УИД 77RS0001-02-2024-017523-47

Дело № 2-2942/2025

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

21 марта 2025 года город Москва

Бабушкинский районный суд города Москвы в составе: 

председательствующего по делу судьи Комиссарова Е.В.,

при секретаре судебного заседания Редченко В.К.,

с участием:

истца И.Т.З., его представителя по доверенности Л.А.И.,

представителя ответчика Московского фонда защиты прав дольщиков по доверенности К.Н.В.,

в открытом судебном заседании, в помещении суда, рассмотрев гражданское дело по иску И.Т.З. к Московскому фонду защиты прав дольщиков (далее – Фонд) о признании права собственности, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве,

установил:

И.Т.З. обратился в суд с исковым заявлением, в котором с уточнениями от 03 марта 2025 года просил:

- признать за И.Т.З. право собственности на нежилое помещение № 6Н общей площадью 158,2 кв.м. с кадастровым номером ********, расположенное по адресу: ********;

- признать за И.Т.З. право собственности на нежилое помещение № 7Н общей площадью 157,5 кв.м. с кадастровым номером ********, расположенное по адресу: ********;

- взыскать с Московского фонда защиты прав дольщиков в пользу И.Т.З. расходы по уплате государственной пошлины в размере 162 169 рублей.

В судебном заседании истец И.Т.З. иск поддержал в полном объеме. Сообщил, что при первом обращении истца к ответчику последний принял спорный объект недвижимости в качестве дополнительной нагрузки, в связи с чем рассчитывал на компенсацию со стороны И.Т.З., а после ввода объекта в эксплуатацию при повторном обращении Фонд отказал в передаче имущества, сославшись на отсутствие предусмотренных законом оснований. Пояснил, что из представленных в материалах дела планов усматривается, что спорные нежилые помещения имеют те же границы, что и приобретенное по договору купли-продажи от 19 июля 2018 года помещение, но впоследствии была возведена перегородка, в связи с чем помещений стало два.

Представитель истца И.Т.З. по доверенности Л.А.И. иск также поддержала, просила удовлетворить его по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении, уточнениях к нему, письменных пояснениях. Указала, что ответчик неверно определил юридически значимые обстоятельства, а приведенные им в обоснование своих доводов примеры судебной практики не имеют отношения к предмету настоящего спора. Пояснила, что истец не является субъектом договора участия в долевом строительстве, поскольку приобрел нежилое помещение на торгах в соответствии со статьей 139 Закона о банкротстве. Сообщила, что Фонд является унитарной некоммерческой организацией, а денежные средства, с использованием которых он оказывает помощь дольщикам, он получает из средств компенсационного фонда, оплаченных застройщиками за счет привлеченных денежных средств участников долевого строительства.

Представитель ответчика Московского фонда защиты прав дольщиков по доверенности К.Н.В. иск И.Т.З. не признала, дала объяснения по доводам и основаниям письменных возражений. Полагала заключенный 19 июля 2018 года между И.Т.З. и конкурсным управляющим ЗАО «Финансовая Корпорация» К.М.А. договор купли-продажи ничтожной сделкой. Пояснила, что с момента введения процедуры конкурсного производства все сделки должны были быть заключены в рамках дела о банкротстве. Указала, что деятельность Московского фонда защиты прав дольщиков регулируется за счет бюджета города Москвы. Основной целью деятельности Фонда является передача объектов лицам, вложившим денежные средства до процедуры банкротства застройщика. Сообщила, что И.Т.З. мог защитить свои нарушенные права путем включения в реестр требований кредиторов, а в случае реализации объекта незавершенного строительства целиком – путем обращения с требованием о компенсации соразмерно своей доли.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, надлежащим образом извещенное о дате, времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в суд не обеспечило, доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении судебного заседания не представило, в связи с чем, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть указанное дело в отсутствие третьего лица.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, определением Арбитражного суда города Москвы от 09 июля 2013 года принято к производству заявление О.А.Л. о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО «Финансовая Корпорация», возбуждено производство по делу № А40-80775/2013.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 12 августа 2013 года по указанному делу требование О.А.Л. признано необоснованным, отказано во введении наблюдения в отношении ЗАО «Финансовая Корпорация», производство по делу № А40-80775/2013 прекращено.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2013 года определение Арбитражного суда города Москвы от 12 августа 2013 года отменено, требование О.А.Л. о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО «Финансовая Корпорация» признано обоснованным, в отношении указанного общества введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Т.Н.В.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения и утверждении временного управляющего опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 202 от 02 ноября 2013 года.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 11 декабря 2013 года ЗАО «Финансовая Корпорация» признано застройщиком, в отношении общества применены правила § 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Сообщение о признании ЗАО «Финансовая корпорация» застройщиком и применении в деле о банкротстве ЗАО «Финансовая корпорация» правил параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 1 от 11 января 2014 года.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 октября 2014 года должник ЗАО «Финансовая Корпорация» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, исполнение обязанностей конкурсного управляющего ЗАО «Финансовая Корпорация» возложены на временного управляющего должника Т.Н.В.

Сообщение об открытии конкурсного производства в отношении должника опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 185 от 11 октября 2014 года.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 24 ноября 2014 года конкурсным управляющим ЗАО «Финансовая Корпорация» утвержден К.М.А.

В силу пункта 1 статьи 142 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требование кредитора считается заявленным в срок, если по ходатайству кредитора и при наличии уважительных причин этот срок восстановлен арбитражным судом.

С учетом изложенного, датой закрытия реестра требований кредиторов должника ЗАО «Финансовая Корпорация» является 11 декабря 2014 года.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17 февраля 2016 года в редакции определения суда от 15 февраля 2017 года за ЗАО Финансовая Корпорация» признано право собственности на долю в размере 3332/126346 от общей площади в объекте незавершенного строительства – многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в виде нежилых помещений № I общей площадью 333,2 кв.м. первого этажа; на долю в размере 245/126346 от общей площади в объекте незавершенного строительства – многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в виде нежилых помещений № XIV общей площадью 24,5 кв.м. первого этажа.

Право собственности на нежилое помещение № I общей площадью 333,2 кв.м. в указанном объекте незавершенного строительства было зарегистрировано ЗАО «Финансовая Корпорация» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, о чем в ЕГРН 10 мая 2017 года сделана запись регистрации № ********.

19 июля 2018 года между ЗАО «Финансовая Корпорация» и И.Т.З. заключен и нотариально удостоверен договор купли-продажи доли объекта незавершенного строительства, по условиям которого ЗАО «Финансовая Корпорация» продало И.Т.З. принадлежащие ему на праве собственности 332/126346 доли объекта незавершенного строительства – многоквартирного жилого дома, кадастровый номер ********, находящегося по адресу: ********, в виде нежилых помещений № I общей площадью 333,2 кв.м. первого этажа.

Указанный договор заключен по итогам открытых торгов в электронной форме, проводимых в рамках дел о банкротстве ЗАО «Финансовая Корпорация» № А40-80775/2013, состоявшихся 02 июля 2018 года с использованием электронной торговой площадки ООО «ЮТендер», победителем которых признан И.Р.А., действующий от имени и в интересах И.Т.З. на основании агентского договора № 128 от 28 июня 2018 года.

Согласно протоколу о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 от 02 июля 2018 года цена отчуждаемой доли объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи от 19 июля 2018 года составила 4 152 000 рублей.

Из платежного поручения № 1946 от 28 июня 2018 года усматривается, что сумма в размере 592 570 рублей была оплачена И.Т.З. до подписания договора купли-продажи от 19 июля 2018 года в качестве задатка при участии в открытых торгах на право заключения указанного договора.

Оплата оставшейся части цены договора в размере 3 559 430 рублей осуществлена И.Т.З. 17 августа 2018 года, что подтверждается чеком-ордером.

Заключая указанный договор купли-продажи, стороны договорились о том, что право собственности на указанную в нем долю объекта незавершенного строительства в размере 3332/126346 возникает у И.Т.З. с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (пункт 6 договора купли-продажи от 19 июля 2018 года).

Согласно акту приема-передачи от 20 августа 2018 года ЗАО «Финансовая Корпорация» в лице К.М.А. передало И.Т.З. принадлежащие ему на праве собственности 3332/126346 доли объекта незавершенного строительства.

Согласно выписке из ЕГРН от 25 июля 2018 года право собственности И.Т.З. на 3332/126346 доли объекта незавершенного строительства – многоквартирного жилого дома, кадастровый номер ********, находящегося по адресу: ********, в виде нежилых помещений № I общей площадью 333,2 кв.м. первого этажа, зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, о чем в ЕГРН 24 июля 2018 года сделана запись регистрации № ********.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 28 мая 2020 года удовлетворено заявление Московского фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства о намерении стать приобретателем прав должника на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства; установлен строк для перечисления денежных средств для погашения требований по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди, фактически понесенных конкурсным управляющим расходов на электроэнергию на дату вынесения данного определения и на оплату охранных услуг объекта по 31 мая 2020 года включительно на специальный банковский счет застройщика – в течение 30 календарных дней со дня вынесения указанного определения в порядке, предусмотренном статьей 201.15 Закона о банкротстве.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 02 июля 2020 года удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ЗАО «Финансовая Корпорация» К.М.А. о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю. Приобретателю – Московскому фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства передано имущество и обязательства застройщика ЗАО «Финансовая Корпорация», в том числе права на земельный участок, предназначенный для строительства ЖК «Малыгина 12», со всеми неотделимыми улучшениями на указанном земельном участке (в том числе объектом незавершенного строительства с кадастровым номером ********), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, и обязательства застройщика ЗАО «Финансовая Корпорация» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр участников строительства.

05 августа 2020 года между ЗАО «Финансовая Корпорация» и Московским Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства заключен договор передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика (в порядке статей 201.15-1, 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») Московскому Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства.

17 августа 2020 года имущество (имущественные права) и обязательства ЗАО «Финансовая Корпорация», включая: все неотделимые улучшениями, расположенные на земельном участке с кадастровым номером ********, в том числе объектом незавершенного строительства с кадастровым номером ********, расположенный по адресу: ********; права собственности на доли в указанном объекте незавершенного строительства, принадлежащие застройщику на основании определений Арбитражного суда города Москвы от 23 марта 2018 года, 07 августа 2018 года, 14 октября 2015 года, переданы Московскому Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства по передаточному акту.

Договор о передаче Фонду для исполнения обязательств предыдущего застройщика, ставшего банкротом, 23 сентября 2020 года зарегистрирован в Росреестре.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 26 февраля 2021 года завершено конкурсное производство в отношении ЗАО «Финансовая Корпорация».

17 июля 2024 года на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 77-02-012083-2024 жилой дом, расположенный по адресу: ********, введен в эксплуатацию.

25 июля 2024 года И.Т.З. обратился к Фонду по вопросу передачи спорного имущества в собственность, однако 23 августа 2024 года получил отказ, мотивированный тем, что требование И.Т.З. отсутствует в реестре требований участников строительства, переданным со стороны конкурсного управляющего ЗАО «Финансовая Корпорация».

Полагая полученный отказ необоснованным, И.Т.З. обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Порядок государственной регистрации определен Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из того, что еще до передачи прав и обязанностей застройщика Московскому фонду защиты прав дольщиков за истцом было признано право собственности на долю в виде нежилого помещения, входящего в состав объекта незавершенного строительства, в связи с чем ответчик знал о наличии права собственности истца на долю в объекте в виде нежилого помещения еще до передачи прав и обязанностей застройщика, суд, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, приходит к выводу о том, что истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнениии обязательства по передаче ему объекта в натуре вправе требовать защиты своих прав путем признания права собственности на помещение, созданное за счет внесенных им денежных средств.

Доводы письменных возражений ответчика, поддержанные его представителем в ходе судебного разбирательства, о ничтожности заключенного 19 июля 2018 года между ЗАО «Финансовая Корпорация» и И.Т.З. по итогам торгов договора купли-продажи доли объекта незавершенного строительства не могут быть признаны состоятельными в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 данного Кодекса (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года, в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

С иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо (пункт 1 статьи 449, часть 1 статьи 449.1 ГК РФ). В частности, такими лицами могут быть: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав-исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов (пункт 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»).

Исходя из положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (абзац третий пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»).

Таким образом, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Случаи, когда торги могут быть признаны недействительными, указаны в статье 449 ГК РФ. К ним относятся: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (абзацы 2, 3 пункта 2 статьи 166 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В иных случаях, упомянутых в пункте 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25).

Таким образом, материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

Из анализа приведенных норм и актов об их толковании следует, что при рассмотрении дела суду необходимо установить, допущено ли при проведении торгов существенное нарушение порядка их проведения; затрагивает ли данные нарушение права и законные интересы истца, которые могут быть восстановлены только в результате применения последствий недействительности заключенной на торгах сделки путем приведения сторон в первоначальное положение.

Согласно пункту 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

В своих возражения на исковое заявление представитель ответчика К.Н.В. ссылалась на то, что сделка по частичной реализации должником – застройщиком, в отношении которого введена процедура банкротства по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, должна быть квалифицирована как ничтожная в соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ, нарушающая требования норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве и при этом посягающая на публичные интересы в обеспечении безопасности государства путем снижения социальной напряженности в условиях массового нарушения прав граждан – участников долевого строительства, а также права и охраняемые законом интересы граждан – участников долевого строительства, а также права и охраняемые законом интересы граждан – участников долевого строительства на достройку объекта, в том числе путем получения государственной помощи посредством привлечения для достройки Фонда, созданного Правительством города Москвы и финансируемого из бюджета города Москвы.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, доказательств нарушения порядка проведения торгов либо нарушения прав и законных интересов Фонда при заключении оспариваемого ответчиком договора купли-продажи доли объекта незавершенного строительства не представлено, нарушений, связанных с порядком проведения торгов, нарушений, предусмотренных статьями 110, 139 Закона о банкротстве, пунктом 1 статьи 449 ГК РФ, пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25, а также иных нарушений правил, предусмотренных законом, судом не установлено. Заключенный по результатам торгов договор купли-продажи от 19 июля 2018 года не нарушает никаких имущественных прав и (или) охраняемых законом публичных интересов, интересов ответчика или граждан – участников долевого строительства, доказательств обратного не представлено, в связи с чем суд не усматривает оснований для признания торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи недействительными.

Доводы возражений представителя ответчика о том, что И.Т.З. приобрел спорное имущество по заниженной цене относительно его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 10 марта 2017 года, суд признает несостоятельными, поскольку из протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 от 02 июля 2018 года усматривается, что предложенная действующим от имени И.Т.З. агентом цена оказалась самой высокой среди цен, предложенных остальными участниками лота публичного предложения. 

Согласно пункту 2 статьи 201.8-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, а также договоры, предусматривающие передачу жилых и нежилых помещений в объекте незавершенного строительства, заключенные конкурсным управляющим (внешним управляющим) от имени застройщика, не могут быть признаны недействительными на основании пункта 1 статьи 61.2 настоящего Федерального закона, за исключением случая, если будет доказано, что цена сделки и (или) иные ее условия на момент заключения существенно в худшую для застройщика сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки в случае банкротства застройщика.

Вместе с тем, такие доказательства в материалы настоящего гражданского дела представлены не были.

Ссылки стороны ответчика на то, что предметом договора купли-продажи от 19 июля 2018 года являлась доля в объекте незавершенного строительства, не свидетельствуют о нарушении норм действующего законодательства при организации и проведении торгов, а также прав и законных интересов ответчика, участников долевого строительства в результате их проведения.

Несостоятельными суд признает и доводы возражений представителя ответчика об отсутствии в натуре спорных нежилых помещений в качестве оборотоспособных объектов, поскольку на момент заключения договора купли-продажи (19 июля 2018 года) дом не был построен и введен в эксплуатацию, соответственно, не был поставлен на кадастровый учет. Признание права на конкретное помещение на тот момент было невозможным.

Не могут быть признаны заслуживающими внимания и доводы К.Н.В. о том, что с момента введения процедуры конкурсного производства все сделки должны были быть заключены в рамках дела о банкротстве, а потому договор купли-продажи от 19 июля 2018 года является ничтожной сделкой, поскольку приведенные доводы основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что истец приобрел спорные объекты недвижимости в установленном законом порядке.

Кроме того, приложенными к исковому заявлению платежными поручениями от 09 ноября 2020 года, 11 ноября 2021 года, 01 декабря 2022 года, 10 ноября 2023 года подтверждается, что после регистрации И.Т.З. права собственности на нежилое помещение № I общей площадью 333,2 кв.м. истцом оплачивались налоги на имущество физического лица в объекте незавершенного строительства, что также свидетельствует о том, что истец является добросовестным приобретателем.

Ссылки в возражениях представителя ответчика на то, что И.Т.З. приобрел спорное имущество с целью получения государственной помощи, суд признает необоснованными, поскольку доказательств в подтверждение приведенных доводов, а равно доводов о нарушении истцом принципа добросовестности при осуществлении гражданских прав не представлено. 

Данных о том, что в момент заключения договора купли-продажи от 19 июля 2018 года И.Т.З. обладал сведениями о том, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером ******** будет передан именно Московскому фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства, финансовое обеспечение деятельности которого в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 09 октября 2019 года № 1313-ПП осуществляется, среди прочего, за счет средств бюджета города Москвы, также не имеется.

Утверждения К.Н.В. о том, что для завершения строительства объекта были потрачены бюджетные денежные средства, выводы, к которым пришел суд, не опровергают.

Не могут быть приняты во внимание доводы письменных возражений представителя ответчика о том, что И.Т.З., приобретая в ходе процедуры банкротства застройщика долю в объекте незавершенного строительства, принял указанное инвестиционное решение на свой предпринимательский риск, поскольку ни договор купли-продажи доли объекта незавершенного строительства от 19 июля 2018 года, ни представленные в материалах настоящего гражданского дела иные документы не свидетельствуют о том, что указанный договор был заключен И.Т.З. в качестве субъекта предпринимательской деятельности или с целью осуществления таковой, а наступление неблагоприятных последствий в рассматриваемом случае является предпринимательским риском инвестора в том правовым смысле, который определен в статье 2 ГК РФ.

Принимая решение об удовлетворении заявленных И.Т.З. требований, суд также учитывает следующее.

Из материалов регистрационных дел в отношении спорных объектов недвижимости следует, что 03 декабря 2024 года истцу было отказано в государственной регистрации права собственности на спорные нежилые помещения по мотиву того, что имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таких объектах недвижимости, а также между графическими частями объектов недвижимости в представленных И.Т.З. документах и сведениях ЕГРН.

Вместе с тем, как усматривается из поэтажного плана помещений (Приложение № 1 к акту приема-передачи от 20 августа 2018 года), входящих в состав нежилого помещения № I общей площадью 333,2 кв.м. первого этажа, и поэтажного плана помещений в выписках из ЕГРН от 27 февраля 2025 года, указанное нежилое помещение № I общей площадью 333,2 кв.м. в результате возведения перегородки было преобразовано в два помещения: нежилое помещение № 6Н общей площадью 158,2 кв.м. с кадастровым номером ******** и нежилое помещение № 7Н общей площадью 157,5 кв.м. с кадастровым номером ********, расположенные по адресу: ********.

При этом каких-либо согласий на внесение в приобретенное И.Т.З. на торгах нежилое помещение конструктивных изменений, в результате которых его площадь сократилась, собственник указанного объекта недвижимости не давал.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи от 19 июля 2018 года нежилые помещения № 6Н и № 7Н, расположенные по адресу: ********, фактически представляли собой нежилое помещение № I общей площадью 333,2 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером ********.

Доводы представителя ответчика о том, что И.Т.З. мог защитить свои нарушенные права путем включения в реестр требований кредиторов с последующим обращением с требованием о компенсации соразмерно своей доли, суд признает несостоятельными, поскольку реестр требований кредиторов должника ЗАО «Финансовая Корпорация» был закрыт 11 декабря 2014 года, а право собственности И.Т.З. на приобретенный в результате торгов объект недвижимости зарегистрировано за ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве 24 июля 2018 года, в связи с чем срок для включения в реестр требований кредиторов истцом пропущен. Кроме того, процедура банкротства ЗАО «Финансовая Корпорация» завершена 26 февраля 2021 года. При таких обстоятельствах пропущенный И.Т.З. срок для включения в реестр требований кредиторов восстановлен быть не может, решения по вопросу об этом не имеется.

Установленные на основе собранных по делу доказательств обстоятельства, вопреки мнению представителя ответчика об обратном, не дают оснований для применения к спорным правоотношениям положений Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Ссылки представителя ответчика в возражениях на решение Троицкого районного суда города Москвы от 20 марта 2024 года по гражданскому делу по иску ФИО1 к Московскому фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства об определении доли, признании права собственности, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 августа 2024 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 12 декабря 2024 года, решение Троицкого районного суда города Москвы от 20 марта 2024 года по гражданскому делу по иску ФИО2 к Московскому фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства об определении доли, признании права собственности, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 сентября 2024 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 05 декабря 2024 года, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС19-22493(38) от 09 марта 2023 года, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации № 308-ЭС20-6831(7) от 18 февраля 2025 года выводы суда об обоснованности требований И.Т.З. не опровергают, поскольку основаны на неверной оценке установленных обстоятельств и произвольном толковании законодательства, отличного от примененного судом в данном деле, а судебные акты, на которые ссылается представитель ответчика в качестве примеров сложившейся судебной практики, преюдициального значения для рассмотрения настоящего гражданского дела не имеют, поскольку приняты с участием других сторон, по иным основаниям и предмету.

Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, суд приходит к следующему.

Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со статьей 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Учитывая, что требования И.Т.З. о признании права собственности удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 162 169 рублей.

В соответствии со статьей 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда. Об отмене мер по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщает в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение.

Судом установлено, что определением Бабушкинского районного суда города Москвы от 03 марта 2025 года Управлению Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве запрещено осуществлять регистрационные действия в отношении спорных нежилых помещений.

Принимая во внимание, что исковые требования И.Т.З. удовлетворены, суд приходит к выводу об отсутствии необходимости в сохранении мер по обеспечению иска, наложенных на основании определения Бабушкинского районного суда города Москвы от 03 марта 2025 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 199 ГПК РФ, районный суд

решил:

иск И.Т.З. (паспорт гражданина РФ ********) к Московскому фонду защиты прав дольщиков (ИНН 

<

***>) о признании права собственности, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, – удовлетворить.

Признать за И.Т.З. право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ********, № 6Н, общей площадью 158,2 кв.м. с кадастровым номером ********.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности И.Т.З. на нежилое помещение № 6Н, расположенное по адресу: ********, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.

Признать за И.Т.З. право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ********, № 7Н, общей площадью 157,5 кв.м. с кадастровым номером ********.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности И.Т.З. на нежилое помещение № 7Н, расположенное по адресу: ********, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.

Взыскать с Московского фонда защиты прав дольщиков в пользу И.Т.З. расходы по уплате государственной пошлины в размере 162 169 рублей.

После вступления решения суда в законную силу отменить обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве совершать регистрационные действия в отношении следующего недвижимого имущества: нежилое помещение № 6Н общей площадью 158,2 кв.м. с кадастровым номером ********, расположенное по адресу: ********; нежилое помещение № 7Н общей площадью 157,5 кв.м. с кадастровым номером ********, расположенное по адресу: ********.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский городской суд через Бабушкинский районный суд города Москвы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий

Е.В. Комиссаров

Решение суда изготовлено в окончательной форме 28 марта 2025 года.