Дело № 2-21/2024 

23RS0037-01-2023-001642-24 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 февраля 2024 года г.Новороссийск

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Схудобеновой М.А.

С участием представителя истцов ФИО2 и ФИО3 по доверенности ФИО5

представителя ответчика ФИО1 по доверенности ФИО6

при секретаре Персиной О.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 и ФИО2 к ФИО1 о признании отсутствующим права и отмене договора купли-продажи земельного участка

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 и ФИО2 обратились в суд исковым заявлением к ФИО1 о признании отсутствующим права и отмене договора купли-продажи земельного участка площадью 305 кв.м с кадастровым номером №, указав в обоснование иска, с учетом уточнений и дополнений (стр. 46-50), что истцы и ответчик являются собственниками жилых объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес>, ФИО3 является собственником 

<

адрес>, ФИО2 – 

<

адрес>, а ФИО9 – 

<

адрес>. Истцам в судебном споре стало известно, что между Администрацией МО 

<

адрес> и ответчиком ФИО1 был заключен договор №-КП от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка площадью 305 кв.м с кадастровым номером 23№ по адресу: 

<

адрес>. Указанный земельный участок был сформирован и предоставлен ФИО1 в личную собственность для эксплуатации индивидуального жилого дома в соответствии с Постановлением администрации муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории в 

<

адрес> для эксплуатации жилого здания гр.ФИО1» и Постановлением администрации муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в постановление администрации муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории в 

<

адрес> для эксплуатации жилого здания гр.ФИО1», которые в настоящее время отменены по решению суда как незаконные. Считают, что предоставление спорного земельного участка в личную собственность ФИО1 нарушает их права на приобретение прав на земельный участок под их квартирами, так как фактическая площадь земельного участка под всеми жилыми объектами по адресу: 

<

адрес> составляет около 467 кв.м. Ответчик ФИО1 оформил в личную собственность большую часть общего земельного участка (305 кв.м), что лишает истцов возможности оформить весь земельный участок (467 кв.м) в общую долевую собственность под всем МКД. Вступившим ранее в законную силу решением Октябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) при рассмотрении заявления ФИО1 об оспаривании отказа в утверждении схемы судом было установлено, что на испрашиваемом ФИО1 земельном участке площадью 305 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, расположен многоквартирный дом, состоящий из трех квартир. Собственниками квартир в указанном доме являются: ФИО8 – 

<

адрес>, ФИО3 и ФИО2 – 

<

адрес>, ФИО1 – 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Считают, что приобретение права в личную собственность ФИО1 земельного участка площадью 305 кв.м лишает права истцов на приобретение общего земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ). Отсюда с целью восстановления их нарушенного права просят суд применить последствия недействительности ничтожной сделки и отменить договор №-КП от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка площадью 305 кв.м с кадастровым номером 23:47:0301046:84 по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и Администрацией муниципального образования 

<

адрес>, признать отсутствующим право собственности ФИО1 на земельный участок кадастровый №площадью 305 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, сняв его с кадастрового учета. Снять земельный участок с кадастровым номером 23:47:0301046:84 с кадастрового учета. 

В судебном заседании представитель истцов уточненные исковые требования поддержал и пояснил, что решением Октябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) подтверждались обстоятельства, что ФИО3 и ФИО2 принимали ранее участие в судебном заседании и возражали против утверждения Схемы земельного участка площадью 305 кв.м поскольку дом многоквартирный, оформление части земельного участка в собственность ФИО1 приведет к отсутствию доступа в общий двор, в котором находится общий туалет, которым они пользуются. Квартиры ФИО3 и ФИО2 не оборудованы санузлами согласно техпаспортов. Согласно вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (дело №а-2323/2023) ФИО1 было отказано в удовлетворении его требований о внесении изменений в постановление Администрации МО 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в части установления вида разрешенного использования – для эксплуатации индивидуального жилого дома. То есть спорный земельный участок не мог быть сформирован для эксплуатации индивидуального жилого дома. Другим вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (дело №а-3206/23) были признаны незаконными постановление МО 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и постановление МО 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, так как Схемой градостроительного зонирования и Правил землепользования и застройки городского округа МО 

<

адрес> в 2014 году, земельный участок с адресом: 

<

адрес> выделен в зону ОС-2 (Зона размещения социальных объектов) для обеспечения правовых условий формирования районов с многоквартирными жилыми домами. Поэтому спорный земельный участок не мог быть предоставлен для эксплуатации индивидуального жилого дома в принципе. Таким образом, никаких правовых оснований для предоставления в личную собственность ФИО1 спорного земельного участка площадью 305 кв.м для эксплуатации индивидуального жилого дома не имелось. Поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что ФИО1 принадлежит на праве собственности отдельно стоящее жилое здание с адресом 

<

адрес>, согласно чему ФИО1 имеет все законные права на оформление в личную собственность прав на земельный участок, на котором расположено принадлежащее ему жилое здание. Никаких законных оснований к отказу в предоставлении ему прав на спорный земельный участок у Администрации МО 

<

адрес> не имелось, поэтому ФИО1 законно приобрел в личную собственность спорный земельный участок для эксплуатации индивидуального жилого дома, так как понятие «жилое здание» и «индивидуальный жилой дом» идентичны, просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Истцы и ответчик по вызову суда не явились, уведомлены надлежащим образом.

Привлеченная судом к участию в деле третьим лицом ФИО8 – собственник 

<

адрес> в 

<

адрес> судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом.

Представители Администрации МО 

<

адрес> и Росреестра также в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся сторон, согласно ст. 167 ГПК РФ, неявка признана не уважительной.

Выслушав доводы и возражения представителей истцов и ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО8 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>; ФИО3 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>; ФИО2 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>а;

ФИО1 является собственником жилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Постановлением администрации муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории в 

<

адрес> для эксплуатации жилого здания гр.ФИО1» была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории на землях населенных пунктов, площадью 305 кв.м в 

<

адрес>, установлен вид разрешенного использования сформированного земельного участка – для эксплуатации жилого здания.

Основания вынесения постановления № об утверждении схемы расположения земельного участка администрацией указаны - решение Октябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, которым суд якобы обязал администрацию муниципального образования 

<

адрес> утвердить схему расположения земельного на кадастровой карте территории площадью 305 кв.м по адресу: 

<

адрес>.

Между тем, вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отказ администрации муниципального образования 

<

адрес> в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) соответствующей территории, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 305 кв.м, признан незаконным в части приведенных оснований – объект расположен в зоне ОС-2, зона размещения социальных объектов, администрация муниципального образования 

<

адрес> обязана была устранить нарушения закона только в этой части.

Установлено, что при вынесении решения по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ суд пришел к выводу о неправомерности действий администрации 

<

адрес> в той части, что причиной отказа в формировании земельного участка по адресу: 

<

адрес> явилось то, что земельный участок расположен в зоне ОС-2, поскольку данный отказ нарушает право собственников других квартир многоквартирного жилого дома на оформление прав на земельный участок, который с момента его формирования и постановки на кадастровый учет перейдет к ним в общую долевую собственность. Постановлением администрации муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в постановление администрации муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории в 

<

адрес> для эксплуатации жилого здания гр.ФИО1» были внесены изменения в названии вместо слов «для эксплуатации жилого здания», следует читать «для эксплуатации индивидуального жилого дома» в соответствии с решением Октябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ дело №.

Решением Октябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ дело № суд, рассматривая требования ФИО1 о внесении изменений в постановление администрации МО 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, обязал администрацию муниципального образования 

<

адрес> внести изменения в постановление администрации муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в части указания вида разрешенного использования земельного участка в 

<

адрес> для «эксплуатации индивидуального жилого дома».

Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам 

<

адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ (дело №а-11627/23) решение Октябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ дело № отменено как незаконное, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении решением Октябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ дело №а-2323/2023 ФИО1 в удовлетворении иска отказано. Судом установлено, что законом не предусмотрено формирование земельных участков под многоквартирным домом по частям.

Следующим вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признаны незаконными и Постановление администрации муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории в 

<

адрес> для эксплуатации жилого здания гр.ФИО1» и Постановление администрации муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в постановление администрации муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории в 

<

адрес> для эксплуатации жилого здания гр.ФИО1»

Из текста установленных обстоятельств указанного решения суда следует, что согласно ответу на запрос суда со стороны Управления архитектуры и градостроительства МО 

<

адрес> от 11.10.2023г схемой градостроительного зонирования и застройки 

<

адрес>, утвержденными решением Городской Думы МО 

<

адрес> от 22.04.2008г № (с изменениями от 22.04.2014г №) земельный участок с адресом 

<

адрес> выделен в зону ОС-2/58 (Зона размещения социальных объектов). Схемой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки городского округа МО 

<

адрес>, утвержденными решениями городской Думы МО 

<

адрес> от 23.12.2014г № вышеуказанный земельный участок отнесен к зоне ИЦ-2 (Зона застройки многоквартирными жилыми домами). Зона ИЦ-2 выделена для обеспечения правовых условий формирования районов с многоквартирными жилыми домами до 5 этажей, с расширенным набором услуг местного значения.

До принятия решения Городской Думы МО 

<

адрес> от 22.04.2008г № (с изменениями от ДД.ММ.ГГГГ №) земельный участок с адресом: 

<

адрес> выделен в зону ОС-2 (зона размещения социальных объектов).

Изменение вида разрешенного использования данного земельного участка, в том числе под квартирой №, для эксплуатации жилого здания или эксплуатации жилого дома – не производилась. 

Как указывалось выше, решение Октябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ дело №, которым суд обязал администрацию муниципального образования 

<

адрес> внести изменения в постановление администрации муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в части указания вида разрешенного использования земельного участка в 

<

адрес> для эксплуатации индивидуального жилого дома, отменено апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам 

<

адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ (дело №а-11627/23). 

Отсюда следует, что администрация МО 

<

адрес> незаконно приняла решение о формировании и предоставлении спорного земельного участка в личную собственность ФИО1 для эксплуатации индивидуального жилого дома, и незаконно заключила с последним договор купли-продажи спорного земельного участка, так как правовые основания для этого отсутствовали.

Предоставление спорного земельного участка в личную собственность ответчика ФИО1 нарушает права других собственников жилых помещений на приобретения прав на этот земельный участок.

Нормами земельного законодательства, действовавшего на момент приобретения ответчиком в собственность спорного земельного участка, и нормами действующего в настоящее время законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ). 

С введением в действие Земельного кодекса Российской Федерации собственники помещений обладают исключительным правом на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости, на котором расположены принадлежащие им помещения, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной данным Кодексом. Согласно ранее действовавшей статье 36 ЗК РФ и пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ (вступившей в действие с ДД.ММ.ГГГГ) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Исключительный характер права на приобретение в собственность земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление Пленума №). Приобретение в собственность одним лицом земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости других лиц, нарушает исключительное право данных лиц на приобретение прав на участок. 

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, то эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ). 

Пунктом 5 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган. 

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума №) разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищенопутем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

Ввиду того, что запись в ЕГРП (в настоящее время - Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)) о собственности ответчика на спорный участок нарушает право истцов на приобретение прав на общий земельный участок под всем МКД, данное право истцов ФИО2 и ФИО3, владеющих участком в связи нахождением на нем принадлежащим им объектам недвижимости (квартир в многоквартирном доме), не может быть защищено путем признания права долевой (вместе с ФИО1) собственности в отсутствие доказательств законности возникновения у ответчика такого права. Следовательно, единственным возможным в данном случае способом защиты нарушенного права истцов является предъявление требования о признании отсутствующим незаконно зарегистрированного права собственности ответчика на спорный участок. 

Согласно пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

Решение суда о признании отсутствующим права собственности является основанием для исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ответчика на спорный земельный участок и снятии его с кадастрового учета.

Суд приходит к выводу, что договор купли-продажи земельного участка №-КП от 09.04.2015г,заключенный между Администрацией МО 

<

адрес> и ответчиком ФИО1, является ничтожной сделкой и подлежит отмене, а право собственности ФИО1 на земельный участок кадастровый № площадью 305 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, признается отсутствующим с прекращением права собственности ФИО1 на указанный земельный участок и об исключении записи о таком правеиз ЕГРН, снятии его с кадастрового учета.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить. 

Применить последствия недействительности ничтожной сделки и отменить договор №-КП от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка площадью 305 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и Администрацией муниципального образования 

<

адрес>.

Признать отсутствующим право собственности ФИО1 на земельный участок кадастровый № площадью 305 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. Решение суда является основанием для снятия земельного участка с кадастровым номером №:84 с кадастрового учета.

По вступлению решения суда в законную силу направить его копию в 3-х дневный срок в Росреестр.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий 

Мотивированное решение изготовлено 7.02.2024 г.