Производство № 2-4970/2024

УИД 28RS0004-01-2024-006797-70

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 октября 2024 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего Головой М.А.,

при секретаре Синицкой К.А.,

с участием представителя заявителя ФИО1 ФИО2, представителя заинтересованных лиц нотариуса Благовещенского нотариального округа ФИО3 и НО "Нотариальная палата Амурской области" ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО5 и ФИО1 об оспаривании действия нотариуса,

установил:

ФИО5 обратилась в суд с указанным заявлением, в обоснование которого указала, что 11.04.2024 года заявители обратились к нотариусу ФИО3 с просьбой совершить нотариальное действие - удостоверение договора купли-продажи земельного участка с КН ***, расположенный в Благовещенском районе, заключенного между ФИО1, ФИО5 и ДА Нотариус ФИО3 отказала в совершении указанного нотариального действия, в связи с тем, что совершение такого действия противоречит закону. Отказ заявитель считает необоснованным, не соответствующим закону, так как заявители выполнили все необходимые требования, совершили все действия и предоставили ответы государственного органа Министерства имущественных отношений Амурской области для дальнейшего совершения сделки. Каждый из заявителей не владеет полностью земельным участком, а только ? долей в праве собственности на земельный участок с КН ***. Каждый из них выполнил свою обязанность, обратились в Министерство имущественных отношений Амурской области, а также через МФЦ с заявлением. Министерство имущественных отношений Амурской области было уведомлено о предстоящей сделке, ее условиях, а также о возможности реализовать свое право преимущественной покупки земельного участка, в ответ заявителям были направлены письма от 26, 27 марта 2024 года с разъяснениями о том, что заявители являются не собственниками указанного земельного участка, а участниками общей долевой собственности и на этом основании в рассмотрении заявлений об отчуждении земельного участка – отказано. При обращении в Управление Росреестра по Амурской области были получены разъяснения о том, что сделка с такими ответами из Министерства имущественных отношений Амурской области подлежит государственной регистрации и не является недействительной. При этом должно соблюдаться обязательное условие – нотариальное удостоверение договора купли-продажи. таким образом, заявители были полностью готовы совершить сделку. Оснований для отказа нотариусом в совершении нотариального действия не имелось. 

На основании изложенного, с учетом уточнений просит суд признать незаконным отказ нотариуса, выраженный в постановлении об отказе в совершении нотариального действия от 18.04.2024 года относительно удостоверения договора купли-продажи земельного участка с КН ***.

Согласно отзыву Министерства имущественных отношений Амурской области статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и статьей 7 закона Амурской области от 11.12.2003 № 278-03 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области» определен порядок купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, в соответствии с которым субъект Российской Федерации (Амурская область) имеет преимущественное право покупки таких земельных участков по цене, за которую они продаются.

При этом сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, является ничтожной (пункт 4 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ, пункт 5 статьи 7 Закона Амурской области № 278-03).

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона Амурской области № 278-03, статьей 5 Закона Амурской области от 29.12.2008 № 166-03 «О регулировании отдельных вопросов в сфере земельных отношений на территории Амурской области» министерство является исполнительным органом, выступающим от имени области покупателем при приобретении земельных участков в государственную собственность области, а также уполномоченным органом на рассмотрение извещений о намерении продать земельные участки.

Истцы (каждый самостоятельно) обращались в министерство с извещениями о намерении продать земельный участок с кадастровым номером ***.

По причине того, что каждый из истцов не является собственником всего земельного участка, а являются участниками общей долевой собственности, поскольку доли не выделены, министерством было отказано в рассмотрении заявлений на основании п. 2.9 административного регламента предоставления министерством государственной услугу «Рассмотрение извещений физических и юридических лиц об отчуждении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения», утвержденного приказом министерства от 25.09.2018 №937-ОД, а именно с извещением обратилось ненадлежащее лицо (регламент размещен на официальном сайте министерства - www.amurobl.ru - органы власти - органы исполнительной власти Амурской области - министерства - министерство имущественных отношений - сайт министерства - земельные отношения - преимущественное право субъекта на выкуп земельного участка).

Отказ министерства в рассмотрении заявления не свидетельствует о том, что министерство было уведомлено надлежащим образом о продаже земельного участка и о том, что лицом надлежащим образом соблюден порядок уведомления субъекта, установленный вышеуказанными положениями федерального и регионального законодательства.

29.03.2024 истцы повторно обратились в министерство с извещением о продаже земельного участка.

02.05.2024 министерство, рассмотрев извещение, сообщило об отсутствии намерений приобретать земельный участок в государственную собственность.

Таким образом, установленный законом порядок уведомления субъекта о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения был соблюден только 02.05.2024, т.е., уже после отказа нотариуса в совершении нотариального действия.

Как следует из отзыва ФИО4, Нотариальная палата Амурской области возражает против удовлетворения искового заявления по следующим основаниям.

Полагает, что отказ в совершении нотариального действия от 18.04.2024г. данный отказ правомерным и основанным на законе.

ФИО1, действующий с согласия своего законного представителя, и ФИО5 обратились к нотариусу Благовещенского нотариального округа ФИО3 для удостоверения договора купли - продажи земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: амурская область, Благовещенский район.

Вышеуказанный земельный участок относится к категориям земель «земли сельскохозяйственного назначения».

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме исполнительный орган государственной власти области, осуществляющий функции в сфере управления государственным имуществом области, о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлён взаимный расчёт. Срок для осуществления взаимных расчётов по таким сделкам не может превышать девяноста дней.

В случае, если сделка по продаже земельного участка совершена с нарушением преимущественного права покупки, она является ничтожной.

Вместе с тем сторонами для удостоверения сделки не представлен отказ уполномоченного органа от преимущественного права покупки, либо извещение о намерении приобрести земельный участок.

Кроме того, перед обращением к нотариусу сторонами 12.03.2024г. был заключён предварительный договор купли - продажи земельного участка, и произведена частичная оплата по договору в размере 20 000 рублей.

Однако на дату заключения предварительного договора продавец не выполнил предусмотренное пунктом 2 статьи 8 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ обязательное требование о направлении субъекту Российской Федерации - Амурской области, извещение о намерении реализовать спорные земельные участки сельскохозяйственного назначения с целью соблюдения преимущественного права Амурской области на приобретение земельных участков.

Возможность для сторон заключить предварительный договор купли-продажи земельного участка возникает только после направления ответчиком министерству извещения о намерении продать земельный участок и получения от уполномоченного органа отказа от приобретения земельного участка либо не уведомления ответчика в установленный срок о намерении приобрести земельный участок.

Заключение предварительного договора купли-продажи до направления продавцом соответствующего уведомления в адрес высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации является преждевременным и исключает в данной ситуации для покупателя возможность требовать от продавца в будущем заключить основной договор купли-продажи.

На основании изложенного у нотариуса отсутствовали правовые основания для совершения нотариального действия; так как документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства, в порядке статьи 48 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариусом был выдан мотивированный отказ.

В судебном заседании представитель заявителя ФИО2 на заявлении настаивал в полном объеме. В законах, на которые ссылается нотариус, не сказано ни о каком порядке обращения, как должен быть получен отказ. На момент обращения к нотариусу они осуществили все действия через Госуслуги и МФЦ. Их консультировал юридический центр № 28 со стороны ДА. Он прилагал в качестве доказательства окончательный ответ из министерства имущественных отношений. Нотариус не предлагала отложить заключение сделки, хотя они просили подождать. Минимущество на двойное обращение ответило, что они могли обращаться в электронном виде через Госуслуги. Ни Управление Росреестра по АО, ни Министерство имущественных отношений не представило свои позиции, доказательств их неправоты не представлено. В предварительном договоре не было никаких конкретных документов, все, что они могли и что от них требовали, было сделано. К нотариусу их вызвал ДА путем телеграммы, его представители делали предварительный договор, согласовывали с ними условия, разговаривали о необходимости представления этих документов. Они от органов опеки и попечительства все получили, все предоставили вовремя. У них есть переписка в ВотсАп, что нужно приобщить отказы от Министерства имущественных отношений, они по инструкции специалиста сделали заявление. Нотариусу в итоге не понравился отказ. Когда они пояснили, что от министерства имущества не поступил ответ, им сказали, что все равно будут проводить сделку. Они уведомили, получили некие ответы, и Управление Росреестра по АО могло пропустить ответы для регистрации сделки. Залог передавался. Предварительный договор был составлен 12.03. В конце марта в Юридическом центре 28 сказали, что забыли запросы в министерства имущества. Они сами изначально весь этот порядок не изучали, а понадеялись на Юридический центр 28 потому, что они очень грамотные специалисты, но у них из-за этого отодвинулась сделка. Эта ситуация подстроена специально, они знали, что ответы им не дадут так быстро. В итоге им сказали, что мы не выполнили условия договора. После этого они получили в мае претензию об удвоение суммы задатка. Вопрос был только по долям, и им сказали, что они вдвоем должны были обратиться. Нотариусу сведения они о том, что уведомили министерство имущества, принесли. В том, что там не так написано, они не виноваты. В ответе написано, что они могли обратиться через Госуслуги, они так и сделали в первый раз, нотариус ответы все видела и все равно отказала им. 

Представитель заинтересованного лица ФИО4 возражала против заявления, дополнительно указав, что стороны отказались ждать и попросили выдать постановление. Если бы стороны пришли по истечении 30 дней, то нотариус бы все сделал в положительную сторону. Позиция заявителя сводится к тому, что его неверно проконсультировали в фирме, Управление Росреестра не отказалось зарегистрировать эту сделку. За это несет ответственность прежде всего нотариус, а не данное Управление. Не факт, что сторона известила министерство, данные обстоятельства не были соблюдена. Непонятно, чем право заявителя нарушено. Нотариус беспристрастен в своей деятельности, не может совершить сделку, которая противоречит настоящему законодательству. Сторона заявителя не отрицает, что надлежащим образом документ был получен после выдачи нотариусом постановление об отказе, со слов нотариуса ее попросили выдать постановление, хотя она предложила рассмотреть вопрос об устранении нарушения. Она просила предоставить все необходимые документы. Сторона заявителя ссылается на то, что ответ с министерства имущественных отношений является надлежащим, но в резолютивной части написано, что министерство имущества отказывает в рассмотрении извещения. Министерство не согласилось и не отказалось купить. Нотариусом выявлено, что был составлен предварительный договор, должно было быть получено согласие или отказ от покупки. Стороны должны были уведомить по предварительному договору, но они этого не сделали. Предварительный договор не заключается без извещения Министерства имущества, однако при этом в договоре прописано, что оплата прошла. 

В судебное заседание не явились иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Сведения о причинах неявки не предоставили, об уважительных причинах неявки не сообщили. Ходатайств об отложении судебного разбирательства не поступало. 

На основании положений ст. 167 ГПК РФ, а также ст. 154 ГПК РФ, предусматривающей сроки рассмотрения и разрешения гражданских дел, дело рассмотрено судом в отсутствие лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание, по имеющимся доказательствам.

Ранее в судебном заседании представитель заявителя ФИО6 на заявлении настаивал. Указал, что они не обращались к нотариусу, их пригласили туда телеграммой, они пришли 11.04, и им сказали, что сделку у нотариуса совершить отказываются, пояснили, что объяснят об этом письменно. Нотариус, когда писал отказ в совершении нотариального действия, исходил из того, что продается земельный участок, поэтому требовал отказ от преимущественного права покупки, хотя продавали собственники свои доли, а не земельный участок. Продажа долей собственниками не регламентируется законодательством РФ в части того, есть у РФ преимущественное право покупки или нет. Согласно выписке из ЕГРН собственникам принадлежат доли, а не земельный участок на праве собственности.

Представитель заинтересованного лица ДА ФИО7 с заявлением не согласился, указав, что продавался именно земельный участок, который находится в долевой собственности у двух сособственников. Доли, которые постоянно называет сторона, образовались в результате приватизации колхоза, они имели некоторые особенности оборота. В данном случае договор был направлен именно на реализацию участка, а не только долей. 

Изучив материалы гражданского дела, заслушав участников процесса, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьи 310 ГПК РФ заинтересованное лицо, считающее неправильными совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать заявление об этом в суд по месту нахождения нотариуса или по месту нахождения должностного лица, уполномоченного на совершение нотариальных действий.

Статьей 312 ГК РФ установлено, что решение суда, которым удовлетворено заявление о совершенном нотариальном действии или об отказе в его совершении, отменяет совершенное нотариальное действие или обязывает совершить такое действие.

В соответствии со статьей 48 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства; факты, изложенные в документах, представленных для совершения нотариального действия, не подтверждены в установленном законодательством Российской Федерации порядке при условии, что подтверждение требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия. 

В силу статьи 49 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой). 

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок сельскохозяйственного назначения с КН *** на праве общей долевой собственности - по ? доли, принадлежит ФИО1 и ФИО5

12 марта 2024 года между ФИО5, ФИО1 и ДА был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с КН *** по цене 40 000 рублей. 

28.03.2024 года и 05.04.2024 года Министерство имущественных отношений Амурской области отказало в рассмотрении извещений, поданных ФИО1 и ФИО5 по-отдельности, о намерении продать указанный земельный участок, поскольку с извещением обратилось ненадлежащее лицо, извещение и (или) прилагаемые к нему документы по форме и по содержанию не соответствуют требованиям ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель с/х назначения». Так, они не являются собственниками вышеуказанного земельного участка, а участниками общей долевой собственности (доля в праве 1/2) на земельный участок с КН *** площадью 10463 кв м.

Согласно постановлению об отказе в совершении нотариального действия от 18.04.2024 года, нотариус ФИО3 отказала ФИО1, ФИО5 и ДА в совершении нотариального действия – удостоверении договора купли-продажи земельного участка с КН *** в Благовещенском районе, в связи с тем, что совершение такого действия противоречит закону – не представлен отказ от преимущественной покупки объекта уполномоченного органа. 

02.05.2024 года министерство имущественных отношений Амурской области направило в адрес ФИО5, ФИО1 ответ, в котором уведомило их об отсутствии намерения приобретать в государственную собственность Амурской области данный земельный участок, указав, что они вправе в течение года продать указанный земельный участок иному лицу по цене, не ниже указанной в извещении. 

Исходя из обстоятельств дела применительно к вышеуказанным нормам, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания незаконным отказа в совершении нотариального действия от 18.04.2024 года - удостоверении договора купли-продажи земельного участка с КН ***.

Так, статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и статьей 7 закона Амурской области от 11.12.2003 № 278-03 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области» определен порядок купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, в соответствии с которым субъект Российской Федерации (Амурская область) имеет преимущественное право покупки таких земельных участков по цене, за которую они продаются.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме исполнительный орган государственной власти области, осуществляющий функции в сфере управления государственным имуществом области, о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлён взаимный расчёт. Срок для осуществления взаимных расчётов по таким сделкам не может превышать девяноста дней.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона Амурской области № 278-03, статьей 5 Закона Амурской области от 29.12.2008 № 166-03 «О регулировании отдельных вопросов в сфере земельных отношений на территории Амурской области» министерство имущественных отношений АО является исполнительным органом, выступающим от имени области покупателем при приобретении земельных участков в государственную собственность области, а также уполномоченным органом на рассмотрение извещений о намерении продать земельные участки.

На основании пункта 4 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ, пункт 5 статьи 7 Закона Амурской области № 278-03 сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, является ничтожной.

Судом установлено, что по состоянию на 18.04.2024 года нотариусу сторонами сделки не был представлен отказ названного уполномоченного органа от преимущественного права покупки земельного участка. На тот момент у них имелись только ответы минимущества об оставлении соответствующих заявок ФИО1 и ФИО5 без рассмотрения. 

При этом заявители заключили предварительный договор купли-продажи также без согласования с Министерством имущественных отношений Амурской области, и по нему был получен залог.

Тем самым, на дату обращения к нотариусу было не выполнено предусмотренное пунктом 2 статьи 8 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ обязательное требование о направлении субъекту Российской Федерации - Амурской области извещение о намерении реализовать спорные земельные участки сельскохозяйственного назначения с целью соблюдения преимущественного права Амурской области на приобретение земельных участков.

Между тем, Закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ устанавливает особый порядок продажи земель сельскохозяйственного назначения с обязательным предварительным извещением о продаже высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации и возможность продажи земельного участка из земель сельхозназначения иному лицу поставлена в зависимость от решения данного органа приобрести, либо отказаться от приобретения земельного участка.

Возможность для сторон заключить договор купли-продажи земельного участка возникает только после направления министерству извещения о намерении продать земельный участок и получения от уполномоченного органа отказа от приобретения земельного участка либо неуведомления в установленный срок о намерении приобрести земельный участок.

Тем самым суд приходит к выводу о том, что у нотариуса отсутствовали правовые основания для совершения указанного нотариального действия, поскольку документы, представленные для этого, не соответствуют требованиям законодательства.

Доказательств тому, что нотариус отказался дождаться требуемого ответа уполномоченного органа, вопреки доводам заявителей в дело не представлено. Кроме того, действующим законодательством такая обязанность нотариуса не предусмотрена.

Ссылки заявителей на то, что они продавали доли в праве, а не земельный участок, в связи с чем на данную сделку указанные нормы не распространяются, опровергаются содержанием предварительного договора купли-продажи, согласно которому объектом сделки выступал именно земельный участок с КН ***.

Таким образом, заявленные требования надлежит оставить без удовлетворения. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

требования ФИО5 и ФИО1 о признании незаконным отказа нотариуса Благовещенского нотариального округа ФИО3, выраженного в постановлении об отказе в совершении нотариального действия от 18.04.2024 года - удостоверении договора купли-продажи земельного участка с КН ***, оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий М.А. Голова 

Решение в окончательной форме изготовлено 18 ноября 2024 года.