РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

12 июля 2023 г. 

<

адрес>

Ленинский районный суд 

<

адрес> в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Мовсесян С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 СтА.вовны к НО «Региональный оператор 

<

адрес> «Фонд капитального ремонта»» о возмещении убытков,

Руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд 

<

адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.Ю. Болочагин

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>

Ленинский районный суд 

<

адрес> в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Мовсесян С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 СтА.вовны к НО «Региональный оператор 

<

адрес> «Фонд капитального ремонта»» о возмещении убытков,

установил:

ФИО1 обратилась в Ленинский районный суд 

<

адрес> с иском к НО «Региональный оператор 

<

адрес> «Фонд капитального ремонта»» о возмещении убытков. В обоснование иска указывает, что она приобрела на аукционе у Департамента управления имуществом 

<

адрес> нежилое помещение площадью 127,1 м2 по адресу: 

<

адрес>, цокольный этаж, №, кадастровый №. Ранее в помещении выполнялся капитальный ремонт, после которого помещение не использовалось. В настоящее время состояние помещения неудовлетворительное, ненормативное, его нормальная эксплуатация невозможна по причине ненадлежащего исполнения работ по капитальному ремонту инженерных систем. ООО «Экспертиза. Проектирование. Оценка» составило заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором отмечено, что при капитальном ремонте недействующие инженерные сети частично разобраны, или полностью сохранены, новые инженерные сети отопления выполнены поверх старых трубопроводов без их демонтажа, при этом отопительные приборы в помещении к новым инженерным сетям отопления не подключены, новые инженерные сети канализации выполнены без демонтажа старых сетей и без заглушек, в результате этого канализационные стоки из вышерасположенных помещений поступают беспрепятственно в помещение, при капитальном ремонте выполнено устройство лежаков системы отопления на отм. +0.300 относительно уровня пола, при этом в специально предназначенной для этого паттерне сохранены старые недействующие трубопроводы отопления, при устройстве системы канализации от стояка К4 к стояку К5 выполнен лежак из трубопроводов диаметром 50 мм, на данном участке выявлено изменение уклона от 2 до 0 градусов в пределах длины трубопровода в 3 метра, а также наличие контруклона (2°) от стояка, данный участок трубопровода не закреплён к конструкциям здания, горизонтальные и вертикальные участки трубопроводов (лежаки и стояки) соединены через отвод 90°, что недопустимо в соответствии с СП 30.13330.2020, ранее в помещении система канализации была выполнена закрытым способом, при капитальном ремонте допущена открытая проводка канализации, что недопустимо в соответствии с СП 30.13330.2020, система канализации находится в аварийном состоянии, использование её невозможно, трубопроводы старой канализации разрушены, но не отключены, новые трубопроводы канализации смонтированы с нарушением п.18.2, 18.4, 18.9, 18.29 СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий», при обследовании системы отопления объекта установлено, что температура поверхности 1 радиатора составляла 30° не указанной заявительницей температурной шкалы, остальные 5 радиаторов отопления отрезаны от сети теплоснабжения, температура внутреннего воздуха была -1°С. Вывод инженерных систем за уровень плоскости пола сделал невозможным использование части помещений, тем самым уменьшилась полезная площадь помещения на 9,2 м2. Смонтированные новые коммуникации инженерных систем: отопления, водоотведения не соответствуют действующим техническим регламентам. Системы канализации и теплоснабжения в помещении находятся в аварийном состоянии, из-за чего здание не пригодно для нормальной эксплуатации. Для приведения помещения в исходное состояние, пригодное к нормальной эксплуатации, в качестве нежилого помещения с постоянным пребыванием людей необходимо выполнить частичную разборку пола для извлечения старых инженерных сетей и установки новых сетей в паттерны, демонтаж недействующих, разрушенных инженерных сетей, опустить лежаки отопления в паттерны, выполнить устройство трубопроводов канализации под конструкцией пола, восстановить конструкцию пола. Стоимость работ по приведению объекта в нормативное состояние составляет 382 953 рубля 11 копеек. Просит взыскать возмещение убытков в указанном размере.

В судебном заседании истица заявленные требования поддержала.

Представитель ответчика по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО2 в судебном заседании иск не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д. 102).

Третьи лица ООО «Строительная компания «Олимп»», ООО «Управляющая компания «Союз-МКД»», Департамент управления имуществом г.о. Самара представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте разбирательства дела извещены, отзывов на иск не представили.

Изучив материалы дела, заслушав стороны, суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе разбирательства дела, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 58-59), заключённому между истицей и Департаментом управления имуществом г.о. Самара, истица приобрела за 3 200 500 рублей нежилое помещение площадью 127,1 м2 по адресу: 

<

адрес>, цокольный этаж №, кадастровый №. Какого-либо специального назначения помещение, согласно реестровой выписке (л.д. 61-63), не имеет. Ранее помещение находилось в муниципальной собственности г.о. Самара (л.д. 64). Помещение расположено в многоквартирном доме, построенном в 1976 г.

ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась к ответчику с письменным уведомлением о том, что купленное ею помещение находится в неудовлетворительном, ненормативном состоянии, при котором нормальная эксплуатация помещения невозможна, причиной чему является ненадлежащее исполнение работ по капитальному ремонту инженерных систем.

Согласно составленному по заказу истицы заключению ООО «Экспертиза. Проектирование. Оценка» от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 16-56) при капитальном ремонте инженерных сетей в помещении по адресу: 

<

адрес>, цокольный этаж №, недействующие инженерные сети не были демонтированы полностью. Новые сети отопления выполнены поверх старых трубопроводов без их демонтажа. Отопительные приборы в помещении к новым инженерным сетям не подключены. Новые коммуникации отопления и водоотведения не соответствуют требованиям п.6.4.4 СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» (инженерные системы выведены за уровень плоскости пола), п.18.2, 18.4, 18.9, 18.29 СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий» (имеется контруклон в 2° от стояка, горизонтальные и вертикальные участки трубопровода соединены под углом в 90°, допущена открытая проводка канализации, трубопровод канализации, расположенный выше уровня пола, не защищён от механических воздействий). Системы канализации и теплоснабжения находятся в аварийном состоянии, из-за чего нормальная эксплуатация помещения невозможна. Стоимость работ по приведению помещения в нормативное состояние составляет 382 953 рубля 11 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась к ответчику с требованием о возмещении убытков, вызванных ненадлежащим качеством работ по капитальному ремонту, в размере 382 953 рублей 11 копеек (л.д. 11).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 12) в удовлетворении требования истицы ответчик отказал.

В соответствии с постановлением 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Некоммерческая организация «Региональный оператор 

<

адрес> «Фонд капитального ремонта»» является специализированной некоммерческой организацией, деятельность которой направлена на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Следовательно, ответчик имеет предусмотренный главой 17 ЖК РФ правовой статус регионального оператора – особого субъекта правоотношений, связанных с капитальным ремонтом общего имущества в многоквартирных домах.

В соответствии с п.1 ст.180 ЖК РФ функциями регионального оператора являются:

1) аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счёте, счетах регионального оператора;

2) открытие на своё имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счёта. Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в многоквартирном доме в открытии на своё имя такого счёта;

3) осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счёте, счетах регионального оператора;

4) финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счёте, счетах регионального оператора, в пределах средств этих фондов капитального ремонта с привлечением при необходимости средств, полученных из иных источников, в том числе из бюджета субъекта РФ и (или) местного бюджета;

5) взаимодействие с органами государственной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирного дома, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счёте, счетах регионального оператора;

В соответствии с п.1 ст.181 ЖК РФ региональный оператор аккумулирует взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками многоквартирных домов, в случае принятия ими решения о формировании фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора, а также в случае, если собственники не приняли решения о способе формирования фонда капитального ремонта.

Согласно ст.182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счёте регионального оператора, в объёме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счёт средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счёте, счетах регионального оператора, за счёт субсидий, полученных из бюджета субъекта РФ и (или) местного бюджета, за счёт иных не запрещённых законом средств.

Региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан:

1) в сроки, предусмотренные п.3 ст.189 ЖК РФ, подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объёме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;

2) обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за её качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;

3) привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры, предусматривающие в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счёт и своими силами;

4) контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;5) осуществлять приёмку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов РФ, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, лиц, осуществляющих управление данным многоквартирным домом, и представителей собственников помещений в многоквартирном доме;

6) в случаях, предусмотренных ЖК РФ, перечислять денежные средства в размере фонда капитального ремонта на специальный счёт или выплачивать собственникам помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие долям указанных собственников в фонде капитального ремонта;

7) аккумулировать взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений в многоквартирном доме;

8) вести учёт средств, поступивших на счёт регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт, отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме, а также с соблюдением иных требований, установленных ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами РФ и нормативными правовыми актами субъекта РФ;

9) представлять своими силами или силами третьих лиц собственнику платёжные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу нахождения помещения в многоквартирном доме, за капитальный ремонт общего имущества в котором вносится взнос;

10) разместить на своём официальном сайте информацию о правах и об обязанностях собственников помещений в многоквартирном доме и регионального оператора, возникающих в связи с исполнением требований ЖК РФ, нормативных правовых актов субъекта РФ, об организации проведения капитального ремонта, а также иные сведения, перечень которых определяется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства;

11) нести ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и ООО «Строительная компания «Олимп»» был заключён договор подряда №КР82-15/15.11 (л.д. 75-83) на выполнение работ, в частности, по капитальному ремонту систем отопления, холодного и горячего водоснабжения, внутридомовых систем водоотведения, системы электроснабжения в доме по адресу: 

<

адрес>.

Работы по капитальному ремонту систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения были завершены ДД.ММ.ГГГГ и приняты по акту приёмки ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 84-85). Работы по капитальному ремонту систем отопления и электроснабжения приняты по акту приёмки ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 86-87).

В соответствии с п.1 ст.188 ГК РФ убытки, причинённые собственникам помещений в многоквартирных домах в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии со ст.724 ГК РФ заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока. Если иное не предусмотрено договором подряда, гарантийный срок начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком.

Если гарантийный срок на работы не установлен или составляет менее 2 лет, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах 2 лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.

Согласно специальной норме ст.756 ГК РФ предельный срок обнаружения недостатков строительных работ применительно к положениям с п.2 и 4 ст.724 ГК РФ, составляет 5 лет.

Таким образом, требования, связанные с недостатками строительных работ могут быть предъявлены в пределах гарантийного срока, а если он не установлен или составляет менее 5 лет – в пределах 5 лет со дня приёмки результатов работ.

В соответствии с п.8.4 договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ №КР82-15/15.11 гарантийный срок выполненных работ составляет 5 лет, т.е. равен предельному сроку обнаружения недостатков работ.

Следовательно, срок обнаружения недостатков работ по капитальному ремонту системы канализации (т.е., водоотведения) в доме по адресу: 

<

адрес>, истёк ДД.ММ.ГГГГ, а работ по капитальному ремонту системы отопления – ДД.ММ.ГГГГ.

С истечением указанных сроков обязанность НО «Региональный оператор 

<

адрес> «Фонд капитального ремонта»» нести ответственность перед собственниками помещений за любые вновь выявленные недостатки работ прекратилась.

Истица заявила об обнаружении недостатков работ ДД.ММ.ГГГГ, т.е. по истечении установленного срока, поэтому ответственность за возможные недостатки работ по капитальному ремонту уже не может быть возложена на регионального оператора.

Как следствие, оснований для удовлетворения требований, основанных на ненадлежащем качестве выполненных работ, не имеется, безотносительно к тому были ли в ходе ремонта допущены нарушения требований к качеству.

Также следует отметить, что заключение ООО «Экспертиза. Проектирование. Оценка» от ДД.ММ.ГГГГ № относительно недостатков при проведении работ по капитальному ремонту составлено без исследования проектно-сметной документации на эти работы и актов о выполнении работ (формы КС-2, КС-3). Выводы авторов заключения о том, какие работы были выполнены во время капитального ремонта, какие трубы являются старыми, а какие проложены при ремонте, основываются, по существу, на предположениях.

Представленным заключением не подтверждается, что после завершения капитального ремонта системы канализации и отопления в помещении находились в том состоянии, которое описано авторами документа. После завершения работ прошло более 5 лет, в течение которых помещение принадлежало другому собственнику, который имел неограниченный доступ к коммуникациям. 

Также суд критически оценивает содержащееся в заключении утверждение о том, что канализационные стоки из вышерасположенных помещений поступают в обследуемое помещение, поскольку канализация в многоквартирном доме используется постоянно и если бы канализационные стоки не отводились в магистраль, а стекали в одно из помещений, оно с неизбежностью было бы залито этими стоками.

Вместе с тем, вне зависимости от того, были или не были при проведении капитального ремонта допущены нарушения требований к качеству работ, обязанность возмещать расходы на ремонт систем отопления и канализации в помещении не может быть возложена на ответчика ввиду истечения сроков выявления недостатков работ.

Выводы специалистов ООО «Экспертиза. Проектирование. Оценка» о непригодности помещения для нормальной эксплуатации основаны, как явствует из заключения, на том, что температура в помещении оказалась ниже, в относительная влажность выше нормативной. Между тем, доказательств того, что эти обстоятельства имели место в течение всего периода после завершения работ по капитальному ремонту дома, истицей суду не представлено. Напротив, согласно п.3 акта приёма-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ, составленного истицей и Департаментом управления имуществом г.о. Самара и приложенного к договору купли-продажи помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, помещение на момент составления документа находилось в удовлетворительном техническом состоянии, явных недостатков не имело.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований или возражений.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания считать установленным, что помещение находилось в непригодном для эксплуатации состоянии в период с момента завершения работ по капитальному ремонту и до его передачи истице и, соответственно, что течение гарантийных сроков на строительные работы прерывалось.

Кроме того, суд заключает, что истицей избран ненадлежащий способ защиты права ввиду следующего.

Право собственности на помещение возникло у истицы ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 61-63, 64). На момент проведения работ по капитальному ремонту, их принятия и в течение всего гарантийного срока (он же срок обнаружения недостатков) в отношении работ по ремонту канализации истица собственницей помещения в доме не была. Предыдущий собственник помещения претензий к качеству строительных работ не предъявлял.

Основанием возникновения права собственности истицы на помещение является договор купли-продажи. Предполагается, что покупатель, действуя разумно в своём интересе, ознакомился до заключения договора с состоянием товара, его потребительскими качествами и принял осознанное решение о совершении сделки на конкретных условиях.

В соответствии со ст.475, 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель недвижимости вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Истица не являлась субъектом правоотношений, связанных с капитальным ремонтом многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес>, не была бенефициаром заключённого ответчиком договора подряда. Истица приобрела помещение в том техническом состоянии, в котором оно находилось на момент его передачи, со всеми возможными недостатками. Предполагается, что техническое состояние помещения является одним из факторов, определяющих его продажную цену на свободном рынке. Истица признаёт, что приобрела помещение по собственному свободному волеизъявлению, не под влиянием стечения жизненных обстоятельств и не будучи обязанной к заключению договора.

Следовательно, даже если при производстве ремонтных работ были допущены нарушения, убытки у истицы вследствие этого заведомо не могли возникнуть, поскольку вызванные ремонтом недостатки помещения учитывались при принятии решения о покупке помещения и согласовании покупной цены. Иными словами, помещение без недостатков имело бы более высокую стоимость. Потерпевшим в этом случае является не покупатель, а прежний собственник, вынужденный продать помещение по более низкой цене, размер его убытков равен величине дисконта.

Из фотографического материала очевидно, что состояние помещения не даёт возможности эксплуатировать его в каком бы то ни было качестве без проведения ремонта и это связано не только с состоянием инженерных систем – в помещении частично отсутствуют полы, отделка стен, не имеется освещения. Представляется несомненным, что истица имела возможность приобрести на вторичном рынке схожее помещение в новом доме с новыми коммуникациями и уровнем отделки, не требующем проведения ремонта.

Таким образом, если истица осознанно приобрела помещение с описанными недостатками, убытков у неё не возникло.

Если же недостатки помещения, быть может, связанные с некачественно проведённым капитальным ремонтом, возникли до передачи помещения истице, но не могли быть обнаружены при обычном осмотре и, соответственно, учтены в цене помещения, истица вправе предъявить продавцу требования, основанные на ст.475, 557 ГК РФ, в том числе, требование о взыскании стоимости работ по перекладке трубопроводов, которое она в настоящее время адресует НО «Региональный оператор 

<

адрес> «Фонд капитального ремонта»». В частности, если помещение вследствие его технического состояния непригодно для эксплуатации, истица имеет право требовать расторжения договора купли-продажи.

Если же договор купли-продажи был заключён вследствие введения истицы продавцом в заблуждение относительно технического состояния помещения и его пригодности к эксплуатации, истица вправе требовать признания договора недействительным по соответствующему основанию.

Вопрос о наличии оснований к удовлетворению таких требований в предмет судебного разбирательства по рассматриваемому делу не входит.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд 

<

адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья (подпись) В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь