Дело № 2а-684/2025

64RS0043-01-2025-000033-48

Решение

Именем Российской Федерации

03 марта 2025 года г. Саратов

Волжский районный суд г. Саратова в составе

председательствующего судьи Магазенко Ю.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вдовиной В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитету по управлению имуществом города Саратова, заинтересованные лица: администрация Кировского района муниципального образования «Город Саратов», Управление Росреестра по Саратовской области, заместитель председателя Комитета по управлению имуществом города Саратова ФИО3 о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, 

установил:

ФИО2 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением.

Требования мотивированы тем, что постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ предварительно согласовано ФИО2 предоставление земельного участка площадью 413 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, рядом с домом № в 

<

адрес>, для ведения огородничества. Утверждена Схема расположения земельного участка. Во исполнение п.3 этого Постановления ФИО2 проведены работы по образованию земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ сведения об образованном земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости, присвоен кадастровый №. Разрешенное использование земельного участка: для ведения огородничества. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка №. ДД.ММ.ГГГГ ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды внесено в государственный кадастр недвижимости, номер государственной регистрации №. Срок действия с ДД.ММ.ГГГГ на 3 года. ДД.ММ.ГГГГ администрация муниципального образования «Город Саратов» передала в собственность, а ФИО2 приняла и оплатила указанный земельный участок, заключен договор купли-продажи земельного участка КаК-23-983/ф-3. ДД.ММ.ГГГГ сведения о праве собственности ФИО2 на земельный участок внесено в Единый государственный реестр недвижимости, сделана запись регистрации №. В дальнейшем ФИО2 решила на предоставленном земельном участке возвести индивидуальный жилой дом, а для этого понадобилось изменить вид разрешенного использования земельного участка. Согласно п.4.1 договора купли-продажи земельного участка изменение указанного в п. 1.1 договора разрешенного использования земельного участка допускается в порядке, предусмотренном законодательством РФ. В соответствии с картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов», входящей в состав Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ № (далее Правил), земельный участок расположен в границах территориальной зоны Ж-4 - зона застройки индивидуальными домами. Вид разрешенного использования земельного участка «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1 п.24.2 Правил) является основным. ДД.ММ.ГГГГ изменения в части разрешенного вида использования земельного участка «Для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства» внесены в государственный кадастр недвижимости. В 2024 года на земельном участке ФИО2 возвела жилой дом общей площадью 61.5 кв.м. Для регистрации право собственности на возведенный жилой дом кадастровый инженер ФИО5 подготовлен технический план здания. В сентябре 2024 года ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в отношении здания (жилой дом) площадью 61.5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> рядом с домом № в 

<

адрес>. Однако, заявленная регистрация была приостановлена (Уведомление от ДД.ММ.ГГГГ №). Причиной такой приостановки явилось то обстоятельство, что согласно п. 4.10 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № на земельном участке запрещается строительство объектов капитального строительства. Регистратором разъяснено право заявителя представить документы, являющиеся основанием для учетно-регистрационных действий. Поскольку основанием для государственного кадастрового учёта и регистрации права собственности на возведенный жилой дом является Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в него необходимо внести изменения в части разрешения строительства на участке объектов капитального строительства (п.4.10). Как указано в п.4.3 Договора все изменения и дополнения к договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами (уполномоченными представителями сторон). ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в администрацию муниципального образования «

<

адрес>» с заявлением о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№, позволяющие собственнику земельного участка возводить на нём объекты капитального строительства - исключить из него п.4.10. Однако, письмом от ДД.ММ.ГГГГ № заместитель председателя Комитета по управлению имуществом г. Саратова ФИО4 уведомила об отсутствии оснований для внесения изменений в договор. Свой отказ должностное лицо аргументировала тем, что огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости. С отказом о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка не согласна.

Ссылаясь на указанные обстоятельства административный истец просит признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом г. Саратова во внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№ по основаниям, изложенным в письме от ДД.ММ.ГГГГ №. Возложить на администрацию муниципального образования «Город Саратов» обязанность рассмотреть заявление ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № повторно в течение месяца.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки неизвестны, ходатайств об отложении слушания по делу не представили.

Руководствуясь ст. 150, ч.6 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства (далее по тексту - КАС РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Пунктом 3 ч. 9 ст. 226 КАС РФ установлено, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами.

Как следует из материалов дела и в судебном заседании установлено, постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 предварительно согласовано предоставление земельного участка площадью 413 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, рядом с домом № в 

<

адрес>, для ведения огородничества, Утверждена Схема расположения земельного участка. 

Во исполнение п. 3 данного постановления ФИО2 проведены работы по образованию земельного участка. 

ДД.ММ.ГГГГ сведения об образованном земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости, присвоен кадастровый №, разрешенное использование земельного участка: для ведения огородничества.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом г. Саратова и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №. 

ДД.ММ.ГГГГ ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды внесено в государственный кадастр недвижимости, номер государственной регистрации №, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ на 3 года.

ДД.ММ.ГГГГ администрация муниципального образования «Город Саратов» передала в собственность, а ФИО2 приняла и оплатила указанный земельный участок, заключен договор купли-продажи земельного участка №.

ДД.ММ.ГГГГ сведения о праве собственности ФИО2 на земельный участок внесено в Единый государственный реестр недвижимости, сделана запись регистрации №. 

Согласно п. 4.1 договора купли-продажи земельного участка изменение указанного в п. 1.1 договора разрешенного использования земельного участка допускается в порядке, предусмотренном законодательством РФ. 

В соответствии с картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов», входящей в состав Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ № (далее по тексту - Правил), земельный участок расположен в границах территориальной зоны Ж-4 - зона застройки индивидуальными домами. 

Вид разрешенного использования земельного участка «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1 п. 24.2 Правил) является основным. 

ДД.ММ.ГГГГ изменения в части разрешенного вида использования земельного участка «Для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства» внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ, №№

В 2024 года на земельном участке ФИО1 возвела жилой дом общей площадью 61.5 кв.м. 

Для регистрации право собственности на возведенный жилой дом подготовлен технический план здания. 

В сентябре 2024 года ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в отношении здания (жилой дом) площадью 61.5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, рядом с домом № в 

<

адрес>.

Уведомлением Управления Росреестра по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №№ регистрация приостановлена.

Как следует из данного Уведомления, причиной такой приостановки явилось то обстоятельство, что согласно п. 4.10 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № на земельном участке запрещается строительство объектов капитального строительства. 

Регистратором разъяснено право заявителя представить документы, являющиеся основанием для учетно-регистрационных действий. 

В силу п. 1.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Как предусмотрено ч. 15 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с ч. 17 ст. 51 названного Кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

В соответствии с ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее ЕГРН) сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Из содержания п. 7.3 ч. 2 ст. 14, п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ следует, что основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в том числе, технический план; основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в администрацию муниципального образования «Город Саратов» с заявлением о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, исключить из него п. 4.10. 

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № заместитель председателя Комитета по управлению имуществом г. Саратова ФИО4 уведомила об отсутствии оснований для внесения изменений в договор, поскольку огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. 

В силу п. 2 ст. 7 Земельного Кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (п. 9 ст. 1, ч. 2 и 6 ст. 30 Градостроительного Кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч.3 ст.37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (ч.4).

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно n. l ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п.2).

Как следует из материалов дела, в момент заключения договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№ вид разрешенного использования спорного земельного участка «Для ведения огородничества» являлся основным (п. 13,1 ет.26.2 Правил).

После приобретения ФИО2 спорного земельного участка в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» внесены изменения в части видов разрешенного использования земельных участков.

Вид разрешенного использования «для ведения огородничества» из территориальной зоны Ж-4 - зоны застройки индивидуальными домами исключен.

Согласно п. 1.4 Правил они применяются в том числе в части изменения видов разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, земельный участок ФИО2 с разрешенным видом использования «Для ведения огородничества» стал несоответствующим Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов».

Согласно п. 4 Правил земельные участки и объекты капитального строительства, существовавшие на законных основаниях до вступления в силу Правил (изменений в них), являются не соответствующими Правилам в случаях, когда эти объекты имеют вид, виды разрешенного использования, которые не поименованы в качестве основных видов для территориальных зон либо в отношении них не имеется разрешения на условно разрешенный вид.

Все изменения несоответствующих объектов, осуществляемые путем изменения видов их разрешенного использования, интенсивности их использования, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут производиться только в направлении приведения их в соответствие с градостроительными регламентами (п.5.5 Правил).

Согласно п.1 ст.452 Гражданского Кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Учитывая приведенные нормы права и установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что отказ Комитета по управлению имуществом г. Саратова во внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№ по основаниям» изложенным в письме от ДД.ММ.ГГГГ № является не законным, в связи с чем требования административного истца подлежат удовлетворению с возложением на администрацию муниципального образования «Город Саратов» обязанности рассмотреть заявление ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№ повторно в течение месяца.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175,227 КАС РФ, суд,

решил:

административные исковые требования ФИО2 к администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитету по управлению имуществом города Саратова о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, удовлетворить.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом г. Саратова во внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№ по основаниям, изложенным в письме от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Возложить на администрацию муниципального образования «Город Саратов» в лице Комитета по управлению имуществом г. Саратова обязанность рассмотреть заявление ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № повторно в течение месяца.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд города Саратова в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Ю.Ф. Магазенко