УИД 57RS0022-01-2025-000171-49

производство №-2-2602/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 сентября 2025 года город Орел 

Заводской районный суд города Орла в составе:

председательствующего судьи Щербакова А.В.,

при секретаре Григорьевой Е.В.,

с участием представителей: истцов – ФИО1 /доверенность от (дата обезличена)/, ответчика – ФИО2 /доверенность (дата обезличена)/, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 и ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-2» о защите прав потребителя,

установил:

межрегиональная общественная организация «Центр защиты прав потребителей» обратилась в суд в интересах ФИО3 и ФИО4 с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-2» (далее – ООО «СЗ «Орелстрой-2»), заявив требования о защите прав потребителей. В обоснование иска стороной истца указано, что (дата обезличена) между ними и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №-(номер обезличен), предметом которого являлось строительство квартиры (адрес обезличен) корпус (номер обезличен) расположенного по (адрес обезличен), д. Образцово Орловского муниципального округа Орловской области. Указанная квартира была передана с недостатками, которые ООО «СЗ «Орелстрой-2» в добровольном порядке устранены не были. Стоимость устранения недостатков, определенная досудебной оценкой, составила 1016377,10 рубля. Ответчиком в добровольном порядке было возмещено: 184008 рублей в счет уменьшения покупной цены и 40000 рублей в счет возмещения расходов по досудебной оценке. В связи с этим и в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей», истец просил суд взыскать с ответчика в пользу ФИО3 и ФИО4 в равных долях: 832369,10 рубля уменьшения покупной цены квартиры; неустойку за период с (дата обезличена) с дальнейшим ее начислением; 20000 рублей компенсации морального вреда.

При разрешении спора истцы ФИО3 и ФИО4 отказались от представительства их интересов межрегиональной общественной организации «Центр защиты прав потребителей», доверив участие в судебном споре от их имени своему представителю ФИО1

В дальнейшем, после проведения по делу строительно-технической экспертизы, стороной истца заявленные требования были уточнены, истцы просили суд взыскать с ответчика в их пользу в равных долях 290089,87 рубля уменьшения покупной цены квартиры и 30000 рублей компенсации морального вреда.

В судебном заседание представитель истцов ФИО1 заявленные требования поддержал на доводах, изложенных в иске. Помимо этого, представитель истца пояснил, что положения части 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве, ограничивающие трехпроцентную сумму возмещения недостатков квартиры на правоотношения сторон по настоящему делу не распространяются, поскольку в тексте данной нормы имеется исключение, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. В договоре, заключенном между сторонами, такая ответственность предусмотрена в большем размере, а значит и возмещение не должно ограничиваться названной нормой. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные требования не признала, указав на необходимость применения положений части 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 №-214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), ограничивших совокупный размер взыскания тремя процентами от цены договора. Считает, что застройщик исполнил свои обязательства перед дольщиками в полном объеме, перечислив им денежные средства, предусмотренные указанным выше законом. 

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Частью 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве определено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (часть 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).

В силу нормы части 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве) (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора (часть 8 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

В тоже время, согласно части 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве (введенной в действие Федеральным законом от 26.12.2024 N 482-ФЗ и вступившей в силу с 01.01.2025), при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №-326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» на дату вынесения настоящего решения установлены особенности применения мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств, в частности:

при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с (дата обезличена) до (дата обезличена) включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (абзац 5);

неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до (дата обезличена) включительно (абзац 9).

При разрешения спора по настоящему делу судом было установлено, что (дата обезличена) между ООО «СЗ «Орелстрой-2» с одной стороны и ФИО3 и ФИО4 с другой стороны был заключен договор участия в долевом строительстве №(номер обезличен) (далее – спорный договор), предметом которого, согласно пунктам 1.1. и 2.1. договора, являлось строительство ООО «СЗ «Орелстрой-2» для истцов квартиры №(адрес обезличен), корпус (номер обезличен) расположенного по (адрес обезличен), д. Образцово Орловского муниципального округа Орловской области (далее – спорная квартира). 

Цена договора была определена в пункте 3.1. в размере 6495909 рублей, которые были уплачены истцами ответчику в полном объеме.

(дата обезличена) сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, после чего за истцами было зарегистрировано право общей совместной собственности на нее.

После передачи квартиры были обнаружены ее недостатки, в связи с чем истцы (дата обезличена) направили в адрес ООО «СЗ «Орелстрой-2» претензию с требованием возместить стоимость устранения недостатков в сумме 450000 рублей.

(дата обезличена) ООО «СЗ «Орелстрой-2» направило в адрес ФИО3 и ФИО4 письмо, в котором частично признало требования истцов и заявило о выплате последним 184008 рублей в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры и 40000 рублей в счет возмещения расходов на проведение оценки нарушенного права, то есть по 112004 рубля каждому из истцов (184008 рублей : 2 + 40000 рублей : 2). 

(дата обезличена) ФИО3 и ФИО4 были перечислены денежные средства в размере по 112004 рубля каждому. В удовлетворении требований истцов в остальной части ответчиком было отказано, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Для разрешения вопроса о наличии или отсутствии недостатков спорной квартиры, судом было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО7 Из заключения эксперта от (дата обезличена) следует, что спорная квартира имеет недостатки, стоимость устранения которых составляет 474097,87 рубля. 

Выводы, изложенные в указанном выше заключении, сторонами по делу не оспаривались, доказательств, их опровергающих, а равно доказательств иной стоимости строительных работ и материалов, необходимых для устранения недостатков в квартире истцов, суду представлено не было. 

Таким образом, учитывая установленные по делу обстоятельства и принимая во внимание цену договора (стоимость квартиры), размер возмещаемой истцам стоимости устранения ее недостатков, согласно части 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве, не может превышать 194877,27 рубля (6495909 рублей х 3%), то есть по 97438,63 рубля каждому из истцов (194877,27 рубля : 2).

(дата обезличена) ООО «СЗ «Орелстрой-2» перечислило каждому из истцов по 5434,63 рубля, что подтверждается платежными поручениями: (номер обезличен) от (дата обезличена) (в пользу ФИО3) и (номер обезличен) от (дата обезличена) (в пользу ФИО4). Всего ООО «СЗ «Орелстрой-2» перечислило каждому из истцов по 97438,63 рубля.

Вместе с тем, учитывая, что ответчиком было перечислено каждому из истцов по 5434,63 рубля после обращения ФИО3 и ФИО4 в суд с настоящим иском, а также то, что отказа от исковых требований в этой части стороной истца заявлено не было, суд взыскивает с ответчика в пользу каждого из истцов по 5434,63 рубля. В тоже время, в связи с добровольным удовлетворением требований истцов в названной сумме, суд полагает необходимым указать на неисполнение настоящего решения в этой части.

Довод представителя истцов о том, что положения части 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве, ограничивающей суммы взыскиваемых участниками долевого строительства жилья денежных средств за недостатки жилого помещения, поскольку в спорном договоре такая ответственность предусмотрена в большем, нежели 3% от цены договора размере, судом не принимается по следующим основаниям. 

Как следует из пункта 6.7. спорного договора, стороны пришли к соглашению, что в случае, если спорная квартира построена застройщиком с отступлением от условий настоящего договора, проектной документации и иных обязательных требований, приведшим к ухудшению ее качества или иными недостатками, которые делают ее непригодной для предусмотренного настоящим договором использования, истцы вправе потребовать от ответчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, не превышающей 90 дней (подпункт 1); соразмерного уменьшения покупной цены договора (подпункт 2); возмещения расходов истцов на устранение недостатков (подпункт 3).

В пункте 7.1. спорного договора стороны оговорили, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств своих обязательств по настоящему договору, сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные действующим законодательством и настоящим договором неустойки и возместить в полном объеме убытки сверх неустойки в порядке, установленном законом.

В данном случае, суд считает, что позиция представителя истца основана на неверном понимании норм материального права, поскольку положения пункта 6.7. спорного договора воспроизводят норму части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве и не содержат условий, указывающих на установление санкций в большем, нежели это определено частью 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве размере.

Разрешая заявленное стороной истцов требование о взыскании компенсации морального вреда в размере 30000 рублей, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу статьи 15 Закона РФ от 07.02.1992 г. №-2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Судом установлен факт нарушения прав истцов как потребителей, что не оспаривалось в судебном заседании стороной ответчика по делу.

Определяя размер компенсации морального вреда, суд исходит из положений пунктов 1 и 2 статьи 1101 ГК РФ и принимая во внимание конкретные данные причинения истцам морального вреда, степень физических и нравственных страданий, данные о личности истцов и взыскивает в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере по 15000 рублей каждому.

В соответствии с нормой абзаца 1 пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Пунктом 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №-17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

В тоже время, принимая во внимание, что в силу части 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве общий размер удовлетворяемых судом требований истцов, включающий все расходы, штрафы и пени, не может превышать три процента от цены договора, а требования ФИО3 и ФИО4 удовлетворены ООО «СЗ «Орелстрой-2» в этих пределах полностью, у суда нет оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск ФИО3 (паспорт (номер обезличен)) и ФИО4 (паспорт (номер обезличен)) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-2» (ИНН (номер обезличен)) о защите прав потребителя, удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-2» в пользу ФИО3 и ФИО4 по 5434 рубля 63 копейки уменьшения покупной цены квартиры в пользу каждого. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-2» в пользу ФИО3 и ФИО4 по 15000 рублей компенсации морального вреда в пользу каждого.

В связи с добровольной уплатой обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-2» ФИО3 и ФИО4 по 5434 рубля 63 копейки в счет уменьшения покупной цены квартиры, настоящее решение в этой части принудительно не исполнять, исполнительных документов не выдавать.

В удовлетворении иска остальной части, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Заводской районный суд города Орла в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 02.10.2025.

Судья: