Дело № 3а-17/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Элиста 03 апреля 2024 года 

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Говорова С.И.,

при секретаре Чимидовой Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» об установлении кадастровой стоимости двух объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что является собственником следующих объектов недвижимого имущества: здания второго блока магазина с переоборудованным подвальным помещением под магазин, назначение: нежилое, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером *, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, *; здания третьего блока магазина, назначение: нежилое, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером *, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, *. Согласно выпискам из ЕГРН от 28.11.2023 г. кадастровая стоимость здания с кадастровым номером * по состоянию на 01.01.2021 г. определена в размере 17809266,55 руб., кадастровая стоимость здания с кадастровым номером * по состоянию на 01.01.2021 г. – в размере 26651361,90 руб. Указанная стоимость утверждена на основании приказа Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14.09.2021 № 106-од. Согласно отчетам оценщика ФИО2 № М-11/15, № М-11/16 от 27.11.2023 г. рыночная стоимость здания с кадастровым номером * составляет 11923693 руб., рыночная стоимость здания с кадастровым номером * – 16507221 руб. Просит суд установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости в размере, определенном в отчетах оценщика, поскольку завышенная кадастровая стоимость влечет необоснованное увеличение налоговых платежей.

Определением судьи Верховного Суда Республики Калмыкия от 20 декабря 2023 г. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Е., Ш.

В судебное заседание 03 апреля 2024 г. административный истец ФИО1, а также представители административных ответчиков – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, заинтересованных лиц - филиала ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия, Администрации г. Элисты, заинтересованные лица Е., Ш., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения административного иска, не явились.

В соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, которые надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Изучив доводы административного искового заявления, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства РФ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно статье 400 Налогового кодекса РФ плательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, в том числе на жилой дом, квартиру, строение, сооружение, помещение.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: 1) жилой дом; 2) квартира, комната; 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

Пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ определено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных поименованной статьей. 

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 27.11.2023 г. № КУВИ-001/2023-*, № КУВИ-001/2023-* ФИО1 является собственником объектов недвижимого имущества – нежилых зданий с кадастровыми номерами * и *, следовательно, как собственник объектов недвижимости, обязанный уплачивать налог на имущество физических лиц, исчисляемый из их кадастровой стоимости, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости таких объектов.

В соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия» кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу двух объектов недвижимости: 1) с кадастровым номером * составила 26651361,9 руб. (кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2021 г., дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2022 г.); с кадастровым номером * - 17809266,55 руб. (кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2021 г., дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2022 г.), что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 23.11.2023 г. № КУВИ-001/2023-*, № КУВИ-001/2023-*, выданными филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Калмыкия.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлены отчеты оценщика ФИО2 № М-11/15, № М-11/156 от 27.11.2023 г. об оценке рыночной стоимости указанных выше объектов недвижимости, согласно которым рыночная стоимость объекта с кадастровым номером * по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 11923693 руб., объекта с кадастровым номером * по состоянию на 01.01.2021 г. – 16507221 руб.

В письменном ходатайстве (поступило в суд 18.12.2023 г.) представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО3 просила приобщить к материалам дела отзыв Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», содержащий замечания на отчеты оценщика № М-11/15, № М-11/156 от 27.11.2023 г. Так, в отчете № М-11/15 от 27.11.2023 г. об оценке здания с кадастровым номером * оценщик определяет материал стен объекта оценки как «кирпичные», в то время как согласно данным технического паспорта стены здания – железобетонные, следовательно, корректировка для всех объектов-аналогов по указанному показателю неверная; оценщиком использованы различные справочники оценщика недвижимости 2020 г. под ред. Лейфера на стр. 113-117 отчета, однако при внесении корректировки на уторгование использована таблица по усредненным городам России, отсутствуют данные источника по указанию границ доверительных интервалов, обоснования для использования данных корректирующих коэффициентов не имеется, следовательно, оценщиком нарушены требования п. 2 ФСО VI. Аналогичные замечания содержатся в отзыве и относительно отчета № М-11/156 от 27.11.2023 г.

Оценщик ФИО2 представил в суд письменные пояснения (поступили в суд 21.12.2023 г.) на отзыв Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», в которых полагает замечания на отчет № М-11/15 от 27.11.2023 г. некорректными, указав, что часть стен объектов оценки выполнена из кирпича, часть – из железобетона, состав материала не имеет значения, поскольку застроенный земельный участок оценивается как незастроенный; объект оценки, как и объекты-аналоги возможно отнести к объектам, выполненным из кирпича, в связи с чем применение корректировки не требуется; оценщиком в ходе исследования использовался только один справочник оценщика недвижимости – 2020, под ред. Лейфера, «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» для сравнительного подхода, для городов с населением менее 500 тыс. человек, другие справочники оценщиком не применялись; внесена поправка на уторгование – для всех объектов-аналогов использовано среднее значение 8,9% из справочника оценщика недвижимости, 2020 г., под ред. Лейфера, «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов»; ввиду того, что площадь объекта оценки подпадает под интервал 500-1000 кв.м., а площади аналогов 1 и 4 составляет 250-500 кв.м., а аналогов 2 и 3 – 100-250 кв.м., была применена корректировка к аналогам 1 и 4 – 0,91, к аналогам 2 и 3 – 0,81. Аналогичные письменные пояснения даны и к отзыву на отчет оценщика № М-11/156 от 27.11.2023 г.

Согласно письменному ходатайству (поступило в суд 26.12.2023 г.) представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО3 просила назначить судебную оценочную экспертизу, поставив перед экспертом следующие вопросы: «1) Имеются ли в представленном отчете № М-11/15 неполные или недостоверные сведения, расчеты или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, и иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта?; 2) При наличии в отчете № М-11/15 неполных и (или) недостоверных сведений, расчетных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, определить, какова рыночная стоимость объекта недвижимости? 3) Имеются ли в представленном отчете № М-11/16 неполные или недостоверные сведения, расчеты или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, и иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта?; 4) При наличии в отчете № М-11/16 неполных и (или) недостоверных сведений, расчетных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, определить, какова рыночная стоимость объекта недвижимости?».

Пунктами 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В силу пунктов 1 и 2 ФСО № V, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. 

Из отчета № М-11/15 от 27.11.2023 г. усматривается, что при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 08:14:030528:205 оценщиком ФИО2 применен сравнительный подход методом сравнения продаж.

В соответствии с пунктом 10 ФСО V "Подходы и методы оценки" (утв. приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200) в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать достаточность и достоверность информации по каждому из них.

Оценщиком проанализирован рынок купли-продажи объектов недвижимости, выбраны четыре аналога, соответствующие объекту оценки по характеризующим данным, приведены скриншоты объявлений по продаже указанных аналогов. 

Согласно данным технического паспорта здания, приведенного в приложении к отчету об оценке, стены здания – железобетонные плиты, из скриншотов объявлений по продаже всех объектов-аналогов № 2, № 3, № 4 не усматривается наименование материала стен зданий, однако оценщиком указано, что объект оценки, также как и аналоги, выполнены из кирпича, вследствие чего поправки на материал стен не требуется.

При расчете в отношении аналогов 2 и 4 применена понижающая корректировка на техническое состояние зданий, которое позиционируется оценщиком как новое функциональное здание без внешних признаков износа, однако в тексте объявлений по продаже указанных объектов такой информации не содержится.

Оценщиком также применена корректировка на этажность объектов исследования, составившая к объектам №№ 1, 2, 4 - 0,900, в то же время объект оценки имеет этажность – 2, в том числе – 1 подземный этаж, объект аналог № 4 имеет общую площадь 304 кв.м., дополнительно мансарду 50 кв.м., из текста объявления не усматривается, что данное здание является двухэтажным, однако коэффициент на этажность применен.

Кроме того, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость рассматриваемого объекта недвижимости в 0,7 раза ниже оспариваемой кадастровой стоимости (11923693 руб. против 17809266,55 руб.).

Из отчета № М-11/16 от 27.11.2023 г. усматривается, что при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером * оценщиком применен сравнительный подход методом сравнения продаж.

Оценщиком проанализирован рынок купли-продажи объектов недвижимости, выбраны те же четыре аналога, что и в отчете № М-11/15 от 27.11.2023 г., соответствующие объекту оценки по характеризующим данным, приведены скриншоты объявлений по продаже указанных аналогов. 

Оценщиком без учета данных о выполнении стен здания из железобетона отражен материал стен как кирпичный, корректировка к аналогам не применялась; внесена поправка на техническое состояние здания к аналогам 2 и 4 как улучшенное, при этом в объявлениях такая информация отсутствует, к объекту аналогу 4 применен коэффициент на этажность, в то время как согласно скриншоту объявления здание имеет дополнительно мансарду.

Кроме того, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость рассматриваемого объекта недвижимости в 0,6 раза ниже оспариваемой кадастровой стоимости (16507221 руб. против 26651361,9 руб.).

В связи с возникшими сомнениями в отчетах № М-11/15, № М-11/16 от 27.11.2023 г. и достоверности определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения судьи Верховного Суда Республики Калмыкия от 27.12.2023 г. по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Центр оценки и консалтинга «АРТА» № * от 20 марта 2024 г. рыночная стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости: 1) с кадастровым номером * по состоянию на 01.01.2021 г. составила 14495000 руб.; с кадастровым номером * по состоянию на 01.01.2021 г. - 21384000 руб. 

Оценивая заключение эксперта ООО «Центр оценки и консалтинга «Арта» от 20 марта 2024 г. № 240125/01-Н, суд приходит к выводу о том, что данное заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 Уголовного кодекса РФ, заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта; исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Федеральным стандартом оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 (ред. от 30.11.2022) определены общие стандарты оценки, которыми являются федеральные стандарты оценки: ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, ФСО N 5, а также основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки.

Пунктами 10, 12 Федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)" определено, что в процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации. Информация может быть получена от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки, экспертов рынка и отрасли, а также из других источников; в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки.

Приведенные в заключении и используемые экспертом положения федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития РФ в 2015 году, а также их содержание не противоречат положениям действующих федеральных стандартов - ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, являющихся общими стандартами оценки, что свидетельствует о соответствии экспертного заключения нормам действующих федеральных стандартов и целям оценки.

Кроме того, в процессе исследования применен действующий федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, детализирующий требования и процедуры, установленные общими стандартами оценки ФСО I - ФСО VI, и являющийся обязательным к применению при оценке объектов недвижимости.

В заключении приведено подробное описание объектов исследования – нежилых зданий – второго и третьего блоков магазина, их основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, анализ сегмента рынка объектов, к которому относятся объекты оценки – торгово-офисная недвижимость, а также итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Отказ от применения доходного подхода мотивирован отсутствием по состоянию на дату оценки 01.01.2021 г. информации, позволяющей прогнозировать чистый операционный доход, который объекты оценки способны приносить, а также связанные с такими объектами расходы, ввиду объективного наличия ограничений, вводимых актами органов власти в связи с пандемией COVID-19. В связи с наличием достоверной рыночной информации – достаточного количества предложенных к продаже объектов с аналогичными характеристиками - эксперт отказался от использования затратного подхода, произвел исследование с использованием сравнительного подхода.

При определении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером * в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж применена корректировка на уторгование, исходя из разницы между ценой предложения и ценой продажи, согласно данным справочника оценщика недвижимости, 2020 г., Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного похода, под ред. ФИО4, таб. 146, поскольку аналоги №№ 1, 4, 5, 7 относятся к объектам свободного назначения, поправка составила 10,80%, уторгование для аналогов №№ 2,3,6 по назначению «кафе» - 12,30%. В зависимости от локального расположения к аналогам применены корректирующие коэффициенты согласно данным таб. 43 вышеприведенного справочника оценщика, величина корректировки для аналога № 2 (окраина города) составила 40%, для аналогов 1, 3, 5, 6, 7 (высотная (многоквартирная) жилая застройка) – 10,98%, к аналогу 4, расположенному, как и объект экспертизы, в центре деловой активности, поправка не вносилась. Поскольку аналог 5 в отличие спорного объекта и других аналогов находится относительно «красной линии» внутри квартала, к нему согласно данным таб. 49, 50 справочника оценщика недвижимости, 2020 г., под ред. ФИО4, введена корректировка – 23,46%. Ввиду расположения объекта 7, в отличие от спорного объекта и других аналогов, рядом с остановкой общественного транспорта применен коэффициент 13,79% (таб. 56, 57 по справочнику оценщика недвижимости, 2020 г.). Одновременно, поскольку физическое состояние аналога 7, как и объекта оценки, удовлетворительное, в отличие от других аналогов, находящихся в хорошем физическом состоянии, к оставшимся аналогам внесена поправка 13,04% (таб. 117, 118 по справочнику оценщика недвижимости, 2020 г.). Аналог 2 по состоянию отделки нуждается в ремонте, в этой связи применен коэффициент на состояние отделки (тип ремонта) согласно данным таб. 133 вышеуказанного справочника оценщика недвижимости – 36,99%. На стр. 76 заключения приведен расчет корректировки по площади объектов аналогов и объекта оценки. Величина корректировки, учитывающая долю стоимости земельного участка под строениями, для всех объектов аналогов, согласно справочнику оценщика недвижимости, 2020 г., под ред. ФИО4, составила 19%. На основании проведенных расчетов оценщиком получено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2021 г., которое составило 14495000 руб.

Рыночная стоимость объекта с кадастровым номером * определена сравнительным подходом методом сравнения продаж. Осуществлена корректировка на уторгование, исходя из разницы между ценой предложения и ценой продажи, согласно данным справочника оценщика недвижимости, 2020 г., Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного похода, под ред. ФИО4, таб. 146, поскольку аналоги №№ 1, 4, 5, 7, 8 относятся к объектам свободного назначения, поправка составила 10,80%, уторгование для аналогов №№ 2,3,6 по назначению «кафе» - 12,30%. В зависимости от локального расположения к аналогам применены корректирующие коэффициенты, согласно данным таб. 43 вышеприведенного справочника оценщика, величина корректировки для аналога № 2 (окраина города) составила 40%, для аналогов 1, 3, 5, 6, 7, 8 (высотная (многоквартирная) жилая застройка) – 10,98%, к аналогу 4, расположенному, как и объект экспертизы, в центре деловой активности, поправка не вносилась. Поскольку аналог 5, в отличие спорного объекта и других аналогов, находится относительно «красной линии» внутри квартала, к нему, согласно данным таб. 49, 50 справочника оценщика недвижимости, 2020 г., под ред. ФИО4, введена корректировка – 23,46%. Ввиду расположения объектов-аналогов 7 и 8, в отличие спорного объекта и других аналогов, рядом с остановкой общественного транспорта применен коэффициент 13,79% (таб. 56, 57 по справочнику оценщика недвижимости, 2020 г.). Поскольку физическое состояние аналога 7 удовлетворительное, как и часть оцениваемого объекта, другая часть которого – в хорошем состоянии, в отличие от других аналогов, находящихся также в хорошем физическом состоянии, к оставшимся аналогам внесена поправка 8,70%, к аналогу 7 – 5% (таб. 117, 118 по справочнику оценщика недвижимости, 2020 г.). Аналоги 2 и 8 – без отделки внутренних помещений, в этой связи применен коэффициент на состояние отделки (тип ремонта), согласно данным таб. 133 вышеуказанного справочника оценщика недвижимости, соответственно – 36,08% и 35,95%; расчет поправок на отделку в отношении аналогов 1, 3, 4, 5, 6, 7, составляющий менее одного процента, отражен на стр. 145 заключения. На стр. 146 заключения приведен расчет корректировки по площади объектов аналогов и объекта оценки. Величина корректировки, учитывающая долю стоимости земельного участка под строениями, для всех объектов аналогов, согласно справочнику оценщика недвижимости, 2020 г., под ред. ФИО4, составила 19%. На основании проведенных расчетов оценщиком получено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2021 г., которое составило 21384000 руб.

Таким образом, выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, которые позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

Оценив заключение эксперта ООО «Центр оценки и консалтинга «АРТА» от 20 марта 2024 г. № * в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу о соответствии его требованиям действующего законодательства. 

Доказательств обратного административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

При таких обстоятельствах суд признает подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования: 1) об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости и считает возможным установить указанную стоимость в размере 14495000 рублей по состоянию на 1 января 2021 года; 2) об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости и считает возможным установить указанную стоимость в размере 21384000 рубля по состоянию на 1 января 2021 года.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ) (абзац 1). 

В соответствии с абзацем 2 данного пункта Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11.09.2023 N 145-од "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Калмыкия зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест" утверждена новая кадастровая стоимость здания с кадастровым номером * в размере 8668457,27 руб., здания с кадастровым номером * в размере 12972246,29 руб., которая применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2024 г. 

Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 01.04.2024 г. № КУВИ-001/2024-*, № КУВИ-001/2024-*.

Таким образом, на момент рассмотрения дела оспариваемая кадастровая стоимость является архивной, следовательно, установленная кадастровая стоимость спорных нежилых зданий подлежит применению с 1 января 2022 года по 31 декабря 2023 года включительно.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В данном случае дата обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определяется датой подачи административного искового заявления в суд, то есть – 30 ноября 2023 года.

В силу положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» вступившее в законную силу решение суда относится к числу актов, на основании которых сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, связанных с производством судебной оценочной экспертизы, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам (часть 3 статьи 108).

Согласно абзацу второму пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, под которым, в том числе, понимается и судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы по общему правилу взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

Указанные положения Кодекса подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО5 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».

С учетом характера спорных правоотношений, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Поскольку, как видно из материалов дела, разница между кадастровой стоимостью, определенной приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14.09.2021 № 106-од и установленной по результатам рассмотрения спора рыночной стоимостью здания с кадастровым номером * (18,6%), здания с кадастровым номером * (19,8%) является незначительной, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, не свидетельствует об ошибочности кадастровой оценки объекта недвижимости, а также в связи с тем, что бремя доказывания размера рыночной стоимости спорного объекта возложено на административного истца, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 100000 руб. в пользу ООО «Центр оценки и консалтинга «АРТА» подлежат возмещению за счет административного истца.

В подтверждение затрат на производство судебной оценочной экспертизы ООО «Центр оценки и консалтинга «АРТА» представлена смета о стоимости работ на проведение экспертизы в размере 100000 руб., которая рассчитана в соответствии с Приказом № 29/1-1 от 09.02.2023 г. Минюста России «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц», является документально обоснованной и математически верной.

На основании изложенного, Верховный Суд Республики Калмыкия, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, 

р е ш и л :

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания второго блока магазина с переоборудованным подвальным помещением под магазин, назначение: нежилое, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером *, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста*, в размере рыночной стоимости – 14495000 (четырнадцать миллионов четыреста девяносто пять тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2021 года.

Установленная кадастровая стоимость нежилого здания в размере 14495000 (четырнадцать миллионов четыреста девяносто пять тысяч) рублей подлежит применению с 1 января 2022 года по 31 декабря 2023 года включительно.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания третьего блока магазина, назначение: нежилое, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером *, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, *, в размере рыночной стоимости – 21384000 (двадцать один миллион триста восемьдесят четыре тысячи) рублей по состоянию на 01 января 2021 года.

Установленная кадастровая стоимость нежилого здания в размере 21384000 (двадцать один миллион триста восемьдесят четыре тысячи) рублей подлежит применению с 1 января 2022 года по 31 декабря 2023 года включительно.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 ноября 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и консалтинга «АРТА» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 100000 (сто тысяч) рублей по следующим реквизитам:

***

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Верховный Суд Республики Калмыкия в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.И. Говоров 

Мотивированное решение составлено 03 апреля 2024 года