Гражданское дело № 2-406/2025

УИД 66RS0003-01-2024-006486-09

Мотивированное 

решение

 изготовлено 29 сентября 2025 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 15 сентября 2025 года 

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе: председательствующего судьи Темникова В.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем Копыловой Я.А., с участием прокурора Бисинбаева Р.М., представителя ответчиков ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Кировского района г. Екатеринбурга, действующего в интересах ФИО2, к ФИО3 и ФИО4 о запрете использования объектов недвижимости в коммерческих целях,

УСТАНОВИЛ:

прокурор Кировского района г. Екатеринбурга, действующий в интересах ФИО2, обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ФИО4 и ФИО3

В обоснование заявленных требований указано, что прокуратурой Кировского района г. Екатеринбурга по обращению М.Д.С., Б.Л.М., ФИО2 проведена проверка исполнения требований градостроительного законодательства, в ходе которой установлено, что ФИО4, ФИО3 являются долевыми собственниками земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** (по 1/2 доли у каждого).

Ответчик ФИО3 08.06.2023 подготовил уведомление о планируемом строительстве на земельном участке с кадастровым номером *** объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в соответствии с которым зарегистрирована постройка. Впоследствии, 25.04.2024 ответчиками зарегистрировано право общей долевой собственности по 1/2 доли на объект недвижимости – жилой дом, кадастровый номер ***, площадью 330 кв.м., расположенный на вышеуказанном земельном участке.

В настоящее время завершено строительство гаража, который является частью дома и связан с ним общей стеной. Однако, сведения об увеличении пощади жилого дома в ЕГРН не внесены.

При осмотре места строительства, проведенного с участием специалиста Департамента государственного жилищного и строительного контроля Свердловской области, Управления Росреестра по Свердловской области установлено, что общая площадь строения значительно превышает указанные в уведомлении параметры. Общая площадь застройки с учетом площади земельного участка составляет 44,7%.

Земельный участок с кадастровым номером *** с 10.09.2024 разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами *** (площадь 876 кв.м., вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства) и *** (площадь 1440 кв.м., вид разрешенного использования – хранение автотранспорта). При этом, жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером ***, а гараж – на участке с КН ***.

Нарушение требований градостроительного регламента, а именно превышение допустимого процента застройки земельного участка, несоответствие возведенной постройки параметрам, указанным в уведомлении, свидетельствует о наличии самовольной постройки на земельном участке.

Как указано в исковом заявлении, ФИО3 и ФИО4 являются владельцами ООО «Дилекс», основным видом экономической деятельности которого является техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств. Кроме того, на сайте объявлений «Авито» размещено объявление о продаже спорного объекта недвижимости – жилого дома и гаража, из которого следует, что указанный объект недвижимости изначально не был предназначен для жилья.

Возведение здания, сооружения или другого строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является самостоятельным основанием для признания постройки самовольной.

На основании изложенного, в исковом заявлении прокурор просил признать постройку в границах земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** самовольной, возложить на собственников указанных земельных участков обязанность по реконструкции самовольной постройки, возводимой на земельных участках с кадастровыми номерами *** и ***.

Представитель процессуального истца заместитель прокурора Кировского района г. Екатеринбурга Бисинбаев Р.М. в судебном заседании после проведенной по делу комплексной судебной экспертизы уточнил заявленные требования, изменив основание иска, просил запретить использование земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***, а также объектов расположенных на данных земельных участках с целью осуществления предпринимательской (коммерческой деятельности). В обоснование уточненных требований указано, что земельные участки с КН ***, площадью 876 кв.м., и с КН ***, площадью 1440 кв.м. в соответствии с Правилами землепользовании и застройки г. Екатеринбурга расположены в зоне индивидуальной жилой застройки городского типа (Ж-2), категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство. Объект недвижимости с КН *** площадью 330 кв.м. имеет признаки административного здания, что подтверждено результатами комплексной судебной экспертизы. Так, по результатам анализа проектной документации, шифр 019-ПР/2024-АР.ТЧ и сопоставления ее с построенным вспомогательным объектом недвижимости (гаражом) судебным экспертом установлено, что документация разработана для предприятия в сфере услуг, осуществляющего деятельность, подразумевающую использование технологического оборудования и организацию поточности технологических процессов. Вспомогательный объект недвижимости соответствует представленной проектной документации и является пристройкой к административному зданию. Объект недвижимости с КН *** площадью 330 кв. м. и вспомогательный объект недвижимости (гараж) площадью 831,20 кв.м. по адресу: ***, по своим архитектурным и конструктивным решениям имеют признаки нежилых помещений предприятия для оказания услуг, объединены общим хозяйственным назначением и являются единым недвижимым комплексом. Данные объекты не подпадают под определение объекта индивидуального жилищного строительства, их размещение не соответствует виду разрешенного использования для территориальной зоны Ж-2 «Зона индивидуальной жилой застройки городского типа». Ведение предпринимательской (коммерческой) деятельности в зоне индивидуальной жилой застройки городского типа (Ж-2) недопустимо, кроме того, влечет риск причинения вреда окружающей среде, ухудшение экологической обстановки как на рассматриваемом участке, так и на участках, примыкающих к нему, что влечет нарушение прав граждан.

Ответчик ФИО4 и ФИО3 в судебное заседание не явились, направили в суд своего представителя ФИО1, который полагал изначально заявленные требования не подлежащими удовлетворению. Полагал, что жилой дом и гараж являются отдельно стоящими объектами недвижимости. Указал, что принадлежащие ответчикам объект недвижимости с КН ***, площадью 330 кв. м. и вспомогательный объект недвижимости (гараж), площадью 831,20 кв.м. не выставлялись на продажу, соответствующих намерений у них нет. О представленных прокурором объявлениях ему ничего не известно. Не оспаривал, что ФИО3 действительно обращался в Администрацию г. Екатеринбурга с заявлением об изменении территориальной зоны размещения земельных участков *** и *** с Ж-2 на зону Ц-4, предусматривающую возможность их использования в коммерческих целях. Однако, в удовлетворении данного заявления было отказано. После изменения прокурором основания иска и уточнения требований, представитель ответчиков вопрос об их разрешении оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, в частности, истец ФИО2, представители третьих лиц Администрации г. Екатеринбурга и Управления Росреестра по УрФО в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему. 

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, ФИО4 и ФИО3 до 10.09.2024 являлись долевыми собственниками земельного участка (по 1/2 доли у каждого) с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***.

Ответчик ФИО3 08.06.2023 направил уведомление о планируемом строительстве на земельном участке с кадастровым номером *** объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в соответствии с которым зарегистрирована постройка. Впоследствии, 25.04.2024 ответчиками зарегистрировано право общей долевой собственности (по 1/2 доли у каждого) на объект недвижимости – жилой дом, кадастровый номер ***, площадью 330 кв.м., расположенный на вышеуказанном земельном участке.

К настоящему времени также завершено строительство гаража, примыкающего в вышеуказанному жилому дому.

Земельный участок с кадастровым номером *** с 10.09.2024 разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами *** (площадь 876 кв.м., вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства) и *** (площадь 1440 кв.м., вид разрешенного использования – хранение автотранспорта). 

Земельные участки с КН ***, *** в соответствии с Генеральным планом городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург» на период до 2045 года, утв. Приказом Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области № 335-П от 01.06.2023, расположены в функциональной зоне «Зона застройки индивидуальными жилыми домами». 

Согласно Правил землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург», утв. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга № 1597 от 10.06.2022, земельные участки с КН ***, *** расположены в территориальной зоне Ж-2 «Зона индивидуальной жилой застройки городского типа», при этом частично в подзоне № 48, для которой установлена предельная высота зданий, строений, сооружений – не более 55,5 м. 

К основным видам разрешенного использования территориальной зоны Ж-2 относятся: для индивидуального жилищного строительства, здравоохранение, дошкольное, начальное и среднее общее образование, спорт, обеспечение внутреннего правопорядка, земельные участки (территории) общего пользования, коммунальное обслуживание, хранение автотранспорта, благоустройство территории. 

Согласно заключению судебного эксперта ИП Д,М.М. № 625-10СЭ от 12.08.2025, выводы которого никем из участников процесса не оспаривались, здание с КН *** расположено на двух земельных участках с КН *** и с КН ***. При этом, указанное здание не соответствует градостроительному регламенту только в части отсутствия отступа со стороны земельного участка с ***. По данным натурного обследования выявлен заступ на земельный участок с КН *** на 0,45 – 0,54 м. В остальном градостроительный регламент соблюден: этажность – не более 3 этажей, высота не превышает 20 м. (55,5 м. – установленных для подзоны), отступ от здания до границы участка со стороны ул. Проезжая составляет 3,32-4,13 м., процент застройки в границах земельного участка с КН *** составляет 21% (стр. 12 заключения комплексной экспертизы).

Вспомогательный объект недвижимости (гараж) полностью размещен в границе земельного участка с КН ***. 

Земельные участки с КН ***, с КН *** и вспомогательный объект недвижимости не имеют несоответствий действующему градостроительному регламенту. 

Согласно заключению судебной экспертизы № 3-005-25, составленному экспертом ООО «Агентство «Эксперт – Информ» Б.В.А., объект недвижимости с КН ***, площадью 330 кв.м. имеет признаки административного здания. По результатам анализа проектной документации, шифр 019-ПР/2024-АР.ТЧ, и сопоставления ее с построенным вспомогательным объектом недвижимости (гаражом) установлено, что документация разработана для предприятия в сфере услуг, осуществляющего деятельность, подразумевающую использование технологического оборудования и организацию поточности технологических процессов. Вспомогательный объект недвижимости соответствует представленной проектной документации и является пристройкой к административному зданию. 

Таким образом, данные объекты не подпадают под определение объекта индивидуального жилищного строительства, их размещение не соответствует виду разрешенного использования для территориальной зоны Ж-2 «Зона индивидуальной жилой застройки городского типа».

Объект недвижимости с КН ***, площадью 330 кв.м. и вспомогательный объект недвижимости (гараж), площадью 831,20 кв.м. по своим архитектурным и конструктивным решениям имеют признаки нежилых помещений предприятия для оказания услуг, объединены общим хозяйственным назначением и являются единым недвижимым комплексом. Единый недвижимый комплекс представляет собой систему структурно связанных между собой элементов, которые вследствие объединения образуют единое целое. В конструктивном плане объекты недвижимости имеют общую скатную крышу из сэндвич – панелей, балки покрытия двухэтажного здания, за исключением 2-х подрезанных, опираются на верхний пояс фермы покрытия вспомогательного объекта недвижимости, имеют общую конструкцию пола в уровне 1-го этажа, но раздельные фундаменты, что объясняется их различным конструктивным решением, различным временем возведения и предполагавшимся различным режимом эксплуатации. Фундаменты, расположенные на расстоянии 25 мм. между собой, оказывают друг на друга взаимное влияние вследствие общности грунтового основания. Внутренняя инженерная сеть водоснабжения из скважины выполнена общей на оба объекта.

Таким образом, при наличии 2-х внутренних проходов между объектами в общей стене, можно утверждать о пространственном и функциональном объединении объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс и о частичной конструктивной (строительной) связи. 

Оценивая экспертное заключение комплексной судебной экспертизы, проведенной экспертами Б.В.А. и Д,М.М. определяя его полноту, научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку судебная экспертиза была проведена в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, ссылки на методическую литературу, использованную при производстве экспертизы, экспертам разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ, они также был предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Заключение составлено экспертами, имеющими право на проведение такого рода экспертизы. Выводы судебных экспертов никем из участков процесса не оспариваются.

При этом, поскольку прокурором после проведенной по делу комплексной судебной экспертизы изменено основание иска и уточнены требования, судом вопрос о соответствии объекта недвижимости с КН *** и вспомогательного объекта (гаража) градостроительным нормам и правилам при их размещении в данном случае не рассматривается. 

Следует отметить, что выводы судебной экспертизы о единстве вышеуказанных объектов подтверждается и иными собранными по делу доказательствами. Так, согласно заключению специалиста ФГАОУ ВО «УрФУ им. первого Президента России ФИО5» Ф.Н.И. № 2-6934-2025 от 28.02.2025 (т. 3 л.д.153-197), привлеченного судом в порядке ст. 188 ГПК РФ, помещение с КН ***, общей площадью 330 кв.м., расположенное по адресу: ***, и помещение вспомогательного использования, общей площадью 831, 20 кв.м., расположенное по тому же адресу, являются единым строительным объектом, обусловленным единством системы «фундамент – грунтовое основание» и скатной крыши.

При этом, суд не принимает во внимание представленное стороной ответчика заключение специалиста ООО «Росоценка» К.А.Е. (т. 4 л.д. 2), в котом указано, что спорный дом и вспомогательный объект недвижимости (гараж) являются отдельными зданиями, поскольку данное заключение не содержит в себе исследовательской части, данный специалист об уголовной ответственности судом не предупреждался. 

В статье 1 Земельного кодекса РФ предусмотрены основные принципы земельного законодательства, к числу которых относится деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1).

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

На основании статьи 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

По смыслу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования но только из числа предусмотренных зонированием территорий.

Исходя из положений пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов).

Как указано выше земельные участки с КН *** и с КН ***, на которых размещены жилой дом с КН *** и помещение вспомогательного назначения (гараж), представляющие собой единый недвижимый комплекс, расположены в территориальной зоне Ж-2 «зона индивидуальной жилой застройки городского типа», которая не предусматривает возможность использования данных участков в коммерческих целях. 

При этом, как следует из заключения проведенной по делу комплексной судебной экспертизы объект недвижимости с КН ***, площадью 330 кв.м. и вспомогательный объект недвижимости (гараж), площадью 831,20 кв.м. по своим архитектурным и конструктивным решениям имеют признаки нежилых помещений предприятия для оказания услуг. Сам дом с КН *** имеет признаки административного здания, а его проектная документация разработана для предприятия в сфере услуг, осуществляющего деятельность с использованием технологического оборудования и организацию поточности технологических процессов.

Суд также учитывает, что ответчиком ФИО3 предприняты действия по изменению границ территориальной зоны Ж-2 и установлению территориальной зоны Ц-4 (зона торговых объектов, логистики и иного коммерческого назначения) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***. Так, по заказу ФИО3 ООО «СанНиК» составлены заключения № 7686-СН от 09.12.2024 о соответствии требованиям санитарно - эпидемиологического законодательства проектных документаций: «Материалы для получения разрешения для перевода земельных участков в территориальную зону Ц-4 «Зона торговых объектов, логистики и иного коммерческого назначения» для размещения здания со вспомогательными помещениями для магазина» и складом на земельном участке с КН ***», а также «Материал для получения разрешения для перевода земельных участков в территориальную зону Ц-4 «Зона торговых объектов, логистики и иного коммерческого назначения» для размещения двухэтажного здания с размещением на первом этаже магазина товаров повседневного спроса, на втором этаже административных помещений на земельном участке с КН ***» (т. 4 л.д. 11-19).

ФИО3 также обращался в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург» с предложением об изменении границ территориальной зоны Ж-2 (зона индивидуальной жилой застройки) и установлении территориальной зоны Ц-4 (зона торговых объектов, логистики и иного коммерческого назначения) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***, по результатам рассмотрения которого комиссией 20.06.2025 было принято решение рекомендовать отклонить указанное предложение (письмо от 10.07.2025 № 21.11-28/002/3477).

Суд также обращает внимание, что ФИО3 и ФИО4 являются владельцами ООО «Дилекс», основным видом экономической деятельности которого является техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств, что ответчиками не оспаривается.

Согласно п. 1 ст. 1065 ГК РФ опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность.

Как разъяснено в п. 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Исходя из вышеизложенного, поскольку территориальная зона, в которой в настоящее время расположены земельные участки с кадастровыми номерами *** и *** с размещенными на них объектами недвижимости не позволяет их использовать в коммерческих целей, достигнуть которые стремятся ответчики, суд приходит к выводу об удовлетворении требований прокурора о необходимости наложения запрета на использование принадлежащих ответчикам на праве собственности вышеуказанных земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости для осуществления предпринимательской деятельности. 

Вместе с тем, в целях соблюдения баланса интересов всех участников гражданского судопроизводства, суд полагает, что данный запрет не может являться бессрочным и должен быть установлен до разрешения ответчиками вопроса о переводе принадлежащих им спорных земельных участков в соответствующую территориальную зону, позволяющую их использование в коммерческих целях. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск прокурора Кировского района г. Екатеринбурга, действующего в интересах ФИО2, к ФИО3 (ИНН ***) и ФИО4 (ИНН ***) о запрете использования объектов недвижимости в коммерческих целях удовлетворить.

Запретить ФИО3 (ИНН ***) и ФИО4 (ИНН ***) использование принадлежащих им на праве собственности земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** с расположенными на них объектами недвижимости для осуществления предпринимательской деятельности до разрешения вопроса о переводе данных земельных участков в соответствующую территориальную зону, позволяющую их использование в коммерческих целях. 

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья В.Ю. Темников