ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

дело № 3га-44/2024

30 января 2024 года

г. Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Старичковой Е.А.,

при секретаре Галимове Л.И.,

с участием представителя административных истцов ИП ФИО1, ИП ФИО2, ИП ФИО3, ООО «Торговый Дом «Ашинская сталь» - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – ИП ФИО1), индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ИП ФИО2), индивидуального предпринимателя ФИО3 (далее – ИП ФИО3), общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Ашинская сталь» (далее – ООО «Торговый Дом «Ашинская сталь») об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, 

установил:

ИП ФИО1, ИП ФИО2), ИП ФИО3, ООО «Торговый Дом «Ашинская сталь», являясь сособственниками объектов капитального строительства с кадастровыми номерами ..., арендаторами земельного участка с кадастровым номером ..., расположенных в адрес, обратились в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчетах оценщика .... от дата

Данное обстоятельство нарушает законные интересы административных истцов в части уплаты налога на имущество и арендной платы в повышенном размере. 

Административный истец просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размерах, установленных в Отчетах по оценке. 

В судебном заседании представитель административных истцов по доверенностям ФИО4 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, соглашаясь с выводом эксперта по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Представители административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, заинтересованных лиц ППК «Роскадастр» в лице филиала по Республике Башкортостан, администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, уважительные причины неявки в суд не представили.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав пояснения представителя административных истцов, исследовав письменные доказательства из материалов дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические и физические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года № 183 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в Республике Башкортостан – 1 июля 2017 года.

Согласно пункту 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении отдельных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Из материалов дела следует, что административные истцы являются сособственниками (доли в праве общей долевой собственности у ООО ТД «Ашинская сталь» - ..., ИП ФИО1 – ..., ИП ФИО2 – ..., ИП ФИО3 – ...) нежилого здания с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, согласно выписке из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости от дата.

По выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 10 ноября 2023 года данное нежилое здание автомагазина с сервисным комплексом поставлено на кадастровый учет 26 января 2023 года и его кадастровая стоимость рассчитана при постановке объекта на ГКУ по состоянию на 1 января 2020 года в размере 272 997 489,35 рублей актом ГБУ РБ ГКО и ТИ № АОКС-02/2023/000023 от 13.02.2023 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от дата.

Административные истцы являются сособственниками (доли в праве общей долевой собственности у ООО ТД «Ашинская сталь» - ..., ИП ФИО1 – ..., ИП ФИО2 – ..., ИП ФИО3 – ...) объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ..., местоположение: адрес согласно выпискам из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости

Согласно сведениям, предоставленным ГБУ РБ ГКО и ТИ по запросу суда вышеуказанный объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет 24 декабря 2015 года и снят с учета 26 января 2023 года, статус «Архивная». В сведения ЕГРН 13 сентября 2021 года внесены изменения в учетные характеристики данного объекта незавершенного строительства, в том числе. изменение адреса. По состоянию на 13 сентября 2021 ода объект незавершенного строительства – здание, проектируемое назначение – нежилое, степень готовности в процентах – 50, площадь – ... кв.м. Кадастровая стоимость определена ГБУ РБ ГКО и ТИ актом от 24 сентября 2021 года № АОКС-02/2021/000205 в размере 121 959 983,17 рублей с датой применения 13 сентября 2021 года. В сведения ЕГРН 15 ноября 2022 года внесены изменения в учетные характеристики объекта незавершенного строительства- адрес месторасположения, степень готовности с 50% на 95%, площади с 4902,1 кв.м на 6547,3 кв.м. Кадастровая стоимость в размере 309 493 228,03 руб. определена по акту от 30 ноября 2022 года № АОКС-02/2022/000396.

На праве аренды административным истцам принадлежит земельный участок категории земель населенных пунктов с кадастровым №..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ..., что подтверждается договором аренды от дата №... и дополнительными соглашениями от дата о присоединении к договору аренды.

Согласно расчету годовой арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды, арендная плата рассчитана по процентной ставке от кадастровой стоимости земельного участка. 

По выписке из ЕГРН о зарегистрированных правах и основных характеристиках объектов недвижимости от дата земельный участок поставлен на кадастровый учет 16 сентября 2008 года.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по проведенному в 2022 году в Республике Башкортостан очередному туру работ по актуализации государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 13 сентября 2022 года № 1917 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки всех земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Башкортостан, по состоянию на 1 января 2022 года». 

Вышеуказанным приказом кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на дату государственной кадастровой оценки 1 января 2022 года согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от дата в размере 30 114 878,16 рублей. 

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, административный истец представил в материалы дела Отчеты об оценке ... от дата, согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующих размерах:

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ..., степень готовности 50% – 84 870 000,00 руб. по состоянию на 13 сентября 2021 года,

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ..., степень готовности 95% – 134 500 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2020 года,

- нежилого здания с кадастровым номером ... - 166 370 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2020 года,

- земельного участка с кадастровым номером ... – 24 080 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2022 года.

Принимая расхождение между кадастровой и рыночной стоимостями, судом назначена судебная оценочная экспертиза по установлению рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено экспертам ...

Согласно заключению эксперта ... ФИО11 №... от дата рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующих размерах:

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ..., степень готовности 50% – 86 255 000,00 руб. по состоянию на 13 сентября 2021 года,

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ..., степень готовности 95% – 137 593 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2020 года,

- нежилого здания с кадастровым номером ... - 167 155 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2020 года,

- земельного участка с кадастровым номером ... – 24 364 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2022 года.

Суд при оценке заключения эксперта в порядке, предусмотренном ст.ст. 82,84 Кодекса административного судопроизводства РФ, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его достоверным и допустимым, учитывая, что в составе представленного экспертного заключения имеются сведения о квалификации эксперта, проводившей исследование. 

Требования, содержащиеся в статьях 3, 11-13, 25 Федерального Закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ (в редакции от 01.07.2021г.) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, соблюдены. Эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки, не имеет противоречий. Эксперт использовал при оценке нежилого здания автомагазина и земельного участка метод прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, при оценке объекта незавершенного строительства - затратный подход. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, копии материалов и распечаток. Отобранные для исследования аналоги принадлежат к тому же сегменту рынка, что и объекты оценки с сопоставимым размером площади. Аналоги идентифицированы по информации из открытых источников сети интернет. Удельные веса аналогов практически равные. 

Суд полагает заключение экспертизы надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости объектов капитального строительства и земельного участка в размерах, установленных экспертом, поскольку использованные экспертом аналоги соответствуют среднему уровню ценового диапазона в том сегменте рынка, к которому относятся объекты оценки, и с учетом проведенных корректировок сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам. Анализ рынка экспертом произведен надлежащим образом, правила отбора объектов-аналогов соблюдены, использованная экспертом информация и методология расчетов соответствуют принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

При указанных обстоятельствах суд полагает заключение экспертизы надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости объектов капитального строительства и земельного участка в размерах, установленных экспертом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

В ходе судебного разбирательства административными ответчиками каких-либо доказательств иного размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости суду представлено не было. 

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», применительно к положениям статьи 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Ашинская сталь» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, степень готовности 50%, местоположение: адрес в размере его рыночной стоимости 

86 255 000,00 руб. по состоянию на 13 сентября 2021 года.

Установить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, степень готовности 95%, местоположение: адрес в размере его рыночной стоимости 137 593 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, в размере его рыночной стоимости 167 155 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение: адрес, вид разрешенного использования: ... в размере его рыночной стоимости 24 364 000,00 руб. по состоянию на 01.01.2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 16 ноября 2023 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Е.А. Старичкова

Мотивированное решение изготовлено 31 января 2024 года.