Дело № 2-45/2020

22RS0066-01-2019-001962-10

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 февраля 2020 года город Барнаул

Железнодорожный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Леонтьевой Т.В.,

при секретаре Земнуховой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

по иску ООО «ЗапСибстрой» к ФИО1 об обращении взыскания на предмет залога

по встречному иску ФИО1 к ООО «ЗапСибстрой» о признании договора купли-продажи недействительным, незаключенным, обязании погасить запись об ипотеке

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЗапСибстрой» обратилось в суд с иском к ФИО1 об обращении взыскания на квартиру по адресу: 

<

адрес> путем продажи с публичных торгов, установлении начальной продажной стоимости в 5236000 рублей. 

В обоснование своих требований указало, что между ООО «Мегаполис» ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мегаполис» и ФИО1 был заключен договор купли продажи 

<

адрес>, общей площадью 119,0 кв.м, на 7 этаже жилого дома, расположенную по адресу: 

<

адрес> в 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Мегаполис» уступил ООО «ЗапСибстрой» свое право (требование) к должнику ФИО1 уплаты денежных средств в размере 3 736 000 рублей основного долга и процентов за предоставленную рассрочку в размере 52 201,64 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору цессии от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.4. договора уступки права (требования) в связи с передачей прав требования уплаты денежных средств Стороне-2 переходят права залогодержателя по ипотеке в силу закона, установленной договором купли-продажи. Переход прав залогодержателя зарегистрирован в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям Договора (п.2), цена отчуждаемого имущества составляет 5 236 000 рублей. Пунктом 3 договора определен порядок расчета, в соответствии с которым первый взнос 1 700 000 рублей должен быть произведен в срок до ДД.ММ.ГГГГ, второй взнос в размере 1 000 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ и далее ежеквартально по графику, сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Данным пунктом также установлены проценты за рассрочку платежа в размере 10% годовых и неустойка в размере 0, 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки за нарушение срока расчета. В соответствии с п.4 договора, с момента заключения настоящего договора и до полной оплаты, квартира признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате, в случае нарушения сроков оплаты и, как следствие, расторжения настоящего договора и возврата квартиры Продавцу, все произведенные Покупателем неотделимые улучшения будут являться собственностью продавца, без компенсации покупателю произведенных затрат. Пунктом 7 договора установлено, что право собственности на отчуждаемое имущество переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации этого права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, после внесения записи в единый государственный реестр прав. Решением Железнодорожного районного суда г. Барнаула от 09.04.2019 взыскана заложенность по договору купли-продажи квартиры в размере 3736000 рублей, проценты, судебные расходы. Данным решением установлен размер задолженности. Поскольку до полной оплаты по договору квартира считается находящейся в залоге у банка, просил обратить взыскание на квартиру.

ФИО1 предъявила встречный иск к ООО «ЗапСибстрой», в котором просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на основании ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Впоследствии ФИО1 встречные требования уточнила, просила признать договор купли-продажи квартиры незаключенным, просила признать п. 4 договора незаключенным в части: «с момента заключения настоящего договора и до полной оплаты квартира признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате»; обязании погасить запись об ипотеке квартиры, признать договор купли-продажи квартиры недействительной сделкой.

В обоснование своих требований указала, что при заключении договора купли-продажи ее уверили и убедили, что в случае невозможности оплаты она должна будет вернуть квартиру, а ей вернут уплаченную сумму. Полагает, что была введена в заблуждение относительно природы сделки. Полагает, что сделка является недействительной по ст. 178 ГК РФ, поскольку была совершена под влиянием заблуждения. Сделка была совершена на заведомо кабальных условиях, продавец должен был проверить платежеспособность ФИО1, она должна была оплачивать ежемесячно по 146756 рублей, что намного превышает среднюю заработную плату в стране. Также сделка была совершена в связи с стечением тяжелых обстоятельств, поскольку ей негде было жить. Полагает, что договор является незаключенным, поскольку не согласовано существенное условие договора, а именно общая площадь квартиры, в договоре она указана 119 кв.м., а согласно технического паспорта от 13.01.2020 общая площадь квартиры составила 112,7 кв.м., в договоре стороны не согласовали, из скольких комнат состоит квартира. Полагает, что незаконно произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

В судебном заседании представитель истца ООО «ЗапСибстрой» ФИО2 исковые требования поддержала, встречный иск не признала, просила применить срок исковой давности по всем заявленным во встречном иске требованиям.

Ответчик ФИО1, и ее представитель ФИО3 исковые требования не признали, поддержали встречный иск.

Третье лицо ООО «Мегаполис» в судебное заседание своего представителя не направило, извещено надлежаще.

Суд, в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при надлежащем извещении сторон, учитывая отсутствие возражений ответчиков и их представителя о рассмотрении дела в их отсутствии, считает возможным рассмотреть дело по существу.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, между ООО «Мегаполис» ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мегаполис» и ФИО1 был заключен договор купли продажи 

<

адрес>, общей площадью 119,0 кв.м, на 7 этаже жилого дома, расположенную по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Мегаполис» уступил ООО «ЗапСибстрой» свое право (требование) к Согласно п. 1.4. договора уступки права (требования) в связи с передачей прав требования уплаты денежных средств Стороне-2 переходят права залогодержателя по ипотеке в силу закона, установленной договором купли-продажи. Переход прав залогодержателя зарегистрирован в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям Договора (п.2), цена отчуждаемого имущества составляет 5 236 000 рублей. Пунктом 3 договора определен порядок расчета, в соответствии с которым первый взнос 1 700 000 рублей должен быть произведен в срок до ДД.ММ.ГГГГ, второй взнос в размере 1 000 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ и далее ежеквартально по графику, сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Данным пунктом также установлены проценты за рассрочку платежа в размере 10% годовых и неустойка в размере 0, 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки за нарушение срока расчета. В соответствии с п.4 договора, с момента заключения настоящего договора и до полной оплаты, квартира признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате, в случае нарушения сроков оплаты и, как следствие, расторжения настоящего договора и возврата квартиры Продавцу, все произведенные Покупателем неотделимые улучшения будут являться собственностью продавца, без компенсации покупателю произведенных затрат. 

Пунктом 7 договора установлено, что право собственности на отчуждаемое имущество переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации этого права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, после внесения записи в единый государственный реестр прав. 

должнику ФИО1 уплаты денежных средств в размере 3 736 000 рублей основного долга и процентов за предоставленную рассрочку в размере 52 201,64 руб. за период с 01.01.2017 по 20.02.2017 по договору цессии от 20.02.2017.

Решением Железнодорожного районного суда г. Барнаула от 09.04.2019 взыскана заложенность по договору купли-продажи квартиры в размере 3736000 рублей, проценты, судебные расходы.

Оспаривая договор купли-продажи по мотивам заблуждения и кабальности, истец по встречному иску ФИО1 указывает на то, что ей негде было жить, поэтому вынуждена была приобрести данную квартиру, продавец не проверил ее платежеспособность, она не понимала природу сделки.

Разрешая данные требования, суд исходит из следующего.

Исходя из ст. 420, 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и на определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Стороны свободны в осуществлении своих прав.

В соответствии с п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу п. 1, подп. 3 - 5 п. 2. п. 3 ст. 178 ГК сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии указанных условий заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Истицей не представлено доказательств введения ее в заблуждение и наличия заблуждения, обмана, либо стечения тяжелых обстоятельств, которые повлекли бы совершение оспариваемой сделки. Также отсутствуют и основания для вывода о совершении сделки на заведомо невыгодных для продавца условиях.

В соответствии с ч. 3 ст. 179 Гражданского кодекса РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

При этом к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной, относятся заключение сделки на крайне невыгодных условиях, а также характерная особенность поведения другой стороны кабальной сделки, которая предполагает ее осведомленность о тяжелом стечении обстоятельств, вынуждающих потерпевшего заключить сделку, тем не менее, пользующейся сложившимся положением и предлагающей потерпевшему заключить сделку на кабальных условиях.

Исходя из положений ст. 56 Гражданского кодекса РФ на лицо, заявившее такое требование, возлагается обязанность доказать наличие совокупности следующих обстоятельств: сделка совершена на крайне невыгодных условиях, о чем, в частности, может свидетельствовать вынужденность совершения такой сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств, к каковым могут относиться тяжелое материальное положение продавца; факт того, что контрагент сделки знал о вышеизложенных обстоятельствах и воспользовался этим.

Рассматривая исковые требования о признании договора недействительным по основаниям ч. 3 ст. 179 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку ФИО1 в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено доказательств наличия совокупности оснований, которые необходимы для признания недействительной сделки кабальной. 

Оценивая содержание оспариваемого договора, суд полагает, что объективных данных о том, что ответчик действовал с противоправной целью или заведомо недобросовестно осуществлял свои гражданские права, не имеется.

Под тяжелыми жизненными обстоятельствами суды понимают такие, которые сторона не смогла бы преодолеть не иначе как посредством заключения данного договора.

Между тем, согласно положениям ч. 3 ст. 10 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Заключая спорные договоры в письменной форме, подписывая иные документы, предоставленные от его имени с целью заключения договора, гражданин, действуя добросовестно и разумно, обязан ознакомиться с условиями договора и указанными документами. Подписание гражданином договора предполагает его согласие с условиями этого договора и гарантирует второй стороне по договору его действительность и исполнимость.

Между тем, доказательств того, что на момент заключения договора ФИО1 была ограничена в свободе заключения договора, истцом суду не представлено и судом не установлено.

Истец не представил бесспорных доказательств наличия совокупности таких признаков кабальности сделки, как стечение тяжелых обстоятельств у ответчика и явно невыгодных для него условий совершения сделки, причинной связи между стечением у нее тяжелых обстоятельств и совершением сделки на крайне невыгодных для него условиях, осведомленности продавца о перечисленных обстоятельствах и использования их в своих интересах. 

ФИО1 не представила доказательств того, что не имела возможности не заключать данный договор, не имела возможности приобрести иное жилое помещение.

Действующим законодательством не предусмотрено обязанности кредитора проверять платежеспособность другой стороны сделки, с учетом принципа добросовестности стороны договора.

Доказательств того, что условия договора являлись неприемлемыми для ФИО1, не представлено. В судебном заседании она поясняла, что ранее у нее материальное положение позволяло исполнять условия договора. ФИО1 предоставлена рассрочка, размер процентной ставки в 10% годовых сопостовим со средним размером банковских процентов по кредитам, необоснованного размера процентной ставки не установлено.

По сути доводы ФИО1 о недействительности сделки сводятся к несогласию с предъявлением требований об обращении взыскания на квартиры.

Кроме того, судом установлен факт пропуска срока исковой давности, о чем заявлено ответчиком ООО «ЗапСибстрой».

В соответствие с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В силу положений ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным указанным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Истцом заявлено требование о признании сделки недействительной по ст. 178 и 179 ГК РФ. В силу положений ст. 166 ГК РФ такие сделки являются оспоримыми.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Суд приходит к выводу о том, что ФИО1 должна была узнать о наличии оснований для признания сделки недействительной после ее заключения.

С момента заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ прошло более 1 года. Иск заявлен только ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 3-П, интересы защиты права собственности и стабильности гражданского оборота предопределяют не только установление судебного контроля за обоснованностью имущественных притязаний одних лиц к другим, но и введение в правовое регулирование норм, которые позволяют одной из сторон блокировать судебное разрешение имущественного спора по существу, если другая сторона обратилась за защитой своих прав спустя значительное время после того, как ей стало известно о том, что ее права оказались нарушенными. В гражданском законодательстве - это предназначение норм об исковой давности, под которой Гражданский кодекс Российской Федерации понимает срок для защиты права по иску лица, чье право нарушено (статья 195).

Институт исковой давности имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов; применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

По требованиям о признании договора незаключенным, обязании произвести исключение записи об ипотеке также истек срок исковой давности, который составляет 3 года. Иск в данной части предъявлен только ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 205 ГК РФ В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Таких оснований для восстановления срока исковой давности судом не установлено, а ФИО1 не приведено, доказательств не представлено.

Ссылка ФИО1 и ее представителя на то, что ранее она лишена была возможности подать встречный иск, поскольку производство по делу было приостановлено, не принимается судом во внимание, поскольку данное обстоятельство (приостановление производства по делу) могло являться препятствием для разрешения вопроса о принятии такого иска до возобновления производства по делу, а не основанием для его предъявления. Более того, истец не лишена была возможности подать аналогичный иск не в рамках данного дела.

В связи с чем, суд отказывает во встречном иске в полном объеме в связи с пропуском срока исковой давности.

Кроме того, суд не находит оснований для признания договора купли-продажи незаключенным также по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 3 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Таким образом, вне зависимости от наличия такого условия в договоре, до полной оплаты товар считается находящимся в залоге у продавца.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 50).

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2).

В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии со ст. 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Обстоятельств, предусмотренных законом в качестве оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, по делу не установлено.

Таким образом, квартира правомерно передана в залог продавца, а также произведена государственная регистрация залога.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

В договоре купли-продажи квартиры четко указаны данные, позволяющие индивидуализировать предмет договора купли-продажи: 

<

адрес> в 

<

адрес> с кадастровым номером 22:63:040406:2164.

Не верная площадь и не указание количество комнат в квартире не являются обстоятельством, свидетельствующим не определение предмета договора.

Как видно из материалов дела, в договоре купли-продажи спорной квартиры, в документах Росреестра указана площадь 

<

адрес> кв.м.

Согласно выписке из технического паспорт площадь квартиры составляет 112,7 кв.м.

Независимо от момента изменения предмета ипотеки такое изменение само по себе не может служить основанием для прекращения ипотеки, договора купли-продажи незаключенным. Несоответствие площади предмета залога, не влечет прекращение договоров ипотеки, поскольку действие данного договора распространяется на объект недвижимости, являющийся предметом залога.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая влечет прекращение залога и не возлагает обязанность на стороны договора вносить в договор об ипотеке изменения, касающиеся описания предмета ипотеки, его оценки и регистрации этих изменений.

Суд учитывает также то обстоятельство, что договор исполнен, ФИО1 объект передан, она в квартире постоянно проживает, требований о предоставлении какого-то иного объекта не заявляет.

Ссылка ФИО1 на то, что она в Росреестре по Алтайскому краю не подписывала документы о передаче объекта в залог, являются бездоказательной.

Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк, предоставивший кредит на приобретение дома. Аналогичные положения содержатся в гл. 11 Закона.

Пункт 2 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в решении об обращении взыскания на заложенное имущество суд должен определить и указать суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению. 

По смыслу приведенных правовых норм в решении должны быть указаны конкретные суммы, которые вправе получить залогодержатель.

Согласно п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По ходатайству сторон судом назначена судебная товароведческая экспертиза по определению рыночной стоимости квартиры.

Согласно заключения ООО «Алтайский Центр Оценки» от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость 

<

адрес>А в 

<

адрес> на дату проведения оценки составляет 6200000 рублей.

При этом эксперт определил стоимость 1 кв.м. с учетом произведенного в квартире ремонта, и определил стоимость всей квартиры с учетом 119 кв.м. в квартире.

Между тем, при допросе эксперт произвол перерасчет рыночной стоимости квартиры исходя из ее площади в 112,7 кв.м. 5935000 рублей.

Определяя начальную продажную стоимость заложенного имущества, суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы, пояснения эксперта, который был предупрежден об уголовной ответственности.

Стоимость квартиры сторонами не оспаривалась.

Заключение эксперта принято судом в качестве доказательства, поскольку является относимым и допустимым, выполнено с соблюдением требований закона, с применением нормативных, методических и справочных материалов, используемых при проведении судебной экспертизы, содержит описание проведенных исследований, анализов, обоснование результатов экспертизы дано лицом, имеющим специальные познания в области, по вопросам которой проводилось исследование, заключение содержит полные и исчерпывающие ответы, на поставленные перед экспертом вопросы, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу ложного заключения.

Судебная экспертиза произведена по состоянию на дату, ближайшую к дате принятия судом решения по делу.

Суд также принимает во внимание, что установление начальной продажной стоимости заложенного имущества по судебной экспертизе соответствует интересам как истца, так и ответчика. 

При этом сторонами не было заявлено ходатайств о назначении по делу повторной, либо дополнительной экспертизы. 

Поскольку в ходе судебного разбирательства сторонами не было достигнуто соглашение о начальной продажной цене имущества на публичных торгах, начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика (заключения эксперта), она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, что составляет 4748 000 рублей путем продажи на публичных торгах.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с последующими изменениями и дополнениями), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно статье 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

При этом гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

Проведенная ООО «Алтайский Центр Оценки» экспертиза соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определенная заключением этой экспертизы рыночная стоимость недвижимого имущества ни у кого из сторон сомнений не вызывала, в связи с чем суд установливает начальную продажную цену каждого недвижимого объекта залога в размере, равном 80% от рыночной стоимости.

При этом суд не находит оснований для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

В силу п. 2 ст. 348 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Аналогичные требования содержатся и в ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Как видно из материалов дела, срок по кредитному договору наступил 21.07.2018, обязательство не исполнено до настоящего времени, задолженность по кредитному договору существенно превышает 5% от стоимости заложенного имущества. 

Таким образом, сумма текущего долга составляет более 5 процентов от стоимости заложенного имущества, период просрочки составляет более 3-х месяцев, в связи с чем, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество. 

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С ответчика ФИО1 В пользу ООО «ЗапСибстрой» подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины 6000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «ЗапСибстрой» к ФИО1 об обращении взыскания на предмет залога удовлетворить.

Обратить взыскание на 

<

адрес>А в 

<

адрес>, кадастровый №, принадлежащую ФИО1, путем продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 4748000 рублей. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ЗапСибстрой» судебные расходы по оплате государственной пошлины 6000 рублей.

Встречные исковые требования ФИО1 к ООО «ЗапСибстрой» о признании договора купли-продажи недействительным, незаключенным, обязании погасить запись об ипотеке оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Железнодорожный районный суд г. Барнаула Алтайского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Т.В. Леонтьева