Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 июня 2017 г. Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе 

председательствующего Головачевой О.В.,

при секретаре Ионовой К.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-333 по исковому заявлению ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л :

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» обратился в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на залоговое имущество к ФИО1, ФИО2, указав, что 24.04.2012 г. между ФИО1, ФИО2 и ОАО «Первый Объединенный Банк» был заключен кредитный договор №..., в соответствии с условиями которого ФИО6 был предоставлен кредит в размере 1 778 000,00 рублей, сроком на 240 месяцев, под 12,10% годовых, для целевого использования: приобретения в общую совместную собственность заёмщиков в целях постоянного проживания предмета ипотеки, а именно: жилого помещения/квартиры, расположенной по адресу: ....; состоящей из ... комнат, общей площадью 74,90 кв. м, расположенной на 1 этаже 5 этажного дома, кадастровый (или условный) номер объекта: ....

В соответствии с условиями заключенного кредитного договора платежи по частичному возврату основного долга и уплате процентов осуществляются заемщиком не позднее даты ежемесячного платежа - последнее число каждого календарного месяца (п.3.8.3.), путем уплаты ежемесячного аннуитетного платежа, рассчитываемого согласно формулы, зафиксированной в п.3.9. Кредитного договора, и на момент заключения договора составляющего 18 880,00 руб. (п. 1.1.4. Кредитного договора). 

На основании Договора купли-продажи квартиры №... от 24.04.2012г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировано право общей совместной собственности Заемщиков на Квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.04.2012г. сделана запись регистрации № ....

Обеспечением исполнения кредитных обязательств Заемщика, в соответствии с п.1.3. Кредитного договора, ст.77 Федерального закона от 16.07.1998г №102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)», является залог (ипотека) Квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены Закладной (п.1.4. Кредитного договора), составленной ответчиками как Должниками и Залогодателями и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области первоначальному залогодержателю - ОАО «Первый Объединенный Банк». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 27.04.2012г. за № ....

22.05.2012г. права (требования) по закладной были переданы Самарскому областному Фонду жилья и ипотеки; затем 25.05.2012г. - АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «АИЖК»), созданному Правительством РФ в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан страны, выработки единых стандартов жилищного кредитования и формирования рынка ипотечных ценных бумаг, что подтверждается отметкой на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам п.1 ст.48 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Затем права (требования) по закладной были переданы ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2», являющемся в настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем, что подтверждается Справкой от 03.08.2016г. о наличии Закладной на счете ДЕПО, выданной АО «ГАЗПРОМБАНК», ведущем депозитарный учет Закладных, согласно которой, владельцем счета ДЕПО является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2». 

В соответствии с п.2 ст.48 Закона «Об ипотеке» законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в т.ч. права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

В силу п.2 ст. 13 Закона об ипотеке Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается данными бухгалтерского учета, отраженными в Расчете задолженности от 28.09.2016г.

Ответчики ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им производили с нарушением условий Кредитного договора, в т.ч. и в части своевременного возврата Кредита, производя платежи с задержкой и в неполном объеме.

В связи с неисполнением Заемщиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права Истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Кредитным договором, Истцом в соответствии с п.4.4.1. Кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до 25.07.2016г. Указанные требования ответчиками выполнены не были, добровольно задолженность не была погашена.

Задолженность ответчиков по состоянию на 28.09.2016г. составляет 1 464 550 руб. 03 коп., в том числе: 1 317 732,97 руб. - задолженность по основному долгу; 115 374,32 руб. - задолженность по процентам; 31 442,74 руб. - задолженность по пени.

По состоянию на 28.09.2016г предмет ипотеки был оценен в размере 2 067 000,00 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика - Отчетом об определении рыночной и ликвидационных стоимостей жилого помещения (квартиры), изготовленном ЗАО «Международный центр оценки» 29.09.2016г. 

На основании данного Отчета, начальная продажная стоимость заложенного объекта недвижимости составляет 1 653 600 руб. 00 коп. (80% рыночной цены).

С учетом частичного погашения Ш-выми Д.Р. Э.Р. суммы задолженности в общей сумме 84 000,00 руб., по состоянию на 02.06.2017 г. истец просит:

- взыскать солидарно с ответчиков ФИО1, ФИО2 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» сумму задолженности по Кредитному договору № ... от 24.04.2012г. в размере 1 404 163 руб. 16 коп., в том числе: 1 317 732,97 руб. - задолженность по основному долгу; 18 925,40 руб. - задолженность по процентам; 67 504,79 руб. - задолженность по пени;

- обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - квартиру, назначение: жилое помещение, расположенную по адресу: ....; состоящей из ... комнат, общей площадью 74,90 кв. м; этажность (этаж) 1; кадастровый (или условный) номер объекта: ... (запись в ЕГРП о праве общей совместной собственности Ответчиков на объект недвижимости № ... от 27.04.2012г.; запись об ипотеке в силу закона объекта от 27.04.2012г. № ...), определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость в размере 1 858 800 руб. 00 коп.;

- расторгнуть Кредитный договор № ... от 24.04.2012 г.; 

- Взыскать с ответчиков ФИО1, ФИО2 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» расходы по оплате госпошлины в сумме 21 522 руб. 75 коп.

Представитель истца в судебное заседание не явился, направил суду письменное заявление, в котором просил суд рассмотреть данное гражданское дело в его отсутствии.

Ответчик ФИО1 иск не признал, пояснил, что это единственное жилье у его семьи, другого жилья они не имеют; в случае удовлетворения иска просил суд применить ст.333 ГК РФ, в случае удовлетворения судом исковых требований. 

Представитель ответчика ФИО2 ФИО3 иск не признала, пояснила, что действительно между ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» и ФИО1 и ФИО2 в 2012 году был заключен кредитный договор на предоставление кредита в размере 1778 000 руб. С момента заключения кредитного договора ими была внесена сумма в размере 389 960 руб. в качестве досрочного погашения долга, это денежные средства «материнского капитала», так как у них двое несовершеннолетних детей, проживающие с ними совместно в приобретенной ими квартире. Кроме того, ими регулярно производились оплаты задолженности основного долга по кредитному договору и процентов, за пользование кредитными денежными средствами. В связи со сложившимися обстоятельствами в семье, а именно потерей работы, ФИО2 в настоящее время работает по гражданско-правовому договору, что временно лишило ее возможности оплачивать кредит, согласно графика. Это послужило причиной возникновения задолженности, которая является несоразмерной исковым требованиям. Денежные средства по кредитному договору были истрачены на приобретение квартиры, которая является для всей их семьи единственным жильем, так как другого жилья у их семьи нет. В счет оплаты за данную квартиру Ш-выми была внесена сумма 762 000 руб. и материнский капитал в размере 389 960 руб., всего 1 151 960 руб. Таким образом, Ш-выми фактически оплачена половина стоимости квартиры, которая ими приобретена за 2 500 000 руб. В связи с чем, считает, что допущенное должниками нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер исковых требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, в соответствии с которым истец требует досрочного погашения долга по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное имущество, с последующей реализацией имущества за цену определенную, представленным истцом в сумме 1 653 600 руб. Данная цена квартиры явно занижена. С определенной стоимостью имущества в размере 1 653 600 руб. Ш-вы не согласны. Кроме того, не согласны с суммой начисленных пеней, просит суд применить ст.333 ГК РФ, в случае удовлетворения судом исковых требований.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив представленные доказательства, пришел к следующему.

Кредитный договор в соответствии со ст. 309 ГК РФ, являющийся одним из видов обязательств, должен исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с ч.1 ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренным договором займа. В случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в соответствии с ч. 1 ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа. 

В соответствии с Кредитным договором №... от 24.04.2012г. ОАО «Первый Объединенный Банк» предоставил ФИО1 и ФИО2 кредит в сумме 1 778 000,00 рублей, сроком на 240 месяцев, под 12,10% годовых, для приобретения в общую совместную собственность заёмщиков в целях постоянного проживания предмета ипотеки, а именно: жилого помещения/квартиры, расположенной по адресу: ....; состоящей из ... комнат, общей площадью 74,90 кв. м, расположенной на 1 этаже 5 этажного дома, кадастровый (или условный) номер объекта: ... (л.л.д.19-28 т.1). 

В соответствии с условиями заключенного кредитного договора платежи по частичному возврату основного долга и уплате процентов осуществляются заемщиком не позднее даты ежемесячного платежа - последнее число каждого календарного месяца (п.3.8.3.), путем уплаты ежемесячного аннуитетного платежа, рассчитываемого согласно формулы, зафиксированной в п.3.9. Кредитного договора, и на момент заключения договора составляющего 18 880,00 руб. (п. 1.1.4. Кредитного договора). 

На основании Договора купли-продажи квартиры №... от 24.04.2012г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировано право общей совместной собственности Ш-вых на Квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.04.2012г. сделана запись регистрации № ... (л.л.д.83-87 т.1).

Ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им производились ответчиками не в полном объеме и с нарушением сроков, предусмотренных графиком платежей.

Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными п.п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ, которыми для заключения договора (помимо составления единого документа) также предусмотрена возможность принятия письменного предложения заключить договор путем совершения действий по его исполнению. Порядок принятия такого предложения указан в п. 438 ГК РФ (уплата соответствующей суммы и т.п.) Действия, совершенные Банком по перечислению денежных средств Заемщику, соответствуют требованиям п. 3 ст. 438 ГК РФ.

В соответствии со ст. ст. 307-328 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим. 

В соответствии со ст. 810 ГК РФ Заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Ответчики не выполнили возложенные на них обязательства по уплате в установленные сроки основного долга (кредита) и процентов за пользование кредитом, в связи с чем, образовалась задолженность.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о взыскании с ответчиков Ш-вых в пользу истца задолженность по основному долгу, который по состоянию на 02.06.2017 г. составляет 1317732,97 руб., проценты 18925,40 руб. Расчет суммы задолженности, произведенный истцом, суд находит правильным.

Довод ответчиков, о том, что проценты завышены и подлежат снижению, суд считает не состоятельным поскольку, согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», при рассмотрении споров, связанных с исполнением договоров займа, а также с исполнением заемщиком обязанностей по возврату банковского кредита, следует учитывать, что проценты, уплачиваемые заемщиком на сумму займа в размере и в порядке, определенных п. 1 ст. 809 ГК РФ, являются платой за пользование денежными средствами и подлежат уплате должником по правилам об основном денежном долге.

В ходе судебного заседания ответчики ходатайствовали о применении ст. 333 ГК РФ о снижении размера пеней.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Предоставленная суду возможность снизить размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба (Определение Конституционного Суда РФ N 263-О).

Судом установлено, ответчики ФИО6 имеют на иждивении двоих несовершеннолетних детей: ФИО4, ... г.р., и ФИО5, ... г.р., что подтверждается копиями свидетельств о рождении, приложенными к материалам дела (л.д.10 т.1). Просрочки платежей возникли в связи с потерей ответчиками работы, сложной экономической ситуацией как в стране, так и в городе. Суд учитывает, что ответчики принимают меры к снижению суммы задолженности, в в ходе рассмотрения судебного спора снизили сумму задолженности, в связи с чем суд полагает, что имеются основания для снижения размера пеней.

С учетом изложенного, в соответствии с положением ст. 333 ГК РФ, с учетом несоразмерности последствиям нарушения обязательства суд полагает необходимым снизить размер пеней до 30000 рублей и взыскать их солидарно с ФИО1 и ФИО2

Обеспечением исполнения кредитных обязательств Заемщика, в соответствии с п.1.3. Кредитного договора, ст.77 Федерального закона от 16.07.1998г №102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)», является залог (ипотека) Квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены Закладной (п.1.4. Кредитного договора), составленной ответчиками как Должниками и Залогодателями и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области первоначальному залогодержателю - ОАО «Первый Объединенный Банк». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 27.04.2012г. за № 63-63-09/025/2012-457.

Исполнение обязательств заемщиками по вышеуказанному договору обеспечивается Закладной от 24.04.2012 г., зарегистрированной 27.04.2012 г. Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (л.л.д.36-45 т.1). Залогодателями по указанной закладной являются ФИО1 и ФИО2

22.05.2012г. права (требования) по закладной были переданы Самарскому областному Фонду жилья и ипотеки; затем 25.05.2012г. - АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «АИЖК»), созданному Правительством РФ в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан страны, выработки единых стандартов жилищного кредитования и формирования рынка ипотечных ценных бумаг, что подтверждается отметкой на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам п.1 ст.48 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Затем права (требования) по закладной были переданы ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2», являющемся в настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем, что подтверждается Справкой от 03.08.2016г. о наличии Закладной на счете ДЕПО, выданной АО «ГАЗПРОМБАНК», ведущем депозитарный учет Закладных, согласно которой, владельцем счета ДЕПО является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2». 

В соответствии с п.2 ст.48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в т.ч. права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

В силу п.2 ст. 13 Закона об ипотеке Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В силу п.1 ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которое он отвечает.

В соответствии со ст.ст. 334, 811 ГК РФ, ст.50 Закона «Об ипотеке», условиями п.6.2.4.2 Закладной и п.4.4.2 Кредитного договора, указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на квартиру и досрочного возврата суммы задолженности по кредиту.

Согласно ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. 

В соответствии со статьей 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 % рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В процессе рассмотрения данного гражданского дела судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно Заключению эксперта №... от 12.04.2017 г. рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ...., по состоянию на 11.04.2017 г. составляет 2323 500 руб.

Суд, учитывая реальную стоимость предмета залога, подтвержденную Заключением эксперта №... от 12.04.2017 г., считает необходимым определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 858800 рублей, что составляет 80 % от рыночной стоимости квартиры 2 323500 руб. определенной в заключении эксперта. 

В соответствии со ст. 450 ч.1 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Суд приходит к выводу, что ФИО1 и ФИО2 нарушили условия кредитного договора, указанные нарушения являются существенными и позволяют истцу заявить в суд требование о расторжении договора на основании ст.450 ГК РФ, так как нарушение ответчиками условий кредитного договора не позволило истцу получить ту прибыль, на получение которой он рассчитывал.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Госпошлина в размере 15033 рубля 30 копеек взыскивается с ответчиков солидарно в пользу истца. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л:

исковое заявление ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» по состоянию на 02.06.2017 г. сумму задолженности по кредитному договору №... от 24.04.2012 г. в размере 1366 658 рублей 37 копеек, из которых 1317732 рублей 97 копеек – задолженность по основному долгу, 18925 рублей 40 копеек – задолженность по процентам, 30 000 рублей – задолженность по пени, расходы по оплате госпошлины в сумме 15033 рубля 30 копеек.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: ...., состоящую из четырех комнат, общей площадью 74,90 кв. м, этаж 1, кадастровый (или условный) номер объекта: ... (запись в ЕГРП о праве общей совместной собственности ответчиков нга объект недвижимости №... от 27.04.2012 г.; запись об ипотеке в силу закона объекта от 27.04.2012 г. за № ...), путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в сумме 1858800 рублей 00 копеек.

Расторгнуть кредитный договор №... от 24.04.2012 г., заключенный между открытым Акционерным обществом «Первый объединенный банк» и ФИО1 и ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Комсомольский районный суд г. Тольятти.

Судья О.В. Головачева.

Решение в окончательной форме изготовлено 13.06.2017г. Судья-