Дело № 2-235/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Кемерово **.**,** 

Ленинский районный суд г.Кемерово в составе: 

председательствующего судьи Марковой Т.В.,

при секретаре Мельниковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании убытков, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ИП ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании убытков. 

Свои требования мотивирует тем, что **.**,** между ФИО1 и ИП ФИО2 заключен договора аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование недвижимое имущество в целях последующей сдачи помещений в субаренду для организации торговли: нежилое помещение по адресу: ..., общей площадью **.**,** кв.м., инвентарный № **, литер № **, а также земельный участок площадью **.**,** кв.м. с кадастровым номером № ** Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке **.**,**. Истец ссылается на то, что ответчик пользуется вышеуказанным недвижимым имуществом с существенными и неоднократными нарушениями условий договора, а именно: не соблюдает правила пожарной безопасности, самовольно выполнила перепланировку в нежилом помещении, не надлежащим образом оплачивает коммунальные услуги, а также ненадлежащим образом вносит арендную плату.

Истец просит досрочно расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от **.**,**, взыскать с ответчика убытки, а именно: 34 200 рублей – расходы на экспертизу, 5 222 рубля 85 копеек расходы на составление технического паспорта, 1 518 рублей 82 копейки – расходы за выдачу справки.

В судебное заседание истец ФИО1, извещенная о дне и времени слушания дела надлежащим образом не явилась, письменным заявлением просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в предыдущих судебных заседаниях суду поясняла, что договор с ФИО2 на аренду помещения заключался с 2003 года, в 2012 году договор перезаключался сроком на 3 года.

При заключении договора, была устная договоренность о том, что арендные платежи ФИО2 будет платить наличными по 15 000 рублей, путем подписания приходного кассового ордера.

По условиям договора арендные платежи должны быть уплачены до 25 числа каждого месяца, но поскольку она проживала как в г. Москва, так и в г. Кемерово, то платежи получала нерегулярно, всегда по ее позвонку ФИО2 Такой способ оплаты существовал по ноябрь 2017 года, с декабря 2017 года ФИО2 перестала отвечать на звонки, а денежные средства стала перечислять, то на кредитную, то на пенсионную карту. Такой порядок ее не устраивает, поскольку испытывает неудобства со снятием денежных средств, поэтому полагает, что ФИО2 нарушены существенные условия договора аренды по порядку уплаты арендных платежей.

Кроме того, ФИО2 самостоятельно в арендуемом помещении выполнены гипсокартонные перегородки, о чем договоренности с ней, как с собственником помещения не было. Помещение предназначено для торговли, с правом ФИО2 сдавать его в субаренду.

Вместе с тем, полагает, что договор аренды должен быть расторгнут, поскольку ФИО2 нарушаются правила пожарной безопасности, а именно на втором этаже помещения, без согласования с ней поставлены перегородки под киоски, в связи с чем закрыт первый выход на первый этаж, поэтому полагает, что закрытием выхода из помещения нарушаются правила пожарной безопасности.

Кроме того, договоры с ресурсоснабжающими компаниями заключались как ею, так и ее дочерью ФИО5, которой она выдавала доверенность, но коммунальные платежи всегда вносила ФИО2, которой она передавала все письма, которые приходили от ресурсоснабжающих организаций. Поскольку ФИО2 ненадлежащим образом исполняет обязанности по оплате коммунальных платежей, то полагает, что имеются основания для расторжения договора аренды.

Вместе с тем суду пояснила, что в октябре 2018 году спорное имущество она продала своему зятю по договору купли-продажи, о чем устно уведомляла ФИО2 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности №42/74-н/42-2018-3-242 от 31.05.2018 года, исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что ответчик нарушает условия договора аренды по внесению арендной платы, до ноября 2017 года арендные платежи платила наличными, после ноября 2017 года безналично, путем перевода денежных средств на кредитную карту истца, а в последующем почтовыми переводами, о чем договоренности между сторонами договора не было и условиями договора аренды такая форма оплаты не предусмотрена.

Получение денежных средств в счет уплаты арендных платежей путем почтовых переводов ФИО1 неудобен, так как она часто выезжает в г. Москва, от получения которых ФИО1 не отказывалась.

Расчетный счет, на который ФИО2 могла переводить денежные средства в счет оплаты арендных платежей был предоставлен ответчику при заключении договора аренды, однако сейчас как ответчику, так и суду для обозрения предоставить не может.

Помимо этого, ответчиком при эксплуатации здания нарушаются правила пожарной безопасности, а именно: в помещении установлены гипсокартонные перегородки, что не было согласовано с собственником помещения ФИО1

Также, отмечает, что у ответчика имеется задолженность по оплате коммунальных услуг по арендованному помещению, так как данное обязательство было возложено на ответчика по условиям договора.

Кроме того, ответчик самостоятельно выполнила перепланировку в нежилом помещении, путем установки перегородок и согласно техническому паспорту площадь помещения стала составлять 230,9 кв.м.

В судебном заседании представитель ответчика ИП ФИО2 – ФИО4, действующая на основании доверенности от 09.01.2019 года, исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать в полном объеме, пояснив, что на протяжении всего времени ответчица осуществляла пользование помещением в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

Единственным способом расторжения договора аренды по инициативе арендодателя является неоплата арендной платы арендатором более трех месяцев подряд, иных оснований для расторжения договора не имеется. 

О том, что арендодатель желает расторгнуть договор аренды, стороне ответчика стало известно **.**,**, когда ответчица получила первую претензию. Всего ФИО2 получила четыре претензии от истца с различными допущенными нарушениями и разными основаниям расторжения договора. Ответы на претензии были даны и направлены в адрес истца, однако, вернулись с отметкой об истечении срока хранения. 

Указывает, что нарушения пожарной безопасности со стороны ФИО2 не были допущены, так как условиями договора аренды арендатор обязан соблюдать правила пожарной безопасности, какие-либо проведение капитальных работ по пожару тушению, оборудованию запасных выходов на арендатора не возложены. 

Помимо этого, ссылается на нормы действующего законодательства, считает, что ответственность по соблюдению норм пожарной безопасности также лежит на собственнике помещения. Сведений о том, что ответчик ФИО2 привлекалась к административной ответственности за нарушение правил пожарной безопасности не имеется.

У стороны ответчика имеются все платежные поручения, подтверждающие факт перевода денежных средств в счет уплаты арендных платежей. Изначально денежные средства передавались лично, при встрече. В последующем истец денежные средства получать отказалась, на звонки не отвечала, в связи с чем ответчик ФИО2 стала переводить денежные средства на счет ФИО1, который был привязан к телефону в системе Он-Лайн. В апреле 2018 года указанная карта была заблокирована, счет закрыт, в связи с чем, осуществлять дальнейшие переводы на карту было невозможно. С апреля по декабрь 2018 года ответчица проводила оплату путём почтового перевода. Почтовые переводы осуществлялись на имя ФИО1 по адресу .... Однако, ФИО1 на почту за переводами не являлась, все денежные средства, возвращены ФИО2, но ФИО2 их не получает, в связи с чем денежные средства находятся в почтовых отделениях. По такому порядку оплаты арендных платежей со стороны ФИО2 никаких возражений не было, при заключении договора аренды никакого счета ФИО1 не представляла.

Сведения о том, что ФИО2 осуществляет оплату почтовыми переводами у истца имелись уже в июне 2018 года, так как в судебном заседании это было озвучено, данная информация была сообщена и представителю истца, а так же третьему лицу ФИО5, который является зятем истца, но ФИО6 по прежнему денежные средства, в счет оплаты арендных платежей не получает, денежные средства и по настоящее время находятся на счете почтового отделения, обратно ФИО2 их не получала. Свои обязанности об оплате аренды, ответчица выполняла до декабря 2018 года. 

Задолженность по оплате коммунальных платежей отсутствует, имелись претензии по оплате пени в размере 14 рублей, на дату рассмотрения дела задолженности по коммунальным платежам не имеется. Претензии в адрес ФИО1 ресурсоснабжающими организациями выставлялись только по оплате пени.

ФИО2 только в ходе судебного разбирательства стало известно о том, что ФИО1 в октябре 2018 года продала имущество, которое находится в аренде у ФИО2, в связи с чем арендатору не известен новый собственник, реквизиты его счета, и порядок оплаты арендных платежей, что является существенным условием договора аренды.

При этом отметила, что требование о расторжении договора аренды не может быть заявлено ФИО1, так как она в настоящее время не является собственником спорного помещения.

Что касается вопроса перепланировки, то ФИО2 никакую перепланировку помещения не производила, помещение было передано в том состоянии, в котором оно находилось, акт о передачи имущества не составлялся и условия договора не содержат указания на приложение.

Помещение изначально было преспособлено под сдачу в аренду для торговли под «бутики», а ФИО2 данное помещение сдала в субаренду и никакой перепланировки в нем не производило.

В обоснование данной позиции указывает, что технический паспорт, выполненный **.**,**, согласно которому площадь здания составляет **.**,** кв.м., не отражает реальной площади спорного здания, поскольку по заказу ФИО2 выполнен технический паспорт с помощью измерения помещения современными техническими средствами, по заключению которого площадь помещения составляет **.**,** кв.м. В свою очередь ФИО6 по договору купли продажи произвела отчуждение спорного здания ФИО5 в размере **.**,** кв.м., что говорит о необоснованности заявленных требований. 

В судебном заседании третье лицо ФИО5, поддержал исковые требования, заявленные ФИО1, пояснив, что с **.**,** года он является собственником спорного помещения, однако денежные средства в счет оплаты аренды от ответчика ФИО2 ни разу не поступали. Претензия в адрес ответчика о необходимости погасить задолженность по арендным платежам не направлялась. Извещение о смене собственника помещения ФИО2 не направлялось, реквизиты счета, на который необходимо перечислять арендные платежи также ФИО2 не направлялись, однако ей об этом сообщалось устно. 

Суд, заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Положениями ст. 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В п. 1 ст. 655 ГК РФ указано, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Судом установлено следующее.

Согласно данным свидетельства о государственной регистрации права от **.**,** ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от **.**,**, принадлежит здание, назначение: нежилое, (торговое), 1 – этажное (подземных этажей – 0), общая площадь **.**,** кв.м., инв. № **, лит. **.**,**, адрес объекта: ..., кадастровый № ** (том 1, л.д. 93).

Помимо этого, истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью **.**,** кв.м., адрес объекта: ..., кадастровый № ** (том 1, л.д. 94).

Согласно сведений, содержащихся в ЕГРИП по состоянию на **.**,** ФИО2 является индивидуальным предпринимателем(л.д.64-66 т.1).

**.**,** между истцом и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество в целях последующей сдачи помещений в субаренду для организации торговли: - нежилое здание, общей площадью **.**,** кв.м., инв. № **, лит. № **, по адресу: ... - земельный участок, площадью **.**,** кв.м., с кадастровым номером № **, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения здания (том 1, л.д. 7-8).

В соответствии с п. 2.1.1. договора аренды, арендодатель имеет право получать в установленные сроки арендную плату в полном объеме.

Согласно п. 3.3. договора аренды, оплата арендной платы производится арендатором до 25-го числа текущего (расчетного) месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет, либо иным путем, не противоречащим действующему законодательству РФ, согласованному сторонами.

Из содержания договора аренды следует, что к обязанностям арендатора относятся (п.п. 2.4 – 2.4.6): своевременно и полностью вносить арендную плату, в порядке предусмотренном договором; с момента начала срока действия настоящего договора и до его расторжения (окончания) самостоятельно, за свой счет оплачивать коммунальные эксплуатационные услуги, услуги охраны, а также иные расходы, связанные с арендуемым имуществом; не производить реконструкции, перепланировок и переоборудования имущества без письменного разрешения арендодателя; производить текущий ремонт имущества; соблюдать в арендуемом имуществе правила пожарной безопасности. В случае возникновения в имуществе пожара, нанесшем материальный ущерб арендодателю, возместить в полном объеме; в период работы обеспечить возможность беспрепятственного доступа представителям арендодателя для осуществления контроля за состоянием сдаваемого в аренду имущества (том 1, л.д. 7).

В соответствии с п. 6.3 договора аренды, договор может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя при неоплате арендной платы более 3-х месяцев подряд (том 1, л.д. 7 оборот).

**.**,** истцом в адрес ответчика было направлено требование о предоставлении сведений о соблюдении требований пожарной безопасности (том 1, л.д. 9), которое было получено ФИО2 **.**,** (том 1, л.д. 10).

Из данных технического паспорта, составленного **.**,** на нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., инвентарный № **, следует, что общая площадь помещения составляет **.**,** кв.м.(том 1, л.д. 11-17).

Согласно данным технического паспорта, выполненного по заданию истца- по состоянию на **.**,**, инвентарный № **, тип объекта здание, назначение нежилое, расположенное по адресу: ..., общая площадь **.**,** кв.м. (том 1, л.д. 18-24).

В соответствии с данными технического плана, выполненного по заказу Гарновской, по состоянию на **.**,**, в процессе выполнения технической инвентаризации здания с кадастровым номером № ** по адресу: Российская Федерация, ... выявлено, что в здании возведены новые перегородки из гипсокартона. В техническим паспорте здания № ** от **.**,** общая площадь здания указана **.**,** 0 кв.м. Но согласно п. 6 Приложения №2 приказа Минэкономразвития России от **.**,** № **, площадь этажа нежилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. В связи с изложенным, площадь здания была пересчитана и составила **.**,** кв.м.

Выявленные в процессе технической инвентаризации изменения здания не являются перепланировкой, так как понятие перепланировки для нежилого здания не существует, поскольку понятия перепланировка отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым зданиям.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (За исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В данном случае в здании не затронуты конструктивные характеристики, соответственно в процессе технической инвентаризации изменения здания не являются реконструкцией (том 2, л.д. 26-38).

Согласно справке, выданной Восточно-сибирским филиалом АО «Ростехинветаризация – Федеральное БТИ» Кемеровское отделение, по данным натурного обследования, проведенного по состоянию на **.**,** в здании, расположенном по адресу: ..., была выявлена перепланировка (Установлены дополнительные гипсокартонные перегородки). Площадь здания уточнена и составила ... кв.м. При проведении обследования объекта по состоянию на **.**,** перепланировка сохранилась (том 1, л.д. 28).

Согласно уведомлению № ** от **.**,**, направленного в адрес ФИО1 от АО «Кемеровская генерация» следует, что по состоянию на **.**,** истцом нарушены условия договора № ** от **.**,**, общая сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 40 рублей 91 копейка (том 1, л.д. 147, 148).

В соответствии с уведомлением № ** от **.**,**, направленного в адрес ФИО1 от АО «Кемеровская генерация» следует, что по состоянию на **.**,** истцом нарушены условия договора № ** от **.**,**, общая сумма пени составляет 9 рублей 71 копейка (том 1, л.д. 143, 144).

Согласно уведомлению № ** от **.**,**, направленного в адрес ФИО1 от АО «Кемеровская генерация» следует, что по состоянию на **.**,** истцом нарушены условия договора № ** от **.**,**, общая сумма пени составляет 9 рублей 71 копейка (том 1, л.д. 141, 142).

Из уведомления № ** от **.**,**, направленного в адрес ФИО1 от АО «Кемеровская генерация» следует, что по состоянию на **.**,** истцом нарушены условия договора № ** от **.**,**, общая сумма пени составляет 14 рублей 71 копейка (том 1, л.д. 31, 32, 238, 239, 240).

Из уведомления № ** от **.**,** направленного в адрес ФИО1 от АО «Кемеровская генерация» следует, что по состоянию на **.**,** истцом нарушены условия договора № ** от **.**,**, общая сумма пени составляет 35 рублей 43 копейки (том 1, л.д. 145, 146).

Согласно акту сверки расчетов за теплоэнергию на **.**,** основной долг ФИО6 перед АО «Кемеровская генерация» составляет 12 533 рубля 45 копеек (том 1, л.д. 237).

Согласно платежным поручениям от **.**,** (т.2 л.д.1-4) Гарновской произведена оплата коммунальных платежей по договорам № ** от **.**,**, № ** № ** от **.**,**, за вывоз бытового мусора в сумме 8 173 рубля 95 копеек.

Вместе с тем, согласно выводам экспертного заключения, выполненного ООО «Институт Сибстройпроект» № ** от **.**,** содержание магазина по адресу: ...», не удовлетворяет требованиям нормативных документов по противопожарной безопасности (том 1, л.д. 33-39).

**.**,** ФИО1 направила в адрес ответчика ФИО2 претензию, в которой просила в срок до **.**,** освободить спорное помещение в связи с необходимостью в проведении капитального ремонта переданного в аренду имущества (том 1, л.д. 183, 184, 185, 186).

**.**,**, **.**,** истцом в адрес ответчика ФИО2 были направлены претензии об устранении нарушений условий договора о пользовании имуществом (том 1, л.д. 41, 42, 199), которые были получены ответчиком **.**,** и **.**,** (том 1, л.д. 43, 44, 45).

В ответах на указанные претензии ФИО2, указывает на те обстоятельства, что данные претензии не подлежат удовлетворению, так как приведенные в них истцом ФИО1 основания не предусмотрены действующим законодательством и условиями договора аренды (том 1, л.д. 195-197, 198, 200-201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208, 209, 210).

**.**,** в адрес ответчика истцом ФИО1 была направлена претензия о расторжении договора аренды (том 1, л.д. 46), которая была получена ответчиком ФИО2 **.**,** (том 1, л.д. 47, 48, 191, 192, 193, 194).

ФИО2 был направлен ответ на претензию ФИО1 от **.**,**, в которой указывает на отсутствие оснований для удовлетворения претензий, изложенных в претензии, ссылаясь на то, что нарушений условий договора аренды с ее стороны отсутствуют (том 1, л.д. 187, 188, 189, 190).

Вместе с тем, судом установлено, что материалы дела также содержат копии почтовых извещений на получение денежного перевода от имени ФИО2 на имя ФИО6, с указанием назначения платежа: аренда, возвращенные отправителю в связи с истечением срока хранения (том 1, л.д. 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 218, 219).

Представленными копиями квитанции с **.**,** подтверждается перевод денежных средств ФИО2 на счет ФИО7 в счет оплаты по договору аренды, выполненный посредством операции Сбербанк Онлайн (том 1, л.д. 220-223). 

Кроме того, согласно кассовым чекам на листе дела с 203 по 210 тома №1, ФИО2 на имя ФИО1 переведены в период с **.**,** года денежные средства в счет оплаты аренды в сумме 135 000 рублей.

С **.**,** новым собственником спорного объекта, являющегося предметом договора аренды является ФИО5 (том 1, л.д. 128-129, 130, 131-132).

Суд находит установленных по делу обстоятельств достаточными для рассмотрения настоящего гражданского дела по существу заявленных требований.

В соответствии со ст.12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах по делу, с учетом анализа представленных суду доказательств в их совокупности, разрешая заявленные требования по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из следующего.

Как следует из буквального толкования норм материального права, регулирующего спорные правоотношения, изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договорами ст.450 ГК РФ.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договорами.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч.2 ст.450 ГК РФ).

Основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При таких обстоятельствах юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению являются:

-факт заключения между сторонами договора;

-наличие или отсутствия взаимного согласия сторон на расторжение договора;

-наличие существенного нарушения договора ответчиком;

-наличие существенного изменившихся обстоятельств после заключения договора.

В порядке ст.56 ГПК РФ наличие всех вышеуказанных обстоятельств должен доказать истец. Ответчик доказывает имеющиеся у него возражения против предъявленных требований.

Таким образом, в данных правоотношениях юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению судом является наличие факта заключения между сторонами договора аренды, факта передачи арендованного имущества и наличие факта соблюдения условий договора по внесению арендных платежей. 

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды, взыскании убытков, суд исходит из того, что стороны договорились о предмете договора аренды нежилого помещения, фактически с момента его заключения с **.**,** и по **.**,** года исполняли его условия надлежащим образом, помещение и земельный участок ФИО1 были переданы в пользование ФИО2

Как следует из буквального толкования условий договора аренды, согласно п.6.3, договор может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя при неоплате арендной платы более 3-х месяцев подряд.

Согласно п.3.3 оплата арендной платы производится арендатором до 25-го числа текущего (расчетного) месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет, либо иным путем, не противоречащим действующему законодательству РФ, согласованному сторонами.

Как судом в ходе судебного разбирательства установлено и не оспаривалось сторонами, что по договору аренды нежилого помещения ФИО1 и ФИО2 согласовали способ оплаты арендных платежей, путем оплаты наличными ФИО1 в сумме 15000 рублей.

Сторонами не оспаривались те обстоятельства, что до **.**,** условия договора аренды исполнялись сторонами надлежащим образом.

Вместе с тем, судом установлено, что с **.**,** года по настоящее время по спорному договору аренды, условия по порядку внесения арендных платежей между сторонами не достигнуто.

Согласно претензии, направленной ФИО1 в адрес ФИО2 **.**,** – основанием для расторжения договора аренды является нарушение условий договора о пользовании имуществом, требований о нарушении порядка внесения платы по договору аренды Гарновской не выставлялось (л.д.46 т.1).

Ответчиком с достаточной полнотой и объективностью представлены доказательства надлежащего исполнения существенных условий договора аренды путем перечисления ФИО8 как на имеющийся в пользовании счет, прикрепленный к номеру сотового телефона и отображающимся в системе Сбербанк –Онлайн, так и посредством перевода почтовой связью, которые для ответчика являются доступными и возможными, что не противоречит действующему законодательству.

Возражая против порядка перечисления денежных средств истцом, в соответствие со ст.56 ГПК РФ не представлено доказательств, свидетельствующих о предоставлении ответчику номера расчетного счета при заключении спорного договора или доказательств, свидетельствующих о совершении действий, направленных на достижение между сторонами соглашений о порядке внесения арендных платежей, что в силу закона возложено на истца.

Анализируя представленные судом доказательства, суд приходит к выводу о том, что истцом в обоснование требований о расторжении договора аренды не представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиком существенных условий договора аренды, которые повлекли для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать.

В свою очередь истец и ее представитель не оспаривали факт перечисления арендных платежей почтовой связью, лишь имея возражения относительно изменения ответчиком порядка оплаты арендных платежей(на карту или почтой), что по мнению истицы приносит ей неудобства при снятии или получении денежных средств.

Таким образом суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований в части расторжения договора аренды.

Что касается позиции истца и ее представителя о расторжении договора аренды по основаниям нарушения ответчиком пожарной безопасности, проведения в одностороннем порядке перепланировки, не внесения коммунальных платежей, то суд ее находит не заслуживающей внимания и не подлежащей удовлетворению, поскольку все указанные основания не являются существенными условиями, влекущими к прекращению договора аренды, не предусмотрены условиями договора о порядке расторжения договора аренды, а являются основанием к изменению условий договора арены.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Статья 619 ГК РФ обязывает арендодателя до предъявления иска о расторжении договора в связи с неисполнением арендатором обязанностей арендодатель должен направить ему письменное предупреждение и предложение расторгнуть договор.

Пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" оговаривается что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Таких доказательств, свидетельствующих о пользовании ответчиком нежилым помещением с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества с неоднократными нарушениями не представлено.

Позиция истца и его представителя о нарушении ответчиком правил пожарной безопасности относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждена, сведений о привлечении истца, как собственника помещения к ответственности органами осуществляющими пожарный надзор не представлено, сведения о проведении перепланировки также допустимыми и относимыми доказательствами не подтверждены, поскольку согласно имеющихся в материалах дела доказательств, ФИО1 по договору купли-продажи произвела отчуждение спорного помещения ФИО5 той же площадью, что и по договору аренды передала ФИО2 в размере **.**,** кв.м.

Наряду с указанными обстоятельствами истцом на дату обращения с иском в суд, в обоснование своей позиции в части расторжения договора аренды не представлено доказательств неоплаты ФИО2 коммунальных платежей, поскольку как следует из представленных по делу доказательств сведений о наличие задолженности не имеется, имелись лишь сведения о наличие неоплаченной пени, в размере, не свидетельствующем о неисполнении ответчиком своих обязанностей по оплате коммунальных платежей и не влекущим наступления для Мезенцевой таких последствий, при наступлении которых она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать.

Наряду с представленными иными доказательствами, ответчиком представлены доказательства, подтверждающие оплату коммунальных платежей ФИО2 по договорам с ресурсоснабжающими организациями, заключенными на имя ФИО9 и ФИО5. 

При этом суд отмечает, что обстоятельство неуплаты ФИО2 коммунальных платежей за арендуемое помещение, не является существенным основанием для расторжения договора аренды, так как данные платежи могут быть взысканы с ФИО2 в принудительном порядке, как с лица, на которого договором возложена обязанность по несению данного бремени.

Что касается требований истца ФИО1 о взыскании убытков, а именно: 34 200 рублей – расходы на экспертизу, 5 222 рубля 85 копеек расходы на составление технического паспорта, 1 518 рублей 82 копейки – расходы за выдачу справки, то они также не подлежат удовлетворению, так как являются производными от первоначального требования о расторжении договора аренды.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании убытков отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья: Маркова Т.В.

Мотивированное решение изготовлено **.**,**.