РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 февраля 2018 года

Клинский городской суд Московской области в составе 

председательствующего судьи Иоффе Н.Е.

при секретаре Пироговой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-398\18 по иску ФИО1, ФИО2 к Администрации Клинского муниципального района о признании права на заключение договора купли-продажи земельного участка, обязании заключения договора купли-продажи земельного участка по цене 2,5 процента кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с вышепоименованным иском к ответчику, в обоснование которого указали, что между муниципальным образованием «Клинский район», с одной стороны, и ФИО2, ФИО1., с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка /номер/ от 01.07.2003 года, с кадастровым номером /номер/, общей площадью 6400 кв.м., расположенного по адресу: /адрес/. Срок договора, в соответствии с дополнительным соглашением от 10.11.2010 года -до 03.12.2013 года.

24.09.2013 года ФИО2 и ФИО1. обратились в Администрацию Клинского муниципального района с заявлением о продаже им в общую долевую собственность вышеуказанного земельного участка, поскольку на данном земельном участке расположены производственное здание и здание тарного склада, принадлежащие истцам на праве долевой собственности. Данное заявление было рассмотрено и 07.02.2014 г., принимая во внимание нахождение на земельном участке объектов недвижимости, было признано возможным продать земельный участок по стоимости 15 % от кадастровой стоимости.

Не реализовав возможность покупки земельного участка на данных условиях, в дальнейшем истцы вновь обратились с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Решением /номер/ от 25.10.2016г. им было отказано в предоставлении в собственность земельного участка бесплатно. 

Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером /номер/ заключен не был. 

Согласно технического заключения, площадь земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости :здания тарного склада и здания производственного цеха, составляет 6400 кв.м. и является необходимой для использования и эксплуатации указанных объектов недвижимости.

В судебном заседании представитель истцов поддержала исковые требования по изложенным в иске доводам.

Представитель ответчика, Администрации Клинского муниципального района в судебном заседании возражал против иска, представил письменные возражения, приобщенные к материалам дела.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд приходит к следующему.

На основании договора купли-продажи от 10.12.1998 г., 24.12.1998 г. за ФИО2 и ФИО1. зарегистрировано право долевой собственности (по 1\2 долев праве) на здание тарного склада по адресу: /адрес/, общей площадью 19,4 кв.м. 

24.04.2001 г. за ФИО2 и ФИО1. зарегистрировано право долевой собственности (по 1\2 доле в праве) на здание производственное по адресу: /адрес/, общей площадью 789,8 кв.м.. Основанием регистрации права является договор купли-продажи /номер/ от 01.11.1996 г., акт приема-передачи от 19.02.2001 г., договор финансирования (инвестиции) реконструкции здания производственного цеха от 05.01.1998 г. между ООО «Равелин» и ФИО2, ФИО1

Данные объекты недвижимости располагаются на земельном участке с кадастровым номером /номер/, площадью 6400 кв.м, по адресу: /адрес/, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения промышленных объектов, дата постановки на кадастровый учет-20.12.2002 г..

В отношении земельного участка с кадастровым номером /номер/ между муниципальным образованием «Клинский район», с одной стороны, и ФИО2, ФИО1., с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка /номер/ от 01.07.2003 года. Срок договора, в соответствии с дополнительным соглашением от 10.11.2010 года -до 03.12.2013 года.

24.09.2013 года ФИО2 и ФИО1 обратились в Администрацию Клинского муниципального района с заявлением о продаже им в общую долевую собственность земельного участка с кадастровым номером /номер/. Данное заявление было рассмотрено и 07.02.2014 г., принимая во внимание нахождение на земельном участке объектов недвижимости, было признано возможным продать земельный участок по стоимости 15 % от кадастровой.

Не реализовав возможность покупки земельного участка на данных условиях, в дальнейшем истцы вновь обратились с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату, однако в порядке, предусмотренном Законами Московской области от 24.07.2014г. № 106/2014-03 и № 107/2014-03, решение о продаже земельного участка с кадастровым номером /номер/ уполномоченным органом не было согласовано.

Решением Администрации Клинского муниципального района /номер/ от 07.08.2017г. истцам отказано в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов в соответствии с решением МВК (протокол МВК /номер/ от 01.08.2017г.), из которого следует, что с учетом информации Главного Управления архитектуры и градостроительства Московской области о противоречии вида разрешенного использования земельного участка градостроительному регламенту, непосредственное расположение земельного участка вблизи индивидуальной жилой застройки, отсутствие в комплекте документов сообщения заявителей, содержащего перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых(условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителям, а также расположение на земельном участке помещения, входящего в состав объекта недвижимого имущества, правоустанавливающие документы на который отсутствуют, отказать в согласовании проекта.

Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером /номер/ заключен не был. Право собственности на землю под объектами недвижимости истцами не оформлено.

Нормами Земельного Кодекса РФ, действовавшими на 24.09.2013 года, на момент первого обращения ФИО2 и ФИО1. в Администрацию Клинского муниципального района с заявлением о продаже им в общую долевую собственность земельного участка с кадастровым номером /номер/, было предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ), при этом площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 35 ЗК РФ), то есть в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

На основании указанных норм, право собственности на земельный участок истцами приобретено не было.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1). Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3).

Согласно п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса. 

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

С учетом приведенных положений действующего законодательства, право собственника здания на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью его застройки и площадью, необходимой для его использования, независимо от того, что ранее этому лицу был предоставлен земельный участок иной площадью. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем здания, определяется не экономическими интересами собственника здания, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Исходя из принципа рационального использования земель, действующим законодательством однозначно определено лишь право на приватизацию земельных участков, расположенных под зданиями, сооружениями, для чего предусмотрена процедура образования земельного участка, утверждения схемы, предварительного согласования предоставления земельного участка, постановка участка на кадастровый учет в целях формирования земельного участка для целей выкупа под объектами недвижимости, расположенными на данном земельном участке.

Истцами заявлено требование о признании права на приобретение земельного участка с кадастровым номером /номер/, площадью 6400 кв.м., под объектами недвижимости, принадлежащими им на праве долевой собственности: здание тарного склада (общей площадью 19,4 кв.м.) и здание производственное (общей площадью 789,8 кв.м.), по цене 2,5 % кадастровой стоимости со ссылкой на п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". 

Вместе с тем, как следует из представленных документов, право долевой собственности истцов на здание тарного склада, площадью 19,4 кв.м., расположенного по адресу: /адрес/, возникло на основании договора купли-продажи от 10.12.1998 г., заключенного с Муниципальным образованием «Клинский район Московской области», что следует из свидетельств о государственной регистрации права от 24.12.1998 г.

Право долевой собственности истцов на производственное здание, площадью 789,80 кв.м., /адрес/, возникло на основании договора купли-продажи /номер/ от 01.11.1996г.,акта приема-передачи от 19.02.2001 г., договора финансирования (реконструкции) здания производственного цеха от 05.01.1998г., заключенного с ООО»Равелин».

Право собственности возникает на земельный участок под объектом недвижимости, вместе с тем, истцами не представлено доказательств того, что указанные объекты недвижимости являются единым объектом. К тому же, судом отмечается, что договор купли-продажи производственного здания заключен 01.11.1996г, а в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ датой регистрации ООО «Равелин» является 12.03.1997г.

Земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, находился у ООО «Равелин» на праве постоянного бессрочного пользования, в аренду обществу участок не передавался.

Представленный договор купли-продажи имущества от 15.11.2004г., заключенный между ООО «Равелин» и ФИО1, о продаже строительных передвижных вагонов, холодных металлических складов, навеса из шифера, шиферного склада, не может быть принят во внимание, поскольку указанное имущество не является капитальным строением, регистрация права на него отсутствует.

По указанному договору никакое имущество из вышеперечисленного в собственность ФИО2 не передавалось, ФИО2 не является покупателем по данному договору.

В качестве обоснования площади испрашиваемого земельного участка истцами предоставлено техническое заключение ООО «Бюро Жилэкспертизы» от 10.05.2017г., при оценке которого судом отмечается, что целью анализа является определение того, являются ли площадь и границы земельного участка с кадастровым номером /номер/ необходимыми для использования объектов недвижимости :здания тарного склада, общей площадью 19,4 кв.м., и здания производственного, площадью 789,80 кв.м. Экспертом исследовались свидетельства о государственной регистрации права, технические паспорта на здание конторы тарного склада и здания картофелехранилища. Экспертом включены площади участков, предназначенных для озеленения, из расчета не менее 3 кв.м. на одного работающего, при отсутствии сведений о количестве работающих лиц. Также им включены места для стоянки легковых автомобилей, приведены нормативы стоянок, при отсутствии сведений о количестве автотранспортных единиц. В разделе «результаты обследования и произведенных расчетов» экспертом перечислены объекты недвижимости, а также вспомогательные строения, площадки складирования, площадка для въезда автомобилей, площадки с щебеночным покрытием, транспортно- пешеходный проезд с грунтово-щебеночным покрытием, озелененная территория, и указано, что площадь застройки под зданиями, сооружениями, площадками составляет 2964кв.м. Применив коэффициент застройки, эксперт пришел к выводу, что существующая площадь застройки земельного участка составляет 2964 кв.м.\6400 х100%=46%, что является достаточным для использования и обслуживания объектов недвижимости, а потому, по мнению специалиста, земельный участок, площадью 6400 кв.м., является необходимым для использования и эксплуатации объектов недвижимости.

Судом данное техническое заключение не может быть принято в качестве безусловного подтверждения необходимости для использования и эксплуатации объектов недвижимости земельного участка, испрашиваемой площадью 6400 кв.м., поскольку он превышает площадь, которая занята объектами недвижимости, зданием тарного склада и здания производственного, принадлежащих истцам на праве собственности, практически в 8 раз. К тому же, подготавливая данное техническое заключение эксперт не предупреждался об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Тем самым, истцы не доказали право на приобретение в собственность земельного участка в заявленном размере, поскольку не представили надлежащих доказательств в подтверждение соответствия площади земельного участка, на который они претендуют, установленным действующим законодательством нормам отвода земель для конкретного вида деятельности, в частности, для эксплуатации производственного здания и здания тарного склада.

При этом, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы истцами не заявлено. 

При таких обстоятельствах, суд считает требование о признании права на выкуп земельного участка указанной площадью (6400 кв.м.) при общей площади двух объектов недвижимости (789,8 кв.м.+19,4 кв.м.=809,2 кв.м.) не подлежащим удовлетворению. 

К тому же, судом отмечается, что в соответствии с п.16 ч.3 ст.2 Закона Московской области от 24.07.2014г. № 106\2014-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области и органами государственной власти Московской области» Правительство Московской области или уполномоченные им центральные органы государственной власти Московской области осуществляют полномочия органов местного самоуправления муниципальных районов по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно п. 4, п. 6 ч. 1 ст. 2 Закона Московской области от 24.07.2014 N 107/2014-ОЗ "О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области отдельными государственными полномочиями Московской области" органы местного самоуправления муниципальных районов наделяются государственными полномочиями по подготовке, утверждению и выдаче градостроительного плана земельного участка, выдаче разрешения на строительство, выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства на территории муниципального района; распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В силу ч. 3 ст. 2 вышеназванного Закона Московской области от 24.07.2014 N 107/2014-ОЗ реализация полномочий, предусмотренных частями 1 и 2 настоящей статьи, за исключением выдачи разрешения на строительство, выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства на территории муниципального района, городского округа Московской области, осуществляется при наличии согласия Правительства Московской области или уполномоченных им центральных исполнительных органов государственной власти Московской области, предоставляемого в порядке, установленном Правительством Московской области.

Частью 3 постановления Правительства Московской области от 26 декабря 2014 г. N 1154/51 "Об уполномоченных центральных исполнительных органах государственной власти Московской области на предоставление согласия органам местного самоуправления муниципальных образований Московской области при реализации отдельных государственных полномочий" определено, что Министерство имущественных отношений Московской области является уполномоченным центральным исполнительным органом государственной власти Московской области, предоставляющим согласие органам местного самоуправления муниципальных районов Московской области и городских округов Московской области по: принятию решения об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования; распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального района, городского округа Московской области, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности; переводу земель, находящихся в частной собственности, из одной категории в другую, за исключением земель сельскохозяйственного назначения и случаев перевода земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 25 ноября 2014 года N 12ВР-1305 "Об утверждении Порядка и сроков направления на согласование в Министерство имущественных отношений Московской области проектов решений по распоряжению земельными участками, проектов решений об изменении видов разрешенного использования и категории земельных участков, проектов договоров купли-продажи (аренды) земельных участков (и соглашений к ним)" в соответствии с вышеприведенными Законами Московской области от 24.07.2014 N 106/2014-ФЗ и от 24.07.2014 N 107/2014-ОЗ утверждены порядок и сроки направления на согласование в Министерство имущественных отношений Московской области органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Московской области документов для согласования решений о предоставлении земельных участков на определенном праве. 

Поскольку с 01.01.2015 года согласие на распоряжение органами местного самоуправления муниципальных районов Московской области указанными земельными участками предоставляется Министерством имущественных отношений, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований об обязании Администрации Клинского муниципального района заключить договор купли-продажи земельного участка. 

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО1, ФИО2 к Администрации Клинского муниципального района о признании права на заключение договора купли-продажи земельного участка, обязании заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером /номер/, площадью 6400 кв.м., разрешенное использование: для размещения цехов для организации производства по переработке металла и древесины, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: /адрес/, по цене 2,5 % кадастровой стоимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Клинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 28 февраля 2018 года. 

Судья Клинского горсуда Иоффе Н.Е.