Дело № 2-424/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июля 2018 года город Великие Луки

Великолукский городской суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Рудина Д.Н., 

при секретаре Малышевой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Стиль» к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Управдом» о признании договоров незаключенными, и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Управдом» к обществу с ограниченной ответственностью «Стиль» о признании недействительными в силу ничтожности заключенных сделок,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Стиль» обратилось в суд с иском к ООО «Управляющая компания Управдом» о признании договоров управления общедомовым имуществом от 05.07.2016г. на срок с 01.07.2015г. по 31.12.2016г. незаключенными, недействительными, применении последствий недействительности сделки, взыскании компенсации морального вреда.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что 05 июля 2016 года были составлены договоры управления многоквартирным домом, по которым ООО УО «Управдом» в срок с 01 июля 2015 года по 31 декабря 2016 года за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность ООО «Стиль». Истец, заключая с ответчиком данные договоры, не понимал условий договора, не проявил свое волеизъявление, подписав данные договоры, был вынужден в принудительном порядке во исполнение договоров уплатить 6731 рубль 96 копеек.

Истец считает данные договоры незаключенными, поскольку в них не содержится всех существенных условий, предусмотренных ст.162 ЖК РФ. Действуя на основании незаключенных договоров, ответчик получил неосновательное обогащение в сумме 6731 рубль 96 копеек, которое истец просил взыскать с ответчика, а также причинил моральный вред, компенсацию которого в размере 100000 рублей также просил взыскать с ответчика.

ООО Управляющая компания «Управдом» обратилась в суд со встречным иском к ООО «Стиль» о признании оспариваемых договоров недействительными в силу их ничтожности, свои требования мотивируя тем, что ООО УО «Управдом» был создан при реорганизации путем выделения и ООО «Управляющая организация «Жилсервис». К ООО УО «Управдом» в соответствии с разделительным балансом перешли права и обязанности по договору управления многоквартирным домом 

<

адрес>. ООО «УО «Жилсервис» был избран управляющей организацией в многоквартирном доме в соответствии с протоколом № общего собрания собственников помещений данного дома от 25 ноября 2008 года. На основании принятого решения с собственниками помещений данного многоквартирного дома были заключены типовые договоры управления и технического обслуживания многоквартирного дома сроком на один год, который неоднократно продлевался на основании ввиду отсутствия заявления одной из сторон о прекращении договора. Собственниками помещений в указанном доме производится оплата по данному договору. При этом, между ООО «Стиль» и ООО УО «Управдом» были подписаны два договора управления многоквартирным домом от 05 июля 2016 года в новой редакции, вопреки требованиям ст. 162 ЖК РФ не согласованной общим собранием собственников помещений. Полагая данные договора недействительными ООО УО «Управдом» и обратилось с вышеуказанным встречным иском.

В судебном заседании 15 мая 2018 года представитель ООО «Стиль» ФИО1 исковые требования поддержала в части признания оспариваемых договоров незаключенными. Отказалась от заявленных требований в части признания их недействительными, взыскании неосновательного обогащения и компенсации морального вреда. Протокольным определением данный отказ от иска в части был принят судом.

В судебное заседание 06 июля 2018 года представитель ООО «Стиль» не явилась, представила письменные возражения на встречное исковое заявление, в которых просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, настаивала на заявленных требованиях о признании спорных договоров незаключенными, встречный иск не признала, указав, что ООО «Стиль» не оспаривает наличие договора управления от 15 января 2009 года и не желает уклоняться от его исполнения, однако оспариваемые договоры не являются дублирующими договорами управления и технического обслуживания договора от 15 января 2009 года, поскольку содержат различные условия, но не содержат существенных условий договора, а потому являются незаключенными и отсутствуют фактически.

В судебном заседании представитель ООО УО «Управдом» ФИО2 исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях, настаивала на удовлетворении встречного иска.

Выслушав объяснения представителя ООО УО «Управдом», изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

Частью 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ установлено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В соответствии с ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 162 ЖК РФ договор управления заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом собственники помещений в доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ч. 1).

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2).

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (ч. 3).

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4).

В силу указанных требований ЖК РФ между управляющей организацией и собственником помещения многоквартирного жилого дома не допускается существование или установление особых правоотношений, отличающихся от правоотношений между управляющей организацией и другими собственниками жилых помещений в данном доме, и заключение договора на условиях, отличных от условий, установленных для других собственников и утвержденных решением общего собрания, является отступлением от требований ст. 162 ЖК РФ.

Изменение согласованных собственниками условий договора с управляющей компанией возможно только на основании соответствующего решения общего собрания собственников, иное явилось бы нарушением закрепленного в п. 1 ст. 1 ГК РФ принципа равенства участников гражданских правоотношений.

Таким образом, заключение договора на содержание, управление и эксплуатацию общего имущества здания с иными условиями, отличными от условий договоров, заключенных с другими собственниками, недопустимо.

Как следует из материалов дела, ООО «Стиль» является собственником нежилого помещения № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, находящегося в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

25 ноября 2008 года в указанном многоквартирном доме проведено внеочередное общее собрание собственников помещений, которым, в частности, принято решение о передачи функций управления многоквартирным домом управляющей организации ООО «Управляющая организация «Жилсервис».

Между ООО «Управляющая организация «Жилсервис» и собственником части помещений указанного многоквартирного жилого дома, Муниципальным образованием г. Великие Луки, 15 января 2009 года был заключен договор управления и технического обслуживания многоквартирного дома.

В последующем, ООО «Управляющая организация «Жилсервис» было реорганизовано в форме выделения из него ООО УО «Управдом». Согласно разделительному балансу (передаточному акту) от 05 мая 2014 года к последнему с 01 июля 2015 года перешли права и обязанности по договору управления многоквартирным домом № по 

<

адрес>.

Данные обстоятельства установлены и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Псковской области от 16 апреля 2018 года по делу № А52-4602/2017.

В силу части третьей статьи 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Наличие и действие договора управления многоквартирного жилого дома от 15 января 2009 года ООО «Стиль» не оспаривается.

В рамках указанного договора производится оказание ООО «Стиль» услуг по обслуживанию многоквартирного жилого дома и начисление оплаты по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, которая взыскана в том числе указанным решением арбитражного суда.

В силу положений п. п. 1 - 3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По правилам ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Из разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 74 Постановления Пленума ВС РФ № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, является ничтожной, если, вне зависимости от указанных обстоятельств, законом не установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно протоколу № от 25 ноября 2008 года общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, решением общего собрания утверждена форма договора по управлению многоквартирным жилым домом.

В материалах дела имеются идентичные по содержанию договоры управления и технического обслуживания многоквартирного дома, заключенные в 2009 году с отдельными собственниками помещений в данном многоквартирном доме. 

Оспариваемые ООО «Стиль» договоры по своему содержанию отличны от указанных договоров, что в силу требований статьи 162 Жилищного кодекса РФ недопустимо.

В рассматриваемом случае оспариваемые договоры управления многоквартирным жилым домом от 05 июля 2016 года заключены на условиях, отличных от условий действующего договора управления многоквартирным жилым домом от 15 января 2009 года, утвержденных общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме, что противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, посягает на права и охраняемые законом интересы иных собственников помещений в многоквартирном жилом доме. При этом законом прямо не предусмотрено, что такая сделка оспорима.

При таких обстоятельствах, оспариваемые договоры являются недействительными в силу их ничтожности. 

Данные обстоятельства исключают наличие правовых оснований для удовлетворения иска о признании указанных договоров незаключенными.

Кроме того, вопреки доводам представителя ООО «Стиль» оспариваемые договоры содержат существенные условия, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.

Так, адрес жилого дома содержится в наименовании договоров, перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, перечень услуг и работ по содержанию общего имущества определен Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых жомов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 года № 354, отсылка к которым содержится в п.2.2.2, 2.2.3. договоров; порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления содержаться в пунктах 2.2.9-2.2.11, 2.5.11, 2.5.3, 3.1- 3.10, разделе 5 оспариваемых договоров.

Договор не содержит конкретного перечня общего имущества, однако содержит отсылку к нормам действующего законодательства. При том, что такой перечень установлен статьей 61 ЖК РФ, разделом 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491.

Перечисленное в данном разделе указанных Правил имущество относится к общему имуществу независимо от его перечисления в соглашениях с управляющими компаниями, так как законодателем в пункте 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ указано на необходимость перечисления в договоре управления многоквартирным домом состава общего имущества в соответствии с Правилами в порядке его конкретизации применительно к определенному многоквартирному дому и не дано права на изменение состава такого имущества по сравнению с перечисленным в Правилах.

Кроме того, если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным. Такой подход соответствует сложившейся судебной практике (Определение Верховного Суда РФ от 03.02.2015 № 52-КГ14-1). 

Согласно преамбуле оспариваемых договоров последние заключены на основании протокола № 1 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 25 ноября 2008 года и разделительного баланса от 05 мая 2014 года.

Таким образом, оспариваемые договоры по сути являются заключенными договорами управления многоквартирным домом с конкретным собственником. 

Вместе с тем, как указано выше, оспариваемые договоры не могут быть признаны действительными в том в виде, в котором они заключены без учета требований к их содержанию, установленному решением общего собрания собственников многоквартирного жилого дома.

В связи с чем суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения встречного иска ООО УО «Управдом» и отказе в первоначальном иске ООО «Стиль».

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В связи с тем, что исковые требования ООО УО «Управдом» судом удовлетворены, с ООО «Стиль» в пользу ООО УО «Управдом» подлежат взысканию судебные расходы, понесенные по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Стиль» к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Управдом» о признании договоров на управление общедомовым имуществом от 05.07.2016 года на срок с 01.07.2015 года по 31.12.2016 года незаключенными отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Управдом» к обществу с ограниченной ответственностью «Стиль» удовлетворить.

Признать недействительными договоры на управление общедомовым имуществом от 05.07.2016 года на срок с 01.07.2015 по 31.12.2016 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стиль» в пользу ООО УО «Управдом» государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей. 

Решение суда может быть обжаловано в Псковский областной суд через Великолукский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 11 июля 2018 года. 

Председательствующий Д.Н. Рудин