Дело № 2-335/2020 

УИД 33RS0018-01-2020-000387-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июля 2020 года город Судогда 

Судогодский районный суд Владимирской области в составе:

председательствующего Куприянова А.В.,

при секретаре Барышниковой О.С.,

с участием представителей истца ФИО1 на основании доверенности ФИО2 (л.д.87 т.1), 

представителя ответчика Межрегионального территориального управления Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях на основании доверенности ФИО3,

представителя третьего лица ООО «Метры» на основании доверенности ФИО4 (л.д.89 т.1);

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искуФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях Российской Федерации об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности; 

у с т а н о в и л:

23.04.2020 ФИО1 обратилась в Судогодский районный суд с иском (с учетом уточнений от 27.07.2020) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях Российской Федерации (далее по тексту - Росимущество) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

Мотивируя свои требования, ФИО1 указала, что ей на праве собственности принадлежат 33/40 долей следующих объектов недвижимого имущества: склад сена, площадью 1085,7 м2 с кадастровым номером ...; фуражный склад, площадь 663,8 м2 с кадастровым номером ...; склад сена, площадью 1092,6 м2 с кадастровым номером ...; силосная сельскохозяйственная траншея, инв. ..., лит.Г, площадью 563.8 м2 с кадастровым номером ...; здание весовой площадь 29,9 м2 с кадастровым номером ...; силосная траншея площадь 563,8 м2 с кадастровым номером ....

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером ... из числа земель населенных пунктов, площадью 31897 м2, который принадлежит на праве собственности Российской Федерации.

07.02.2020 ответчиком принято решение о предоставлении истцу и третьему лицу ООО «Метры» указанного земельного участка в аренду для эксплуатации административного здания на срок 49 лет: с 01.02.2020 по 31.01.2069 - и направлен проект договора аренды с размером арендной платы 841895.20 рублей в год (70157.93 рублей в месяц), который был определен на основании отчета об оценке земельного участка с определением рыночного размера годовой арендной платы от 12.12.2019, составленного независимым оценщиком ООО «ВладИнком-Групп».

Истец, не согласившись с размером арендной платы и порядком её определения, письмом от 13.02.2020 направил ответчику протокол разногласий к договору аренды, предложил согласовать условие о размере арендной платы в сумме 93222.17 рублей в год (7768.51 рублей в месяц) исходя из кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с требованиями п.5 ст.65 Земельного кодекса РФ, которая составляет 15537028.70 рублей.

Письмом от 18.03.2020 года Росимущество возвратило протокол разногласий, отклонив предложенную истцом редакцию проекта договора аренды.

Отсутствие между сторонами соглашения о размере арендной платы явилось основанием для обращения ФИО1 за судебной защитой своих прав и законных интересов.

С учетом уточнений исковых требований от 27.07.2020 ФИО1 просила определить размер арендной платы за участок в год 224122 рублей, что соответствует 18676 рублей 83 копейки в месяц; изложив п.4.1 Договора аренды в указанной редакции.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования и настаивала на их удовлетворении; дополнительно указав на отсутствие возражений относительно определения арендной платы земельного участка с кадастровым номером ... исходя из его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта ... от 03.07.2020 ООО «Гарантия-плюс».

При этом просила признать недопустимым доказательством по делу заключение специалиста ООО «ВладИнком-Групп» по определению стоимости арендной платы и рыночной стоимости земельного участка в связи с использованием оценщиком некорректных аналогов земельных участков в определении арендной платы спорного земельного участка; определения его рыночной стоимости исходя из ежемесячной арендной платы.

Представитель третьего лица на стороне истца ООО «Метры» ФИО4 поддержал исковые требования ФИО1 и просил суд их удовлетворить; дополнительно указав на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... (15 млн. рублей) его рыночной стоимости (41 млн. рублей), определенной оценщиком ООО «ВладИнком-Групп».

Представитель ответчика Межрегионального территориального управления Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях ФИО3 просила в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать, ссылаясь на заключение государственного контракта с ООО «ВладИнком-Групп» по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности; отсутствие оснований сомневаться в объективности отчета ... о рыночном размере арендной платы и рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ...; в соответствии с которым были определены положения п.4.1 проекта Договора аренды.

ООО «ВладИнком-Групп» о месте и времени судебного разбирательства извещалось судом надлежащим образом, представитель предприятия для участия в судебном заседании не явился, что не является препятствием для рассмотрения настоящего дела по существу.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав представленные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу п.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В п.4 ст.22 ЗК РФ закреплено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В рассматриваемом случае, плата за пользование спорным участком, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен.

Согласно абз.2 п.2 ст.445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст.446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По общему правилу п.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 указанной статьи. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (п.п.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ).

Из представленных выписок из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.60-79 т.1) следует, что ФИО1 собственником 33/40 долей следующих объектов недвижимого имущества:

1. склад сена, площадью 1085,7 м2 с кадастровым номером ...; 

2. фуражный склад, площадь 663,8 м2 с кадастровым номером ...; 

3. склад сена, площадью 1092,6 м2 с кадастровым номером ...; 

4. силосная сельскохозяйственная траншея, инв. ..., лит.Г, площадью 563.8 м2 с кадастровым номером ...; 

5. здание весовой площадь 29,9 м2 с кадастровым номером ...; 

6. силосная траншея площадь 563,8 м2 с кадастровым номером .... 

Перечисленные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером ... из числа земель населенных пунктов, площадью 31897 м2, который принадлежит на праве собственности Российской Федерации (л.д.147, 171-173 т.1).

Указанные обстоятельства не оспаривались стороной ответчика, отразившего сведения об объектах недвижимого имущества истца ФИО1 в проекте договора аренды ...-ф (л.д.16-21 т.1).

Согласно п.4.1 проекта Договора определен размер арендной платы 841895.20 рублей в год, что составляет 70157.93 рублей в месяц (л.д.16 т.1).

Указанный размер арендной платы явился результатом оценочной деятельности ООО «ВладИнком-Групп», отраженной в отчете ...; из которого следует, что в результате аналогового сравнения была определена стоимость аренды спорного земельного участка в размере 2.20 рублей за один квадратный метр в месяц, исходя из площади 31897 м2 земельного участка с кадастровым номером ... вычислена математическим путем его месячная арендная плата в размере 70158 рублей; а путем умножения годовой арендной платы на срок аренды (49 лет) установлена рыночная стоимость всего земельного участка, которая составила 41252865 рублей (л.д.32-58 т.1).

При определении исходной величины ежемесячной арендной платы в качестве аналогов оценщиком ООО «ВладИнком-Групп» были использованы три земельных участка, расположенные в поселке Головино Судогодского района, городе Меленки и городе Камешково Владимирской области, площадями соответственно 170 м2, 495 м2, 548 м2; которые существенно меньше площади (31897 м2) спорного земельного участка с кадастровым номером ....

Кроме того, суд не может согласиться в положить в основу настоящего решения вывод оценщика ООО «ВладИнком-Групп» о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., определенной как произведение его годовой арендной платы на срок договора аренды, поскольку последний показатель в зависимости от договора определяется сторонами, носит непостоянный характер и сам по себе не определяет рыночную стоимость объекта недвижимого имущества.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" субъектам Российской Федерации предписано руководствоваться основными принципами, сформулированными в этом Постановлении.

К таковым, в частности, относятся: экономическая обоснованность определения размера арендной платы, в соответствии с которой арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования - предсказуемость расчета (порядок расчета арендной платы и случаи ее одностороннего изменения по требованию арендодателя определяются нормативными правовыми актами органов государственной власти и местного самоуправления); предельно допустимая простота расчета (на основании кадастровой стоимости); недопущение ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении прав (размер арендной платы не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога); поддержка социально значимых видов деятельности (арендная плата в пределах земельного налога, защита интересов лиц, освобожденных от его уплаты).

Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка (п.6 Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 20.02.2020) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации").

Анализ указанного порядка расчета объективно свидетельствует о том, что размер арендной платы является производной величиной от его рыночной стоимости; а не рыночная стоимость зависит от размера арендной платы, в связи с чем суд отвергает отчет ... от 12.12.2019, составленный ООО «ВладИнком-Групп», признает его недопустимым доказательством по делу и не может положить в основу настоящего решения.

Сторонами по делу в судебном заседании не оспаривался способ определения арендной платы за земельный участок исходя из его рыночной стоимости.

С целью разрешения возникшего между сторонами спора судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения эксперта ... от 03.07.2020 следует, что рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером ... площадью 31897 м2 из числа земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственной зоной; расположенного в деревне Погребищи муниципального образования «Вяткинское сельское поселение» Судогодского района Владимирской области, по состоянию на 23.06.2020 составляет 224122 рубля за год.

Данное заключение стороной ответчика не оспорено, выводы экспертного заключения иными доказательствами не опровергнуты.

Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. 

Так, из мотивировочной части заключения следует, что экспертом применен аналоговый метод установления рыночной стоимости спорного земельного участка, в качестве аналогов выбраны земельные участки близкие по площади (10000 м2, 10595 м2, 48909 м2, 22000 м2) при единых однородных параметрах (инженерные коммуникации, подъездные пути, рельеф, состояние грунта).

Первоначально экспертным путем была определена рыночная стоимость спорного земельного участка, которая составила 2108392 рублей.

При определении рыночной стоимости права аренды указанного земельного участка экспертом была взята за основу его рыночная стоимость и коэффициент капитализации (10.36 %), определенный как суммарное значение безрисковой ставки (2.28 %), риска инвестиций в недвижимость (6.30 %), риска низкой ликвидности (2.05 %).

Методики исследования, способы и приемы были определены экспертом с учетом его специальных познаний. В заключении эксперта указаны источники получения информации, в материалы дела экспертом представлены распечатки использованных им справочных изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

Неполноты и неясности заключение экспертизы не содержит, ответ на поставленный перед экспертом вопрос являются ясным и определенным.

Экспертное заключение сторонами документально не оспорено, нарушений порядка и применения методов исследования при проведении судебной экспертизы не установлено.

С учетом изложенного, суд принимает заключение эксперта ... от 03.07.2020 в качестве относимого и допустимого доказательства по настоящему делу; в отсутствии сомнений в достоверности вывода эксперта использует его при разрешении заявленного спора по существу.

Таким образом, суд признает требование ФИО1 об установлении годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером ... площадью 31897 м2 в размере 224122 рублей обоснованным и подлежащим удовлетворению; тем более, что данный размер не противоречит п.6 Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 20.02.2020) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" и не нарушает интересов Российской Федерации.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче иска ФИО1 были понесены судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, что подтверждается чеком-ордером от 21.04.2020 (л.д.97 т.1). 

Поскольку исковые требования ФИО1 удовлетворены судом полностью, судебные расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет средств ответчика.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ 

р е ш и л:

исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Обязать Межрегиональное территориальное управление Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях заключить с ФИО1 и ООО «Метры» договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... площадью 31897 м2 из числа земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственной зоной; расположенного в деревне Погребищи муниципального образования «Вяткинское сельское поселение» Судогодского района Владимирской области с изложением п.4.1 Договора в следующей редакции: размер арендной платы за участок в год составляет 224122 рублей, что соответствует 18676 рублей 83 копейки в месяц.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Судогодский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. 

Председательствующий А.В.Куприянов

Решение в окончательной форме изготовлено 31.07.2020.