78RS0021-01-2022-000435-95 

Дело № 2-14/2023 29 июня 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в составе председательствующего судьи Максимовой А.В.

При секретаре Халдеевой А.А. 

С участием истца ФИО1

Представителей истца ФИО1 – адвоката Церна Е.С. и адвоката Новосельцевой М.А. 

Представителя ответчика ФИО2 – адвоката Данилина В.В. 

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-14/2023 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли – продажи, прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру, взыскании денежных средств, взыскании расходов по уплате государственной пошлины, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №, который был заключен 25.05.2021 года между сторонами, прекращении права собственности ответчика на указанную квартиру, признании права собственности за истцом на указанную квартиру, взыскании с ответчика в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины в размере 24 495 руб., взыскании с истца в пользу ответчика денежных средств в размере 1 562 181,44 руб., мотивируя свое обращение тем, что между сторонами ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли – продажи от 25.05.2021 года вышеуказанной квартиры, согласно которому стороны оценили стоимость квартиры в 3 200 000 руб. расчеты по сделке, согласно договору, стороны договорились производить в следующем порядке: сумма в размере 477 400 руб. передается продавцу в день подписания договора, сумма в размере 2 722 600 руб. передается продавцу с использованием индивидуального банковского сейфа после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю в Управлении Росреестра по СПб. Факт получения денежных средств подтверждается распиской. 25.05.2021 года покупатель выплатила продавцу денежную сумму в размере 100 000 руб., 31.05.2021 года в счет оплаты покупной цены покупатель оплатила за продавца задолженность по оплате за жилищно – коммунальные услуги в размере 462 181,44 руб. 18.08.2021 покупатель выплатила продавцу через ячейку денежную сумму в размере 1 000 000 руб. Таким образом, задолженность по оплате покупной цены по договору купли – продажи квартиры от 25.05.2021 года составляет 1 637 819 руб. (3 200 000 руб. – 100 000 руб. – 462 181,44 руб. – 1 000 000 руб.). 26.01.2022 года истец направила ответчику требование об уплате задолженности по договору в размере 1 637 819 руб. в течение семи календарных дней. Однако покупатель не оплатила задолженность в указанном размере. Поскольку денежные средства ответчиком выплачены не были, истец направила ответчику требование о расторжении договора купли – продажи на основании п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. После расторжения договора купли – продажи квартиры от 25.05.2021 истец вернет ответчику денежные средства в размере 1 562 181,44 руб. (л.д.63-65).

Истец ФИО1, ее представители адвокат Церна Е.С. и адвокат Новосельцева М.А. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме, просили об их удовлетворении. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, направила в суд представителя. 

Представитель ответчика ФИО2 - адвокат Данилин В.В. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, пояснил, что исковые требования не подлежат удовлетворению, ввиду исполнения ответчиком обязательств по оплате договора купли-продажи спорной квартиры в полном объеме.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заслушав показания свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. ст. 307, 309 ГК РФ в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершать в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом, только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 408 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как указано в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 25.05.2021 между истцом ФИО1 (продавец) и ответчиком ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи (л.д. 32-33), в соответствии с которым продавец продает и передает в собственность покупателя квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №, которая расположена на 5 этаже, общей площадью 30,8 кв.м., а покупатель покупает, обязуется оплатить и принимает в собственность указанную квартиру (п. 1 договора).

Стороны оценили стоимость квартиры в 3 200 000 руб. Цена квартиры окончательная и изменению не подлежит (п. 3 договора).

В соответствии с п. 4 договора стороны пришли к соглашению, что расчеты по сделке производятся в следующем порядке: 

- сумма в размере 477 400 руб. передается продавцу в день подписания договора;

- сумма в размере 2 722 600 руб. передается продавцу с использование индивидуального банковского сейфа после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Управление Росреестра по СПб). Факт получения денежных средств подтверждается распиской.

12.08.2021 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на вышеуказанную квартиру (л.д. 29-31).

Сторона истца в иске ссылается на те обстоятельства, что 24.05.2021 года покупатель выплатила продавцу денежную сумму в размере 100 000 руб., 31.05.2021 года в счет оплаты покупной цены покупатель оплатила за продавца задолженность по оплате за жилищно – коммунальные услуги в размере 462 181,44 руб. 18.08.2021 покупатель выплатила продавцу через ячейку денежную сумму в размере 1 000 000 руб. (л.д. 132, 13-17).

Факт передачи денежных средств в размере 100 000 руб. подтверждается распиской от 24.05.2021 (л.д. 132), факт оплаты задолженности за жилищно-коммунальные услуги подтверждается квитанциями (л.д. 13-17), также факт выплаты вышеуказанных денежных средств сторонами не оспаривается. 

Таким образом, по мнению истца, задолженность по оплате покупной цены по договору купли – продажи квартиры от 25.05.2021 года составляет 1 637 819 руб. (3 200 000 руб. – 100 000 руб. – 462 181,44 руб. – 1 000 000 руб.).

26.01.2022 года истец направила ответчику требование об уплате задолженности по договору в размере 1 637 819 руб. в течение семи календарных дней. Однако покупатель не оплатила задолженность в указанном размере. Поскольку денежные средства ответчиком выплачены не были, 12.02.2022 истец направила ответчику требование о расторжении договора купли – продажи на основании п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ и о возврате квартиры в собственность истца, которое также осталось без удовлетворения (л.д. 21-28).

В просительной части уточненного искового заявления, истец приняла на себя обязанности после расторжения договора купли – продажи квартиры от 25.05.2021 возвратить ответчику, уплаченные ею (ответчиком) денежные средства в размере 1 562 181,44 руб. (л.д.63-65). 

В соответствии с положениями статей 12, 56 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Ответчик, не согласившись с заявленными требованиями, представила в суд возражения и документы, подтверждающие факт исполнения ФИО2 обязанностей по спорному договору в части оплаты стоимости квартиры, а именно оригинал расписки от 18.08.2021, в соответствии с которой истец ФИО1 получила от ответчика ФИО2 сумму за проданную (спорную) квартиру в размере 3 200 000 руб., при этом в расписке указано, что сумму истец получила в полном размере и претензий не имеет (л.д. 131), также ответчиком представлен акт приема-передачи спорной квартиры от 18.08.2021, в соответствии с которым стороны претензий друг к другу не имеют (л.д. 133).

При этом ответчик указала, что в сумму 3 200 000 руб., входили переданные ответчиком истцу денежные средства, факт передачи которых истцом не оспаривается (100 000 руб., 1 000 000 руб. и оплата задолженности за жилищно-коммунальные услуги в размере 462 181,44 руб.), оставшаяся сумма не была передана истцу в денежной форме, а была передана в виде комнаты в коммунальной квартиры по договору дарения между ответчиком (даритель) и истцом. 

Стороной истца было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной почерковедческой экспертизы в связи с заявлением стороны истца о подложности (фальсификации) доказательства, а именно: расписки от 18.08.2021 и акта приема – передачи недвижимости от 18.08.2021, для выяснения вопроса о том, кем именно, ФИО1 или другим лицом выполнены рукописные тексты и подписи на указанных документах (л.д. 91). 

Определением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 16.11.2022 заявленное ходатайство истца было удовлетворено, по делу назначена судебная почерковедческая экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:

Кем именно, ФИО1, или другим лицом, с подражанием ее почерку и подписи, выполнены рукописный текст расписки и подпись от имени ФИО1 в расписке от 18.08.2021 года, представленной в материалы дела? 

Кем именно, ФИО1, или другим лицом, с подражанием ее почерку и подписи, выполнена рукописная надпись в графе «Продавец» - ФИО1, и подпись от имени продавца ФИО1 в графе «Подпись Продавца» в акте приема – передачи недвижимости от 18.08.2021 года, представленном в материалы дела? 

Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт».

Расходы по оплате экспертизы возложены на сторону истца (л.д. 144-148).

Согласно заключению эксперта ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» № от 30.04.2023 (л.д. 170-198) исследуемый рукописный текст, начинающийся с цифровой записи «18.08.2021…» и заканчивающийся словом «…Дорина АН.», расположенный в расписке от 18.08.2021 года (л.д. № 131), выполнен ФИО1. Исследуемая рукописная запись «ФИО1», расположенная в акте приема-передачи недвижимости от 18.08.2021 года (л.д. № 133), выполнена ФИО1. Ответить на поставленный вопрос в отношении исследуемой подписи от имени ФИО1, расположенной в расписке от 118.08.2021 года (л.д. № 131) и исследуемой подписи от имени ФИО1, расположенной в графе «Подпись Продавца» акта приема-передачи недвижимости от 18.08.2021 года (л.д. № 133) не представилось возможным по причинам, изложенным в исследовательской части заключения. 

Согласно исследовательской части заключения, при оценке результатов сравнительного исследования установлено, что совпадающие признаки существенны, устойчивы и образуют индивидуальную совокупность достаточную для вывода о том, что исследуемый рукописный текст, начинающийся с цифровой записи « 18.08.2021…» и заканчивающийся словом «…Дорина АН.», расположенный в расписке от 18.08.2021 года (л.д. № 131) и исследуемая рукописная запись «ФИО1», расположенная в акте приема-передачи недвижимости от 18.08.2021 года (л.д. № 133), выполнены ФИО1. В связи с тем, что представленные образцы подписей ФИО1 непригодны для проведения сравнительного исследования, не представилось возможным ответить на поставленный вопрос в отношении исследуемой подписи от имени ФИО1, расположенной в расписке от 18.08.2021 года (л.д. № 131) и исследуемой подписи от имени ФИО1, расположенной в граже «Подпись Продавца» акта приема-передачи недвижимости от 18.08.2021 (л.д. № 133) (л.д. 179).

В силу ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда не обязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 названного Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Оценивая указанное экспертное заключение, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания его надлежащим доказательством по делу, в части подтверждения оплаты ответчиком спорного договора купли-продажи квартиры от 25.05.2021, поскольку заключение выполнено квалифицированным экспертом, профессиональная подготовка и квалификация которого не вызывают сомнений, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем взята подписка (л.д. 171), ответы эксперта на поставленные вопросы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными, не содержат внутренних противоречий, экспертом учтены все доказательства, представленные сторонами, материалы гражданского дела, в связи с чем не доверять данному заключению у суда оснований не имеется.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству стороны истца был допрошен в качестве свидетеля ФИО7, который пояснил, что знает истца давно, с 2019 по 2021 проживали совместно, ФИО2 имела желание приобрести квартиру; между сторонами был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, изначально в счет оплаты договора в мае 2021 ответчик передала истцу 100 000 руб. в присутствии свидетеля, в последствии стороны обращались в Банк, откуда из банковской ячейки ФИО2 забрала денежные средства в размере 1 000 000 руб. и передала их ФИО1, в момент передачи денежных средств свидетель не присутствовал, вместе с тем после получения денежных средств ФИО1 отдала их свидетелю для пересчета, кроме этого ответчиком была оплачена задолженность истца за жилищно – коммунальные услуги в размере примерно 400 000 руб. Иных денежных средств ответчик истцу не передавала, относительно расписки от 18.08.2021 свидетель пояснений дать не смог.

Исходя из положений ст. 56 ГПК РФ, на истце лежит бремя доказывания факта не получения денежных средств по спорному договору купли-продажи квартиры, а на ответчике лежит бремя доказывания факта оплаты спорной квартиры в полном объеме.

Принимая во внимание вышеизложенное, поскольку ответчиком в материалы дела представлена расписка от 18.08.2021 и акт приема-передачи квартиры от 18.08.2021, которые подтверждают факт передачи ФИО2 ФИО1 денежных средств за спорную квартиру в размере определенный сторонами в договоре купли-продажи, а именно в размере 3 200 000 руб., факт написания указанной расписки именно истцом подтверждается заключением судебной экспертизы, которое не было оспорено ФИО1, доказательств, свидетельствующих о неправомерности судебной экспертизы, равно как и ходатайств о назначении по делу дополнительной и/или повторной экспертизы истцом в материалы дела не представлено и не заявлено, факт нахождения оригиналы расписки у покупателя (ответчика) подтверждает факт передачи ответчиком денежных средств истцу, то суд приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается факт оплаты ответчиком денежных средств в полном объеме по спорному договору купли-продажи от 25.05.2021.

При этом суд учитывает, что вывод эксперта о невозможности установить факт принадлежности подписи ФИО1 в расписке и акте приема-передачи квартиры от 18.08.2021 не свидетельствует о том, что указанные документы не были написаны и подписаны ФИО1, так как сам текст расписки и расшифровки ФИО истца в акте приема-передачи подписаны именно истцом, в опровержение данного факта истцом доказательств в материалы дела не представлено, а нахождения оригинала расписки и акта приема-передачи квартиры у ответчика также подтверждает факт передачи денежных средств по договору купли-продажи.

В расписке от 18.08.2021 истцом прописано, что денежные средства в размере 3 200 000 руб. получены ею именно за проданную квартиру, и поскольку доказательств, свидетельствующих о наличии между сторонами иных правоотношений, в том числе заключения между сторонами иных сделок купли-продажи квартиры, а также принимая во внимание, что сумма, указанная в расписке, в размере 3 200 000 руб. соответствует стоимости спорной квартиры, определенной сторонами в договоре купли-продажи от 25.05.2021, то суд приходит к выводу о том, что указанная расписка относиться непосредственно к спорному договору купли-продажи, и, следовательно, подтверждает факт исполнения ФИО2 своих обязательств по договору купли-продажи в части оплаты стоимости квартиры в полном объеме.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Учитывая, что в расписке указано, что истец приняла от ответчика денежные средства в размере 3 200 000 руб. за проданную квартиру, то есть полную сумму, то оснований для истребования доказательств, подтверждающих факт передачи ответчиком истцу оставшейся суммы не имеется, так как сама расписка подтверждает факт получения истцом в полном объеме денежных средств от покупателя, при этом в расписке не указано из каких платежей состоит указанная сумма.

Оценивая свидетельские показания ФИО7, суд не может признать их надлежащим доказательством по делу, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 162 ГК РФ, факт передачи денежных средств, не может быть подтвержден свидетельскими показаниями. Обстоятельства, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. 

Стоит отметить, что свидетель подтвердил факт передачи денежных средств в размере, не оспоренным истцом, однако не опроверг факт написания расписки, и, следовательно, факт передачи суммы по договору в полном объеме.

Таким образом, поскольку материалами дела подтвержден факт оплаты ответчиком спорного договора купли-продажи от 25.05.2021 (стоимости квартиры), то суд приходит к выводу о том, что ответчиком исполнены обязательства по указанному договору в полном объеме, следовательно, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи от 25.05.2021 на основании ч. 2 ст. 450 ГК РФ, а именно при существенном нарушении договора другой стороной, не имеется, так как со стороны ответчика договор исполнен в полном объеме, ввиду чего требования истца о расторжении договора купли-продажи удовлетворению не подлежат.

Поскольку обязанности по спорному договору купли-продажи сторонами исполнены в полном объеме (покупатель (ответчик) оплатил истцу стоимость квартиры в полном объеме, а продавец (истец) получил денежные средства и передал квартиру покупателю, то требования о прекращении права собственности ответчика (покупателя) на спорную квартиру и о признании права собственности на указанную квартиру за истцом также не подлежат удовлетворению.

Учитывая, что материалами дела подтвержден факт исполнения сторонами договора купли-продажи и передачи ответчиком истцу денежных средств в размере 3 200 000 руб., оснований для расторжения договора купли-продажи судом не установлено, то оснований для взыскания с истца в пользу ответчика денежных средств в размере 1 562 181,44 руб. также не имеется, ввиду чего исковые требования в указанной части удовлетворению также не подлежат.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку судом отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов по оплате услуг представителя также не имеется.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска не имеется. 

Экспертным учреждением ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» заявлено ходатайство о возмещении расходов по проведению судебной экспертизы. 

Определением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 16.11.2022 о назначении по делу экспертизы, оплата за проведение экспертизы возложена на истца ФИО1

Согласно заявлению экспертного учреждения стоимость экспертизы составила 65 000 руб. согласно счету на оплату № от 03.03.2023, однако оплата экспертизы в размере 65 000 руб. истцом произведена не была (л.д. 168-169).

В соответствии со статьей 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оплата экспертизы возлагается на сторону, заявившую ходатайство о назначении экспертизы.

Поскольку ходатайство о назначении экспертизы было заявлено истцом, определением суда от 16.11.2022 обязанность по оплате экспертизы также была возложена на ФИО1, принимая во внимание факт проведения экспертизы по делу и отсутствия доказательств ее оплаты истцом, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО1 в пользу ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» расходов по проведению экспертизы в размере 65 000 руб. 

Руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли – продажи, прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру, взыскании денежных средств, взыскании расходов по уплате государственной пошлины – отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» расходы по проведению экспертизы в размере 65 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в Санкт - Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья А.В.Максимова

Дата принятия решения суда в окончательной форме 03 июля 2023 года