Дело № 2-2135/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 ноября 2018 года г.Аксай

Аксайский районный суд Ростовской области

в составе судьи Сломовой И.В.,

при секретаре Линник С.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, соглашения и взыскании денежных средств и судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указала следующее.

30 июля 2018 года между Истцом и ООО "Агентство недвижимости "Покровское" был заключен Договор об оказании посреднических услуг покупателю недвижимого имущества по условиям которого "Исполнитель" обязуется по заданию "Заказчика" оказать посреднические услуги, предусмотренные Договором по приобретению Заказчиком в собственность жилого помещения. 

Исполнителем была предложена квартира по адресу: ..., общей площадью 93,0 кв.м., расположенная на 10 этаже с кадастровым номером 61:44:0040303:267, собственником которой является ответчик.

Указанную квартиру истце с супругом визуально посмотрели 30.07.2018 года, квартира понравилась, и был заключен предварительный договор купли-продажи с собственником квартиры ответчиком - ФИО2.

По условиям Предварительного Договора купли-продажи в счет расчетов за объект, казанный в п.1.1. Договора Покупатель уплачивает Продавцу денежную сумму равную 7 100 000 рублей в следующем порядке: 100 000 рублей - задаток 30 июля 2018 года; 7 000 000 в день подписания сторонами основного Договора, но не позднее 20 августа 2018 года.

Также между сторонами было подписано соглашение, по которому стороны якобы договорились в договоре купли-продажи указать сумму в размере 4 020 000 рублей. А денежную сумму в размере 2 380 000 рублей Покупатель уплачивает Продавцу за неотделимые улучшения потребительских качеств, приобретаемой квартиры. Покупатель получает от Продавца денежные средства по расписке в момент подписания Договора купли-продажи квартиры.

После подписания Предварительного Договора истец с супругом решили повторно посмотреть квартиру, пригласив с собой знакомого, имеющего образование строителя.

При повторном визуальном осмотре квартиры нами были выявлены её следующие недостатки:

1. не работают два канала вентиляции;

2. участки примыкания наружной кладки к перекрытию 10 этажа имеют отслоения по торцам перекрытий;

3. на окнах отсутствуют отливы, неправильный узел герметизации низа окна под отлив;

4. отсутствуют перемычки над окнами;

5. плохая герметизация швов при установке окон;

6. откосы выполнены не из газоблока;

7. откосы не загерметизированы.

Указанные дефекты являются существенными, так как в дальнейшем могут повлечь промерзания, затекание дождевой влаги.

8. отсутствие воздухосбросного клапана на горячем водоснабжении;

9. отсутствует разводка электричесива до квартиры;

10. нарушения строительных конструкций:

а) узел примыкания наружной стены к колонне заложен кмрпичем из-за чего возможны промерзания;

б) в пяти местах часть внутренней версты кирпича не заложена газоблоком;

в) отсутствие штукатурки наружных стен (штукатурка входит в теплотехнический расчет и должна была быть сделана застройщиком);

г) нет звукоизоляции на части стены кухни, примыкающей к шахте лифта;

д) усилена колонна спальни - класс бетона колонны ниже проектного.

После обнаружения существенных недостатков объекта, истцом 18.08.2018 года были составлены письма в адрес ответчика об отказе от заключения договора купли-продажи квартиры и возвращении задатка в сумме 100 000 рублей в течение 7 рабочих дней и в адрес Общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Покровское" об отказе от услуг и расторжении Договора об оказании посреднических услуг покупателю недвижимого имущества.

Однако, до настоящего времени ответчиком денежные средства не были возвращены. 

Истец полагает, переданная им ответчику по предварительному договору сумма является авансом, подлежащим возврату в силу незаключения между сторонами сделки купли-продажи объекта недвижимости.

Просит расторгнуть Предварительный Договор купли-продажи ..., находящейся по адресу: Россия, ..., с кадастровым номером № ... от 30 июля 2018 года и соглашение от 30 июля 2018 года, заключенные между ФИО2 и ФИО1. Взыскать с ответчика ФИО2, ... г. года рождения в пользу ФИО1 деньги в сумме 100 000 рублей. Взыскать с ответчика ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 3 500 рублей и расходы по оплате услуг представителя в размере 50000 руб.

ФИО1 извещенная о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ФИО1 – ФИО3, действующая на основании ордера и доверенности от 24.08.2018 года сроком на три года, в судебном заседании поддержала заявленные требования, настаивала на удовлетворении, дала пояснения аналогичные содержанию иска.

Представитель ФИО2 – ФИО4, действующий на основании доверенности от 02.10.2018 года, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

ФИО2 в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд с учетом мнения присутствующих счел возможным рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 30.07.2018 года между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем Договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно ..., находящейся по адресу: ..., общей площадью 93 кв.м, расположенной на 10 этаже, кадастровый № .... 

В соответствии с.п. 1.3 Предварительного договора купли-продажи в счет расчетов за «Объект» Покупатель оплачивает Продавцу денежную сумму, равную 7100000 руб. в следующем порядке: 100000 руб. – задаток ... г., 7000000 руб. в день подписания Основного договора, но не позднее 20 августа 2018 года.

В предварительном договоре имеется запись о получении ФИО2 денежных средств в размере 100000 руб.

Также сторонами 30 июля 2018 года подписано соглашение, согласно которому стороны в договоре купли-продажи договорились указать сумму в размере 4720000 руб., а денежную сумму в размере 2380000 руб. – за неотделимые улучшения потребительских качеств приобретаемой квартиры.

18 августа 2018 года ФИО1 направила ФИО2 заявление об отказе заключения договора купли-продажи в связи с наличием существенных недостатков квартиры. 

Основной договор купли-продажи квартиры сторонами в установленный срок заключен не был.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ является задаток, которым согласно пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Вместе с тем материалы дела не содержат сведений о том, что обе стороны по названному предварительному договору утратили интерес к заключению основного договора и отказались от намерений его заключить, не совершив к тому каких-либо действий. Наоборот как следует из письменных возражений ответчика и не оспаривается истцовой стороной, ФИО2 явился 20 августа 2018 года в ООО «АН «Покровское» для заключения договора купли-продажи квартиры, однако ФИО1 ему вручила претензию, в которой оно отказывалась от заключения договора купли-продажи квартиры якобы ввиду наличия существенных недостатков квартиры. 

В качестве свидетеля был допрошен супруг истицы ФИО5, который показал, что они неоднократно осматривали данную квартиру, квартира им понравилась, они заключили предварительный договор, заплатили задаток 100000 руб., но в последующем они еще раз осмотрели данную квартиру со знакомым строителем, который им разъяснил им размер необходимых вложений в ремонт квартиры. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО1 отказалась от заключения договора купли-продажи ввиду заблуждения относительно необходимых вложений в ремонт квартиры.

Доводы истца о том, что квартира имеет существенный недостатки, перечисленные в претензии врученной ФИО2, суд находит необоснованными, в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств о наличии существенных недостатков в квартире. 

В опровержение данного довода ответчиком представлено письмо ООО «Концерн «Покровский» № 93 от 23.08.2018 года с приложением ответов на замечания по ..., со ссылками на положительное заключение негосударственной экспертизы.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о виновности истицы в не заключении договора купли-продажи недвижимости и наличии у продавца права удержать переданную ФИО1 сумму задатка, что исключает возможность удовлетворения заявленных требований о взыскании денежных средств.

Довод истца, что переданная по предварительному договору купли-продажи сумма является авансом и подлежит возврату, судом отклоняется в силу неверного толкования норм права, а также применительно к условиям заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Из предварительного договора, заключенного между сторонами в письменной форме, усматривается, что сумма в размере 100 000 рублей, подлежащая передаче ответчику, является задатком, которая в соответствии с п. 4.2.1 возврату не подлежит, если основной договор не будет заключен по вине покупателя, что согласуется с положениями ст. 381 ГК РФ, согласно которой если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. В претензиях истец также ссылается на задаток в 100000 руб. 

Рассматривая требования о расторжении предварительного договора купли-продажи от 30 июля 2018 года и соглашения от 30 июля 2018 года, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, требования о расторжении предварительного договора и соглашения удовлетворению не подлежат, поскольку в соответствии с приведенной выше нормой ст. 429 ГК РФ в связи с незаключением сторонами основного договора предварительный договор прекратил свое действие, а действующее гражданское законодательство не предусматривает возможность расторжения прекратившего действие договора. По темже основаниям прекратило действие и заключенное соглашение от 30 июля 2018 года.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить другой стороне все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку судом не установлено оснований для удовлетворения заявленных требований, то оснований для взыскания судебных расходов, связанных с рассмотрением настоящего дела также не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 12 ноября 2018 года.

Судья: И.В. Сломова