Дело №2-4395/18

24RS0048-01-2016-014777-57

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 ноября 2018 года г.Красноярск

Советский районный суд г. Красноярска в составе

Председательствующего судьи Пустоходовой Р.В.,

При секретаре Опариной О.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 о расторжении договора займа, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задолженности в размере 1 047 269,76 руб., обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенную: 

<

адрес>, путем реализации с публичных торгов, определении начальной продажной стоимости квартиры 2 532 600 руб.. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Дом вашей мечты» и ФИО1 был заключен договор займа №, в соответствии с условиями которого ФИО1 получила денежные средства в размере 1 500 000 руб., сроком на 192 месяца под 12,7% годовых, целевое назначение займа – приобретение в собственность предмета ипотеки- квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Обеспечением договора займа является ипотека в силу закона. Права требования залогодержателя по закладной были переданы ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1». Ответчик принятые на себя обязательства надлежащим образом не исполняет, систематически нарушает обязательства по своевременному и полному возврату займа и уплате процентов за пользование займом, допускает просрочки платежей. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено требование о досрочном исполнении денежных обязательств (том 1 л.д.5-7).

Определением Советского районного суда г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена взыскателя ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» на АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (том 1 л.д.143-144).

ДД.ММ.ГГГГ судом приняты уточнения исковых требований, окончательно истец, изменивший наименование на основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом № от ДД.ММ.ГГГГ на АО «ДОМ.РФ», просит взыскать с ответчика задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 624 122,67 руб., в том числе: 826 844,95руб. задолженность по основному долгу, 351 162,72руб. задолженность по процентам, 270 412,45руб. задолженность по пени по основному долгу, 175 702,55руб. задолженность по пени по процентам. Так же просит начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения в законную силу определить подлежащим выплате проценты за пользование кредитом в размере 12,7% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере 826 844,95руб.. Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, общей площадью 

<

данные изъяты>.м., расположенную на 4 этаже, по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, путем реализации с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 2 532 600руб..Расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д.6).

Представитель истца ФИО2 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, том 2 л.д.43-44) требования поддержал.

Ответчица о рассмотрении дела извещалась (том 2 л.д.26,30), в суд не явилась, о причинах неявки не уведомила. Представитель ответчицы ФИО3 просила дело слушанием отложить в связи с занятостью представителя ответчика в ином судебном заседании (том 2 л.д.31). Оснований для отложения судебного заседания суд находит, поскольку доказательств занятости представителя в ином судебном заседании не представлено, кроме того, занятость представителя не является уважительной причиной неявки стороны в судебное заседание. В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению. 

В силу ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В соответствии со ст.809 ГПК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. 

Согласно п.2 ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства на основании ст. 348 ГК РФ. 

Согласно п.1 ст.54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

На основании пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Дом вашей мечты» и ФИО1 был заключен договор займа №, по которому ФИО1 получила денежные средства в размере 1 500 000 руб. сроком на 192 месяца, под 12,7% годовых. Согласно п.1.3 договора заем предоставляется для целевого использования - для приобретения в собственность жилого помещения, находящегося по адресу: 

<

адрес>, состоящего из 4 комнат, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного на 10 этаже, стоимостью 2 550 000 руб., кадастровый номер №. Обеспечением исполнения обязательства является ипотека квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д.19-26).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на квартиру 

<

адрес>, основание регистрации – договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, существующие ограничения обременения – ипотека в силу закона (том 1 л.д.38,76). 

Согласно закладной от ДД.ММ.ГГГГ предметом ипотеки является квартира 

<

адрес>, залогодатель ФИО1, первоначальный залогодержатель ОАО «Дом вашей мечты», с ДД.ММ.ГГГГ первоначальный владелец закладной сменился на ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» (том 1 л.д.35-40,44). 

ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлено требование о расторжении договора (том 1 л.д.49).

Представитель истца суду поддержал исковые требования по изложенным в заявлении основаниям с учетом уточнений. Возражает против снижения неустойки, поскольку ответчик в течение нескольких лет платежи в счет погашения задолженности, не производит. 

В отзыве на иск ответчик просил о применении ст.333 ГК РФ при взыскании неустойки. 

Оценивая представленные доказательства, суд находит исковые требования АО «ДОМ.РФ» подлежащим частичному удовлетворению.

В силу ст. 47 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

В соответствии с п. 4.4.4 договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ года займодавец вправе передать свои права по Закладной, третьим лицам в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и передать саму закладную (том 1 л.д.19-26).

Согласно ст. 48 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам. 

Первоначальный залогодержатель ОАО «Дом вашей мечты» на основании договора купли-продажи закладной от ДД.ММ.ГГГГ сменился на ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1», которому перешло право требования по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с продажей закладной новому владельцу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», что подтверждается выпиской по счету, АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» приобрел право требования уплаты задолженности с ФИО1 (том 1 л.д.104). Согласно Устава АО «ДОМ.РФ» со ДД.ММ.ГГГГ произведена смена наименование истца АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на АО «ДОМ.РФ» (том 2 л.д.18-24).

В соответствии с действующим гражданским законодательством надлежащее исполнение обязательства предусматривает совершение обязанным лицом действий в определенных договором: месте, сроке, способом, размере. Отступления от любого из определенных договором действий без согласия кредитора, свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязательства, влечет предусмотренную договором либо законом ответственность.Из материалов дела следует, что обязательства по погашению задолженности по договору не исполнялись надлежащим образом. Ответчиком доказательств обратного в суд не представлено, в материалах дела таковых не имеется. Учитывая ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению платежей во исполнение договора, наличие образовавшейся задолженности, суд полагает, что ответчик существенно нарушает условия договора займа, в связи с чем договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «Дом вашей мечты» и ФИО1, подлежит расторжению. 

В соответствии с пунктом 4.4.1 договора займа при просрочке осуществления очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней (п. «а»), при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. «б») заимодавец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней. 

По делу установлен факт неисполнения ответчиком ФИО1 обязательств по ежемесячному возвращению суммы долга и уплаты процентов, что подтверждается материалами дела. 

Учитывая, что ответчик был согласен с условиями договора, о чем свидетельствует ее подпись в договоре, возложенных на нее договором обязательств по ежемесячному погашению задолженности не исполнила, то в силу прямого указания ст. 811 ГК РФ заемщик праве требовать досрочного возврата всей суммы займа с причитающимися процентами.

Из объяснений представителя истца, материалов дела следует, что ФИО1 не исполняла обязанность по ежемесячному гашению кредита. Доказательств обратного в суд не представлено, в материалах дела не имеется, ответчицей указанное обстоятельство не оспаривается. Таким образом, в силу ст.811 ГК РФ истец имеет право требовать досрочного возврата всей суммы займа вместе с причитающимися процентами. На ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности составляет: основной долг 826 844,95руб., проценты за пользование кредитом 351 162,72руб.. Расчет судом проверен, признан правильным, соответствует требованиям ст.319 ГК РФ. При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым взыскать с ответчицы указанные суммы.

Кроме того, учитывая, что ответчица обязательство по возврату суммы займа не исполняется, то согласно ст.ст.330, 809 ГК РФ подлежат взысканию с ответчицы проценты за пользование займом в размере 12.7% годовых, начисляемые на остаток основного долга 826 844,95руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ до вступления решения суда в законную силу.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом.

При нарушении сроков возврата займа заемщики уплачивают неустойку в размере 0,1% процента от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки (п.5.2 договора). При нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов заемщик уплачивает неустойку пени в размере 0,1% процента от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки (п.5.3 договора) (л.д.24).

По делу достоверно установлено, что заемщиком допускалось несвоевременное внесение платежей по договору. Поскольку ФИО1 допущена просроченная задолженность по договору займа, то требования истца о взыскании пени является обоснованным. Размер пени составляет: по основному долгу 270 412,45руб., пени по процентам 175 702,55 руб. 

Ответчиком заявлено о снижении неустойки. С учетом периода просрочки, размера задолженности размера взысканных процентов за пользование кредитом, суд полагает указанный размер неустойки несоразмерным последствиям нарушения обязательства, и полагает необходимым снизить размер пени, подлежащей взысканию с ответчицы в пользу истца по основному долгу до 100 000руб., по процентам до 50 000руб.

При рассмотрении требований об обращении взыскания на предмет залога суд учитывает, что исполнение обязательства ФИО1 по договору займа договору № от ДД.ММ.ГГГГ обеспечено ипотекой квартиры 

<

адрес>, на приобретение которой были выданы денежные средства. 

Согласно ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п.4.4.4 договора займа, п.7.1 Закладной, нарушение ответчицей условий договора является основанием для обращения взыскания на квартиру для удовлетворения АО «ДОМ.РФ» за счет этого имущества своих требований к ответчику в соответствии с ст. 50 Закона об ипотеке, 348 ГК РФ.

Указанная квартира передана ФИО1 в залог истцу по ипотеке в силу закона в качестве обеспечения исполнения договора займа. По делу достоверно установлено, что должником по обеспеченному залогом обязательству допущено систематическое нарушение сроков внесения периодических платежей в счет выплаты суммы займа. 

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст.50 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.334 ГК РФ являются обоснованными и подлежащими удовлетворению требования АО «ДОМ.РФ» об обращении взыскания на предмет залога. Оснований, по которым в силу ст.ст.6, 54.1 ФЗ РФ "«Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на предмет залога не допускается, судом не установлено. Спорная квартира не изъята из оборота, допущенное нарушение обеспеченного залогом обязательства нельзя признать незначительным и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, сумма неисполненного обязательства составляет более 5% стоимости предмета ипотеки, период просрочки обеспеченного ипотекой обязательства составляет более трех месяцев. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования об обращении взыскания на 

<

адрес> в 

<

адрес> являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. В соответствии со ст.350 ГК РФ, ст.56 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира реализуется путем продажи с публичных торгов.

При определении размера начальной продажной цены предмета залога суд учитывает следующее. 

Согласно пп.4 п.2 ст.54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с заключением эксперта № об определении рыночной стоимости жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, квартира по адресу: 

<

адрес>, имеет рыночную стоимость 3 215 000руб. (том 1 л.д.217-235). Не доверять данному заключению у суда оснований не имеется, поскольку оно дано лицом, имеющим специальные познания, выводы экспертом мотивированы, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При таких обстоятельствах суд полагает, что в силу ст.54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует назначить начальную продажную стоимость 

<

адрес>, 2 572 000руб. (3 215 000руб. х 80%). 

В соответствии с положениями ст.98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 20 840,04руб. (8 840,04 руб. – требования имущественного характера, подлежащие оценке, 12 000 руб. – требования о расторжении договора, обращении взыскания на предмет залога). 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковое заявление АО «ДОМ.РФ» удовлетворить частично.

Расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «Дом вашей мечты» и ФИО1. 

Взыскать в пользу АО «ДОМ.РФ» с ФИО1 основной долг 826 844рублей 95копеек, проценты за пользование кредитом 351 162рубля 72 копейки, пени по основному долгу 100 000рублей, пени по процентам 50 000рублей, расходы по оплате государственной пошлины 20 840 рублей 04 копейки, всего взыскать 1 348 847рублей 71 копейку.

Взыскать в пользу АО «ДОМ.РФ» с ФИО1 проценты за пользование займом в размере 12,7% годовых за каждый день просрочки на остаток основного долга 826 844рубля 95копеек, начиная ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу.

Обратить взыскание на предмет залога – четырехкомнатную квартиру № общей площадью 

<

данные изъяты>.кв., в доме 

<

адрес>, принадлежащую ФИО1, имеющую кадастровый номер № путем продажи квартиры с публичных торгов. Определить начальную продажную цену заложенного имущества, трехкомнатной квартиры 

<

адрес> в г.Красноярске, в размере рублей 2 572 000рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Советский районный суд г.Красноярска. 

Председательствующий Р.В.Пустоходова