РЕШЕНИЕ

город Черкесск 30 июля 2018 года 

Именем Российской Федерации

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Коцубина Ю.М., при секретаре судебного заседания Гергоковой Т.К., 

с участием истицы ФИО1, представителей истицы – ФИО2 и ФИО3, ответчиков ФИО4 и ФИО5, являющихся также законными представителями малолетних ответчиков ФИО4 и ФИО4, представителя ответчиков (ФИО4 и ФИО5) – ФИО6, прокурора Шахановой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело № 2-2544/18 по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО5, ФИО4 и ФИО4 о признании незаключённым договора купли-продажи недвижимости и о выселении из жилого дома,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5, ФИО4 и ФИО4 о признании незаключённым договора купли-продажи жилого 

<

адрес> и о выселении ответчиков из этого жилого дома. В обоснование заявленных требований истица указала, что она является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. В 2011 году между ней и ФИО7 была достигнута договорённость о продаже ему жилого дома и земельного участка за 1 000 000 руб. Они договорились, что ответчик произведёт оплату за дом и земельный участок частями в течение последующих шести месяцев. Первый взнос в размере 100 000 руб ответчик заплатил сразу, пообещав, что заплатит оставшуюся часть денег в шестимесячный срок. После полного расчёта между сторонами право собственности на жилой дом и земельный участок должно было перейти к ФИО7 До полного производства расчётов ФИО7 со своей семьёй вселился в жилой дом. Таким образом, жилой дом и земельный участок фактически перешли во владение и пользование ФИО7 и его семьи. Между тем, в оговоренный шестимесячный срок ответчик выплату в полном объёме не произвёл. Ссылаясь на разного рода проблемы, ФИО7 затягивал сроки выплаты и в течении всех последующих лет до настоящего времени выплатил ей лишь 800 000 руб от требуемой суммы денег. Она неоднократного обращалась к ФИО7 о выплате оставшихся 200 000 руб, однако ответчик отказывается платить по сделке, уклоняется от её исполнения. После этого она поняла, что ФИО7 при заключении сделки обманул её, и платить оговоренную сумму за дом и земельный участок он не собирается. В связи с тем, что ответчик её обманул, она вынуждена обратиться в суд. Заключённая сделка не отвечает требованиям закона. В установленной законом форме договор о продаже жилого дома и земельного участка не заключался, и она является собственником указанного имущества. 

В окончательной редакции своих требований заявлением от 02 июля 2018 года истица просила суд: 1) признать незаключённым договор купли-продажи жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> между ФИО1 и ФИО4; 2) выселить ФИО4, ФИО5, ФИО4 и ФИО4 из жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

В судебном заседании истица ФИО1 поддержала свои исковые требования, просила иск удовлетворить. Объяснила, что она договорилась с ФИО4, что он в короткий срок выплатит ей всю сумму. ФИО4 выбросил из дома все её вещи и начала отдавать деньги по чуть-чуть. Всего он выплатил ей около 800 000 руб. Она просила его выплатить всю сумму, он постоянно обещал, но так и не выплатил, хотя прошло уже семь лет. Она даже писала заявление в милицию. Однако до сих пор он с ней так и не рассчитался. Объяснила, что готова отдать истцу все полученные от него деньги. 

Представитель истицы – ФИО2 в судебном заседании просил иск удовлетворить. Объяснил, что требования, предъявляемые законом к подобного рода сделкам, сторонами не соблюдены. Спорные правоотношения длятся с 2011 года, и с тех пор ответчик уклонялся от заключения договора и от полной оплаты, ссылаясь на отсутствие каких-то документов. В ноябре 2016 года истица даже обращалась в милицию, но до сих пор ничего не изменилось.

Представитель истицы – ФИО3 в судебном заседании просила иск удовлетворить, по существу дела никаких объяснений не дала.

Ответчик ФИО4, являющийся также законным представителем своих детей – ФИО4 и ФИО4, в судебном заседании иск не признал, просил в иске истице отказать. Объяснил, что в феврале 2011 года они с женой решили купить у истицы дом. Сначала истица просила за дом 1 100 000 руб, но потом сбросила 100 000 руб и попросила 1 000 000 руб.Он отдал истице задаток в размере 150 000 руб. У истицы не было документов, они были на обновлении. Потом выяснилось, что истице не принадлежит полдвора. Всего он выплатил истице 800 000 руб. Деньги истице передавала его жена, но переговоры с истицей вёл он. Сейчас истица требует какую-то компенсацию. Истица писала на него заявление, но у неё ничего не получилось. Предварительный договор был заключен устно. Он недоплатил истице 200 000 руб, так как у неё не было оформленных документов. Свидетельство на земельный участок площадью 732 кв.м было выдано истице 21 апреля 2014 года. Документы у истицы были, но половина участка ей не принадлежала.

Ответчик ФИО5, являющаяся также законным представителем своих детей – ФИО4 и ФИО4, в судебном заседании иск не признала, просила в иске истице отказать. Объяснила, что деньги за дом истице передавала она по распискам. Без расписок деньги истице не передавались. Один раз деньги истице были переданы через её сына. Вместе с коммунальными долгами они выплатили истице 800 000 руб. Полную стоимость в 1 000 000 руб истице не выплатили, так как у неё не было документов на землю и на дом. Был договор, что когда будут документы, тогда будут выплачены деньги.

Представитель ответчиков (ФИО4 и ФИО5) – ФИО6 в судебном заседании иск не признал, просил в иске истице отказать. Объяснил, что ответчики являются добросовестными приобретателями и передавали истице деньги за дом по мере необходимости. Истица прописала ответчиков в доме. Если бы ответчики не платили, она бы их не прописала. ФИО4 готов передать истице 200 000 руб, но она не показывает и не передаёт ответчикам документы. Ответчики приобрели дом и землю в установленном законом порядке. 

Прокурор Шаханова К.А. в своём заключении заявила о необходимости удовлетворения иска в полном объёме. Отметила, что требования закона сторонами не соблюдены, сделка до конца не исполнена. Истица осталась собственником дома и праве им распоряжаться.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц и их представителей, исследовав имеющиеся в деле документы, заслушав заключение прокурора, суд пришёл к выводу о необходимости удовлетворения иска.

Как установлено в судебном заседании, истице ФИО1 принадлежит на праве собственности 1/3 доля жилого дома 1950 года постройки общей площадью 82,5 кв.м и 1/3 доля земельного участка площадью 732 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Остальные 2/3 доли в праве на эти объекты недвижимости принадлежат ФИО8 

В феврале 2011 года ФИО1 устно договорилась с ФИО4 о продаже принадлежащих ей долей в доме и земельном участке за 1 000 000 руб. При этом никакой письменный (предварительный или основной) договор купли-продажи недвижимости между сторонами не заключался, достигнутая договорённость осталась устной. 

Во исполнение устного соглашения жена ФИО4 – ФИО5 по указанию своего мужа передала ФИО1 в 2011 году наличными денежные средства на общую сумму 740 000 руб, в том числе: по расписке от 28 февраля 2011 года – 150 000 руб, по расписке от 24 мая 2011 года – 100 000 руб, по расписке от 01 августа 2011 года – 100 000 руб, по расписке от 11 октября 2011 года – 290 000 руб, по расписке без даты – 100 000 руб. Не получив от ФИО4 полную стоимость (цену), обусловленную устным соглашением, ФИО1 обратилась с иском в суд. Заявленные истицей требования являются правомерными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с п.1 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданское законодательство основывается в числе прочего на принципах обеспечения восстановления нарушенных прав и их судебной защиты. В соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов органов местного самоуправления; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по законным основаниям. 

По смыслу п.1 ст.8 ГК РФ в совокупности с положениями § 2 главы 9 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из сделки только в том случае, если эта сделка является законной, то есть, если по форме и по содержанию она соответствует требованиям действующих законов и иных нормативно-правовых актов. 

В данном случае состоявшееся в феврале 2011 года устное соглашение между ФИО1 и ФИО4 о продаже недвижимости установленным законом требованиям абсолютно не отвечает.

Согласно п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В силу п.1 ст.434 ГК РФ договор может быть заключён в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определённая форма. 

По отношению к сделкам, связанным с куплей-продажей или иным отчуждением недвижимого имущества, закон установил как определённую форму, так и дополнительные обязательные требования, несоблюдение которых влечёт недействительность либо незаключённость сделки. 

В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, права (в том числе основанные на сделке) на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают только с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно п.1 ст.131 ГК РФ в редакции, действовавшей в 2011-2014 годах, право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежали государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию на недвижимость и сделок с ним. 

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01 июня 2015 года, сделки с землёй и другим недвижимым имуществом, к которому в силу п.1 ст.130 ГК РФ в числе прочего относились жилые дома и земельные участки, подлежали государственной регистрации в порядке, предусмотренном ст.131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

В соответствии с п.2 ст.233 ГК РФ в редакции 2011-2014 годов в случаях, когда отчуждение имущества подлежало государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникало только с момента такой регистрации. 

Согласно п.1 ст.165 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, несоблюдение установленного законом требования о государственной регистрации сделки означал её недействительность, и такая сделка считалась ничтожной. 

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ и ст.4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавших на момент возникновения спорных правоотношений, права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежали государственной регистрации. Обязательной государственной регистрации подлежали все права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие этого федерального закона. 

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434), и несоблюдение такой формы договора влечёт его недействительность.

Для договоров продажи жилых помещений, к которым в соответствии с ч.1 ст.16 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) в числе прочего относятся жилые дома, в 2011-2014 годах были установлены специальные правила, определяющие момент заключения таких договоров. Так, в соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома подлежал государственной регистрации и считался заключённым только с момента такой регистрации. Соответственно, незарегистрированный договор продажи жилого дома не мог считаться заключённым и действительным. 

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

В данном случае, договор купли-продажи жилого дома между сторонами не просто не был зарегистрирован, он в принципе не мог быть зарегистрирован в виду его отсутствия как такового. Письменный договор купли-продажи недвижимости в виде единого документа, подписанного сторонами, не составлялся; данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, не указывались и не могли быть указаны в виду самого факта отсутствия письменного договора. Поскольку взаимное волеизъявление сторон не было выражено в предусмотренной для этого письменной форме – в виде единого документа, подписанного сторонами и зарегистрированного в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласие сторон по всем условиям, которые считаются существенными применительно к данному виду договоров ни в каком документе выражено не было, достигнутое между сторонами в феврале 2011 года устное соглашение нельзя признать заключенным договором купли-продажи недвижимости. 

Договор, являющийся незаключенным вследствие несоблюдения установленной для него формы и несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически. Такой договор не порождает никаких правовых последствий и является отсутствующим (незаключённым). В этой связи требование истицы о признании договора незаключённым подлежит удовлетворению.

Устное соглашение сторон, договорившихся в феврале 2011 года о купле-продаже принадлежавших истице долей в недвижимом имуществе, даже в совокупности с фактом передачи жилого дома и земельного участка ответчикам в фактическое владение и пользование и с фактом частичной оплаты покупателем стоимости этого недвижимого имущества, не привёл к возникновению у ответчиков предусмотренных п.1 ст.209, п.1 ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ правомочий по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом. Ответчики не приобрели на спорную недвижимость никаких прав, и потому они подлежат выселению из принадлежащего истице жилого дома. Истица вправе предъявить требование о выселении ответчиков из жилого дома, поскольку согласно имеющимся в деле правоустанавливающим документам она является собственником 1/3 доли жилого дома.

В соответствии со ст.35 Конституции Российской Федерации, ст.209 и ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ права пользования, владения и распоряжения жилым помещением принадлежат собственнику этого помещения. Статья 35 Конституции РФ гарантирует охрану законом права частной собственности. В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

В данном случае вышеперечисленные права принадлежат истице, являющейся собственником 1/3 доли домовладения (жилого дома и земельного участка). Именно истице принадлежат права пользования, владения и распоряжения принадлежащим ей недвижимым имуществом, права совершения в отношении этого недвижимого имущества любых действий. Эти права могут быть реализованы собственником по своему усмотрению во всякое время, независимо от других лиц, если собственник не обременён обязательствами перед этими лицами. 

В рассматриваемом деле истица не имеет каких-либо обязательств перед ответчиками по обеспечению их жильём, а ответчики не имеют каких-либо прав на проживание в принадлежащем истице жилом доме. Какой-либо договор о постоянном или временном проживании ответчиков в домовладении истицы между сторонами не заключался. Никаких обременений права собственности истицы в отношении принадлежащих ей долей в жилом доме и земельному участке в установленном законом порядке в ЕГРП или в ЕГРН не зарегистрировано.

Проживание ответчиков в доме истицы нарушает права истицы, поскольку создаёт препятствия в реализации правомочий по свободному владению, пользованию и распоряжению домовладением. 

В соответствии со ст.12 ГК РФ и ст.11 ЖК РФ защита нарушенных гражданских и жилищных прав осуществляется судом. Согласно ст.12 ГК РФ в числе способов защиты гражданских прав предусмотрено восстановление положения, существовавшего до нарушения права; пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; прекращение или изменения правоотношения. Часть 3 ст.11 ЖК РФ также предусматривает такие способы защиты жилищных прав, как: признание жилищного права; восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; прекращение или изменение жилищного правоотношение. Причём, содержащиеся в ст.12 ГК РФ и в ст.11 ЖК РФ перечни способов защиты гражданских и жилищных прав, не являются исчерпывающими. 

Возможность вынесения судом решения о выселении граждан из жилого помещения прямо предусмотрена ч.1 ст.35 ЖК РФ, согласно которой в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 

Как указал Конституционный Суд РФ в определении от 29 мая 2018 года № 1206-О, закреплённое в ч.1 ст.35 ЖК РФ положение направлено на защиту прав собственника жилого помещения и конкретизирует гарантии, предусмотренные ч.1 и ч.2 ст.35 Конституции РФ.

Применительно к данному случаю ввиду незаключённости договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ответчики право пользования жилым помещением вообще не приобрели, а потому истица, являющаяся собственником 1/3 доли в жилом доме, вправе потребовать их выселения из этого дома в судебном порядке.

Ссылки представителя ответчиков на добросовестность ответчиков как покупателей судом признаются несостоятельными, поскольку добросовестным приобретателем жилого помещения в случае его приобретения по сделке в 2011-2014 годах можно считать и признать только такое лицо, которое приобрело это помещение на законных основаниях, по отвечающей требованиям закона и зарегистрированной сделке, оформленной в виде единого документа, подписанного обеими сторонами и содержащего все условия, которые закон признаёт существенными для данного вида договоров. В рассматриваемом деле таких условий не имеется. Кроме того, в данной ситуации действия ответчиков, которые с 2011 года проживали в доме истицы, но не предпринимали никаких мер, направленных на оформление своих прав на этот дом и земельный участок под ним, нельзя признать совершёнными разумно, добросовестно и осмотрительно, а потому их нельзя признать добросовестными приобретателями жилого дома и земельного участка. 

Тот факт, что истица в 2011 году получила от ФИО5 денежные средства в общей сумме 740 000 руб, не имеет правового значения для разрешения заявленных истицей требований, поскольку по незаключенному (отсутствующему) договору стороны не связаны его условиями и не вправе требовать от другой стороны его исполнения. Если одна из сторон передала другой стороне по незаключённому договору деньги или имущество, возникшая ситуация подлежит разрешению по заявлению заинтересованной стороны в установленном законом материально-правовом и процессуальном порядке. Поскольку в данном случае ни одна из сторон никаких требований, связанных с определением юридической судьбы переданных истице денег, не заявила, в соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ данный вопрос настоящим решением суда никак не разрешается. 

Руководствуясь статьями 2, 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

Удовлетворить иск ФИО1 к ФИО4, ФИО5, ФИО4 и ФИО4 о признании незаключённым договора купли-продажи недвижимости и о выселении из жилого дома.

Признать незаключённым договор купли-продажи жилого 

<

адрес> между ФИО1 с одной стороны и ФИО4 и (или) ФИО5 с другой стороны.

Выселить ФИО4, ФИО5, ФИО4 и ФИО4 из жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Черкесский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 09 августа 2018 года.

Судья Черкесского городского суда Ю.М.Коцубин