Дело № 2-662/2025 

УИД № 42RS0014-01-2025-000730-44

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

09 сентября 2025 года г. Мыски 

Мысковский городской суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Дементьева В.Г., 

при секретаре Гуряшевой Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании права собственности на объект недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО4, с учетом поступивших уточнений, просит признать фактическое исполнение договора купли-продажи от 29.03.2023 года в части передачи объекта недвижимости - нежилое здание, инвентарный №, кадастровый №, условный № площадью 723,8 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт 

<

данные изъяты> зарегистрированный по адресу: 

<

адрес>, на объект недвижимости - объект незавершенный строительством общей площадью 723,8 кв. м, с кадастровым №, расположенный на земельном участке общей площадью 1523 кв. м., с кадастровым №, вид разрешенного использования: вид разрешенного использования - для объекта незавершенного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: 

<

адрес> и снять с учета объект недвижимости - объект незавершенный строительством общей площадью 723,8 кв.м., с кадастровым номером №; признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт 

<

данные изъяты>, зарегистрированный по адресу: 

<

адрес>, право собственности на объект недвижимости - нежилое здание, площадью 723,8 кв.м., расположенный на земельном участке общей площадью 1523 кв.м., с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>

Исковые требования мотивированы тем, что 29 марта 2023 года между ФИО5, и ФИО1 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1.1. договором купли-продажи, Продавец продал, а Покупатель купил в собственность недвижимое имущество - объект незавершенный строительством общей площадью 23,8 кв. м, с кадастровым № расположенный на земельном участке общей площадью 1523 кв. м., с кадастровым №, вид разрешенного использования: вид разрешенного использования - для объекта незавершенного строительства, категория земель: земли вселенных пунктов, по адресу: 

<

адрес>

Отчуждаемый объект незавершенный строительством принадлежал Продавцу на праве собственности на основании Определения Мысковского городского суда Кемеровской области, вынесенного 20.12.2017 года по делу № 2-1119/2017, вступившему в законную силу 09.01.2018 года.

Право собственности Продавца на объект незавершенный строительством зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.02.2018 года была сделана запись регистрации №. 

По условиям договора купли-продажи, сам договор одновременно являлся и актом приема- передачи объекта незавершенного строительством по настоящему договору. Обязательство передать принять объект незавершенный строительством в соответствии с ст. 556 ГК РФ считается исполненным после подписания настоящего договора. 

Договор купли-продажи от 29.03.2023 года был исполнен сторонами как в части передачи объекта недвижимости, так и в части оплаты. 

Истец оформил свое право собственности на объект недвижимости - объект незавершенного строительства, инвентарный №, кадастровый №, условный № площадью 723,8 кв.м., расположенный: 

<

адрес> кадастровая стоимость 7246100,36 рублей, степень готовности объекта-70 %. 

Государственная регистрация права собственности: № от 06.02.2024 года. 

25.06.2024 между КУМИ Мысковского городского округа (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1523 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

Вид разрешенного использования земельного участка: строительная промышленность.

На земельном участке расположен объект недвижимости - объект незавершенного строительства.

Срок аренды земельного участка установлен до 25.06.2027 года.

В дальнейшем, в ходе эксплуатации объекта выяснилось, что объект недвижимости еще в момент его продажи был полностью достроен и находится в пригодном для эксплуатации состоянии. 

28 февраля 2025 года он получил заключение эксперта №, подготовленное экспертами ООО «Экспертная группа «ОТК», объектом экспертизы являлось нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

Проведенным анализом экспертами установлено, что исследуемое отдельно стоящее нежилое здание, расположенное на участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в целом отвечает строительным, противопожарным, санитарным, эпидемиологическим и экологическим требованиям.

Принимая во внимание заключение экспертов, объект исследования - нежилое здание площадью стройки 723,8 кв.м, расположено на земельном участке по адресу: 

<

адрес> площадью 1523 кв.м., то процент застройки земельного участка с кадастровым номером № 723,8 / 1 523 =0,475 = 48 %, что соответствует требованиям статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации - регламента производственной зоны.

В результате, эксперты пришли к следующим выводам.

Техническое состояние нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в целом при физическом износе на дату осмотра (24.12.2024г.) до 20 % оценивается как работоспособное состояние, то есть категория технического состояния, при котором имеются отдельные отступления некоторых оцениваемых контролируемых параметров, от норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

В результате экспертного исследования, экспертами установлено, что отдельно стоящее здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, в целом отвечает строительным, противопожарным, санитарно- эпидемиологическим и экологическим требованиям нормативных документов.

Техническое состояние отдельно стоящего здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, в целом при физическом износе на дату осмотра (24.12.2024 года) до 20 % оценивается как хорошее, т.е. возникшие в де эксплуатации деформации отдельных конструктивных элементов не создают угрозу и не представляют опасность для жизни и здоровья граждан.

Таким образом, получается, что ФИО5 ему по договору купли- продажи от 29.03.2023 года был продан не объект незавершенный строительством общей площадью 723,8 кв. м, с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке общей площадью 1 523 кв. м., с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: вид разрешенного использования - для объекта свершенного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: 

<

адрес> а объект недвижимости - нежилое здание, инвентарный №, кадастровый №, условный № площадью 723,8 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> фактически завершенное строительством и пригодное для эксплуатации.

Истец ФИО6 и его представители истца ФИО7 и ФИО8, действующие на основании нотариальной доверенности от 11.10.2024 года (л.д. 62-63) в судебном заседание не явились, о дате и времени судебного заседания были извещены надлежащим образом (л.д. 134,136,139), просили дело рассмотреть в их отсутствие, о чем представили письменное заявление (л.д. 129,145).

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания был извещен надлежащим образом (л.д. 137,138), просил дело рассмотреть в его отсутствие, исковые требования признал в полном объеме, пояснив, что правовые последствия, предусмотренные ст. 173 ГПК РФ ему разъяснены и понятны, о чем представил в суд письменное заявление (л.д. 125).

Представитель третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа ФИО9, действующая на основании доверенности № от 09.01.2025 года (л.д. 127), в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания была извещена надлежащим образом (л.д.134), просила дело рассмотреть в ее отсутствие, относительно удовлетворения уточненных исковых требований не возражала, о чем представила в суд письменное заявление (л.д. 126).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу ФИО10, действующая на основании доверенности №-д от 22.2024 года (л.д. 58,143), в судебном заседание не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие, о чем указала в письменных пояснения по делу (л.д. 55-57) и письменных объяснения на заявление об изменении предмета исковых требований (л.д. 141-142). 

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о дате, времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

Исследовав письменные материалы дела, учтя позиции ответчиков, третьего лица, изучив материалы гражданского дела, дав оценку всем представленным доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с требованиями п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество возникает на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Как указано в пункте 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользовании и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 9 Закона о государственной регистрации недвижимости, в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Положениями пункта 2 указанной статьи, в реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним, в частности: вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости, номер регистрации и дата государственной регистрации таких ограничения или обременения; сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости (подпункт 5); основания возникновения, изменения, прекращения ограничений права или обременений объекта недвижимости (подпункт 6); реквизиты, существенные условия сделки или сделок (подпункт 7).

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный, кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев; и документов, поступивших в орган регистраций прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Исходя из положений ч. 1 и 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и необходимых документов, в частности - вступивших в законную силу судебных актов, а также технического плана или акта обследования, подготовленных в результате проведения кадастровых работ в установленном Федеральным законом порядке.

В силу п. 5 ч. 2, ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием: объекта недвижимости.

Как установлено и усматривается из материалов дела, 29.03.2023 года между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО5 продал, а ФИО2 купил в собственность недвижимое имущество - объект незавершенный строительством, общей площадью 723,8 кв.м., с кадастровым номером № расположенный на земельном участке общей площадью 1523 кв.м. с кадастровым номером №, вид разрешенного использования - доя объекта незавершенного строительства, категории земель: земли населенных пунктов, по адресу: 

<

адрес>

Пунктом 3.3 договора купли-продажи, предусмотрено, что настоящий договор одновременно является актом приема-передачи объекта незавершенного строительством.

Из п. 4.2. договора купли-продажи, ФИО2 приобретает право собственности на объект незавершенного строительства с момента государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области. 

Из выписки из ЕГРН (л.д. 13-16) следует, что ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительством площадью 723,8 кв.м., с кадастровым номером № расположенный на земельном участке общей площадью 1523 кв.м. с кадастровым номером №

Согласно технического плана здания от 09.04.2025 года (л.д. 17-24), объект недвижимости с кадастровым номером №, площадь. 723,8 кв.м., расположен по адресу: 

<

адрес> год завершения постройки 2022.

25.06.2024 между КУМИ Мысковского городского округа (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1523 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; срок аренды земельного участка до 25.06.2027 года (л.д. 25-26,28-29,106-109).

Как видно из технического паспорта на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> составленного ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» Филиалом № 5 БТИ Междуреченского городского округа (л.д.30-34), площадь объекта составляет 723,8 кв.м., сведения о правообладателях отсутствуют.

Согласно заключению эксперта № от 28.02.2025 года в отношении нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>л.д. 35-45, 64-105), подготовленному экспертами ООО «Экспертная группа «ОТК», проведенным анализом установлено, что исследуемое отдельно стоящее нежилое здание, расположенное на участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в целом отвечает строительным, противопожарным, санитарным, эпидемиологическим и экологическим требованиям. Процент застройки земельного участка с кадастровым номером № составляет 48% (723,8/1523=0,475=48%), что соответствует требованиям статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации - регламента производственной зоны. Эксперты пришли к следующим выводам: Техническое состояние нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, в целом при физическом износе на дату осмотра (24.12.2024 года) до 20 % оценивается как работоспособное состояние, то есть категория технического состояния, при котором имеются отдельные отступления некоторых оцениваемых контролируемых параметров, от норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается. В результате экспертного исследования, экспертами установлено, что отдельно стоящее здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в целом отвечает строительным, противопожарным, санитарно- эпидемиологическим и экологическим требованиям, не создает угрозу и не представляет опасность для жизни и здоровья граждан. 

Решением администрации Мысковского городского округа от 25.09.2024 года (л.д.30-131) ФИО2 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта было отказано.

Разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями ГПК РФ, представленные в дело доказательства, установив, что спорный объект незавершенного строительства с кадастровым номером № обладает всеми характеристиками завершенного объекта недвижимости и пригоден для эксплуатации, что в свою очередь не может являться основанием для сохранение записи о государственной регистрации права собственности как на объект незавершенного строительства, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО2 в полном объеме 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать фактическое исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи объекта недвижимости - нежилое здание, инвентарный №, кадастровый №, условный №, площадью 723,8 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

Прекратить право собственности ФИО1, 

<

данные изъяты> на объект недвижимости - объект незавершенный строительством общей площадью 723,8 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке общей площадью 1523 кв. м., с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: вид разрешенного использования - для объекта незавершенного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: 

<

данные изъяты> и снять с учета объект недвижимости - объект незавершенный строительством общей площадью 723,8 кв. м, с кадастровым номером №. 

Признать за ФИО1, 

<

данные изъяты> право собственности на объект недвижимости - нежилое здание, площадью 723,8 кв.м., расположенный на земельном участке общей площадью 1523 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Мысковский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 09.09.2025 года.

Председательствующий судья В.Г. Дементьев