Дело № 2-68/2024

41RS0006-01-2024-000070-32

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

село Мильково 21 мая 2024 года 

Мильковский районный суд Камчатского края в составе

председательствующего судьи Беляева Д.В.,

при секретаре Дмитриевой Г.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца Ерёменко П.А.,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, остатка выкупной цены по договору купли-продажи, процентов за просрочку исполнения денежного обязательства,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд к ФИО3 с вышеуказанным иском, мотивировав требования тем, что по договору аренды от 06.09.2021 истец передал ответчику во владение и пользование земельный участок с расположенным на нём нежилым зданием по адресу: 

<

адрес> для использования под магазин и торговой деятельности сроком по 01.08.2022 на 11 месяцев с ежемесячной арендной платой 25000 рублей и правом последующего выкупа по цене 3 миллиона рублей. При просрочке платежей наниматель обязан уплатить неустойку в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы задолженности. Прекращение либо расторжение договора не освобождало нанимателя от исполнения обязательства. Ответчик систематически не перечислял арендную плату, объясняя сложным финансовым положением и проблемами в ведении торговли. Задолженность всегда признавал и обещал погасить. В дальнейшем ответчик предложил выкупить арендованное имущество и заключить договор купли-продажи, после чего заверил, что полностью исполнит все финансовые обязательства. По просьбе ответчика в связи с возможностью получить гранд от Фонда поддержки предпринимательства между истцом и ответчиком заключён договор купли-продажи нежилого здания по цене 3 млн. руб., который по существу был предварительным и на государственную регистрацию не передавался. После получения гранда ответчик 12.04.2023 перевёл истцу 2 млн. руб. Поскольку Фонд поддержки предпринимательства потребовал от ответчика подтверждение перехода права собственности на здание магазина, по просьбе ответчика заключён окончательный договор купли-продажи нежилого здания с земельным участком при общей сумме 3 млн. руб., в том числе за здание 2 млн. 800 тыс. руб. и за земельный участок 200 тыс. руб., засчитывая уже выплаченные 2 млн. руб. ответчик выплатил ещё 500 тыс. руб., а остальные 500 тыс. руб. по расписке от 20.06.2023 обязался выплатить до 30 июня 2023 года. При этом по договорённости между сторонами, в тексте договора истец указал, что денежные средства в размере 3 млн. руб. истцом получены полностью, что не соответствовало действительности в части остатка в размере 500 тыс. руб. Переход права собственности на оба объекта недвижимости произведён 23.06.2023. Во исполнение обязательства ответчик 03.07.2023 перечислил 300 тыс. руб. Вместе с тем, остаток долга в размере 200 тыс. руб. до настоящего времени не уплачен. Арендная плата по договору от 06.09.2021 не выплачена в полном объёме. Исполнить обязательства в добровольном порядке ответчик отказывается, мер к погашению долга не предпринимает. Просит суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате в сумме 536666 рублей, неустойку за просрочку арендной плате в сумме 282470 рублей, остаток выкупной цены по договору купли-продажи в сумме 200000 рублей, проценты за просрочку исполнения денежного обязательства в сумме 14400 рублей, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины и правовых услуг на подготовку иска в сумме 15000 рублей.

Истец ФИО1 и её представитель Ерёменко П.А. в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, указанным в иске. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился в полном объёме.

Третье лицо - Управление Росреестра по Камчатскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в судебное заседание представитель не прибыл.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, третьего лица, извещённых о времени и месте судебного заседания.

Выслушав истца, представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ).

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В данном случае между истцом и ответчиком заключен договор аренды, к правоотношениям, сложившимся между сторонами применимы положения главы 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.1 и п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 с 21 сентября 2020 года по 23 июня 2023 года являлась собственником земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 693 кв.м. и нежилого помещения (магазина), расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 67,6 кв.м. (далее по тексту – спорные объекты недвижимости).

Между ФИО1 (наймодателем) и ИП ФИО3 (нанимателем) заключён договор аренды (имущественного найма) недвижимого имущества с последующим выкупом от 6 сентября 2021 года (далее – договор аренды), в соответствии с которым наймодатель передаёт нанимателю земельный участок с расположенным на нём нежилым зданием: магазин, 1-этажный, общей площадью 67,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, условный №.

Плата за найм нежилого помещения составляет 25000 рублей в месяц, производится ежемесячно путём наличных или безналичных расчётов не позднее «1» числа каждого месяца, следующего за расчётным месяцем. Плата за найм нежилого помещения не входит в выкупную цену нежилого здания (п.6.1, 6.2, 6.3 договора аренды).

Условиями договора аренды определён срок действия договора, который устанавливается с 6 сентября 2021 года по 1 августа 2022 года (п.2.1 договора аренды).

Пунктом 5 договора аренды предусмотрен порядок последующего выкупа нежилого здания, согласно которому нежилое здание переходит в собственность нанимателя по истечении срока найма или до его истечения при условии полного внесения нанимателем выкупной цены путём заключения договора купли-продажи между сторонами (п.5.1). Выкупная цена нежилого здания составила 3000000 рублей (п.5.2).

Заключённый между сторонами договор аренды с последующим выкупом содержит все существенные условия договора, подписан сторонами в добровольном порядке, без замечаний и каких-либо изъятий. Договором предусмотрены не только предмет договора и обязательства сторон, но и порядок расчётов, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, что соответствует свободе договора, установленной ст. 421 ГК РФ, а также положениям главы 34 ГК РФ, регулируемыми спорные правоотношения. 

Судом также установлено, что между истцом и ответчиком 8 октября 2022 года заключён договор купли-продажи спорного нежилого здания. Цена договора составила 3000 000 рублей, из них 2000000 рублей выплачиваются покупателем продавцу в октябре 2022 года, оставшаяся часть в размере 1000000 рублей покупатель обязуется выплатить продавцу до 20 апреля 2023 года.

Кроме того, в последующем между истцом и ответчиком заключён договор купли-продажи нежилого здания с земельным участком от 20 июня 2023 года. Предметом договора являются спорные объекты недвижимости. Сумма договора включает цену объекта и цену земельного участка, при этом 2800000 рублей составляет цена объекта, 200000 рублей составляет цена земельного участка. 

Переход права собственности к ФИО3 на спорные объекты недвижимости по договору купли-продажи от 20 июня 2023 года состоялся 23 июня 2023 года, что подтверждено выпиской из ЕГРН. 

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение такой формы влечет недействительность данной сделки. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 ГК РФ). Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания единого письменного документа обеими сторонами.

В соответствии со ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом обязанность представить в суд соответствующие доказательства законом возложена на стороны и лиц, участвующих в деле. 

При этом статьей 67 ГПК РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Оценивая представленные истцом доказательства, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком в соответствии с требованиями гражданского законодательства заключён договор аренды спорных объектов недвижимости, по всем существенным условиям которого между сторонами достигнуто соглашение.

В силу ст. 655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. 

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Вместе с тем, само по себе отсутствие акта приема-передачи имущества не свидетельствует о неисполнении договора, поскольку факт принятия ответчиком нежилого помещения и проведение в нем ремонта с обустройством для своих нужд им не оспаривается. При указанных обстоятельствах отсутствие составленного сторонами передаточного акта, вопреки доводам представителя ответчика, не может служить основанием для признания спорных объектов не переданными арендодателем арендатору.

В свою же очередь арендатор не истребовал от арендодателя имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ, не требовал возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением, а в последующем выкупил нежилое здание и расположенный под ним земельный участок, что также свидетельствует об исполнении заключённого договора аренды обеими сторонами, несмотря на отсутствие акта приема - передачи арендуемого помещения.

Доводы представителя ответчика о том, что спорное нежилое здание фактически было не пригодным к эксплуатации и для его прямого назначения, поскольку здание не было подключено к электричеству, суд находит несостоятельными, поскольку противоречат п. 1.2 договора аренды, где указано, что наниматель осмотрел нежилое здание до заключения договора и не имеет претензий к его месторасположению, техническим характеристикам и состоянию. Данное имущество было принято ответчиком, претензии со стороны ответчика о непригодности здания отсутствовали как на момент подписания договора, так и в период фактического использования имущества. Извещений о невозможности использования имущества в адрес истца ответчиком не направлялись.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из содержания указанной нормы права следует, что невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. 

В статье 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, а также права арендатора.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем, материалами дела не подтверждено то обстоятельство, что спорное недвижимое имущество передано ответчику с нарушением положений статьи 611 ГК РФ, в связи с чем, основания для применения положений статьи 612, части 4 статьи 614 ГК РФ, освобождающих арендатора от внесения арендной платы по договору, отсутствуют.

Доказательств невозможности пользования арендованным имуществом по независящим от арендатора причинам, в том числе и в связи с отсутствием подключения к электричеству, о чем указывает представитель ответчика, в материалы дела ответчиком не представлено. С требованием о применении в данном случае положений статьи 612 ГК РФ, в том числе уменьшения арендной платы, досрочном расторжении договора аренды, ответчик к истцу не обращался.

При этом ответчик в период действия договора аренды фактически пользовался арендуемым спорным объектом недвижимости и земельным участком. Недостатков, препятствующих использованию спорного объекта по его целевому назначению, не установлено.

Поскольку недостатков использования арендованного имущества по его целевому назначению не установлено, то вопреки доводам представителя ответчика отсутствуют основания для зачёта денежной суммы, внесённой ответчиком за подключение к электроэнергии, в счёт арендных платежей.

Довод представителя ответчика о том, что спорное имущество ответчиком не использовалось около 9 месяцев, поэтому арендатор не должен вносить арендную плату за указанный период, является несостоятельным, поскольку пользование арендуемым объектом недвижимости является правом, а не обязанностью арендатора, неиспользование арендатором указанного имущества не освобождает его от обязательства исполнения условий договора, в том числе от обязанности вносить арендные платежи.

Довод представителя ответчика о том, что срок действия договора определён сторонами до 1 августа 2022 года, после чего договор был прекращён и сторонами не продлевался, судом отклоняется по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 8 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

В силу пункта 7.1 договора аренды наниматель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора путём направления наймодателю соответствующего письменного уведомления в срок не позднее чем за тридцать календарных дней до даты расторжения договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Пунктом 7.6 договора аренды предусмотрено, что прекращение либо расторжение настоящего договора не освобождает нанимателя от исполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором.

ФИО3 после истечения срока договора аренды фактически продолжил пользоваться спорным имуществом, не выразил намерение расторгнуть договор аренды, арендованное имущество арендодателю не вернул, в адрес истца заявления, уведомления, акты о передаче арендованного имущества по договору аренды не направлял, в последующем выкупил арендованное имущество, что подтверждается договором купли-продажи от 20 июня 2023 года.

Указанное свидетельствует о направленности воли как наймодателя, так и нанимателя на сохранение действия договора, а утверждение представителя ответчика об обратном не соответствует требованиям добросовестности, установленным ст. 10 ГК РФ. 

Довод представителя ответчика, что договор между сторонами расторгнут, поскольку в силу пункта 7.3 договора аренды нанимателем не вносилась плата за наем нежилого здания в течение двух месяцев, судом отклоняется, поскольку ФИО3 фактически пользовался имуществом, тем самым подтвердил действительность договора, с требованием о расторжении договора аренды к наймодателю не обращался.

Обращаясь в суд с иском, истец просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 6 сентября 2021 года по 20 июня 2023 года в размере 536 666 рублей и неустойку за просрочку арендной платы за период со 2 октября 2021 года по 20 января 2024 года в сумме 282470 рублей.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлен порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из указанных норм законодательства следует, что обязанностью арендодателя по договору аренды является передача в пользование арендатору имущества (объекта аренды) в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, пригодного для использования в целях аренды. Встречной обязанностью арендатора является своевременное и полное внесение арендной платы до момента расторжения договора и (или) возврата в установленном порядке имущества арендодателю.

Согласно ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Указанный договор аренды недвижимого имущества в установленном законом порядке не расторгнут, не изменен и не признан недействительным, и в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ после 1 августа 2022 года считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а поэтому подлежит исполнению, включая исполнение обязанностей ответчика оплачивать своевременно и в полном объеме аренду.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Истцом представлен расчёт арендной платы по договору аренды от 6 сентября 2021 года, согласно которому за период с 6 сентября 2021 года по 1 августа 2022 года арендная плата составила 270000 рублей (20 000 (за сентябрь 2021 года 24 дня: 25 000/30*24) + 250000 (за 10 полных месяцев: 25000 х 10); за фактически пролонгированную аренду с 1 августа 2022 года по 20 июня 2023 года арендная плата составила 266666 рублей (250000 (за 10 полных месяцев: 25000 х 10) + 16666 (за 20 дней июня 2023 года: 25000/30*20), а всего арендная плата за период с 6 сентября 2021 года по 20 июня 2023 года составила 536666 рублей.

Таким образом, учитывая, что между истцом и ответчиком был заключён договор аренды, при этом принимая во внимание сумму арендной платы, которую должен был выплатить ответчик истцу за пользование недвижимым имуществом, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств выплаты ответчиком истцу арендных платежей, суд приходит к выводу о том, что задолженность ответчика перед истцом по арендной плате составила 536 666 рублей, в связи с чем исковое требование ФИО1 является обоснованным и подлежат удовлетворению. 

Разрешая исковое требование о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, суд приходит к следующему.

Из содержания п. 1 ст. 329 ГК РФ следует, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

При просрочке платежей по договору наниматель уплачивает наймодателю неустойку в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 7.5 договора аренды).

Учитывая, что судом установлен факт наличия задолженности ответчика по арендной плате, требование о взыскании неустойки является законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредитором" на шесть месяцев со дня официального опубликования постановления, то есть с 1 апреля 2022 года, введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. 

Срок действия моратория истек 1 октября 2022 года. 

Согласно абз. 1 пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. 

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей с момента введения моратория, то есть с 1 апреля 2022 года на 6 месяцев прекращается начисление неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория. 

Таким образом, из заявленного истцом периода неустойки суд исключает период с 1 апреля 2022 года по 1 октября 2022 года.

С суммой неустойки представленной истцом суд не соглашается, поскольку она рассчитана без учёта требований ст.ст. 191, 193 ГК РФ, а также в связи с тем, что сумма арендной платы за последний месяц (июнь) рассчитана как за полный месяц, тогда как период задолженности указан по 20 июня 2023 года, в связи с чем, суд производит собственный расчёт. 

Сумма долга

период

дней

неустойка

сумма неустойки

20000,00 

02.10.2021 – 31.03.2022

181

3620,00

3620,00

01.04.2022 – 01.10.2022 Исключаемый период (184 дн.)

02.10.2022 – 20.01.2024

476

9520,00

13140,00

25000,00 

03.11.2021 – 31.03.2022

149

3725,00

3725,00

01.04.2022 – 01.10.2022 Исключаемый период (184 дн.)

02.10.2022 – 20.01.2024

476

11900,00

15625,00

25000,00 

03.12.2021 – 31.03.2022

119

2 975,00

2 975,00

01.04.2022 – 01.10.2022 Исключаемый период (184 дн.)

02.10.2022 – 20.01.2024

476

11900,00

14875,00

25000,00 

11.01.2022 – 31.03.2022

80

2000,00

2000,00

01.04.2022 – 01.10.2022 Исключаемый период (184 дн.)

02.10.2022 – 20.01.2024

476

11900,00

13900,00

25000,00 

03.02.2022 – 31.03.2022

57

1425,00

1425,00

01.04.2022 – 01.10.2022 Исключаемый период (184 дн.)

02.10.2022 – 20.01.2024

476

11900,00

13325,00

25000,00 

03.03.2022 – 31.03.2022

29

725,00

725,00

01.04.2022 – 01.10.2022 Исключаемый период (184 дн.)

02.10.2022 – 20.01.2024

476

11900,00

12625,00

25000,00 

05.04.2022 – 20.01.2024

656

16400,00

16400,00

25000,00 

05.05.2022 – 20.01.2024

626

15650,00

15650,00

25000,00 

03.06.2022 – 20.01.2024

597

14925,00

14925,00

25000,00 

05.07.2022 – 20.01.2024

565

14125,00

14125,00

25000,00 

03.08.2022 – 20.01.2024

536

13400,00

13400,00

25000,00 

03.09.2022 – 20.01.2024

505

12625,00

12625,00

25000,00 

04.10.2022 – 20.01.2024

474

11850,00

11850,00

25000,00 

03.11.2022 – 20.01.2024

444

11100,00

11100,00

25000,00 

03.12.2022 – 20.01.2024

414

10350,00

10350,00

25000,00 

10.01.2023 – 20.01.2024

376

9400,00

9400,00

25000,00 

03.02.2023 – 20.01.2024

352

8800,00

8800,00

25000,00 

03.03.2023 – 20.01.2024

324

8100,00

8100,00

25000,00 

04.04.2023 – 20.01.2024

292

7300,00

7300,00

25000,00 

03.05.2023 – 20.01.2024

263

6575,00

6575,00

25000,00 

03.06.2023 – 20.01.2024

232

5800,00

5800,00

16666,00 

04.07.2023 – 20.01.2024

201

3349,87

3349,87

Таким образом, за период со 2 октября 2022 года по 20 января 2024 года неустойка за нарушение срока внесения ответчиком арендной платы составляет 237514,87 рублей.

Представителем ответчика в судебном заседании заявлено ходатайство о снижении неустойки.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

По смыслу положений приведенной правовой нормы, уменьшение неустойки является правом суда. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. 

Как следует из пунктов 69, 71 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

Из пункта 42 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333 ГК РФ) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом критерием для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другие. 

Таким образом, основанием для снижения размера взыскиваемой неустойки является ее несоразмерность последствиям нарушения обязательства, уменьшение неустойки является правом суда, а наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. 

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, направленных на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

Оценив сумму неустойки применительно к конкретным обстоятельствам дела, учитывая период просрочки, баланс законных интересов сторон, требования разумности и справедливости, сопоставив величину неустойки с размером задолженности по арендной плате, оценив возможные последствия и потери истца в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств, суд приходит к выводу о наличии оснований для снижения неустойки до 150 000 рублей.

С учётом изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за просрочку арендной платы в сумме 150000 рублей. 

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика 200000 рублей, суд приходит к следующему.

Истцом в обоснование требования о взыскании 200000 рублей представлена расписка от 20 июня 2023 года согласно которой ответчик ФИО3 обязуется выплатить ФИО1 оставшуюся сумму, а именно 500000 рублей за нежилое здание, расположенное по адресу: 50 лет Октября, д. 4а по договору купли-продажи, до конца месяца 30 числа, июня 2023 года, после получения документов с Единого государственного реестра недвижимости. 

Как пояснила в судебном заседании ФИО1, 3 июля 2023 года ответчик ФИО3 во исполнение обязательств по данной расписке перечислил ей 300000 рублей, остаток долга по выкупной цене в сумме 200 000 рублей до настоящего времени не уплачен.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что денежные средства в размере 3000000 рублей ФИО1 получила полностью, о чём указано ею собственноручно в договоре купли-продажи от 20 июня 2023 года. 

Таким образом, требование о взыскании 200000 рублей вытекает из правоотношений, возникших из договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с чем правовых оснований для удовлетворения требования о взыскании остатка выкупной цены в сумме 200000 рублей не имеется, поскольку данное требование может быть рассмотрено только при оспаривании договора купли-продажи от 20.06.2023 года, однако данные требования истцом не заявлялись. Доказательств того что указанный договор оспорен и признан недействительным сторонами не представлено.

Требование истца о взыскании с ответчика процентов за просрочку исполнения денежного обязательства в сумме 14400 рублей не подлежит удовлетворению, как производное от основного требования, в удовлетворении которого отказано.

Суд считает, что отказ в удовлетворении заявленных требований не лишает истца ФИО1 права судебной защиты своих интересов иным способом. 

Согласно п. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей;

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Обращаясь с настоящим исковым заявлением в суд, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика расходов по оплате юридических услуг в сумме 15 000 рублей. 

Из представленного в материалы дела соглашения об оказании юридической помощи от 20 января 2024 года, заключённого между адвокатом Ерёменко П.А. и ФИО1, следует, что адвокат принял на себя обязательство оказать доверителю правовую помощь в представлении интересов ФИО1 в суде, а именно: ознакомление с доказательствами, правовой анализ, подготовка и составление иска к ФИО3, а также при необходимости, представительство и участие в судебных заседаниях суда 1 инстанции (п.2.1). При заключении соглашения доверитель выплачивает вознаграждение в размере 15000 рублей. Оплата подтверждается квитанцией № 002647 от 20 января 2024 года (л.д.50). 

Таким образом, расходы истца по оплате юридических услуг представителя составили 15 000 рублей. 

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", следует, что расходы на оплату услуг представителя, понесённые лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. 

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объём заявленных требований, цена иска, сложность дела, объём оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. 

Оценивая разумность понесённых истцом судебных расходов на оплату услуг представителя, с учётом положения п.13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. № 1, содержанию и объёму подготовленных представителем документов по делу, составлению искового заявления, затраченного времени на их подготовку, суд находит заявленную сумму расходов на оплату услуг представителя обоснованной. Заявлений о чрезмерности представительских расходов от ответчика и его представителя не поступило.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежат взысканию издержки на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей. 

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Принимая во внимание, что исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в размере 8881 рубль 29 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 (паспорт №) в пользу ФИО1 (паспорт №) задолженность по арендной плате в размере 536666 рублей, неустойку за период с 2 октября 2021 года по 20 января 2024 года в размере 150000 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 8881 рубль 29 копеек, а также издержки по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей, а всего взыскать 710547 (семьсот десять тысяч пятьсот сорок семь) рублей 29 копеек.

В удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика остатка выкупной цены по договору купли-продажи в размере 200000 рублей, процентов за просрочку исполнения денежного обязательства в размере 14400 рублей – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд через Мильковский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27 мая 2024 года

Судья Д.В. Беляев