, поданный Алапаевским городским прокурором иск к ФИО2 о запрете эксплуатации спорного объекта недвижимости свидетельствует о выявленных нарушениях требований пожарной безопасности при эксплуатации торгового центра «Напольный», что может создать угрозу жизни и здоровью людей. 

Учитывая, что истцом в материалы дела не представлены сведения о том, какие работы по реконструкции здания проводились собственником в период с ДД.ММ.ГГГГ (дата получения в собственность помещения магазина площадью 

<

данные изъяты>) по ДД.ММ.ГГГГ (дата составления технического паспорта объекта, площадью 

<

данные изъяты> Алапаевским БТИ), не представлены доказательства того, что истцом предпринимались меры к получению разрешения на реконструкцию данного объекта в установленном законом порядке, принимая во внимание, что контрольными органами выявлены нарушения требований пожарной безопасности при эксплуатации торгового центра, а доказательств устранения этих нарушений суду не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО2 о признании за ней права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества - нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 193 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

В иске ФИО2 к Администрации Муниципального образования город Алапаевск о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества: нежилое здание по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты>, количество этажей 3, из которых подвал (подземный) – 304, 8 кв.м., первый этаж – 

<

данные изъяты>, второй этаж – 

<

данные изъяты>, отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Алапаевский городской суд Свердловской области.

Судья О.Ф. Зубарева