УИД 76OS0000-01-2021-000597-05

Дело № 3а-716\21

Принято в окончательной форме 11.01.22г.

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 декабря 2021г. гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

Установил:

В административном исковом заявлении ФИО2 просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – объекты торговли, (торговые центры, торгово-развлекательные центры, (комплексы), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости равной № руб. по состоянию на 26.01.2021г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что административный истец является одним из собственников объекта капитального строительства, который расположен на земельном участке, вследствие чего имеет преимущественное право выкупа земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка выше рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца, так как выкупная цена земли формируется из кадастровой стоимости. Кроме того, орган местного самоуправления взыскивает плату за фактическое пользование земельным участком, размер которой исчисляется из кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 административные исковые требования поддержала.

Административные ответчики департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, а также сособственники объекта капитального строительства и фактические землепользователи ФИО4, ФИО5, ФИО6, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

От департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля поступили письменные объяснения, в которых указывается на непризнание административных исковых требований, излагаются замечания на отчет определения рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом. 

В письменных объяснениях ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области указаны сведения о земельном участке, возражения относительно административных исковых требований не изложены.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.

Административный истец ФИО2, заинтересованные лица ФИО4, ФИО5, ФИО6 являются собственниками объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке площадью № кв.м с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – объекты торговли, (торговые центры, торгово-развлекательные центры, (комплексы), расположенного по адресу: 

<

адрес>, вследствие чего МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля начисляет и взыскивает с указанных лиц плату за фактическое землепользование. При исчислении платы за фактическое землепользование учитывается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов стоимость земельных участков определяется в соответствии с Порядком определения цены земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов (утв. Постановлением Правительства Ярославской области от 26.02.2015г. № 180-п.). Согласно данному Порядку цена земельного участка определяется в размере кадастровой стоимости либо в процентном отношении к кадастровой стоимости в зависимости от предназначения земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6 подали в комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля заявления о предоставлении указанного земельного участка в собственности без проведения торгов, как имеющие преимущественное право выкупа земельного участка в связи с нахождением на земельном участке принадлежащего им объекта капитального строительства.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в настоящем деле защищает законный интерес на определение платы за фактическое землепользование и выкупной цены земли в экономически обоснованных размерах и в силу ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 245 КАС РФ обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 26.01.2021г. определена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» в размере 21 595 222.50 руб. 

В соответствии с положениями ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Административным истцом представлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГг. об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, подготовленный оценщиком ООО «Ярэксперт», в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет № рублей. 

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком и заинтересованным лицом, показаний свидетеля ФИО7 (оценщика) дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в отчете полно и подробно изложен. Также отчет содержит описание примененных оценщиком корректировок к ценам объектов – аналогов и порядок определения их величины.

Из отчета следует, что отобранные оценщиком аналоги для расчета сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда не имеется. 

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца материалы дела не содержат.

Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля не ставят под сомнения выводы, изложенные в отчете.

Возражения административного ответчика и заинтересованного лица сводятся к необоснованности использования в расчетах объектов-аналогов, которые «вышли» в гражданский оборот путем предложения органами местного самоуправления на правах аренды по результатам аукционов, некорректному использованию в расчетах объекта-аналога № 3, который, по мнению департамента и заинтересованного лица, относится к иному сегменту рынка. Также указывается на то, что оценщик использовал не всю доступную информацию о рыночных данных.

Между тем оснований для вывода о том, что оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта оценки необоснованно использованы указанные департаментом объекты-аналоги, не имеется. 

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. 

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен подробный анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. 

Из содержания отчета и показаний свидетеля ФИО7 (оценщик) следует, что оценщиком не выявлено противоречий по использованию аналогов, передаваемых на праве аренды земельных участков, исходя из условий договоров аренды, земельного законодательства, сложившейся практики передачи прав аренды на рынке. Оценщиком учтено, что объекты – аналоги № 1, № 2, № 3 принадлежат правообладателям на праве аренды, в связи с чем к ценам предложений применена повышающая корректировка на передаваемые права.

Объект-аналог № 3 отнесен оценщиком к сегменту «под торгово-офисную застройку» исходя из данных полученных при изучении данного аналога, с учетом сложного вида разрешенного использования. При этом оценщик исходил из всех разрешенных вариантов использования аналога и выбрал наилучший и наиболее доходный. 

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельного участка было использовано 4 объекта-аналога, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «в» п. 22, п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере № руб. по состоянию на 26.01.2021г.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 07.12.2021г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.С. Преснов