Дело № 2-3907/2023

УИД 91RS0024-01-2023-002787-40

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ялта 8 ноября 2023 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Корпачевой Л.В. при секретаре Копыловой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании права собственности,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – общество с ограниченной ответственностью «Строй-Групп»,

у с т а н о в и л :

ФИО1, ФИО3, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании права собственности на помещение №

<

номер> общей площадью 29,44 кв. м с кадастровым номером №

<

номер> и жилое помещение №

<

номер> общей площадью 28,6 кв. м с кадастровым номером №

<

номер>, жилое помещение №

<

номер> общей площадью 20,2 кв. м с кадастровым номером №

<

номер>, расположенных по адресу: 

<

адрес>-е.

Исковые требования мотивированы тем, что 

<

дата> ФИО7, ФИО4 и обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Групп», 

<

дата> ФИО3 и ФИО6, 

<

дата> ФИО2, ФИО5 и обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Групп» заключены предварительные договоры купли-продажи, по которым продавцы ФИО4, ФИО6 и ФИО5 обязались передать покупателям ФИО7, ФИО3, ФИО2 квартиры в строящемся на земельном участке с кадастровым номером №

<

номер>), расположенном по адресу: 

<

адрес>. 

<

дата> ФИО7 уступил ФИО1 по предварительному договору от 

<

дата> ФИО7, ФИО1, ФИО3 и ФИО2 обязательства по предварительным договорам исполнили, выплатили продавцам стоимость квартир. Дом, в котором расположены спорные помещения, построен и введён в эксплуатацию, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости они поставлены на государственный кадастровый учёт. Вместе с тем ответчики уклоняются от своих обязательств по предварительным договорам. Кроме того, решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 

<

дата> по гражданскому делу №

<

номер>, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 

<

дата>, признано право собственности иных сособственников квартир в указанном доме, при аналогичных, следующих обстоятельствах. Земельный участок, на котором расположены спорные объекты недвижимости поставлен на государственный кадастровый учёт с присвоением кадастрового номера №

<

номер>. Постановлением Администрации 

<

адрес> от 

<

дата> №

<

номер>-п земельному участку установлена категория земель - земли населённых пунктов, и вид разрешённого использования - среднеэтажная жилая застройка (код 2.5). Жилой дом приведён в состояние, отвечающее градостроительным, строительным санитарно-эпидемиологическим противопожарным и иным установленным нормам и правилам, не несёт угрозы жизни и здоровью. Признавая право собственности за иными собственниками квартир в спорном доме, суд при вынесении решения по гражданскому делу №

<

номер> руководствовался заключением кадастрового инженера, в котором указана принадлежность каждого помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>Е, в том числе ФИО1, ФИО2, ФИО3

В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон, представителя третьего лица, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

<

дата> ФИО5 (продавец), ФИО2 (покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Групп» заключён предварительный договор купли-продажи, по которому продавец и покупатель обязуются в срок не позднее 

<

дата> заключить основной договор купли-продажи на условиях, определённых данным предварительным договором (пункт 1).

В соответствии с пунктом 2.1 продавец обязуется передать в собственность покупателя 

<

адрес> общей площадью 26,73 кв. м на 3-м этаже дома, расположенного по адресу: Автономная 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №

<

номер>. Стоимость квартиры из расчёта проектной общей площади квартиры составляет 212 351 гривен, что является эквивалентом 25 928 долларов США (пункт 2.3 договора).

ФИО2 обязательства по оплате стоимости квартиры исполнил, выплатил ФИО5 установленную договором стоимость квартиры в размере 25 928 долларов США, что подтверждается расписками от 

<

дата>, 

<

дата>, 

<

дата>, 

<

дата>, 

<

дата>, 

<

дата>, актом сверки взаиморасчетов от 

<

дата>

<

дата> ФИО4 (продавец), ФИО7 (покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Групп» (поручитель) заключён предварительный договор купли-продажи №Я2/Э4/КЗ, по которому продавец обязался передать покупателю в собственность 

<

адрес> на 4-м этаже общей площадью 29,44 кв. м в строящемся доме «Ялта-2» на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер> (пункт 1.1).

Согласно пункту 1.2 продавец и покупатель обязались в течение 12 месяцев с момента заключения предварительного договора заключить основной договор купли-продажи на условиях, определённых данным предварительным договором. Общая стоимость объекта составляет 42 688 долларов США (пункт 2.1 договора).

<

дата> ФИО7 (цедент) и ФИО1 (цессионарий) заключён договор уступки прав (цессии), согласно которому цедент уступил свои права и обязанности по предварительному договору купли-продажи от 

<

дата> №Я2/Э4/К3.

ФИО7 и в последующем ФИО1 обязательства по оплате стоимости квартиры исполнили, выплатили ФИО4 установленную договором сумму в размере 42 688 долларов США, что подтверждается расписками ФИО4 от 

<

дата> и от 

<

дата>, квитанцией общества с ограниченной ответственностью «Строй-групп» от 

<

дата>, актами сверки взаиморасчетов от 

<

дата> и от 

<

дата>

<

дата> обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Групп» (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключён предварительный договор купли-продажи ДОС/Э6/К2,3, по которому продавец и покупатель обязались в срок не позднее 

<

дата> заключить основной договор недвижимого имущества, на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиры №,№

<

номер> и 3 на 6-м этаже в жилом доме, строящемся на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер>. Согласно проектной документации общая площадь квартир составляет 24 кв. м и 31 кв. м соответственно. Стоимость квартир составляет 2 528 480 рублей (пункт 2.4 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора покупатель обязательства по оплате стоимости квартир в размере 2 528 480 рублей выполнил.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 

<

дата>, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 

<

дата>, за ФИО8, ФИО6, ФИО9, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20 признано право собственности на помещения, расположенное в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>-е (гражданское дело №

<

номер>).

При принятии решения суд руководствовался заключением кадастрового инженера ФИО21, в котором указана принадлежность каждого помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>Е, в том числе ФИО1 

<

адрес> кадастровым номером №

<

номер>, ФИО2 

<

адрес> кадастровым номером №

<

номер>, ФИО3 

<

адрес> кадастровым номером №

<

номер>.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости на основании указанного решения зарегистрировано право собственности на некоторые помещения в многоквартирном доме, следовательно на основании вступившего в законную силу и исполненного решения суда он введён в гражданский оборот.

При этом право собственности на помещения с кадастровыми номерами №

<

номер> не зарегистрировано, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в частности из договоров. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьёй 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из содержания заключённых предварительных договоров следует, что ФИО4, ФИО5 и общество с ограниченной ответственностью «Строй-Групп» осуществляли привлечение денежных средств ФИО7, ФИО1, ФИО2 и ФИО3 для строительства многоквартирного дома, с условием последующей передачи квартир в этом доме. Со стороны истцов договоры заключены для удовлетворения личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 

<

дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 1 статьи 4 указанного закона предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного пользования таким земельным участком. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Как указывал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённой Президиумом Верховного Суда РФ 

<

дата>, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключённых гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Как установлено судом и следует из заключённых договоров, застройщиком является физическое лицо, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определённое помещение в строящемся объекте недвижимости, о его стоимости, о выплате денежной суммы до момента фактической передачи помещения, о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора.

Таким образом, поскольку заключённые сторонами договоры содержат все существенные условия, характерные для договора участия в долевом строительстве, к ним подлежат применению положения названного закона. То обстоятельство, что договоры поименованы сторонами как «предварительный договор купли-продажи», не имеет правового значения для дела.

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. 

Отсутствие данного договора в силу части 11 статьи 48 Федерального закона от 

<

дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» препятствует регистрации права собственности истца на объект долевого строительства и, как следствие, не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника. 

Разрешая вопрос о допустимости способа защиты, избранного истцом, суд учитывает, что нормами Федерального закона № 214-ФЗ урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. 

Признание за участником долевого строительства права собственности на объект долевого строительства в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты законом прямо не предусмотрено.

В тоже время, следует учесть, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 

<

дата>) в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного кодекса, а способы защиты – в статье 12 этого кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.

В соответствии со статьёй 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На возможность защиты нарушенного права путём предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №

<

номер>, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №

<

номер> от 

<

дата>

Так, разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По своей сути, предъявление требования о признании права имеет целью устранить все сомнения в принадлежности права тому или иному лицу, предотвращает возможные споры, служит основанием для разрешения уже возникших конфликтов. Право собственности является вещным правом и как вещное право защищается вещным иском. Это означает, что условием предъявления такого иска является отсутствие обязательственных правоотношений между истцом и ответчиком, кроме связанности самой вещью.

При этом такое требование может быть предъявлено любым лицом, имеющим доказательства своего права собственности на индивидуально-определённую вещь, к любому, кто, по его мнению, нарушает или может нарушить его право.

Кроме того, применение указанного способа защиты является необходимым и тогда, когда неопределённость субъективного права приводит к невозможности его использования или затрудняет такое использование. Признание же права как раз и является средством устранения неопределённости во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.

Как установлено судом, истцы полностью внесли плату за строительство помещений в многоквартирном доме, спорные помещения созданы, индивидуализированы, поставлены на кадастровый учёт, при этом на часть квартир на основании вступившего в законную силу судебного акта признано право собственности за иными лицами, также заключившими с ответчиками различные договоры, направленные на приобретение прав на жилые помещения в многоквартирном доме, которое признано решением суда, введено в гражданский оборот. 

При указанных обстоятельствах суд полагает исковые требования о признания права собственности ФИО1 и ФИО2 на спорные помещения обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №

<

номер>, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №

<

номер> от 

<

дата> разъяснено, что если в резолютивной части судебного акта решён вопрос о наличии права на недвижимое имущество, то такое решение является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С учётом изложенного, данное решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о праве собственности на спорные помещения.

Исковые требования ФИО3 обоснованы заключением договора с ФИО6, в связи с чем к нему предъявлены требования о признании права собственности. Вместе с тем судом установлено наличие договорных отношений ФИО3 с обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Групп», в связи с чем суд приходит к выводу о недоказанности нарушения прав истца ФИО3 действиями (бездействием) ФИО6, что является основанием для отказа в удовлетворении предъявленных к нему исковых требований.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

иск ФИО1, ФИО2 к ФИО4 чу, ФИО5 о признании права собственности удовлетворить, отказать в удовлетворении иска ФИО3 к ФИО6 о признании права собственности.

Признать право собственности ФИО1 на жилое помещение №

<

номер> площадью 28,6 кв. м по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер>.

Признать право собственности ФИО2 на жилое помещение №

<

номер> общей площадью 20,2 кв. м по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер>.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия мотивированного решения путём подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Л.В. Корпачева