УИД 77RS0016-02-2022-033381-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 марта 2025 года адрес 

Мещанский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Данильчик Ю.С., 

при секретаре фио, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1245/2025 по иску ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, расходов на оплату государственной пошлины и по встречному иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании уплаченной по договору денежной суммы, расходов на оплату государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве № СИД-3/6-5-647-3/АН от 02.03.2022 года в размере 26 239 460 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб., в обоснование заявленных требований ссылаясь на то, что в соответствии с заключенным сторонами договором участия в долевом строительстве № СИД-3/6-5-647-3/АН от 02.03.2022 истец обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств ответчика, построить (создать) многоквартирный жилой дом № 1 по строительному адресу: адрес, Хорошево-Мневники, адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ответчику входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартиру). Цена договора на даты подписания составила 30 874 365 руб. и подлежала оплате не позднее 31.10.2022. До настоящего времени обязательства по внесению денежных средств в размере 26 239 460 руб. ответчиком не исполнены. 

Не согласившись с предъявленными требованиями, ФИО1 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о признании расторгнутым договора долевого участия от 02.03.2022 № СИД-3/6-5-647-3/АН, взыскании денежной суммы, уплаченной по договору, в размере 4 634 905 руб. Требования встречного иска мотивированы тем, что участник долевого строительства направил застройщику уведомление о расторжении договора и возврате денежных средств, уплаченных по нему, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых ФИО1 исходила при заключении договора. Ее материальное положение изменилось, стало нестабильным. Договором долевого участи предусмотрена возможность его расторжения, аналогичная возможность предоставлена истцу положениями ст. 32 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Решением Мещанского районного суда адрес от 29.05.2023, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.12.2023, исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» удовлетворены. С ФИО1 взыскана задолженность по договору в размере 26 239 460 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 руб. В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о признании расторгнутым договора долевого участия от 02.03.2022 № СИД-3/6-5-647-3/АН, взыскании денежной суммы, уплаченной по договору, в размере 4 634 905 руб. – отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 23.04.2024 вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение. 

При новом рассмотрении дела представитель истца (ответчика по встречному иску) ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» - ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, по основаниям, изложенным в иске, против встречного иска возражала. 

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя фио, который возражал против удовлетворения исковых требований, просил удовлетворить встречные исковые требования.  

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве № СИД-3/6-5-647-3/АН от 02.03.2022 года, заключенным между ООО «СЗ «Лидер строительной отрасли» и ФИО1, застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств ответчика (истца по встречному иску), построить (создать) жилой комплекс № 1 (в составе жилых корпусов 1, 2, 3, встроенно-пристроенной подземной двухуровневой автостоянки) по строительному адресу: Москва, адрес, Хорошево-Мневники, адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ответчику (истцу по встречному иску) входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартира) со следующими основными характеристиками: трехкомнатная квартира расположенная в секции № 6, на № 5 этаже, номер квартиры на площадке № 4, номер квартиры по проекту №647, общей приведенной площадью (включая общую площадь жилого помещения и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы-с коэффициентом) 64,3 кв.м., а участник обязался уплатить цену договора и принять объект в порядке и в сроки, определенные настоящим договором.

Пунктом 2.3 договора определено, что передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи не позднее 31.08.2023 года, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме. Обязательства участника перед застройщиком считаются выполненными по договору в полном объеме при исполнении в совокупности обязательств: по оплате цены, установленной сторонами в п. 4.2. договора, которые считаются исполненными с момента зачисления в полном объеме денежных средств на счет эскроу; исполнения иных обязательств участника по оплате, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора, которые считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика; по приемке объекта и подписанию акта приема-передачи объекта.

Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2.7. договора).

Подпунктом 3.1.3. п. 3.1. договора застройщик обязан передать участнику объект по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в п. 2.3. договора, при условии выполнения участником своих обязательств по настоящему договору надлежащим образом (в том числе внесение в полном объеме денежных средств по договору, включая 100 % оплату цены договора, (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора). Невнесение участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору (в т.ч. неоплата 100 % цены договора и/или (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора), является основанием для застройщика не передавать участнику долевого строительства объект и не подписывать акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта до момента исполнения участником долевого строительства обязанности по внесению в полном объеме денежных средств по договору. В случае невнесения участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору, на застройщика не распространяются положения настоящего договора и законодательства Российской Федерации об ответственности за нарушение сроков передачи застройщиком объекта. Передача объекта осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Подпунктом 3.2.1. п. 3.2. договора на участника возложена обязанность внести в полном объеме денежные средства, предусмотренные договором (включая 100 % оплату цены договора, а также (при необходимости) неустойку (пени, штрафы), предусмотренные Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора) в размере, сроки и порядке, установленные настоящим договором и/или Законом № 214-ФЗ.

В п. 4.2. установлено, что на дату подписания настоящего договора его цена определена сторонами в размере 30 874 365 руб. (депонируемая сумма). 

На основании п. 4.4. оплата цены договора, указанной в п. 4.2., осуществляется участником (депонент) застройщику (бенефициар) до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в размере 30 874 365 руб. на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) - ПАО «Сбербанк России», являющимся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации, на следующих условиях: 

- до момента внесения на счет эскроу денежные средства в размере 4 634 905 руб. размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, оформленном участником долевого строительства со следующими условиями открытия и оплаты: участник долевого строительства обязан по 02.03.2022 года включительно открыть безотзывный покрытый (депонированный) аккредитив в Банке-эмитенте (являющимся также Исполняющим банком) в размере сумма; частичная оплата по аккредитиву не предусмотрена; банк-получатель - банк, являющийся эскроу-агентом и указанный в п. 4.4. договора. Денежные средства перечисляются Банком-эмитентом (Исполняющим банком) на счет экскроу, открытый участником у эксроу-агента, не позднее пяти рабочих дней со дня предоставления документов, предусмотренных условиями настоящего договора, Банку-эмитенту (Исполняющему банку). Сумма 26 239 460 руб. - подлежит оплате в срок до 31.10.2022 года включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу (п. 4.4.1. договора).

Стороны обязаны в течения пяти календарных дней с даты подписания настоящего договора, но не позднее даты открытия аккредитива, заключить с эскроу-агентом договор счета эскроу (пп. 4.4.1.1. договора). 

Обязанность участника по уплате цены договора, указанной в п. 4.2., считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (пп. 4.4.1.4. договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 16.03.2022 за № 77:08:0012003:13-77/060/2022-821.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Частью 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно частям 1 и 2 ст. 860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.

Обязательства по договору счета эскроу могут содержаться наряду с договором счета эскроу в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк.

В соответствии с ч. 1 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона.

Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа) (ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

ООО «СЗ «Лидер строительной отрасли» является застройщиком многоквартирного дома, имеет разрешение на строительство и привлекает для его осуществления денежные средства участников долевого строительства, в связи с этим несет обязанность по соблюдению требований Закона № 214-ФЗ.

В судебном заседании установлено, что свои обязательства по договору в отношении платежа в размере 26 239 460 руб. в срок до 31.10.2022 года ответчик (истец по встречному иску) не исполнила.

Застройщиком в адрес ФИО1 направлено предупреждение о погашении задолженности путем внесения неоплаченной суммы на счет эскроу, за исх. № 647/ОС от 15.11.2022 года.

В обоснование встречного иска истец по встречному иску (ответчик по первоначальному иску) указывает, что 26.09.2022 года участник направил застройщику заявление, в котором просила заключить с ней соглашение о расторжении договора долевого участия и возвратить оплаченные по договору денежные средства в соответствии с п. 7.1, 7.1.2 Договора, ст. 450 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых ФИО1 исходила при заключении договора, в частности, ее материальное положение изменилось, стало нестабильным. В обоснование доводов истец ссылалась на положения ст. 451 ГК РФ, ст. 32 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей».

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Пунктом 7.1. договора установлено, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон и в иных случаях в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расторжение (прекращение) настоящего договора влечет прекращение обязательств сторон по нему, за исключением обязательства сторон провести расчеты по поводу и в связи с его расторжением.

В случае расторжения участником долевого строительства настоящего договора по основаниям, предусмотренным Законом № 214-ФЗ и (или) договором, денежные средства подлежат возврату участнику долевого строительства путем их перечисления эскроу-агентом или застройщиком (п. 7.1.3. договора) на банковские реквизиты депонента, указанные в договоре счета эскроу, в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации (п. 7.1.4. договора).

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Таким образом, законодатель предусматривает иной способ защиты прав застройщиков в случае возможного нарушения дольщиком условий договора долевого участия при нарушении последним сроков оплаты цены договора, в связи с чем суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных ООО «СЗ «Лидер строительной отрасли» требований о взыскании с ФИО1 денежных средств.

При этом суд принимает во внимание, что предметом иска по данному делу является требование застройщика, связанное с неисполнением участником обязанности оплатить цену договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома в установленный договором срок.

Однако своим правом на досрочное расторжение договора общество не воспользовалось.

Разрешая встречный иск ФИО1, суд исходит из того в соответствии с п.п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора, вследствие существенно изменившихся обстоятельств, суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Суд полагает необходимым, что с учетом установленных по делу обстоятельств, расторгнуть договор № СИД-3/6-5-647-3/АН от 02.03.2022 года, заключенный между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО1. 

Кроме того, истец имеет право на возврат уплаченных денежных средств по договору № СИД-3/6-5-647-3/АН от 02.03.2022 года в размере 4 634 905 руб. 

В связи с удовлетворением встречных исковых требований меры по обеспечению иска, принятые определением Мещанского районного суда адрес от 17.01.2023 года, по вступлении в законную силу решения суда подлежат отмене.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к числу которых относятся и расходы по уплате госпошлины.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 31 374,53 руб. подтверждены документально и подлежат взысканию с ответчика по встречному иску в пользу истца ФИО1

Поскольку оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований не имеется, следовательно, расходы по уплате государственной пошлины не подлежат возмещению истцу по первоначальному иску.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, расходов на оплату государственной пошлины – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании уплаченной по договору денежной суммы, расходов на оплату государственной пошлины – удовлетворить.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве от 02.03.2022 № СИД-3/6-5-647-3/АН, заключенный между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО1.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» (ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) уплаченную по договору денежную сумму в размере 4 634 905 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 374,53 руб.

Меры по обеспечению иска, принятые определением Мещанского районного суда адрес от 17.01.2023, по вступлении в законную силу решения суда – отменить.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Мещанский районный суд адрес в течение одного месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 01 июля 2025 года.

Судья Ю.С. Данильчик