2-3980/23

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации 

г. Химки 30 октября 2023 года 

Химкинский городской суд 

<

адрес> в составе председательствующего судьи С.В. Молчанова, при секретаре И.А. Березневой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП ФИО1 к ФИО2 о признании договора расторгнутым и расторжении договора, по встречному иску ФИО2 к ИП ФИО1 о признании права собственности, 

установил

истец обратился в суд с настоящими требованиями, в обоснование которых указал на то, что заключил с ответчиком 2 договора, по которому последний приобретал у него 3 земельных участка, однако от оплаты уклонился. также указывал на то, что ответчик от акцепта договора уклонился. просил о признании соответствующего договора незаключенным и о расторжении договора, по которому ответчик по его мнению, уклонился. 

Не согласившись с данными требованиями, ответчик обратился в суд со встречными требованиями, просила о признании ее права собственности на спорные участки, указав, что произвела частичную оплату договоров, готова произвести полную оплату. 

Представители истца в суд явились, требования поддержали, встречные требования не признали. 

Представитель ответчика встречные требования поддержала, первоначальный иск не признала. 

Представитель Администрации г.о. Химки МО в суд не явился, извещен. 

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав имеющиеся в распоряжении материалы, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу названных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Так, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

дата> № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В силу ст. ст. 441, 442 ГК РФ Когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени.

Когда оферта сделана устно без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если другая сторона немедленно заявила о ее акцепте.

В случаях, когда своевременно направленное извещение об акцепте получено с опозданием, акцепт не считается опоздавшим, если сторона, направившая оферту, немедленно не уведомит другую сторону о получении акцепта с опозданием.

Если сторона, направившая оферту, немедленно сообщит другой стороне о принятии ее акцепта, полученного с опозданием, договор считается заключенным.

Как установлено положениями ст. 450 ГК РФ Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор продажи недвижимости, как определено ч. 1 ст. 549 ГК РФ, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Кроме того, В соответствии с ч. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Судом установлено, что 

<

дата> стороны заключили договор купли-продажи земельного участка 50:09:0070707:4136, по адресу: МО, г.о. Солнечногорск, с 2023 года – г.о. Химки.

Цена договора согласована сторонами в размере 14 700 000 руб. (п.1 и 2), из которых: 2 700 000 руб. авансируются в течение 1 дня после подписания договора (п.3), а оставшаяся сумма 12000000 руб. уплачивается наличными восемью платежами по 1 500 000 руб. ежемесячно до 10 числа каждого месяца с апреля по ноябрь 2022 года (п.4).

Договор купли-продажи, как следует из его содержания, является передаточным актом, составление дополнительного документа о передачи не требуется (п.16).

Истец, обосновывает иск о признании договора незаключенным неполучением от ответчика акцепта на заключение договора на указанных условиях (ст.ст. 441,442 ГК РФ).

Между тем в силу ч.3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

При этом ответчик указывала, что в отношении данного участка имел место предварительный договор, фотокопия которого представлена суду, от 

<

дата>, содержащий все существенные условия основного договора. включая условие о порядке оплаты цены договора в размере 14 700 000 руб. путем авансового платежа в размере 1000000 руб. (п.3.2.1) и оставшейся суммы 13 700 000 руб. в срок до 

<

дата> включительно в рамках основного договора при условии подачи основного договора купли-продажи до 

<

дата> на государственную регистрацию перехода нрава собственности на покупателя (п.З.2.2).

Обязанность ответчика (покупателя) по авансовому платежу в размере 1000000 руб. исполнена супругом ответчика ФИО3 (платежное поручение от 

<

дата>).

При этом продавец, получая исполнение от покупателя, в рамках спорного договора, от исполнения возложенного на него обязательства по обращению в срок до 

<

дата> за государственной регистрацией перехода права собственности на проданную недвижимость к ответчику (покупателю), в связи с чем ответчик был вправе не приступать к исполнению обязанности по оплате оставшейся части цены.

В такой ситуации, суд полагает, что со стороны ответчика нарушения договора не имеется.

Препятствие в реализации заключенного договора в отношении недвижимости является отсутствие государственной регистрации перехода права к покупателю по вине истца, который фактически исполнил обязательство по передаче вещи, но уклоняется от участия в государственной регистрации своего права как продавца и перехода права к покупателю.

В свою очередь, обязанность ответчика (покупателя) по окончательному расчету по условиям договора является встречной к обязанности истца (продавца) по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, в связи с чем ответчик был вправе приостановить исполнение в данной части до получения встречного исполнения от продавца.

При этом суд учитывает, что истец, получая исполнения от покупателя в виде оплаты, вопреки предложению суда, не представил достоверных данных о наличии иных обязательств, в рамках которых им могли быть получены спорные средства, в распоряжение суда не представил. 

Таким образом, отсутствие исполнения ответчиком обязанности по окончательному расчету по обоим договора купли-продажи не является основанием для отказа во встречном иске, суд полагает возможным признать право собственности ответчика на спорный участок со взысканием с него в пользу истца невыплаченной суммы цены договора в сумме 13700 000 руб. 

При этом суд учитывает, что истец также принимал исполнение данного договора от ответчика, принимая оплату и не возвращая денежные средства. 

Кроме того, суд не усматривает оснований для признания договора от 

<

дата> незаключенным, поскольку в материалы дела представлена фотокопия данного договора, подписанного истцом, ответчик, утверждал, что также данный договор подписывал, стороны осуществляли, хотя и не полное, но исполнение данного договора.

При этом суд полагает, что доводы истца о фальсификации предварительных договоров не могут иметь правового значения для настоящего спора, поскольку судом установлен факт исполнения сторонами спорной сделки, исполнение и сохранение которой способствует стабильности гражданского оборота. 

Так же, 

<

дата> стороны заключил и договор купли-продажи земельных участков 50:00;0070707:4132 и 50:09:0070707:4133, цена которых сторонами согласована в размере 25000000 руб. 

Обязанность ответчика-покупателя по оплате данного договора исполнена супругом ответчика ФИО3, в общей сумме 2 000 000 руб., платежи 12, 14, 16 и 

<

дата>. 

При этом суд учитывает, что истец, получая исполнения от покупателя в виде оплаты, вопреки предложению суда, не представил достоверных данных о наличии иных обязательств, в рамках которых им могли быть получены спорные средства, в распоряжение суда не представил. 

Таким образом, отсутствие исполнения ответчиком обязанности по окончательному расчету по обоим договора купли-продажи не является основанием для отказа во встречном иске, суд полагает возможным признать право собственности ответчика на спорный участок со взысканием с него в пользу истца невыплаченной суммы цены договора в сумме 23000000 руб. 

При этом суд учитывает, что истец также принимал исполнение данного договора от ответчика, принимая оплату и не возвращая денежные средства. 

В такой ситуации, суд не усматривает оснований для расторжения договора от 

<

дата>, поскольку в материалы дела представлена фотокопия данного договора, подписанного истцом, ответчик, утверждал, что также данный договор подписывал, стороны осуществляли, хотя и не полное, но исполнение данного договора.

В силу ст. 204 ГПК РФ В случае, если суд устанавливает определенные порядок и срок исполнения решения суда, обращает решение суда к немедленному исполнению или принимает меры по обеспечению его исполнения, на это указывается в резолютивной части решения суда.

С целью исключениям злоупотребления со стороны участников процесса, а равно исключения рисков для них, суд полагает необходимым указать в решении, что взыскание средств с ответчика в пользу истца производить по факту регистрации права собственности в отношении соответствующих объектов недвижимости. 

Кроме того, суд принимает во внимание, что в отношении истца имеет место уголовное преследование, и несмотря на то, что спорные участки являются предметом проверки по материалу, выделенному из уголовного дела в отношении ФИО1

Суд при рассмотрении настоящего дела полагает невозможным исключить факт недобросовестного поведения истца, преследующего целью возврат отчужденных им по договорам купли-продажи земельных участков с целью избежание наказания либо его минимизации, что в рамках настоящего спора является исключительно противоправным интересом, который судом защищен быть не может. 

Напротив, суд учитывает, что с ответчиком, заинтересованным в приобретении спорных объектов недвижимости, соглашения о расторжении договоров, изменении их условий, не заключалось. 

руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, 

решил:

требования ИП ФИО1 к ФИО2 о признании договора расторгнутым и расторжении договора оставить без удовлетворения.

Признать право собственности ФИО2 на земельные участки 50:09:0070707:4132, 50:09:0070707:4133.

Взыскать с ФИО2 в пользу ИП ФИО1 средства в сумме 23000000 руб. 

Признать право собственности ФИО2 на земельные участки 50:09:0070707:4136.

Взыскать с ФИО2 в пользу ИП ФИО1 средства в сумме 13700000 руб. 

Взыскание производить по факту регистрации права собственности в отношении соответствующих объектов недвижимости 

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Химкинский городской суд 

<

адрес> в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме.

Судья С.В. Молчанов