Дело № 2-434/2025 ( 2-7450/2024)

27RS0004-01-2024-009322-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 марта 2025 года г. Хабаровск

Индустриальный районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Федосовой Т.Г., при помощнике ФИО4, секретаре Пестеревой А.П., с участием:

представителя истцов ФИО7, доверенность 

<

адрес>0, представителей администрации 

<

адрес> ФИО8, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ №.1-29-56, ФИО9, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ №.1-29-114, представителя Комитета государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края ФИО6, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ №,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО1, ФИО2 к администрации г.Хабаровска о сохранении жилого здания в реконструированном, перепланированном, переустроенном состоянии, признании право собственности на жилые и нежилые помещения, 

третьи лица: Комитета государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края, Управление Росреестра по Хабаровскому краю,

УСТАНОВИЛ

истцы в обоснование иска указали, что они являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>.

ФИО3 собственник квартир №№, 2, к.н. 27:23:0050309:97-27/020/2019-2; №; ? доли 

<

адрес>, к.н. 27:23:0050309:94-27/020/2022-12, общей площадью 151,95 кв.м.

ФИО1 собственник квартир №№,7,8, к.н. 27:23:0050309:95-27/020/2019-4; №; №; ? доли 

<

адрес>, к.н. 27:23:0050309:94-27/020/2022-11, общей площадью 198,65 кв.м.

ФИО2 собственник квартир №№,6 к.н. 27:23:0050309:93-27/020/2020-4; №, общей площадью 126,1 кв.м.

05.05.2022 г. на общем внеочередном собрании собственников, оформленного протоколом № принято решение о реконструкции жилого дома.

16.02.2023 г. получено разрешение на реконструкцию 

<

адрес> этажа пом. 1-4 с пристройкой, с изменениями от 21.04.2023г.

После реконструкции, истцам отказано в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с отсутствием заключения органа строительного надзора и в связи с завершением работ по реконструкции и не получения на него разрешения.

До реконструкции общая площадь здания составляла 520,2 кв.м., после реконструкции 834,1 кв.м.

В спорном жилом доме выполнены следующие работы по реконструкции: объединение квартир 1 и 2; объединение квартир 3 и 4; организация подвального помещения в объединенной 

<

адрес>, 2; организация пристройки в объединенной 

<

адрес>, 4; надстройка 3 этажа; в помещениях установлено дополнительное санитарное оборудование, согласно технического плана на многоквартирный дом от 26.10.2023 г. с подключением к общедомовым коммуникациям, без переноса стояков транзитных подводок; жилые помещения квартир, помещения санузлов и ванных комнат, кухни квартир 2 и 3 этажей расположены над помещениями нижерасположенных квартир аналогичного назначения; реконструкция проведена в пределах границ земельного участка возле 

<

адрес>, без смены функционального назначения жилых помещений квартир.

При перепланировке и переустройстве выполнены работы по устройству системы гидроизоляции пола в санузлах и кухнях.

19.06.2024 г. между собственниками заключено соглашение №1 о распределении права собственности на жилые помещения, образованные после реконструкции дома.

Получены заключения ООО «Ремстрой», ФБУ «Центр гигиены и эпидемиологии в Хабаровском крае», ООО «Энергоцентр», специалиста в области противопожарной безопасности о соответствии жилого многоквартирного дома после выполненных работ по реконструкции, перепланировке и переустройстве строительным, техническим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам, отсутствие угроз жизни и здоровью граждан.

После реконструкции многоквартирный жилой дом остался на прежнем месте, постройка возведена в границах земельного участка, количество этажей - 3, процент застройки 25,7 % (площадь земельного участка - 1089 кв.м., площадь застройки - 280 кв.м.

Просят сохранить многоквартирный жилой дом по: 

<

адрес> реконструированном состоянии, согласно техническому паспорту от 26.10.2022 г.; признать за истцами право собственности на самовольную постройку в соответствии с соглашением №1 от 19.06.2024 г.

В ходе рассмотрения дела, представитель истцов, в порядке ст. 39 ГПК РФ, уточнил исковые требования и в окончательной редакции просит: сохранить многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, согласно технического плана от 31.01.2025 г.; признать за истцами право собственности на жилые и нежилые помещения в соответствии с соглашением №2 от 10.03.2025 г. Признать за ФИО3 право собственности на жилые помещения - квартиры №№ 1-2, общей площадью 155,2 кв.м.; за ФИО1 право собственности на жилые помещения - квартиры: 3 - 4, общей площадью 132,2 кв.м., 7-8, общей площадью 127,1 кв.м.; за ФИО2- право собственности на жилое помещение - 

<

адрес>, общей площадью 113,5 кв.м.; определить в общую долевую собственность истцов - по 1/3 доли на нежилые помещения № № 1 и 2.

Определениями суда от 12.11.2024 г., от 04.02.2025 г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Комитета государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края, Управление Росреестра по Хабаровскому краю.

В судебное заедание третье лицо - Управление Росреестра по Хабаровскому краю, истцы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Истцы просят о рассмотрении дела в их отсутствие, обеспечили явку представителя.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель истцов ФИО7 настывает на исковых требованиях с учетом их уточнений. Пояснила, что после получения разрешения на реконструкцию первого этажа многоквартирного жилого дома, квартиры в котором полностью находятся в собственности истцов, начаты работы по реконструкции, перепланировке и переустройству, которые продолжены без получения разрешения в отношении других помещений дома. После завершения работ, истцы обратились в ДАСиЗ с просьбой о выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в удовлетворении отказано, в связи с тем, что в установленном законом порядке не получено разрешение на выполнение работ, не представлено заключение органа строительного надзора. Вместе с тем, закон позволяет сохранить жилой дом в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, при отсутствии разрешения. В материалы дела представлены доказательства соответствия многоквартирного жилого дома после проведенных работ по реконструкции, перепланировке и переустройства техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим требованиям, и иным строительным нормам и правилам. Техническое состояние жилого дома не создает угрозы жизни и здоровью людей. Конфигурация жилого дома не изменена, на (техническом или чердачном этаже ) проведены работы по капитальному ремонту, его назначение не изменено, этаж может использоваться, в том числе, для проведения мероприятий, истцы в соглашении №2 определили данное помещение для его использования в равных долях. Размеры и параметры слуховых окон дома не изменены, в отношении них проведены ремонтные работы по улучшению. Представленные в материалы дела технические планы от 26.10.2022 г. и 31.01.2025 г. дополняют друг друга. Полагает, что со стороны 

<

адрес> отсутствует пристройка в виде балкона, данная конструкция является чердачным (слуховым) окном. Закон допускает использование жилых помещений для размещения детей, в том числе, для их временного содержания.

В судебном заседании представители администрации г.Хабаровска ФИО8 и ФИО9 возражают относительно заявленных требований, пояснили, что реконструкция жилого дома, перепланировка и переустройство выполнены без получения соответствующего разрешения, истцами не представлены достаточные и допустимые доказательства соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, безусловно подтверждающие отсутствие угрозы для жизни и здоровья граждан вновь созданным объектом недвижимости. 16.02.2023 г. истцам выдано разрешение на строительство (реконструкцию) спорного жилого дома в соответствии с проектной документацией ООО «Строй-ДВ». Проектная документация прошла экспертизу, получила положительное заключение. Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска согласовано проведение только тех работ, которые предусмотрены документацией. Проектной документацией на реконструкцию 2-х этажного дома, помещений 1-4 предусмотрено проведение работ в части установления новой пристройки в пределах границ земельного участка и объединения квартир на 1-м этаже.

Истцами проведены работы по объединению помещений второго этажа, выполнены строительные работы третьего этажа. Площадь здания до реконструкции составляла 520 кв.м., после реконструкции в соответствии с согласованной проектной документацией определена в размере 545,3 кв.м., фактически после реконструкции, переустройства и перепланировки составила 834,1 кв.м. Разрешение, выданное ДАСиЗ 16.02.2023 г. на строительство (реконструкцию) жилого дома не имеет правового значения, поскольку выдано на проведение иных работ. Выполненные работы по реконструкции дома произведены без получения необходимых согласований, разрешений. Полагает, что истцами выполнены работы по строительству нового объекта - трехэтажного многоквартирного жилого дома.

Отмечает, что земельный участок, на котором расположен дом находится в зоне ЦО-В ( зона центра обслуживания и коммерческой активности на предназначенных для развития территориях), его использование под размещение многоквартирных жилых домов этажностью не выше восьми не отнесено к основанным видам разрешенного использования земельного участка, вид разрешенного использования предусмотрен в качестве условно разрешенного. Истцам не выдавалось разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка для размещения многоквартирного дома этажностью не выше восьми.

Представитель Комитета государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края ФИО6 выразил несогласие с исковыми требованиями, поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях, из которых следует, что истцами произведена реконструкция многоквартирного жилого 

<

адрес>, в результате которой образован новый объект, имеющий признаки самовольной постройкой. Реконструкция завершена до 26.10.2022 г., разрешение на строительство выдано спустя более трех месяцев после даты завершения реконструкции 16.02.2023 г., таким образом, истцы не предпринимали надлежащих мер к получению разрешения на строительство ни до начала проведения работ, ни в период проведения работ.

Истцами не представлены достаточные и допустимые доказательства, подтверждающие соответствие работ по реконструкции, перепланировке и переустройству дома, необходимым строительным и иным нормам и правилам. Для признания права собственности на самовольно возведенное строение необходима строительно-техническая экспертиза, проведение которой требуется в государственном экспертном учреждении в соответствии с Постановлением Правительства РФ. 

В нарушение градостроительного законодательства, истцы с извещением о начале, в период строительства в адрес Комитета государственного строительного надзора с целью надзора за проведением строительных работ на предмет их соответствия необходимым требованиям и правилам, не обращались. Извещение о начале реконструкции объекта капитального строительства направлено истцами в Комитет 24.05.2023 г., в котором содержится информация о начале реконструкции 17.02.2023 г. Сотрудниками комитета выполнен выезд на объект 26.05.2023г, в ходе осмотра установлено, что работы по реконструкции завершены, как и работы по возведению пристройки. 

Объективных препятствий для соблюдения требований законодательства - обязывающие застройщика заблаговременно, но позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства направить в орган государственного строительного надзора извещение о начале работ, о принятии исчерпывающих мер для соблюдения требований законодательства, не установлено. Фактически строительно-монтажные работы по строительству (реконструкции) объекта выполнены без уведомления органа государственного строительного надзора о начале работ на объекте и о сроках завершения этапов строительных работ, в связи с чем, осуществление государственного строительного надзора и дальнейшее освидетельствование этапов этих работ не осуществлялось.

Соответствие выполнения работ и применяемых строительных материалов требованиям технических регламентов и проектной документации, в процессе строительства, не проверялось. Фактически строительство спорного объекта выполнено при отсутствии установленных градостроительным законодательством: заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. 

Истцами не представлены необходимые документы: акт приемки объекта капитального строительства; акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство; документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии); схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта. Не представлена проектная документация, документы, подтверждающие пожарные характеристики конструкций и материалов, примененных при строительстве (реконструкции) объекта.

Не представлены доказательства, подтверждающие, что спорный объект создавался собственными силами, без финансового участия других субъектов, и построен для себя. Не представлены сведения о лицах, осуществляющих строительство (реконструкцию), имеющих допуск СРО на работы, влияющие на безопасность объекта; сертификаты на примененные материалы; документы, подтверждающие проведение строительного контроля со стороны лиц, осуществляющих строительство (акты на скрытые работы и приемки ответственных конструкций.

Просит обратить внимание на то, что ФИО3 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, является профессиональным участником в области строительства и при осуществлении своей деятельности обязан соблюдать требования градостроительного законодательства, производить строительный контроль в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, равно как и соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, выявлять допущенные нарушения, и в случае необходимости своевременно вносить

ФИО1 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, основным видом деятельности является «Предоставление услуг по дневному уходу за детьми". Разрешительная документация на эксплуатацию объекта, в частности разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, отсутствует. Объект эксплуатируется в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Факт эксплуатации подтверждается информацией, размещенной в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Из содержащихся в информационной системе 2ГИС сведений (скриншоты интернет-сайта https://2gis.ru прилагаются) следует, что в здании по адресу: 

<

адрес>, расположены: организация праздников "Филибоба"; детский развивающий центр "Новый мир". В разделе "Отзывы" размещены отзывы посетителей Детского центра, официальные ответы Детского центра на отзывы.

В разделе "Контакты" указан интернет-сайт Детского центра www.montessorikhab.ru. В свою очередь в разделе "О нас" на интернет-сайте https://www.montessorikhab.ru/ размещена визитка основателя и руководителя Детского центра - ФИО1, указан контактный адрес, в частности -

<

адрес>, тел. №.

Эксплуатацией Объекта (объекта самовольного строительства) создается угроза жизни и здоровью неопределенного круга лиц, в частности, посетителей Объекта, включая несовершеннолетних детей.

Указанные факты свидетельствуют о недобросовестном поведении истцов и злоупотреблении правами.

Допрошенный в судебном заседании 27.01.1025 г. по ходатайству представителя истцов - специалист ФИО10 пояснил, что он по заданию ФИО1 готовил отчеты и в последующем дополнительное заключение по результатам обследования многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>. В 2022 г. после проведения строительных работ первого этажа, в 2023 г. после проведения работ в отношении всего дом на предмет его технического состояния, в 2025 г. На первом этаже произведена перепланировка и переустройство, в соответствии с проектной документацией и разрешением; на втором этаже проведены работы по перепланировке и переустройству, несущие конструкции не повреждены, выполнены работы по частичной замене несущих конструкций в части лестницы и балочных перекрытий; в чердачном помещении произведена замена отдельных элементов несущий строительных конструкций (стоек, прогонов, стропил), усиление несущего каркаса металлическими конструкциями, устройство теплоизоляции под кровельным шиферным покрытием. До проведения реконструкции он не обследовал состояние чердачного помещения, поэтому не может сказать в каком состоянии находилось помещение и его элементы. По его мнению, работы, которые выполнены на чердачном этаже, относятся к капитальным работам. С внешней стороны параметры скатной крыши не изменены. Он не производил анализ расчета изменений площади дома, данная задача не входила в предмет его исследования. При составлении отчета в 2022 г. он обследовал техническое состояние первого этажа перед его реконструкцией, никакие документы ему не представлялись. При составлении отчета в 2023 г. он руководствовался техническим паспортом на дом, проектной документацией на реконструкцию 1 этажа, а именно, помещений 1-4, а также визуальным осмотром и детальным обследованием помещений. При визуальном осмотре он видел, что помещения первого этажа использовались для временного пребывания и размещения детей, имелись жилые помещения, куда он не заходил, поскольку обследовал только несущие конструкции; на втором этаже он обследовал общие помещения, все помещения не обследовал, они были закрыты, он не входил; в помещении третьего (чердачного) этажа находились новогодняя елка, для празднования Нового года, часть помещений, как ему показались имели назначение жилых, были закрыты, он смотрел только общее помещение, в жилые комнаты он не попал. 

Изучив материалы дела, выслушав пояснений стороны, специалиста, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующему.

Частью 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Пунктом 1 ст. 246 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ ( далее- ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе коридоры.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно ст.25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения; перепланировка жилого помещения; перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство включает, в частности, установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и др.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения включает, в том числе, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В соответствии с п.14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Переустройство и (или) перепланировка, реконструкция жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения, которое предоставляется в соответствии с п.3 ч.2 указанной статьи. 

Жилищное и градостроительное законодательство предусматривают различный порядок и требования к проведению работ по переустройству и (или) перепланировке помещений, расположенных в многоквартирном доме, и по реконструкции многоквартирного дома.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ). 

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого, реконструируемого жилого помещения представляет соответствующие документы.

Согласно ч.1 ст.29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч.4 ст.29 ЖК РФ).

Указанная норма применяется с учетом Постановления Госстроя РФ от 27.09. 2003 г. №170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" ( далее- Правила № 170).

Согласно пунктам 1.7.1, 1.7.2 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда Российской Федерации, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003г. №170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Переоборудование, перепланировка, жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ, ст. 13 Федерального закона от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей, которые выдаются компетентными органами.

В соответствии со ст. 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Учитывая, что разрешение на строительство (реконструкцию) является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций, строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей, застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.

Частью 2 ст. 51 ГрК РФ предусмотрена необходимость получения разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, которое в силу ч.1 данной статьи представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Согласно абз. 2 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В пункте 2 определения Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 г. № 595-О-ПВ разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в п. 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

В случае, если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ.

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, а именно, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Судом установлено, согласно выписке из ЕГРН, по адресу: 

<

адрес> расположен многоквартирный двухэтажный жилой дом, площадью 520,2 кв.м., 1949 г. постройки.

На первом этаже: помещения № к.н. 27:23:0050309:97, площадью 55,4 кв.м.; № к.н. 27:23:0050309:96, площадью 68,5 кв.м.; № к.н. 27:23:0050309:98 площадью 57,1 кв.м., № к.н. 27:23:0050309:94, площадью 56,1 кв.м.

На втором этаже: помещения: № к.н. 27:23:0050309:93, площадью 56,5 кв.им.; № к.н. 27:23:0050309:989, площадью 69,6 кв.ми.; № к.н. 27:23:0050309:92, площадью 56,7 кв.м.

ФИО3 является собственником квартир №№, 2, к.н. 27:23:0050309:97-27/020/2019-2; №; ? доли 

<

адрес>, к.н. 27:23:0050309:94-27/020/2022-12, общей площадью 151,95 кв.м.

ФИО1 собственник квартир №№,7,8, к.н. 27:23:0050309:95-27/020/2019-4; №; №; ? доли 

<

адрес>, к.н. 27:23:0050309:94-27/020/2022-11, общей площадью 198,65 кв.м.

ФИО2 собственник квартир №№,6 к.н. 27:23:0050309:93-27/020/2020-4; №, общей площадью 126,1 кв.м.

Согласно техническому паспорту домовладения от 02.11.2006 г., спорный многоквартирный жилой дом, 1949 г.постройки, состоит из двух этажей, площадью 520,2 кв.м., в том числе, площадь жилых квартир 476,4 кв.м., из которой, жилая площадь- 317,4 кв.м.

Согласно экспликации к поэтажному плану здания (строения) на 1-ом этаже расположены 4 квартиры, общей площадью 236,0 кв.м., в том числе жилой - 159,0 кв.м.; лестничные клетки - 16,7 кв.м.; тамбур 3,8 кв.м. (самовольно возведенная или переоборудованная).

Согласно экспликации к поэтажному плану здания (строения) на 2-ом этаже расположены 4 жилые квартиры (нумерация с 5 по 8), общая площадь 240,4 кв.м., в том числе жилая- 158,4 кв.м.; лестничные клетки – 40,0 кв.м.; тамбур 3,8 кв.м.

Согласно техническому плану от 26.10.2022 г., подготовленному кадастровым инженером по заданию истцов, после реконструкции дома, спорный многоквартирный жилой дом состоит из 4 этажей, в том числе, 1 подземный, общая площадь 834,1 кв.м.

1 этаж: общая площадь 279,9 кв.м., в том числе, жилая - 138,7 кв.м., подсобная 141,2 кв.м. Квартира 1-2, площадь - 155,2 кв.м.; 

<

адрес>, площадь - 132,2 кв.м.

2 этаж: общая площадь 263,4 кв.м., в том числе, жилая - 153,7 кв.м., подсобная -109,7 кв.м. Квартира 5-6, площадь - 113,5 кв.м.

3 этаж: общая площадь 163,1 кв.м., в том числе, жилая 60,0 кв.м., подсобная -203,1 кв.м. 

Из экспликации 3 этажа следует, что на этаже размещены: техническое помещение (35), площадь 145,7 кв.м.; жилые помещения - 29,3 кв.м. (36), 30,7 кв.м. (39), коридоры -8,2 кв.м., 4,1 кв.м. ( 37,41); санузел 6,9 кв.м. ( 38), подсобное 24,0 кв.м. ( 43), подъезд 8,1 кв.м. ( 42).

На 2-3 этажах 

<

адрес>, площадь 208,3 кв.м.

Подвал: площадь 27,7 кв.м., состоит из подсобных помещений ( 42-46).

Согласно техническому плану от 31.01.2025 г., составленному кадастровым инженером по заданию истцов, спорный многоквартирный жилой дом состоит из 3 этажей, в том числе 1 подземный, площадь 834,1 кв.м. Иные сведения, содержащиеся в техническом паспорте идентичны сведениям, содержащимся в паспорте от 26.10.2022 г.

05.05.2022 г. на внеочередном общем собрании собственников многоквартирного дома, оформленного протоколом № 1/22 принять решение о реконструкции жилого дома в части объединения квартир 1 и 2, 3 и 4, с организацией подвального помещения и пристройки, в пределах границ земельного участка, без смены функционального назначения ( вопрос №4).

19.06.2024 г. между истцами (собственниками) помещений дома заключено соглашение №1 о распределении права собственности на жилые помещения, образованные после реконструкции спорного жилого дома. Стороны определили выполнить реконструкцию многоквартирного жилого дома, в результате которой произошло объединение квартир 1 и 2, объединение квартир 3 и 4, организация подвального помещения в объединенной 

<

адрес>, 2; организация пристройки в объединенной 

<

адрес>,4, надстройка 3 этажа.

После реконструкции общая площадь многоквартирного жилого дома - 834,1 кв.м., в том числе: 

<

адрес>, общей площадью 155,2 кв.м.; 

<

адрес>, общей площадью 132,2 кв.м.; 

<

адрес>, общей площадью 113,5 кв.м.; 

<

адрес>, общей площадью 208,3 кв.м.

Стороны соглашения распределили права собственности на жилые помещения: ФИО11 собственник жилых помещений - 1 - 2, общей, площадью 155,2 кв.м.; ФИО1 собственник жилых помещений 

<

адрес>, общей площадью 132,2 кв.м.; жилых помещений 

<

адрес>, общей площадью 208,3 кв.м.; ФИО2 собственник жилых помещений 

<

адрес>, общей площадью 113,5 кв.м.

10.03.2025 г. между истцами (собственниками) помещений дома заключено новое соглашение № о распределении права собственности на жилые помещения после реконструкции спорного жилого дома, которым стороны определили - выполнить реконструкцию, перепланировку и переустройство многоквартирного жилого дома, в результате которой произошло объединение квартир 1 и 2 и подвального помещения; объединение квартир 3 и 4; организация пристройки в объединенной 

<

адрес>,4, объединение квартир 5 и 6; объединение квартир 6 и 8; организация технических помещений 1 и 2 на техническом этаже.

После реконструкции, перепланировки и переустройства общая площадь многоквартирного жилого 

<

адрес>,1 кв.м., в том числе: 

<

адрес>, общая площадь 155,2 кв,м.; 

<

адрес> обща площадь 132,2 кв.м.; 

<

адрес> общая площадь 113,5 кв.м.; 

<

адрес>, общая площадь 127,1 кв.м.; нежилое помещение 1 общая площадь 81,2 кв.м.; нежилое помещение 2, общая площадь 169,7 кв.м.

Стороны соглашения распределили права собственности на жилые и нежилые помещения в реконструированном, переустроенном и перепланированном жилом доме: ФИО11 собственник жилых помещений 

<

адрес>, общей площадью 155,2 кв.м.; ФИО1 собственник жилых помещений 

<

адрес>, общей площадью 132,2 кв.м.; жилых помещений 

<

адрес>, общей площадью 208,3 кв.м.; ФИО2 собственник жилых помещений 

<

адрес>, общей площадью 113,5 кв.м.

Собственники определили в равную общую долевую собственность право (по 1/3 доли) на нежилые помещения №№ и 2.

Установлено что 16.02.2023 г. ФИО3 и ФИО1 получено разрешение на строительство ( реконструкцию) жилого дома по адресу: 

<

адрес> пом. 1-4, срок действия до 16.02.2025 г., изменения внесены 21.04.2023 г.

В соответствии с разрешением: проектные характеристики объекта капитального строительства до реконструкции - 520,2 кв.м., общая площадь жилых помещений - 476,4 кв.м., в том числе пом. 1-4 -236,0 кв.м. помещения общего пользования- 43,8 кв.м.

<

адрес> помещений после реконструкции 501,5 кв.м., в том числе, трехкомнатная 

<

адрес>,3 кв.м., однокомнатная 

<

адрес> - 134,8 кв.м., помещения общего пользования- 43,8 кв.м. Количество квартир после реконструкции - 6.

В подтверждение соблюдения градостроительных и иных правил и требований по реконструкции здания, безопасности нахождения людей в здании, истцами представлены отчеты по результатам обследования спорного объекта недвижимости от 2022 г., от 2023г. ООО РемСтрой» специалиста ФИО10, которому для исследования представлены технический паспорт на здание по состоянию на 02.11.2006 г.; проектная документация «Реконструкция жилого дома по адресу: 

<

адрес> пом. 1-4»; технический план здания от 26.10.2022 г.

Специалистом выполнено исследование представленных заказчиком документов; нормативных документов; произведен натуральный смотр объекта недвижимости; визуальное обследование строительных конструкций объекта; детальное обследование элементов строительных конструкций здания.

Путем натурального осмотра установлено, что исследуемый объект представляет собой трехэтажное здание дома с подвалом, с несущими поперечными наружными и внутренними кирпичными стенами, крыша дома четырехскатная, покрытие шифер. Специалист в отчетах за 2022 г. отметил, что из пояснений ФИО1 в период 2020 - 2022 г. выполнена реконструкция здания - устройство мансардного этажа, подвала.

Указан перечень помещений: подвал, подсобные помещения; 1 этаж - тамбур, коридор, подсобные помещения, помещения общественного назначения, помещения с постоянным пребыванием людей, коридор, санитарные узлы; 2 этаж - коридор, подсобные помещения; помещения общественного назначения; жилые, помещения с постоянным пребыванием людей; коридор; санитарные узлы; 3 этаж - помещения общественного назначения, подсобные помещения, жилые помещения, санитарные узлы.

По результатом исследования, специалист сделал выводы: проведение реконструкции (изменение объемно-планировочного и конструктивных решений) здания № по 

<

адрес> в 

<

адрес> выполнены с учетом обеспечения необходимого перечня функциональных помещений (жилых, подсобных, санитарных условий, общественного назначения и др.); несущей способности наружных и внутренних кирпичных, перекрытия, каркаса, крыши, конструкции лестничной клетки ( площадок, лестничных маршей); ограждающими конструкциями (мансарды, наружных стен) требуемых показателей по тепловой защите, обеспечивающих допустимые параметры температуры (не менее + 22 градусов) в помещениях 1,2 мансардного этажей в холодный период времени.

Системы отопления и вентиляции дома обеспечивают в помещениях (жилых, санитарных узлов, общественного назначения) требуемые параметры микроклимата.

Внутренняя обшивка стен, наклонного участка потолка мансарды стружечными плитами ОСП, выполнена огнезащитная обработка дерева (вывод сделан со слов Заказчика в процессе обследования объекта).

Уровни искусственного и естественного освещения в помещениях мансардного этажа соответствуют необходимым требованиям СанПиН 2.1.3684-21, VIII. Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, оборудованию и содержанию зданий и помещений.

Текущее техническое состояние строительных конструкций трехэтажного здания жилого 

<

адрес>: фундамент - работоспособное; наружные, внутренние кирпичные стены - работоспособное; перекрытие: 1 этаж, деревянное, балочное; 2 этаж- монолитный железобетон - работоспособное; скатная крыша, шиферное покрытие- ограниченно работоспособное.

Выполнение работ по реконструкции двухэтажного здания соответствуют требованиям: ГОСТ 30494-2011. Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях; СП 554.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция. СНиП 31-01-2003»; СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемиологических ( профилактических) мероприятий».

В помещениях трехэтажного здания жилого дома выполняются требования пп. 125-127 СанПиН 2.1.3684021; в холодный период температурный режим не менее + 22 град., соответствует параметрам, приведенным в таблице 1-3 ГОСТ 30494-2011. Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях.

Проведенные работы по реконструкции жилого дома не создают угрозы жизни и здоровью людей, постоянно пребывающих в помещениях 

<

адрес>.

06.10.2023 г. специалистом ФИО10 проведено дополнительное обследование спорного жилого дома, повторены ранее изложенные выводы. 

23.01.2025 г. по результатам дополнительного обследования специалистом отмечено, что обследуемое здание и рядом стоящий двухэтажных 

<

адрес> имеют одинаковое прямоугольное исполнение, размеры (площадь и высота), архитектурное выполнение фасадов, конструктивное исполнение наружных и внутренних поперечных кирпичных стен, четырехскатных крыш с шиферным кровельным покрытием.

Чердачное помещение ( 35) дома - нежилое помещение с гибким функциональным назначением ( проведение праздников для детей СП 118.13330.2022).

В результате визуального обследования строительных конструкций в чердачном помещении установлено: недопустимых уклонов и прогибов стоек, прогонов, смещений в узлах сопряжения конструктивных элементов несущего деревянного каркаса, кровли не обнаружено; выполненное усиление металлической квадратной трубой 150х150 мм обеспечивает несущую способность конструктивных элементов несущего деревянного каркаса крыши, кровли при воздействии постоянных и временных нагрузок.

Сделаны выводы: 1 этаж проведены работы по реконструкции в соответствии с проектной документацией «Реконструкция жилого дома по адрес: 

<

адрес> пом. 1-4»; 2 этаж- работы по перепланировке помещений, переустройству инженерных сетей, санитарно-технического оборудования; замена на отдельных участках непригодного деревянного балочного перекрытия (капитальный ремонт); чердачное помещение (35) – замена отдельных элементов несущих строительных конструкций (стоек, прогонов, стропил), усиление несущего каркаса металлическими квадратными трубами 150х151 мм, устройство теплоизоляции под кровельным шиферным покрытием. Сделан вывод о проведении капитальных работ.

Произведенные работы не создают угрозы жизни и здоровью людей, постоянно пребывающих в здании. Текущее техническое состояние ( в целом) двухэтажного кирпичного здания жилого дома - работоспособное; текущее техническое состояние несущего каркаса крыши в чердачном помещении кирпичного здания жилого дома - работоспособное.

Согласно экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Хабаровском крае» от 08.04.2024 г.: трехэтажное здание с подвальным помещением, общей площадью 834,21 кв.м., после проведения реконструкции и перепланировки помещений, имеет пять жилых квартир. Две квартиры расположены на первом этаже ( согласно тех паспорту №1-20), имеют в своем составе четыре жилые комнаты, общей площадью 138,7 кв.м., две кухни общей площадью 46,9 кв.м., пять совмещенных с ванной санузлов, туалет, коридоры, подсобное помещение.

Две квартиры расположены на втором этаже (пом. 21-34) имеют пять жилых комнат общей площадью 153,7 кв.м., кухню, кухню-гостиную, четыре совмещенных с ванной санузлов, коридоры.

Квартира, расположенная на третьем этаже имеет две жилые комнаты, общей площадью 60,0 кв.м., совмещенных с ванной санузлов, подсобное помещение, два технических помещения, коридор.

Жилые квартиры, расположенные в спорном доме соответствуют СанПиН 2.1.3684-21«Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемиологических ( профилактических) мероприятий», раздел VIII. CанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», раздел V таблица 5.27.

Согласно заключению ООО «Энергоцентр» от 15.01.2024 г. техническое состояние электропроводки аппаратов защиты заземление и зануление и потребителей электроэнергии соответствует требованиям правил устройства электроустановок ( ПУЭ), правил технической эксплуатации электроустановок потребителей (ПТЭЭП) и другой нормативно-технической документации. Эксплуатация электропроводки в жилом доме не представляет опасности для жизни и здоровья. Заключение дано на основании визуального осмотра и протоколов измерения.

По заключению ИП ФИО5 от 19.01.2024 г. конструктивные, объемно-планировочные и технические рения по спорному объекту недвижимости после реконструкции соответствуют требованиям нормативных правовых актов и нормативных документов по пожарной безопасности.

По заключению ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества» от 27.08.2024г. рыночная стоимость оценки « часть жилого помещения общей площадью 21 кв.м. пристроенная к объекту недвижимости: квартира, назначение- жилое, общая площадь 132,2 кв.м., 1 этаж с учетом округлений 2 082 000 руб.; рыночная стоимость части жилого помещения общей площадью 81,2 кв.м. пристроенная к объекту недвижимости квартира, назначение жилое, общая площадь 208,3 кв.м. этаж 2-3, с учетом округлений - 7 975 000 руб.

Извещение о начале реконструкции объекта капитального строительства №1 от 23.05.2023 г. направлено истцами в Комитет 24.05.2023г. Реконструкция начата застройщиком 17.02.2023 г., что следует из п. 7 извещения.

26.05.2023 г. в ходе выездного осмотра Комитетом установлено, что работы по реконструкции объекта завершены, в полном объеме выполнены работы по возведению пристройки.

Принимая во внимание, что на дату проверки объекта работы по реконструкции полностью завершены, Комитет, руководствуясь п.п. «б» п.25, 26 Общих требований к организации и осуществлению регионального государственного строительного надзора, утв. Постановлением правительства РФ от 01.12.2021 г. № 2161, возвратил застройщикам (истцам) извещение о начале реконструкции и приложенные к нему документы.

19.06.2023 г. Комитет вернул истцам Извещение об окончании реконструкции по указанным выше основаниям.

03.07.2023 г. Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска застройщикам отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Реконструкция жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> 

<

адрес>» в связи с тем, что истцами не представлены необходимые документы: заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в п.1 ст. 54 ГрК РФ требованиям проектной документации, в том числе, с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся частью проектной документации; заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора.

Указано на не выполнение работ по благоустройству территории, а именно, предусмотренные проектной документацией, отсутствие части тротуара, площадки ТБО.

Согласно справке старшего инспектора отдела регионального гос.строй надзора комитета гос.строй надзора Правительства Хабаровского края, спорный многоквартирный жилой дом имеет 3 этажа (бывший чердак реконструирован в эксплуатируемую мансарду). Количество этажей жилого здания - 4, включая подвальный и мансардный (бывший чердак). 

При сравнительном анализе проектной документации (чертежи планы этажей до реконструкции) и технического плана от 31.01.2025 г., установлено изменение площади помещений, этажей: 1-ый этаж до реконструкции 236,0 кв.м, после 279,9 (снесены перегородки и внутренние стены, выполнена пристройка к правой торцовой части здания). Проектная документация по монтажу конструкций, устройству сетей пристройки отсутствует; 2-й этаж - проектная документация отсутствует, при отсутствии разрешения на строительство выполнен демонтаж и монтаж внутренних стен и перегородок (перепланировка квартир), (заключение специалиста по результатам дополнительного обследования от 23.01.2025). 3-ий этаж мансардный - проектная документация отсутствует, разрешение на строительство отсутствует. Чердачное помещение реконструировано в мансардный этаж, при реконструкции изменены конфигурация и площадь помещения, значительно расширено пространство смотровых окон с торцовых частей здания (заключение специалиста по результатам дополнительного обследования от 23.01.2025), со стороны ул. Шевчука пристроен балкон.

В здании есть электричество, отопление, водоснабжение, канализация. Согласно заключения специалиста по результатам дополнительного обследования от 23.01.2025 г. в здании выполнено переустройство инженерных систем. Произведен демонтаж и новый монтаж трубопроводов с сопутствующими узлами, подключение к наружным внутриквартальным сетям. Требуется подтверждение безопасной эксплуатации (соответствующие испытания с оформлением документов, как внутренних систем, так и наружных сетей).

Отсутствует разрешение на строительство (реконструкцию) 2 и 3 этажей, возведение пристройки к зданию. В наличии разрешение на строительство №, выданное Департаментом архитектуры, строительства и землепользования 16.02.2023 г. сроком действия до 21.04.2023 г. на объект реконструкции в соответствии с проектной документацией на помещения 1- 4 жилого 

<

адрес> в 

<

адрес>. Отсутствует проектная документация на производство работ по реконструкции здания: возведение пристройки (монтаж конструкций), устройство инженерных систем и сетей пристройки, отделочные работы; демонтаж и монтаж внутренней лестницы с 1-ого на 3-ий мансардный этаж (замена деревянной на железобетонную по металлическим косоурам); реконструкция помещений 2 этажа (снос внутренних стен и перегородок, монтаж внутренних стен и перегородок); реконструкция с преобразованием чердака в 3-ий мансардный этаж (изменены конфигурация и площадь помещения, значительно расширено пространство смотровых окон с торцовых частей здания, со стороны 

<

адрес> пристроен балкон); демонтаж и монтаж инженерных систем и сетей электричества, отопления, водоснабжения, канализации, пожарной сигнализации.

Суд, разрешая исковые требования, не находит оснований для их удовлетворения, исходит из следующего.

В ходе рассмотрения дела установлено, что истцами, в рамках полученного разрешения на строительство «Реконструкция жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> пом. 1-4», которым предусмотрено проведение работ на 1 этаже, по объединению квартир 1-4 и устройству пристройки, в пределах границы земельного участка, осуществлены работы по строительству (реконструкции) второго этажа, третьего (имевшего назначение технического) этажа, а также выполнены несогласованные работы по переустройству и перепланировке.

В результате реконструкции жилого дома по адресу: 

<

адрес>, площадь, конфигурация, внешний вид и этажность здания увеличилась, поскольку до реконструкции площадь объекта капитального строительства составляла 520 кв.м., с учетом проведения работ, предусмотренных проектной документацией на 1 этаж, должна была составить 545,3 кв.м., фактически составляет 834,1 кв.м.

Суд признает, что в результате реконструкции здания, образован новый этаж, путем переоборудования, реконструкции технического этажа, который предназначался для обслуживания общего имущества многоквартирного дома, в мансардный этаж, который фактически используется для временного нахождения и проживания лиц, поскольку на нем размещены два жилых помещения, помещения общего пользования, санузел, имеется выход на самовольно устроенный балкон, что подтверждается техническим планом от 26.10.2023г., экспертным заключением ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Хабаровском крае», заключением специалиста о соответствии объекта защиты требованиям противопожарной безопасности (ИП ФИО12), отчетом об оценке ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества», фотоизображениями.

В отчетах и заключениях специалистов, на фото зафиксированы спальные места, места общего пользования, «сухой бассейн» (игровая зона для детей).

Опрошенный в судебном заседании специалист ФИО13 подтвердил, что чердачный (мансардный этаж) имеет гибкую сферу использования, в том числе, для проведения праздников для детей. При осмотре данного помещения, он видел, что на нем была размещена праздничная ель, имелись закрытые жилые и иные помещения, находились дети.

Из материалов дела, фотоизображений, информационного письма старшего инспектора отдела регионального гос.строй надзора Комитета ФИО14 следует, что в результате реконструкции технического (чердачного) этажа в мансардный (3 этаж) изменены конфигурация и площадь помещения, существенно расширены пространства смотровых окон с торцовых частей здания, со стороны 

<

адрес> пристроен застекленный балкон.

Судом отклоняются доводы истцов о том, что технический (чердачный) этаж не изменил своего назначения, что его площадь, конфигурация не изменены, что на этаже проведены только капитальные работы, доводы о сохранении конфигурации и размеров слуховых окон, об отсутствии пристройки в виде балкона на техническом этаже, поскольку они опровергаются доказательствами, и обстоятельствами, которые судом установлены в ходе рассмотрения дела.

Представитель истца подтвердила, что разрешение на строительство (реконструкцию) предоставлен только на первый этаж, на помещения 1-4 и пристройку, что после завершения работ по первому этажу, истцы продолжили проведение строительных работ по реконструкции, перепланировке и переустройству помещений и здания, не получив соответствующее разрешение и согласие органа местного самоуправления, работы по строительству (реконструкции) проведены без надзора соответствующего государственного органа, при отсутствии объективных препятствий для своевременного обращения в орган для получения разрешения.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, приходит к выводу о том, что спорный объект недвижимости имеет признаки самовольной постройки.

Материалами дела подтверждается, не оспаривается истцами, что застройщики за получением разрешения на выполнение работ по реконструкции здания до начала проведения работ, в период строительных работ, не обращались.

Обращение истцов в 2023 г. за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после реконструкции здания, его перепланировки и переустройства не может быть расценено как совершение надлежащих действий по легализации спорного объекта недвижимостями, поскольку такое обращение имело место после завершения реконструкции объекта, его перепланировки и переустройства, также было заведомо неисполнимо, поскольку предварительно за разрешением на строительство (реконструкцию) истцы не обращались, без указанного разрешения ввод объекта в эксплуатацию не возможен.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции), так и во время проведения работ, удовлетворение иска о сохранении здания в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии состоянии, о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует требованиям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ.

Другие условия, необходимые для признании права собственности на самовольную постройку, о сохранении объекта капитального строительства в переустроенном и перепланированном стоянии – это доказательства, свидетельствующие, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение только при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство ( реконструкцию), перепланировку и переустройство, до начала строительных работ.

Иное толкование нормы п.3 ст. 222 ГК РФ и указанных разъяснений противоречило бы п. 2 той же нормы, поскольку строительство объекта недвижимости без разрешения само по себе означает гражданско-правовой деликт и подтверждает то обстоятельство, что лицо, совершая его, осознавало факт нарушения требований законодательства в части архитектурно-строительной деятельности.

В противном случае имеет место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение, по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнил предусмотренные законом требования.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.21 Обзора судебном практики Верховного Суда РФ №2 ( 2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020 г., иск о признании права собственности на самовольную постройку, может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, в отсутствии со стороны лица, осуществляющего постройку, очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Судом не установлены такие признаки, истцы выполняли работы по строительству (реконструкции) объекта капитального строительства при отсутствии разрешительной документации, после выполненных работ, фактически используют объект в предпринимательской деятельности. В доме размещены детские учреждения: организация праздников «Филибоба», детский развивающий центр «Новый мир», с временным пребыванием детей, в том числе, организованы комнаты для сна и отдыха, для приема пищи, при отсутствии разрешительной документации, подвергая тем, самым опасности жизни и здоровье неограниченного круга лиц, в том числе, детей.

Надлежащих доказательств наличия объективной невозможности соблюдения требований градостроительного законодательства, либо незаконного отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию), истцами не представлены.

Суд соглашается с позицией представителя Комитета гос.стройнадзора о злоупотреблении истцами своими правами, в том числе, по признаку осуществления одним из истцов деятельности в сфере строительного бизнеса, знания порядка и правил проведения работ и намеренное игнорирования их.

Вопрос безопасности строения и возможности его легализации определяется специальными законами, в том числе ГрК РФ, Федеральным законом от 17.11.1995 г № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» Федеральным законом от 30.03.1999 г. №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федеральным законом от 21.12.1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», иными специальными нормативно-правовыми актами.

Истцами в обоснование требований представлены многочисленные заключения специалистов, отчеты.

В подтверждение проведения работ по реконструкции спорного объекта капитального строительства требованиям ГОСТ, СанПиН, отсутствие угрозы жизни и здоровью для лиц, постоянно пребывающих в помещениях дома представлены отчеты ООО «РемСтрой» (специалист ФИО10) от 2022 г., 2023 г., дополнительное заключение от 23.01.2025 г., которые судом не могут быть приняты в качестве достаточных и безусловных доказательств, подтверждающих безопасность проведенной реконструкции, перепланировки и переустройства.

Отчеты и заключения имеют многочисленные несоответствия, исследовательская часть отчетов и заключения постоянно менялись с учетом уточнения истцами исковых требований, при описании исследуемого объекта, специалистом менялась этажность здания, их характеристики.

В ходе рассмотрения дела специалист ФИО10 пояснил, что предметом его исследования являлись только конструктивные элементы здания, конкретные помещения он не осматривал, часть помещений были закрыты, расчеты не произведены. Выводы сделаны по результатам визуального осмотра и замеров, при первичном осмотре документы на здание не представлялись.

Из содержаний отчетов и заключения невозможно достоверно установить, на основании каких исходных, эмпирических, инструментальных данных и расчетов при использовании только цифровой фотокамеры, металлической рулетки, строительного уровня, специалист пришел к соответствующим выводам.

Отчеты и заключения специалиста не мотивированы, выводы специалиста не содержат ссылок или указания на результаты конкретных, проведенных исследований, на основании которых сформулированы выводы. Качество использованных при строительстве материалов, их применимость для данного вида объекта, специалистом не оценены.

В отчетах специалиста, в дополнительном заключении отсутствуют расчеты прочности конструкций, которые необходимо было произвести с учетом того, что истцом произведено вмешательство в несущие конструкции домовладения, выполнена реконструкция технического этажа, в результате которого он преобразован и активно используется как мансардных этаж, на котором размещены жилые комнаты, зона отдыха, санузел, имеется выход на вновь созданный балкон.

Наличие заключений ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Хабаровском крае» № 27/20/01.11/14/666/2024 от 08.04.2024 г., ООО «Энергоцентр» № 01 от 15.01.2024 г., ИП ФИО5 о соблюдении требований строительных и санитарных норм, правил противопожарной безопасности при производстве перепланировки, переустройства и реконструкции объекта капитального строительства, не являются достаточным и бесспорным основанием для удовлетворения заявленных исковых требований. Указанные истцом доводы, а также заключения не являются достоверным доказательством, подтверждающим безопасность выполненной перепланировки и переустройства, реконструкции спорного здания.

Ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы на предмет соответствия самовольной постройки указанным выше нормам и правилам истцами не заявлено.

Судом неоднократно ставился вопрос о назначении судебной строительно-технической экспертизы, представитель истца указал о наличии достаточных доказательства, в связи с чем, не усмотрел оснований для назначения экспертизы. 

Наличие разрешение на строительство (реконструкцию) жилого дома по адресу: 

<

адрес> от 16.02.2023 г., выданное только на строительство (реконструкцию) помещений 1-4, которым предусмотрены иные характеристики объекта недвижимости, которые должны были образоваться в результате работ по реконструкции, а именно, до реконструкции общая площадь жилых помещений – 476,4 кв.м., в том числе пом.1-4 -236,0 кв.м., помещения общего пользования - 43,08 кв.м., количество квартир 8; после реконструкции: общая площадь жилых помещений - 501,4 кв.м., количество квартир -6 шт., фактически в результате строительных работ общая площадь помещений – 834,1 кв.м., в том числе, по первому этажу- 279,9 кв.м., при отсутствии достаточных и безусловных доказательств, подтверждающих осуществление реконструкции в соответствии с соблюдением градостроительных и иных обязательных норм и правил; не является основанием для удовлетворения требования истцов о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном, переустроенном и перепланированном состоянии.

В ходе рассмотрения дела истцами заявлено о переустройстве и перепланировке, выразившиеся в установке дополнительного санитарного оборудования, с подключением к общедомовым коммуникациям; у демонтаже и монтаже инженерных систем, сетей электричества, отопления, водоснабжения, канализации; в устройстве системы гидроизоляции пола в санузлах и на кухнях.

Истцами в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлены доказательства получения разрешения на переустройство, перепланировку, а также что выполненные работы не создают угрозу жизни и здоровью лиц, находящихся в нем, доказательства размещения вновь образованных помещений, над помещениями соответствующего назначения.

Принимая во внимание, что строительство (реконструкция), перепланировка, переустройство проведены истцам без предварительного получения разрешения в обход порядка, предусмотренного действующим градостроительным и жилищным законодательством, с целью последующей легализации измененного объекта недвижимости исключительно в судебном порядке, что свидетельствует о недобросовестном поведении истцов и является злоупотреблением, направлено на преодоление административных процедур, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на него; истцами не представлены достаточные и бесспорные доказательства, свидетельствующие о безопасности проведенных работ, что выполненные работы и вновь созданный объект капитального строительства не создает угрозу жизни и здоровью лиц, находящихся в нем, судом не установлены законные основания для удовлетворения исковых требований о сохранении объекта капитального строительства - жилого дома по адресу: 

<

адрес> в реконструированном, переустроенном и перепланированном состоянии.

Суд также не находит оснований для удовлетворения требований о признании за истцами право собственности на жилые и нежилые помещения, образованные после реконструкции, перепланировки и переустройства, как производные от основного требования, в удовлетворении которого истцам отказано.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 321 ГПК РФ

РЕШИЛ

в удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО1, ФИО2 к администрации г.Хабаровска о сохранении жилого здания- многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> реконструированном, перепланированном, переустроенном состоянии, о признании право собственности на жилые и нежилые помещения, образованные после реконструкции, перепланировки и переустройства - отказать

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Хабаровский краевой суд, через Индустриальный районный суд г. Хабаровска. 

Судья Т.Г.Федосова

Решение изготовлено в окончательном виде 31 марта 2025 г.