№ 2-448/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 мая 2020 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Шукшиной Л.А.

при секретаре Гесполь А.С.,

с участием:

помощника прокурора Советского района г. Томска Еловиковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять жилое помещение для муниципальных нужд с прекращением права собственности,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение – квартира № ... кадастровый номер ..., расположенное по адресу: ..., путем выкупа с прекращением права собственности на недвижимое имущество, установив размер выкупной цены в сумме 2 770 900 рублей. 

В обоснование требований указано, что жилое помещение по адресу: ..., кв. ... принадлежит истцу на праве собственности с 09.07.1998. Жилой дом по адресу: ... признан аварийным и подлежащим сносу 29.05.2015 (заключение межведомственной комиссии № 1465 от 29.05.2015, постановление администрации г. Томска № 707 от 10.08.2015). Постановлением администрации г. Томска от 01.06.2018 № 470 земельный участок с кадастровым номером ... и жилое помещение, расположенное по адресу: ..., с кадастровым номером ... изъяты для муниципальных нужд. Жилое помещение не выкуплено, соглашение об установлении выкупной цены между сторонами не достигнуто. Согласно отчету № 444/19 «Об оценке рыночной стоимости имущества» от 19.12.2019 стоимость спорного жилого помещения с учетом стоимости прав на земельный участок, величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома и убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, составляет 2 770 900 рублей.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

На основании части 3 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации от прокурора поступило заключение, согласно которому заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению – размер выкупной цены за изымаемый объект недвижимости надлежит определить на основании выводов назначенной по делу судебной экспертизы, за вычетом права ФИО3 на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления, заключение прокурора, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования ФИО4 подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО3 является собственником спорного жилого помещения (квартира № ... с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ...) на основании договора купли-продажи имущества от 08.07.1998, заключенного между ФИО1, ФИО2 и ФИО3, что подтверждается актом передачи квартиры по договору от 08.07.1998, регистрационным свидетельством о собственности на недвижимость от 09.07.1998 № 40-11434.

Сведения о правах на земельный участок отсутствуют.

Заключением межведомственной комиссии № 1465 от 29.05.2015 выявлены основания для признания многоквартирного дома № ... по ... в ... аварийным, подлежащим сносу на основании п. 33 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47.

Постановлением администрации Города Томска № 707 от 10.08.2015 многоквартирный дом № ... по ... признан аварийным и подлежащим сносу.

Администрацией Города Томска вынесено постановление № 470 от 01.06.2018 об изъятии в установленном порядке жилых помещений для муниципальных нужд согласно приложению к настоящему постановлению, земельного участка с кадастровым номером ..., разрешенное использование: для эксплуатации жилого дома, общей площадью ... кв.м. по адресу: ..., находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади помещений, указанных в приложении к постановлению.

В перечне жилых помещений, изымаемых для муниципальных нужд, содержится указание в том числе на жилое помещение по адресу: ..., площадь ... кв.м, кадастровый номер ....

До настоящего времени жилое помещение не изъято для муниципальных нужд, выкуп не произведен, соглашение об установлении выкупной цены между сторонами не достигнуто.

Истцом представлен Отчет № 444/19 от 19.12.2019 об оценке рыночной стоимости имущества (жилое помещение (квартира) площадью ФИО11 кв.м, этаж ..., адрес объекта: ...), составленный индивидуальным предпринимателем ФИО5. Согласно указанному отчету рыночная стоимость спорной квартиры определена в размере 1 878 000 рублей, стоимость земельного участка входит в стоимость квартиры.

На основании части 6 статьи 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный перечень возможных убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, не является исчерпывающим.

Подпунктом «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Согласно приведенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для определения рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества судом назначена комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО» (далее – ООО «Бюро оценки «ТОККО»).

Согласно заключению эксперта №222-Э/2020 от 16.04.20202 итоговая рыночная стоимость недвижимого имущества – жилого помещения, расположенного по адресу: ..., на дату оценки в целом, с учетом доли в праве собственности на земельный участок, стоимости доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома и размера потенциальных убытков, связанных с изъятием, составляет 2 603 140 рублей, в том числе:

- стоимость жилого помещения – квартиры № ..., расположенной по адресу: ..., составляет 771 000 рублей;

- стоимость доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ..., составляет 944 000 рублей;

- размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества – квартиры № ..., адрес объекта: ..., у собственников данного объекта недвижимости, составляет 57 140 рублей;

- стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома по адресу: ..., составляет 831 000 рублей.

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Заключение эксперта содержит подробный анализ рынка жилья в г. Томске, на основе которого сделан вывод о рыночной стоимости изымаемого имущества, что дает основания суду для вывода о необходимости установления выкупной цены, подлежащей выплате собственнику квартиры, на его основе. Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется. 

Учитывая, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства, суд руководствуется данным заключением при определении выкупной стоимости изымаемого имущества.

Применительно к вопросу о включении в выкупную цену жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд исходит из следующего.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Как уже указывалось выше, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (раздел 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года).

Таким образом, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт может быть включена в выкупную цену изымаемого жилого помещения в случае, если право собственности на жилое помещение у гражданина возникло в порядке приватизации, и бывшим наймодателем до указанного момента не была исполнена обязанность по проведению капитального ремонта дома, в котором находится жилое помещение.

В настоящем случае право собственности истца на спорное жилое помещение возникло на основании договора купли-продажи имущества, что исключает возможность включения в итоговую выкупную стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

На основании изложенного, размер выкупной цены, подлежащей выплате истцу, составляет 1 772 140 рублей, в том числе 771 000 рублей – стоимость жилого помещения, 944 000 рублей – стоимость доли в праве собственности на земельный участок, 57 140 рублей – размер потенциальных убытков.

В соответствии со статьей 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда).

Учитывая, что при подаче иска истцом ФИО3 оплачена государственная пошлина в размере 300 рублей, с ответчика в пользу ФИО3 подлежит взысканию государственная пошлина в счет возмещения понесенных судебных расходов в размере 300 рублей.

Директор ООО «Бюро оценки «ТОККО» ФИО6 вместе с заключением экспертизы направил ходатайство об оплате проведенной экспертным учреждением экспертизы. Согласно счету на оплату № 86 от 06.04.2020 стоимость судебной экспертизы составила 15 000 рублей.

С учетом того, что определением суда от 21.01.2020 расходы за производство экспертизы возложены на ответчика, и исковые требования ФИО3 удовлетворены, то с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу экспертного учреждения подлежит взысканию за проведенную судебную экспертизу 15 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 удовлетворить частично. 

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у ФИО4 для муниципальных нужд жилое помещение общей площадью ... квадратных метров – квартиру № ... расположенную по адресу: ..., кадастровый номер ..., путем выкупа за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив выкупную стоимость в размере 1 772 140 рублей.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу ФИО4 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО» расходы на производство судебной экспертизы в размере 15 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: