РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 февраля 2019 года г. Калачинск

Калачинский городской суд Омской области в составе председательствующего судьи Дементьева Е.П., 

при секретаре Никифоровой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6/2019 (2-902/2018) по исковому заявлению ФИО1 к администрации Калачинского муниципального района об обязании заключить договор купи - продажи земельного участка, суд

УСТАНОВИЛ:

В Калачинский городской суд обратилась ФИО1 с иском к Администрации Калачинского муниципального района об обязании заключить договор купи - продажи земельного участка, в котором указала, что в декабре 2017 года она приобрела в собственность нежилое помещение по адресу: 

<

адрес> Данное помещение расположено в одноэтажном здании, в котором помимо ее помещения находится ещё одно помещение с адресом; 

<

адрес>, принадлежащее Росимуществу, и в котором располагался отдел МВД на правах оперативного управления. За ее помещением закреплён земельный участок с кадастровым номером № площадью 564 кв.м., имеющий одинаковый адрес с ее помещением. На данном земельном участке находится только помещение истицы, иные строения отсутствуют. Земельный участок отмежёван, имеет чёткие границы, стоит па кадастровом учёте и принадлежит Калачинскому муниципальному району на праве собственности, согласно выписки из ЕГРН. Истица неоднократно обращалась с заявлением в Калачинскую администрацию в отдел имущественных отношений с просьбой продать ей данный земельный участок, но ей было отказано. Причиной отказа была ссылка на ст. 39.20 ЗК РФ, которая запрещает выкуп земельных участком под помещениями, и в данном случае, возможно только совместное межевание всеми собственниками помещений вновь образуемого под всем зданием участка и вступление в общую долевую собственность. Истица обратилась в Управление Росимущества по Омской области ДД.ММ.ГГГГ с вопросом согласия/возражения приобретения ею земельного участка № площадью 564 кв.м. в ее собственность. Управление Росимущества по Омской области выслало ответ ДД.ММ.ГГГГ, что не возражает против приобретения данного земельного участка. Также, ДД.ММ.ГГГГ истица направляла обращение в Управление Росимущества по Омской области по вопросу рассмотрения совместного межевания общего земельного участка под всем зданием с последующим вступлением в общую долевую собственность. Ей был направлен ответ по электронной почте от ДД.ММ.ГГГГ в котором пояснялось, что основания для процедуры совместного межевания не имеется. Также истица не согласна с отказом Администрации Калачинского района в выкупе ею вышеуказанного земельного участка, так как считает, что ст. 39.20 ЗК РФ запрещает продажу неделимых земельных участков под помещениями, когда невозможно выделить в натуре под помещением земельный участок, например, в многоэтажном доме (здании). В настоящем случае, земельный участок выделен, привязан к ее помещению, не нарушает права собственника второго помещения, тем более что от этого собственника получено согласие на его приобретение истицей.

Просила обязать администрацию Калачинского муниципального района Омской области заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 564 кв.м.

В судебном заседании истица ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснила, что помещения по адресам 

<

адрес>, представляют собой единое здание. По какой причине у них указаны разные адреса, сказать не может. Под этим зданием ранее существовал земельный участок с кадастровым номером №, который был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами № и №, причина их деления оставалась неизвестной. Причем как земельный участок с кадастровым номером №, так и земельные участки образовавшиеся при его разделе, в пределах своих границ в целом здания не имели, была расположена лишь часть 2П, которую она и приобрела. В настоящее время, согласно межевого плана и технической документации здания, на участке с кадастровым номером № расположена лишь часть здания, ей при надлежащая. По этой причине находит свои требования обоснованными и просит иск удовлетворить.

Представитель ответчика администрации Калачинского муниципального района Омской области – ФИО2, действующая на основании доверенности в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Принадлежащее Истице на праве собственности помещение с кадастровым номером №, является частью нежилого здания с кадастровым номером № вышеуказанное здание расположено на двух земельных участках один из которых имеет кадастровый номер № второй земельный участок не сформирован, хотя границы его практически установлены за счет межевания соседних участков. Причина того, что часть земельного участка ранее не межевалась, ей не известна. Однако на момент межевания иных участков, в помещении 

<

адрес>, ранее располагался Калачинский отдел службы наркоконтроля, и эта часть здания находится по настоящее время в собственности Росимущества. По видимому в связи с чем, часть земельного участка и не была отмежевана и включена в единый земельный участок, на котором находится здание. Неделимым земельным участком является земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам. В связи с этим считает, что спорный земельный участок может быть предоставлен и в аренду собственнику и ОМВД России по Калачинскому району, как лицу владеющему помещением на праве оперативного управления, переданного после прекращения существования наркоконтроля.

Представитель третьего лица – ОМВД РФ по Калачинскому району Омской области на основании доверенности – ФИО3 в судебном заседании исковые требования фактически оставила на усмотрение суда, показала, что Распоряжением руководителя ТУ Федерального агентства по управлению госимуществом в Омской области от ДД.ММ.ГГГГ, было прекращено право оперативного управления ФСНК России по Омской области на нежилое помещение 

<

адрес>. Данное имущество на праве оперативного управления закреплено за ОМВД России по Калачинскому району. Указанным помещением ОМВД пользоваться возможности не имеет, так как вскоре после его передачи в оперативное управление, часть стены здания, в том числе и часть наружной стены помещения принадлежащего истице, обрушилась, вследствие чего возникла опасность в использовании здания. В настоящее время решается вопрос определения возможности восстановления здания, либо его аварийности со сносом. Однако единовременного доступа специалистов в помещение 1П и в помещение 2П, добиться не удалось, ввиду отсутствия там извещенной истицы, на момент посещения.

Третьи лица ПАО «МРСК Сибири», ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание своих представителей не направили, не просили дело слушанием отложить, не предоставили доказательств уважительности причин своего отсутствия, в виду чего суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

В предоставленном отзыве представитель ПАО «МРСК Сибири» - ФИО4 указал, что земельный участок с кадастровым номером № частично расположен в границах охранной зоны воздушных линий электропередачи, принадлежащих ПАО «МРСК Сибири». С учетом фактического состояния воздушных линий электропередач, охранные зоны накладываются частично на данный земельный участок, для выполнения работ по техническому обслуживанию участок препятствий не оказывает.

Из отзыва ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области следует, что земельный участок с кадастровым номером № не является федеральной собственностью, в связи с чем, права и законные интересы Российской Федерации при рассмотрении данного дела не нарушаются.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о следующем.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, истец ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>,1 кв.м., с кадастровым номером №, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана соответствующая запись №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6-7).

В здании, помимо указанного помещения, расположено помещение по адресу 

<

адрес>, площадью 263,1 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации, переданного на праве оперативного управления Отделу МВД России по Калачинскому району (л.д.92-95), о чем в ЕГРН сделана запись №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.62-66).

Тем самым здание представляет собой объект недвижимости состоящего из двух самостоятельных помещений, находящихся в собственности Российской Федерации и истца.

Часть здания, а именно помещение 2П, принадлежащее истцу расположено на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 564 кв.м., принадлежащего на праве собственности Калачинскому городскому поселению Калачинского района Омской области. Также ограниченное право пользование земельным участком с кадастровым номером № принадлежит ОАО «МРСК Сибири» (л.д.8-19).

Постановлением Главы Калачинского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ функции Администрации Калачинского городского поселения Калачинского района Омской области переданы и приняты Администрацией Калачинского муниципального района Омской области с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.137-139).

Ранее по 

<

адрес> располагался земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 4910 кв.м., из земель населенных пунктов, под территорию РЭС (л.юд.101-102). В последующем из указанного земельного участка были сформированы земельные участки с кадастровыми номерами № площадью 1868 кв.м. и № площадью 3044 кв.м. (л.д.103). В свою очередь из земельного участка № были сформированы земельные участки с кадастровыми номерами № и № (л.д.72-91). Земельный участок с кадастровым номером № определен под территорию РЭС, на данном участке на момент выдела, зданий не находилось. На участке с кадастровым номером № с момента выдела и по настоящее время расположена часть нежилого здания, принадлежащая истице.

В силу ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках

Согласно пункту 2 этой же статьи в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с пунктом 3 данной статьи, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

По смыслу этих положений закона в их взаимосвязи лица, обладающие вещными правами на здание, расположенное на неделимом земельном участке, могут приобрести этот участок только совместно и на одинаковых правовых основаниях, т.е. соответственно в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц.

С этим связана норма пункта 5 ст. 39.20 ЗК РФ, согласно которой для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Аналогичные положения ранее были предусмотрены пунктом 5 ст. 36 ЗК РФ, утратившей силу с 01.03.2015 согласно Федеральному закону от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ.

Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 05.03.2004 г. N 82-О "По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что эта норма по своему смыслу в системе действующего правового регулирования направлена на защиту прав и законных интересов всех собственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, и не может служить препятствием для реализации ими как участниками долевой собственности правомочий по распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на соответствующие строения, а также основанием для отказа в эффективной судебной защите.

Таким образом, возможность приватизации неделимого земельного участка без волеизъявления (совместного обращения) всех участников общей собственности на здание исключается.

Неделимый земельный участок является одновременно неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом. На неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.

Исходя из этого законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности и, таким образом, по смыслу ст. 55 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться как ограничивающий права и свободы человека и гражданина.

По смыслу приведенных норм в случае, если здание расположено на неделимом земельном участке, лица, являющиеся собственниками здания, имеют право на приобретение земельного участка, на котором расположено здание, в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом они должны совместно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении им земельного участка в долевую собственность.

Поскольку спорный земельный участок неделим, объектом права общей долевой собственности является не часть земельного участка и не доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, а весь участок в утвержденных границах, и находящееся на нем здания принадлежат нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением.

В связи с тем, что в данном случае сторона истца единолично обратилась с требованием о признании права собственности на земельный участок, у суда не имеется оснований для возложения обязанности на ответчика заключить с ФИО1 договор купли продажи спорного земельного участка.

Волеизъявления на приобретение земельного участка в собственность Российская Федерация не выражала.

Принимая во внимание указанное, суд приходит к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации Калачинского муниципального района Омской области об обязании заключить договор купи - продажи земельного участка, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Калачинский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения. 

Судья Дементьев Е.П.

Мотивированное решение изготовлено 09.02.2019 года.

Судья Дементьев Е.П.