УИД 66RS0002-02-2022-004480-81

гражданское дело № 2-5/2024

Мотивированное 

решение

 составлено 12.03.2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 14.02.2024

Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе судьи А.Г. Кирюхина, при секретаре А.С.Уфимцевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, компенсации морального вреда; 

по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры №89, расположенной по адресу: 

<

...>,

У С Т А Н О В И Л:

07.12.2022 истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ***. Также просит взыскать компенсацию морального вреда в размере 100000руб. 

В обоснование искового заявления указывает, что 28.07.2022 между ним и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>. Государственная регистрация права была произведена 29.07.2022. До настоящего времени в указанном жилом помещении зарегистрированы и проживают ответчики по настоящее время. Пунктом 4.1.2 договора определен срок передачи недвижимого имущества покупателю в день подписания договора. Ответа на требование истца о снятии с регистрационного учета от ответчиков не последовало. Кроме того, истцу виновными действиями ответчиков причинен моральный вред, нравственные страдания, поскольку с момента покупки квартиры он не может ей пользоваться и распоряжаться. 

Ответчик ФИО2 предъявила кФИО1, ФИО4, нотариусу ФИО6 встречный иск. Просит:признать недействительной доверенность от 28.07.2022 № 66 АА 7503101, выданную от имени ФИО2 на ФИО4; признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу *** между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 от 28.07.2023; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № 66:41:0206017:1291-66/199/2022-4 от 29.07.2022 о регистрации права собственности ФИО1 на квартиру по адресу г. ***; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № 66:41:0206017:1291-66/199/2022-5 от 29.07.2022 о регистрации ипотеки в пользу Банк «Мир Привелегий» (ООО) (ИНН 

<

***>); восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО2 на квартиру по адресу *** ***

В обоснование требований указала, что от имени продавца в договоре купли-продажи от 28.07.2022 жилого помещения, расположенного по адресу: *** действовала ФИО4 на основании нотариальной доверенности от 28.07.2022 №66АА 7503101, зарегистрированной в реестре за №66/214-н/66-2022-1-535, выданной и удостоверенной нотариусом ФИО6. ФИО2 не выдавала доверенность на имя ФИО4, не подписывала ее, не посещала нотариуса в день выдачи доверенности. ФИО2 своей воли на отчуждение имущества не выражала, последующего одобрения сделки купли-продажи выражено не было, денежных средств по договору не получала, о его существовании не знала. Просит признать договор купли-продажи от 28.07.2022, доверенность от 28.07.2022 №66АА7503101 недействительными ввиду их ничтожности, поскольку указанные сделки были совершены без ведома истца.Просит исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № 66:41:0206017:1291-66/199/2022-4 от 29.07.2022 о регистрации права собственности ФИО1 на квартиру по адресу *** и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № 66:41:0206017:1291-66/199/2022-5 от 29.07.2022 о регистрации ипотеки в пользу Банк «Мир Привелегий» (ООО) (ИНН 

<

***>). Также указывает, что 13.04.2023 в отношении ФИО4 возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4, ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Представитель истца (по первоначальному иску) ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержала. Пояснила, что при совершении сделки купли-продажи квартиры ФИО1 пользовался своими правами. Квартира продавалась собственником ФИО2, у нее было намерение продать ее. В сделке учувствовал банк, он проверял чистоту сделки, поскольку квартира бралась в ипотеку. Собственник не явилась на сделку, ее дочь представила нотариально-удостоверенную доверенность. Оснований не доверять не было. Полагает, что денежные средства в счет оплаты за квартиру, перечисленные банком - были получены собственником. ФИО1 не мог повлиять на выдачу доверенности. Считает, что воля по продажи квартиры доказана имеющими в материалах дела доказательствами.Собственник хотела продать квартиру, понимала,что был залог, который она погасила, следовательно,получила выгоду от сделки. Права истца существенно нарушаются, поскольку он несет бремя оплаты ипотеки. Просила первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного искового заявленияотказать. 

Истец (по первоначальному иску) ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО5 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены. Ответчики ФИО2 и ФИО3 представили письменный отзыв на первоначальное исковое заявление (т. 1. л.д.55-56).

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена. Ранее представляла отзыв на исковое заявление (т.1 л.д136), в котором указывала, что с истцом познакомилась через компании, являющиеся кредитными брокерами. В связи с тяжелой финансовой ситуацией они предложили заем под залог имущества. ФИО1 посоветовал найти имущество, которое она могла бы заложить. Истец посоветовал взять документы на квартиру, паспорт у ее матери ФИО2 и попробовать оформить доверенность. Согласие своей мамы она не получала, действия совершала тайно. Пошла к нотариусу ФИО6, выдала себя за свою маму и оформила от ее имени доверенность, расписалась за нее с подражанием подписи. Действуя по указаниям истца, в дальнейшем оформила договор купли-продажи квартиры по доверенности. Считает, что исковое заявление истца ФИО1 не подлежит удовлетворению, поскольку купля-продажа квартиры была совершена не уполномоченным лицом. 

Представитель ответчика ФИО2 (истца по встречному иску) ФИО8 возражал против удовлетворения первоначального иска. Просил удовлетворить встречный иск. Пояснял, что квартира не выбывала из собственности ФИО2, потому что сделка является недействительной. Коммунальные платежи оплачивает ФИО2 она полностью владела квартирой. Бремя содержания на указанную квартиру ФИО1 не несет. Доверенность на имя ФИО4 не выдавалась ФИО2, денежные средства она не получала. Данное обстоятельство подтверждается материалами уголовного дела и приговором Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга, вступившим в законную силу.

Определением от 14.02.2024 принят отказ истца по встречному исковому заявлению ФИО2 к нотариусу ФИО6, прекращено производство по гражданскому делу №2-5/2024 в части требований к нотариусу ФИО6. 

Представитель ответчика (третьего лица) нотариуса ФИО6- ФИО9 просил в удовлетворении встречного иска отказать. Представил отзыв на исковое заявление (т.1л.д. 238-240), доводы которого в судебном заседании поддержал. Пояснял, что доверенность выдана без права получения денежных средств от покупателя. ФИО1 перевел денежные средства ФИО4 в счет погашения ее личного долга. ФИО1, являясь риелтором, покупал квартиру без осмотра для дальнейшей перепродажи, зная, что квартира находится в залоге у третьего лица. Утверждал, что обстоятельства знакомства ФИО1 с ФИО4 озвученные в настоящем процессе значительно отличаются от обстоятельств, изложенных в приговоре Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга. Из них следует, что ФИО4 не собиралась продавать квартиру, а лишь хотела получить денежные средства в заем для погашения долга и снятия залога.

Третьи лица Отдел по вопросам миграции УМВД России по г. Екатеринбургу, ООО Банк «Мир Привилегий», АО «Группа Страховых Компаний «Югория», ООО «Национальная Фабрика Ипотеки», ООО «Управляющая компания «РЭМП Железнодорожного района» в судебное заседание своих представителей не направили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

От представителя ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» - ФИО10 в материалы дела поступил отзыв на встречное исковое заявление (т.2 л.д.138-139). 

Помощник Прокурора Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга Иванова М.А. просила в удовлетворении искового заявления ФИО1 отказать. 

Суд, с учетом мнения сторон, в соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Приговором Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 15.12.2023г. ФИО4 признана виновной в совершении преступлений, предусмотренных частью 2 статьи 325 и частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. Приговор вступил в законную силу 10.01.2024 (т.2 л.д.128-132).

Из вышеуказанного приговора следует, что в феврале 2022 г. ФИО4 обратилась к своей матери ФИО2 с просьбой выступить поручителем при оформлении займа в ООО КПК «Урал-Финанс», на сумму свыше 1200000руб. ФИО2 согласилась. Предметом обеспечения по указанному договору выступила квартира, расположенная по адресу: ***, единоличным собственником которой являлась ФИО2. ФИО4 не смогла погасить задолженность по договору займа в установленные сроки. Общая сумма ее денежных обязательств составила 3600000руб. ФИО4 в Интернете разместила объявление о продажи квартиры с обременением. К ней обратился ФИО1 с которым она в дальнейшем согласовала сумму продажи квартиры в размере 3000000руб., а также согласовала погашение ФИО1 ее задолженности перед ООО КПК «Урал-Финанс» в размере 1600000руб. для возможности осуществления перехода права собственности. При этом ФИО4, желая сохранить тайность своих действий от ФИО2, согласовала с ФИО1 условия договора аренды указанный квартиры, согласно которому она и члены ее семьи получают от ФИО1 право проживания в указанной квартире в течение одного года за ежемесячную арендную плату в сумме 135000 руб. с правом выкупа указанной квартиры.

ФИО4 без ведома ФИО2, взяла принадлежащие последней паспорт гражданина РФ, а также документы на квартиру, фотографии которых посредством сервиса мгновенного обмена сообщениями отравила ФИО1, продолжая, тем самым, вводить последнего в заблуждение относительно законности совершаемой сделки.

Находясь в нотариальной конторе ФИО4, выдающая себя за ФИО2 сообщила нотариусу ФИО6 заведомо ложную информацию относительно своей личности, предъявив паспорт гражданина РФ на имя ФИО2, свидетельство о рождении ФИО4, а также правоустанавливающие документы на принадлежащую ФИО2 квартиру.

Нотариус ФИО6, введенная в заблуждение относительно личности ФИО4 и волеизъявления собственника квартиры, уверенная в том, что ФИО4 является ФИО2, изготовила и удостоверила доверенность 66АА № 7503101 от 28.07.2022.По доверенности ФИО2 уполномочила ФИО4 продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащую ФИО2 указанную квартиру без права получения денежных средств, а также изготовила удостоверение равнозначности электронного документа указанной доверенности. 

В рамках уголовного дела были проведены экспертизы, приобщенные в материалы настоящего гражданского дела.

Согласно заключению эксперта № 223 от 24.05.2023, рукописный текст «Ефимова Екатерина Витальевна», выполненный от имени ФИО2, расположенный в графе «доверитель» на доверенности 66АА №7503101 выполнены не ФИО2 Указанный текст, вероятно, выполнен ФИО4 (т.1 л.д.40-51).

Согласно заключению эксперта №324 от 02.06.2023 (т.2 л.д.52-63), в динамическом изображении, зафиксированном во фрагменте с начала до 11:26 от начала видеозаписи №1, содержащейся в файле видеоданных «Запись с камеры видеонаблюдения за 28.07.2022.asf», и на фотокарточке (снимок №3), расположенной под слоем ламинирующей пленки на первом развороте паспорта гражданина Российской Федерации серия 

<

...> на имя ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. представлены разные лица.

В динамическом изображении, зафиксированном во фрагменте с 17:33 до 47:29 секунд от начала видеозаписи № 1, содержащейся в файле видеоданных «Запись с камеры видеонаблюдения за 28.07.2022.asf», и на фотокарточке (снимок № 3).расположенной под слоем ламинирующей пленки на первом развороте паспорта гражданина Российской Федерации серия 6517 №501595 на имя ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., представлены разные лица. 

28.07.2022 между покупателем ФИО1 и продавцом ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *** (т. 1. л.д.6-9). В соответствии с п. 1.4. указанного договора продажная стоимость квартиры составила 4600000руб. В п.2.1, 2.2 указано, что недвижимое имущество приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ООО Банк «Мир Привилегий». Сумма кредита согласно кредитному договору от 27.07.2022 №473005-22 (т.1 л.д.146-153) составила 3000000руб. 

Согласно выписке из ЕГРН собственником квартиры, расположенной по адресу: *** является ФИО1 Запись о государственной регистрации права №66:41:0206017:1291-66/199/2022-4 от 29.07.2022. Имеется запись о регистрации ипотеки в пользу Банк «Мир Привелегий» (ООО) (ИНН 

<

***>) № 66:41:0206017:1291-66/199/2022-5 от 29.07.2022 (т.1 л.д. 65-66).

На основании оспариваемой доверенности 66АА № 7503101 от 28.07.2022 заключен оспариваемый договор купли-продажи квартиры от 28.07.2022 (т. 1. л.д.6-9).

По обстоятельствам дела спорное имущество находилось в собственности ФИО2 на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от 01.07.2015 (т.1 л.д.73) до совершения преступных действий в отношении собственника со стороны ответчика ФИО4, которая использовала подложный паспорт на имя ФИО2 с целью оформления нотариальной доверенности для дальнейшей продажи квартиры. 

Для устранения правовых последствий заключения договора купли-продажи квартиры от 28.07.2022, заключенного на основании доверенности 66АА № 7503101 от 28.07.2022, истцу по встречному иску необходимо признавать указанный договор и доверенность недействительными (п. 1 ст. 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Квартира фактически во владение ФИО1 не поступила. Иного способа защиты своего нарушенного права по возвращению жилого помещения ответчик (истец по встречному иску) не имеет.

Исходя из части 1 статьи 160Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Пунктом 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Доверенность может быть признана недействительной по общим требованиям о недействительности сделок. В частности, недействительны доверенности не соответствующие закону или иным правовым актам на основании п. 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Суд считает необоснованными доводы представителя ФИО7 о том, квартира продавалась собственником ФИО2, и у нее было намерение продать ее. 

Оспариваемые сделки (доверенность и договор купли-продажи) совершены с использованием подложного документа и объединены единым умыслом ФИО4 на завладение чужими денежными средствами через реализацию жилого помещения. 

Оформление сделки со спорным объектом недвижимости по поддельному паспорту и доверенности с поддельной подписью, а также последующее возбуждение в связи с этим уголовного дела, дают достаточные основания полагать, что спорное недвижимое имущество выбыло из собственности ФИО2 помимо ее воли.

При указанной совокупности доказательств и обстоятельств суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО2 действительно не подписывала оспариваемую доверенность 66АА № 7503101 от 28.07.2022.

У суда нет сомнений относительно того, что ФИО4 не только нарушала закон, но и открыто действовала против участников гражданского оборота. Был использован чужой паспорт. Доверенность была подписана не ФИО2, договор купли-продажи был подписан не уполномоченным лицом. Введены в заблуждение покупатель ФИО1, нотариус ФИО6 ФИО1 лишен возможности реализовать свои жилищные права. Произошло создание документов, которые необоснованно повлияли на участников гражданского оборота. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Суд признает оспариваемые доверенность и договор от 28.07.2022 ничтожными, поскольку они совершены с единым умыслом с целью, заведомо противной основам правопорядка (ст. 169 Гражданского Кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 4 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости запись № 66:41:0206017:1291-66/199/2022-4 от 29.07.2022 о регистрации права собственности ФИО1 на квартиру по адресу ***. 

Указанная запись явно нарушает нормальный гражданский оборот недвижимого имущества, создана в результате противоправных действий ФИО4 с использованием подложной доверенности. Также необходимо исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № 66:41:0206017:1291-66/199/2022-5 от 29.07.2022 о регистрации ипотеки в пользу Банк «Мир Привелегий» (ООО) (ИНН 

<

***>).

И как следствие необходимо восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО2 на квартиру по адресу ***

Представитель истца по первоначальному иску и представитель нотариуса считают, что суду необходимо выйти за пределы исковых требований и решить вопрос о возврате денежных средств покупателю. 

ФИО1 исходил из действительности договора купли-продажи от 28.07.2022, исковые требования о возврате денежных средств не заявлял.

Оснований выхода за пределы, заявленных исковых требований суд не усматривает.Существует неопределённость субъектного состава спора по истребованию денежных средств (от ФИО4 или ФИО2), а также неопределённость суммы возврата (с учетом содержания приговора об обороте денежных средств между ответчиками и истцом), суд не применяет реституцию в части возврата денежных средств. 

Истец (по первоначальному иску) ФИО1, как покупатель квартиры не лишен возможности обратиться к надлежащему лицу с самостоятельным исковым заявлением об истребовании денежных средств. 

С учетом изложенного суд удовлетворяет встречный иск о признании недействительным договора купли-продажи от 28.07.2022, признании недействительной доверенность от 28.07.2022 № 66 АА 7503101, выданную от имени ФИО2 на ФИО4.

С учетом удовлетворения встречного иска суд отказывает в удовлетворении первоначального иска о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, компенсации морального вреда. 

Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

отказать в удовлетворении искаФИО1. 

Удовлетворить встречный иск.

Признать недействительной доверенность от 28.07.2022 № 66 АА 7503101, выданную от имени ФИО2 на ФИО4.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу *** между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 28.07.2023.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № 66:41:0206017:1291-66/199/2022-4 от 29.07.2022 о регистрации права собственности Хасанова РусланаАзатовича на квартиру по адресу ***

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № 66:41:0206017:1291-66/199/2022-5 от 29.07.2022 о регистрации ипотеки в пользу Банк «Мир Привелегий» (ООО) (ИНН 

<

***>).

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО2 на квартиру по адресу ***

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга.

Судья А.Г. Кирюхин