Дело № 3а-392/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

18 сентября 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ООО «Газпром газомоторное топливо» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ООО «Газпром газомоторное топливо» (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости арендуемых им земельных участков, просило суд установить кадастровую стоимость объектов рыночной стоимости, определенной на основании отчетов об оценке: земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., в сумме 8 070 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ..., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., в сумме 11 350 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ..., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., в сумме 13 420 000 рублей и обязать Управление Росррестра по Ростовской области внести сведения об указанной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

К участию в деле в качестве административных ответчиков судом привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Администрация г. Таганрога, Администрация Константиновского городского поселения Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области. 

В судебном заседании представитель Правительства Ростовской области ФИО1, не согласившись с размером рыночной стоимости объектов, указанных в отчетах об оценке, не возражал против установления кадастровой стоимости земельных участков в суммах, определенных по итогам судебной оценочной экспертизы.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в суд к назначенному времени не явились. 

От представителя административного истца ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях выразило несогласие с привлечением к участию в деле в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

От других лиц, чьи представители не явились в судебное заседание, отзывы, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области приняты постановления № 776 и № 777 об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов Ростовской области, которыми установлена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 8 апреля 2016 года № 82, заключенному с Администрацией Константиновского городского поселения, в аренду ООО «Газпром газомоторное топливо» передан земельный участок с кадастровым номером ... площадью 10 324 кв.метра, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – обслуживание автотранспорта (размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых), находящийся по адресу: ....

На основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 20 августа 2015 года № 15-285, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога и ООО «Газпром трансгаз Москва», договора об уступке прав и обязанностей по указанному договору аренды от 15 февраля 2016 года № ГМТ-3289.02.2016, ООО «Газпром газомоторное топливо» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 9 597 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для использования в целях эксплуатации автомобильной газонаполнительной компрессорной станции № 1, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ....

На основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 20 августа 2015 года № 15-286, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога и ООО «Газпром трансгаз Москва», договора об уступке прав и обязанностей по указанному договору аренды от 4 февраля 2016 года № ГМТ-3253.02.2016, ООО «Газпром газомоторное топливо» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 11 346 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для использования в целях эксплуатации автомобильной газонаполнительной компрессорной станции № 2, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ....

Основой для расчета арендной платы по условиям договоров является кадастровая стоимость земельных участков, что свидетельствует о наличии у административного истца основанной на правовых нормах заинтересованности в приведении кадастровой стоимости объектов в соответствие с их рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена органом кадастрового учета в порядке, установленном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 20 ноября 2015 года в сумме 11 914 721, 92 рублей.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ... и ... утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года в суммах 33 512 915,94 рублей и 32 432 541 рубль соответственно.

С заявлениями о пересмотре данной кадастровой стоимости перечисленных земельных участков Общество 25 декабря 2017 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решениями Комиссии от 15 января 2018 года заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на основании установления их рыночной стоимости по упомянутым выше отчетам об оценке отклонены со ссылкой на несоответствие отчетов статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлены отчеты об оценке от 30 ноября 2015 года № 811/2017, 789/2017, 790/2017, составленные оценщиком ООО «АФК-Аудит» (г. Санкт-Петербург) .... Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... на 20 ноября 2015 года составляла 8 070 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ... на 1 января 2014 года - 11 350 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ... на 1 января 2014 года - 13 420 000 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству представителя Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 31 августа 2018 года № 47-2018 судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ..., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... на 20 ноября 2015 года с учетом индивидуальных особенностей составляла 8 558 596 рублей; земельного участка с кадастровым номером ... на 1 января 2014 года - 17 418 555 рублей, земельного участка с кадастровым номером ... на 1 января 2014 года - 17 075 730 рублей.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, возражения, замечания по заключению судебной экспертизы представлены не были.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы, признавая их более аргументированными и убедительными по сравнению с выводам о размере рыночной стоимости земельных участков, изложенными в отчетах об оценке.

Суд отмечает, что оценщик в отчетах, при наличии на рынке в соответствующие периоды достаточного количества предложений о продаже объектов, сопоставимых с объектами оценки, в качестве аналогов использовал объекты, некоторые из которых существенно отличаются от объектов оценки по местоположению и иным ценообразующим факторам, при этом корректность примененных поправок либо отказ от корректировок по отличающимся признакам недостаточно обоснованы в отчетах.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Экспертом проведен достаточно подробный анализ рынка недвижимости. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемых объектов. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от применения корректировок по отдельным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Допущения по признакам объектов-аналогов, сведения о которых отсутствуют в текстах объявлений о продаже, сделаны экспертом корректно. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. По мнению суда, выводы сделаны судебным экспертом с учетом особенностей рынка в соответствующем сегменте, индивидуальных характеристик оцениваемых объектов, иных заслуживающих внимания обстоятельств.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельных участков, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость участков равной этому размеру. 

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку обязанность органа кадастрового учета по внесению в реестр сведений об измененной решением суда кадастровой стоимости прямо установлена законом, дополнительное возложение подобной обязанности решением суда не требуется, учитывая, что данные, которые указывали бы на уклонение названного органа от возложенной на него законом обязанности, отсутствуют. В связи с этим в удовлетворении соответствующего административного искового требования надлежит отказать.

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.

Датой обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости надлежит считать дату первичного обращения Общества в Комиссию – 25 декабря 2017 года.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объектов в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом их индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельных участков (28%, 48%, 47%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. 

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объектов, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось. 

При указанных обстоятельствах судебные расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО «Компания «ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 70 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Административные исковые требования ООО «Газпром газомоторное топливо» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 10 324 кв.метра, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – обслуживание автотранспорта (размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых), находящегося по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 20 ноября 2015 года в размере 8 558 596 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 9 597 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для использования в целях эксплуатации автомобильной газонаполнительной компрессорной станции № 1, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 17 418 555 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 11 346 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для использования в целях эксплуатации автомобильной газонаполнительной компрессорной станции № 2, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 17 075 730 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков считать 25 декабря 2017 года.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ООО «Газпром газомоторное топливо» в пользу ООО «Компания «ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 70 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 18 сентября 2018 года

Судья О.А.Руднева