дело № 2-6174/2025

УИД 50RS0028-01-2025-005239-28

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

13 октября 2025 года г. Мытищи Московской области

Мытищинский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Велюхановой Т.А.,

при секретаре судебного заседания Цехмистровой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» о взыскании денежных средств в счет устранения строительных недостатков объекта, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, почтовых расходов,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ООО «Первый Домостроительный комбинат», 

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств в счет устранения строительных недостатков объекта, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, почтовых расходов.

Свои требования истец мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № ПДН-КВ-4/3-4-144-2/АН, (далее - Договор), в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу жилое помещение по адресу: Москва, вн.тер.г. м/о Молжаниновский, 

<

адрес> (далее - Квартира). Свои обязательства по Договору истец исполнил в полном объеме, оплатив полную стоимость Квартиры в размере 15 785 013,00 руб. Квартира передана по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. В процессе приемки квартиры истцом были обнаружены существенные недостатки, качество квартиры не соответствовало условиям Договора. Истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил об устранении недостатков, однако на момент обращения с иском недостатки не были устранены. Для определения стоимости устранения недостатков истец обратился в экспертную организацию. Согласно заключению ИП ФИО3 № 

<

адрес>-/2025 от ДД.ММ.ГГГГ, качество квартиры не соответствует условиям договора, выполненные работы имеют существенные недостатки и не соответствуют требованиям строительных норм и правил. Рыночная стоимость устранения выявленных недостатков Квартиры составляет 1 906 072 руб. 16.04.2025 года истец направил досудебную претензию в адрес ответчика, которая была им оставлена без удовлетворения. 

Полагая свои права нарушенными, уточнив иск в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд взыскать с ответчика денежные сумму в счет стоимости устранения недостатков квартиры в размере 1 150 371 руб., неустойку за нарушение срока устранения недостатков, начиная с 01.01.2026 года по дату фактического исполнения решения суда в размере 1/150 ставки рефинансирования, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., расходы на проведение оценки в размере 120 000,0 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 5% от взысканной суммы, почтовые расходы в размере 96 руб., нотариальные расходы в размере 2000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил суд о рассмотрение дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил письменные возражения, в которых исковые требования не признал, указывая на невозможность взыскания денежных средств на устранение строительных недостатков, в сумме, превышающей 3% от стоимости Договора ДДУ, просил отказать во взыскании штрафа и неустойки за не устранение недостатков, просил о применении положений ст. 333 ГК РФ, просил уменьшить размер компенсации морального вреда, просил предоставить отсрочку исполнения решения суда. 

Привлеченное к участию в деле в порядке ст.43 ГПК РФ третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований ООО «Первый Домостроительный комбинат» явку представителя не обеспечил, извещен. 

Исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно положениям ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. 

Согласно положениям ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Законом.

Согласно положениям ч. 1 - 3 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект построен с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно положениям ч. 6 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, участник вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта с указанием выявленных недостатков при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки в срок, согласованный с участником. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок, участник имеет право предъявить иск в суд. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта или не устранения выявленных недостатков в установленный участником разумный срок, участник в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 настоящего Закона.

Согласно положениям 8 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей. Если недостаток жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка.

Согласно положениям ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Законом и указанным договором неустойки (штрафы) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно положениям п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей, за нарушение предусмотренных ст. 20 - 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 1% цены товара. 

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № ПДН-КВ-4/3-4-144-2/АН, в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу жилое помещение по адресу: Москва, вн.тер.г. м/о Молжаниновский, 

<

адрес>. 

Свои обязательства по Договору истец исполнил в полном объеме, оплатив полную стоимость Квартиры в размере 15 785 013,00 руб., что подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ. 

В процессе приемки квартиры истцом были обнаружены существенные недостатки, качество квартиры не соответствовало условиям Договора, что подтверждается актом первичного осмотра. 

Истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил об устранении недостатков, однако на момент обращения с иском недостатки не были устранены. 

Для определения стоимости устранения недостатков истец обратился в экспертную организацию, заключив соответствующий договор. 

Согласно заключению ИП ФИО3 № 

<

адрес>-/2025 от ДД.ММ.ГГГГ, качество квартиры не соответствует условиям договора, выполненные работы имеют существенные недостатки и не соответствуют требованиям строительных норм и правил. 

Рыночная стоимость устранения выявленных недостатков Квартиры составляет 1 906 072 руб. 

ДД.ММ.ГГГГ истец направил досудебную претензию в адрес ответчика, которая была им оставлена без удовлетворения. 

Возражая против удовлетворения исковых требований, представитель ответчика ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы, в связи с чем, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта.

Согласно заключению ООО «Научно-исследовательская лаборатория специальных экспертиз» № НС-2025/1383 от ДД.ММ.ГГГГ, в 

<

адрес>, расположенной по адресу: Москва, вн.тер.г. м/о Молжаниновский, 

<

адрес>, имеются недостатки, указаны в том числе в заключении ИП ФИО3, акте первичного осмотра, перечень которых приведен в исследовательской части заключения. Недостатки не имеют характерных признаков физического износа или воздействия, или использования некачественных материалов, и не могла возникнуть в процессе эксплуатации квартиры. Причиной их возникновения является некачественное выполнение отделочных работ на этапе строительства жилого дома вследствие отступлений от условий договора долевого участия в строительстве, и вследствие отступления от требований строительных норм и правил. Среднерыночная стоимость устранения недостатков составляет 1 150 371,79 руб., из которых: стоимость работ 627 649,27 руб., стоимость материалов – 522 722,51 руб. 

В соответствии с ч. 2 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Оценивая заключение ООО «Научно-исследовательская лаборатория специальных экспертиз» № НС-2025/1383 от 04.09.2025, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям гражданско-процессуального законодательства, выполнено специалистом, квалификация которого сомнений не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, научно обосновано, не имеет противоречий, его выводы понятны. Обстоятельств, свидетельствующих о заинтересованности специалиста в исходе дела, не установлено.

Выводы указанного заключения ответчиком, по существу, не оспорены, и не могут служить основанием для вывода о том, что квартира была передана без строительных недостатков.

Вместе с тем, согласно положениям ч. 6 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, участник вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения, в том числе в ст. 10, регулирующую ответственность за нарушение обязательств по договору.

В частности, ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" дополнена ч. 4 следующего содержания: "при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом".

Положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Таким образом, с 01.01.2025 г. при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика (стоимость устранения недостатков, неустойка за неисполнение требования участника долевого строительства, а также штраф за неудовлетворение требований в добровольном порядке) не может превышать три процента от цены договора.

Три процента от цены договора участия в долевом строительстве от 29.11.2023 № ПДН-КВ-4/3-4-144-2/АН составляет 473 550,39 руб.

Таким образом, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков квартиры, в размере 473 550,39 руб. 

Рассматривая требования о взыскании неустойки за не устранение недостатков, суд, учитывая положения ч. 4 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, о том, что при удовлетворении судом требований участника в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать 3% от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до 01.09.2025 и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.

Таким образом, с 01.01.2025 при удовлетворении судом требований участника в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика стоимости устранения недостатков, неустойка за неисполнение требования участника, а также штраф за неудовлетворение требований в добровольном порядке не может превышать 3% от цены договора, а потому суд отказывает во взыскании неустойки. 

Согласно положениям ст. 15 Закона о защите прав потребителей, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Поскольку судом установлено, что действиями ответчика нарушены права истца как потребителя, то с ответчика в пользу истца, с учетом принципа разумности и справедливости, подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 25 000 руб., полагая заявленный размер в 50 000,00 руб. завышенным. 

Согласно положениям ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, при удовлетворении судом требований гражданина-участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина-участника сумме взыскивает с застройщика в его польщу штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Принимая во внимание, что досудебная претензия истца о выплате денежных средств в размере стоимости устранения недостатков Квартиры была направлена ответчику 16.04.2025, то есть в период действия моратория, установленного Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, в соответствии с ч. 4 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве с ответчика, в пользу истца должна быть взыскана денежная сумма, составляющая 3% от цены Договора. 

Оснований для взыскания штрафа суд не усматривает. 

Согласно положениям ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

Истцом заявлены к взысканию расходы на проведение досудебной оценки в размере 120 000,0 руб., которые документально подтверждены и относимы к делу, в связи с чем подлежат взысканию с ответчика, вместе с тем, с учетом требований разумности суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы в размере 70 000 руб. 

Также суд взыскивает с ответчика в пользу истца почтовые расходы в размере 96,00 руб., расходы на совершение нотариальных действий в размере 2 000,0 руб. 

Также истцом понесены расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 руб., которые подтверждены документально; указанные расходы в силу ст.ст.98,100 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика, оснований для снижения судом не усматривается.

Оснований для распределения судебных расходов пропорционально удовлетворенным требованиям не имеется, поскольку размер основного требования, который установлен судом при рассмотрении настоящего требования, ограничен положениями закона, регулирующего спорные правоотношения, кроме того, требования, исходя из вышеприведенных разъяснений, следует, что при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу, а не первоначально заявленных.

Согласно положениям ст. 203 ГПК РФ, суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916, в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего Постановления, предоставляется отсрочка до 31.12.2025 включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего Постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. 

В связи с чем, решение суда в части взыскания денежных средств на устранение недостатков Квартиры подлежит отсрочке исполнения до 31.12.2025 включительно.

Согласно положениям ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством РФ. 

Таким образом, в соответствии с положениями ст. 333.19 НК РФ, с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в размере 14 400,00 руб. 

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» о взыскании денежных средств в счет устранения строительных недостатков объекта, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, почтовых расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: 

<

адрес>, паспорт РФ серии 4613 №) денежные сумму в счет стоимости устранения недостатков в размере 473 550,39 руб., компенсацию морального вреда в размере 25 000 руб., расходы по оплату услуг эксперта в размере 70 000,00 руб., почтовые расходы в размере 96,00 руб., расходы на совершение нотариальных действий в размере 2 000,0 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 руб. 

В удовлетворении остальной части исковых требований, отказать. 

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» (ИНН 

<

***>) госпошлину в доход государства в размере 14 400 руб. 

Отсрочить исполнение настоящего решения суда в части взыскания стоимости устранения недостатков объекта до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд 

<

адрес> в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись Т.А. Велюханова

Копия верна