УИД 66RS0006-01-2024-000463-71 Дело № 2-1833/2024

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 05 июня 2024 года 

Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего Делягиной С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Баранниковой Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя комнаты площадью 10,8 кв.м., расположенной по адресу: 

<

 адрес > (далее – жилое помещение, комната).

В обоснование иска указано, что истец и третье лицо ФИО4 являются собственниками 2/3 доли и 1/3 доли соответственно в праве общей долевой собственности на комнату площадью 24,4 кв.м. с кадастровым номером 

<

 № > по адресу: 

<

 адрес >. Собственником комнаты площадью 10,8 кв.м с кадастровым номером 

<

 № > в вышеуказанной коммунальной квартире являлась ФИО2, которая на основании сделки купли-продажи продала принадлежащее ей жилое помещение неизвестному лицу за 900000 руб., о чем истцу стало известно лишь в декабре 2023 г. после разговора с новым собственником. В нарушение требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО2 не уведомила истца как лицо, имеющее преимущественное право на ее покупку при прочих равных условиях, о продаже комнаты. С учетом изложенного, истец просит осуществить на себя перевод прав и обязанностей покупателя комнаты площадью 10,8 кв.м с КН :73316 по адресу: 

<

 адрес >.

Определением суда от 09.04.2024 к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО3 – новый собственник спорного жилого помещения.

В судебном заседании при рассмотрении исковых требований по существу представитель истца ФИО5 заявленные исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении, указав, что никакого уведомления о продаже комнаты истец не получал, почтовый ящик на квартиру один, все собственники комнат имеют к нему доступ. Согласно материалам регистрационного дела, комната была продана до истечения предусмотренного законом срока с момента уведомления истца о продаже комнаты.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Указала, что требования статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации были соблюдены, истцу направлена телеграмма о продаже комнаты, однако, ФИО1 она не получена; риск неполучения корреспонденции несет сам адресат. Истец, проживая по месту нахождения спорной комнаты, знал о предстоящей сделке, ему в устной форме было предложено приобрести спорное жилое помещение, вместе с тем каких-либо действий к приобретению жилого помещения предпринято не было.

Ответчик ФИО2, третьи лица ФИО4, ФИО6, представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, мнение по заявленным требования не представили.

Суд, с учетом мнения явившихся в судебное заседание участников процесса, определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Механизм реализации преимущественного права покупки приведен в статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (пункт 1).

Как следует из материалов дела, не оспорено сторонами и установлено судом, квартира 

<

 адрес > представляет собой коммунальную квартиру, состоящую из трех комнат, являющихся самостоятельными объектами недвижимого имущества, поставленными на кадастровый учет.

Истец ФИО1 и третье лицо ФИО4 являются собственниками 2/3 доли и 1/3 доли соответственно в праве общей долевой собственности на комнату площадью 24,4 кв.м. с кадастровым номером 

<

 № >, собственником второй комнаты в указанной квартире площадью 10,8 кв.м с кадастровым номером 

<

 № > (далее – КН :73316) являлась ответчик по делу ФИО2, собственником третьей комнаты – является третье лицо ФИО6

Согласно справке из ЦМУ от 06.03.2024 в спорной комнате площадью 10,8 кв.м., расположенной по адресу: 

<

 адрес > настоящее время никто не зарегистрирован, с 13.07.2018 по 05.12.2023 была зарегистрирована ФИО2, 

<

 дд.мм.гггг > г.р.

12.12.2023 между ФИО2 (продавцом) и ФИО3 (покупателем) заключен договор купли-продажи комнаты площадью 10,8 кв.м. в квартире 

<

 адрес >.

Обращаясь с настоящим иском, истец, ссылается на то, что при совершении вышеуказанной сделки было нарушено его преимущественное право на приобретение спорной комнаты, проверяя доводы о чем, суд приходит к следующему.

С учетом того, что квартира по 

<

 адрес > является коммунальной (данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается), соответственно истец ФИО1 имел преимущественное право покупки комнаты отчуждаемой ответчиком ФИО2 стороннему лицу.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, для соблюдения права преимущественной покупки ответчик была обязана известить в письменной форме других собственников комнат в квартире, включая истца, о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. При этом извещение о продаже доли должно было отражать действительную волю собственника, выраженную в форме, позволяющей другому собственнику однозначно установить намерение данного лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. 

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Таким образом, требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже комнаты по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

По смыслу указанных правовых норм, с учетом положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других собственников комнат в коммунальной квартире.

Как установлено судом, сопровождением сделки по продаже спорной комнаты с КН :73316 занималось ООО Квартирное бюро «На Белинского» на основании заключенного с ФИО2 (клиент) договора продажи 

<

 № > от 16.10.2023. Непосредственно от имени бюро риэлтором по продаже квартиры выступала З.О.А. (допрошена в качестве свидетеля).

Из полученных по запросу суда материалов реестрового дела следует, что 06.12.2023 в адрес ФИО4 (

<

 адрес >) была направлена телеграмма о продаже комнаты площадью 10,8 кв.м в 

<

 адрес > за 900000 руб. с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки.

Телеграмма ФИО4 была доставлена, однако, не вручена, т.к. квартира была закрыта, адресат по извещению за телеграммой не явился.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля З.О.А. (риэлтор) подтвердила то обстоятельство, что телеграмма направлялась в адрес истца единожды – 06.12.2023, иных мер по информированию ФИО1 о продаже комнаты не было предпринято. Поскольку истец телефонограмму не получил, между тем о намерении ответчика ФИО2 продать спорную комнату ему было известно из устных разговоров, тем не менее своим правом на приобретение жилого помещения ФИО1 не воспользовался, при наличии иного покупателя между ответчиками 12.12.2023 был заключен договор купли-продажи.

При таких обстоятельствах, учитывая, что извещение о намерении продажи комнаты в коммунальной квартире было официально направлено 06.12.2023, заявить о своем намерении приобрести данную комнату с КН :73316 истец мог до 06.01.2024.

Сведений о том, что истец в письменной форме отказался от реализации преимущественного права покупки продаваемой комнаты, материалы дела не содержат, соответственно, осуществление продажи комнаты постороннему лицу ранее указанного срока нарушает требования закона.

Таким образом, поскольку договор купли-продажи комнаты площадью 10,8 кв.м. в 

<

 адрес > был заключен между ФИО2 (продавцом) и ФИО3 (покупателем), не дожидаясь истечения месячного срока с момента направления телеграммы, суд приходит к выводу, что преимущественное право покупки ФИО1 было нарушено и подлежит восстановлению путем удовлетворения настоящего искового заявления о переводе прав и обязанностей покупателя.

Исковое заявление ФИО1 было направлено в суд посредством почтового отправления 24.01.2024, т.е. с соблюдением трехмесячного срока с момента заключения договора купли-продажи от 12.12.2023.

Доводы о том, что истцу было известно о намерении ответчика продать комнату в данном случае правового значения не имеют, поскольку механизм реализации преимущественного права регламентирован законом и предполагает письменное уведомление лица.

Отмечает суд и то обстоятельство, что иных мер, кроме направления телеграммы, по уведомлению истца ответчиком предпринято не было, вместе с тем квартира как было установлено судом является коммунальной, почтовый ящик является общим и к нему имеют доступ все собственники комнат. 

При предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ денежные средства в размере стоимости дома, суммы сборов и пошлин, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Из материалов дела следует, что 05.04.2024 ФИО1 внес на депозит Управления судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации в Свердловской области денежные средства в размере стоимости комнаты, указанной в договоре купли-продажи от 12.12.2023, в сумме 900000 руб.

Таким образом, поскольку денежные средства в сумме, равной стоимости продажи спорного жилого помещения, в целях обеспечения исполнения решения суда были размещены истцом на депозите Управления судебного департамента Свердловской области, исходя из чего, они подлежат перечислению со счета Управления Судебного департамента в Свердловской области на счет ответчика ФИО3 после предоставления Управлению Судебного департамента в Свердловской области реквизитов их счетов.

Согласно пункту 2.6 Регламента организации деятельности Верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, судов автономной области и автономных округов, окружных (флотских) военных судов, федеральных арбитражных судов, управлений Судебного департамента в субъектах Российской Федерации по работе с лицевыми (депозитными) счетами для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, утвержденного Приказом Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 05.11.2015 № 345, перечисление денежных средств с лицевого (депозитного) счета производится финансово-экономическим отделом суда (управления) только на основании судебного акта, вступившего в законную силу, содержащего указание в резолютивной части о выплате денежных средств залогодателю, лицам, участвующим в деле, иным участникам судопроизводства или уполномоченным лицам за счет средств, поступивших во временное распоряжение суда (управления), или о возврате средств плательщику, за исключением случаев ошибочного зачисления средств (пункт 1.8 настоящего Регламента).

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя ? удовлетворить.

Перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 12.12.2023, заключенному между ФИО2 и ФИО3 в отношении комнаты площадью 10,8 кв.м с кадастровым номером 

<

 № >, расположенной в квартире 

<

 адрес >, с ФИО3 (СНИЛС 

<

 № >) на ФИО1 (паспорт 

<

 № >, выдан ОУФМС России по Свердловской области в Орджоникидзевском районе г. Екатеринбурга 29.04.2008).

Решение суда с момента его вступления в законную силу является основанием для погашения записи о переходе права собственности на указанную комнату к ФИО3 и регистрации перехода права собственности за ФИО1.

Произвести ФИО3 (СНИЛС 

<

 № >) выплату денежных средств в размере 900000 руб. с лицевого счета Управления Судебного департамента в Свердловской области (Л/С 

<

***>), поступивших в обеспечение иска на основании чека по операции от 05.04.2024 (сумма платежа 900000 руб., плательщик ФИО1).

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда будет изготовлено в течение пяти дней.

Председательствующий С.В. Делягина 

Решение суда в мотивированном виде изготовлено 13.06.2024.

Председательствующий: С.В. Делягина