Дело №2-2145/2019

УИД №27RS0006-01-2019-002469-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 декабря 2019 года г. Хабаровск

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе

председательствующего судьи Кузьминова М.Ю.,

при секретаре Крачковой Л.В.,

с участием представителя истца ФИО1 ФИО2, представителя ответчика ООО «Тополек» ФИО3 и действующего в собственных интересах, ФИО4, представителя ФИО4 ФИО5, представителя третьего лица ТСН «Тополек» ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Тополек», ФИО3, ФИО4 о признании договора-купли (предварительного договора), дополнительного соглашения недействительными, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к ООО «Тополек», ФИО3, ФИО4 о признании недействительной сделки договора купли-продажи (предварительного договора) от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 (в дальнейшем ООО «Тополек») и ФИО4

В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи (предварительный договор) квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение к договору, изменили сторону договора (продавца) с ФИО3 на ООО «Тополек» ИНН №, а также изменили предмет договора: квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, назначение: жилое, общая площадь 50 кв.м., состоящую из двух комнат, находящуюся на 4 этаже 4 этажного жилого дома.

Указала, что о наличии указанных договора купли-продажи (предварительного договора) и дополнительного соглашения к нему узнала в ДД.ММ.ГГГГ года, когда указанные договор и дополнительное соглашение были представлены ответчиками в ТСН «Тополек» в рамках гражданского дела 2-1230/2019 (Хабаровский районный суд) по иску ТСН «Тополек» к ФИО3 о приведении чердака в первоначальное состояние, и гражданского дела 2-1609/2019 (Хабаровский районный суд) по иску ФИО4 к ООО «Тополек».

Стороны спорного договора заключили предварительный договор. Порядок заключения и исполнения предварительного договора определяется ст. 429 ГК РФ.

В рамках договора стороны определили, что стоимость объекта составляет 

<

данные изъяты> рублей, в том числе, 

<

данные изъяты> рублей покупатель обязуется оплатить на момент подписания предварительного договора, 

<

данные изъяты> рублей до ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты>,00 рублей до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 23 Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Таким образом, указала, ответчики фактически заключили Договор купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем, с предварительной оплатой указанной вещи. К договору должны применяться гл. 30 ГК РФ (договор купли-продажи). 

Ответчики не имели право заключать указанную сделку, поскольку отсутствовали правовые основания для заключения сделки. Продавец не являлся застройщиком, не имел разрешение на строительство указанной квартиры, не имел в собственности земельный участок под объектом.

Предмет договора стороны определили как «Квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>», тем самым стороны заключили договор на передачу общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома. Жилой многоквартирный дом по адресу 

<

адрес> является 3 этажным домом с 15 квартирами. Указанный в договоре четвертый этаж, согласно проектной документации, является чердаком. Чердак, в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит признать недействительной сделкой договор купли-продажи (предварительный договор) от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО3 (в дальнейшем 000«Тополек») и ФИО4

В судебное заседание 04.12.2019 года ФИО1 не явилась, о времени и месте судебного заседания уведомлялась надлежащим образом.

В судебном заседании 04.12.2019 года представитель ФИО1 ФИО2, пояснил, что ФИО1 о времени и месте судебного заседания уведомлена, заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.

В судебном заседании 04.12.2019 года ответчик ФИО4 требования не признала, просила в удовлетворении требований отказать.

В судебном заседании 04.12.2019 года представитель ФИО4 ФИО5 требования не признала, просила в удовлетворении требований отказать.

В судебном заседании 04.12.2019 года представитель третьего лица ТСН «Тополек» пояснил, что с требованиями согласен.

В судебное заседание 04.12.2019 года не явился представитель третьего лица администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, об отложении ходатайств не заявлено.

В судебном заседании 04.12.2019 года объявлен перерыв.

В продолженном 17.12.2019 года судебном заседании ответчики ФИО3, ФИО4, представитель ФИО4 ФИО5 просили объявить перерыв в целях представления доказательств.

В судебном заседании 17.12.2019 года объявлен перерыв.

В продолженном 20.12.2019 года судебном заседании представитель ФИО1 ФИО2, заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.

В продолженном 20.12.2019 года судебном заседании ФИО3 действующий в своих интересах и как представитель ООО «Тополек» требования не признал, просил в удовлетворении требований отказать.

В продолженном 20.12.2019 года судебном заседании ФИО4, ее представитель ФИО5 просили в удовлетворении требований отказать.

В продолженном 20.12.2019 года судебном заседании представитель третьего лица ТСН «Тополек» пояснил, что с требованиями согласен.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истца ФИО1, представителя администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, ответчиков, представителя ответчика, представителя третьего лица, допросив свидетелей, изучив материалы дела, представленные доказательства, приходит к следующему.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Пунктом 2 ст. 421 ГК РФ ГК РФ предусмотрено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Судом установлено, что истец ФИО1 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную на з этаже, по адресу: 

<

адрес>, площадью 58,1 кв.м.

Администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ ООО «Тополек» выдано разрешение на строительство №с объекта капитального строительства – жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес> на земельном участке общей площадью земельного участка 900 кв.м., кадастровый номер земельного участка №; общая площадь 

<

адрес> 035 кв.м., строительный объем 5 284 кв.м., площадь застройки 365 кв.м., количество этажей 3, количество квартир 15, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Постановлением администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № построенному многоквартирному жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м. присвоен адрес – Луговая улица, 

<

адрес> Тополево с., 

<

адрес> (пункт 1 постановления). Присвоить номера жилым помещениям (квартирам), расположенном в жилом доме по адресу: 

<

адрес> (пункт 2). Согласно пункту 2.1 Подъезд №, нумерацию жилых помещений (квартир) читать слева направо: 1 этаж: 

<

адрес>, №,№, №, №; 2 этаж 

<

адрес>, №, №, №, №; 3 этаж 

<

адрес>, №, №, №, №.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Тополек» администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - № объект капитального строительства Жилой дом по 

<

адрес> в 

<

адрес>, расположенный по адресу: 

<

адрес> объектами жилищного строительства (РАЗДЕЛ III), в том числе, количеством этажей – 3; количеством квартир – 15.

В соответствии со статьей 289 ГК Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

Так же установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец), с одной стороны и ФИО4 (покупатель), с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключен договор купли-продажи (предварительный договор), согласно которому Стороны совместно договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, назначение жилое, общей площадью 50 кв.м., состоящую из двух комнат, находящуюся на 4 этаже 4-этажного жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец), с одной стороны и ФИО4 (покупатель), с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключено дополнительное соглашение, согласно которому стороны договорились внести в договор купли-продажи (предварительный договор) от ДД.ММ.ГГГГ изменения в том числе, в сведениях о продавце читать: Общество с ограниченной ответственностью «Тополек», в лице директора ФИО3; в п. 1 - Стороны договорились подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры (далее основной договор), расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (пункт 1).

Разъясняя смысл данных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.

Учитывая, что жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> разрешение, на строительство которого и разрешение, на ввод в эксплуатацию которого, выдавалось как на 3х-этажный объект долевого строительства, ни ФИО3, ни ООО «Тополек» достоверных и достаточных доказательств подтверждающих отношения к помещениям расположенным на чердаке 

<

адрес> расположенного по адресу: 

<

адрес>, как предназначенные для самостоятельного использования, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено, суд считает заявленные требования обоснованными подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Тополек», ФИО3, ФИО4 о признании договора-купли (предварительного договора), дополнительного соглашения недействительными удовлетворить.

Признать недействительными договор купли-продажи (предварительный договор) от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО3 и ФИО4. 

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд Хабаровского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Кузьминов М.Ю.