дело № 3а-23/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 сентября 2017 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н., 

при секретаре Смирновой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Пробизнес» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Костромской области, администрации Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Пробизнес» (далее - общество) обратилось в суд с названным административным иском, просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, по состоянию на 1 января 2013 года равной рыночной стоимости 14 503 449 руб.

Требования мотивированы тем, что общество на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. является собственником данного земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: административное здание со складскими помещениями. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением администрации Костромской области от 22.12.2014 г. № 543-а «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области» в размере 25 080 406 руб. 78 коп.

Однако согласно Отчету № № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному оценщиком Б.Н.Л.., действительная рыночная стоимость участка 14 503 449 руб. На отчет об оценке получено положительное экспертное заключение.

Таким образом, размер кадастровой стоимости участка завышен по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, что влечет за собой увеличение размера налоговых платежей и свидетельствует о нарушении прав административного истца.

Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области. Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ г. в пересмотре кадастровой стоимости отказано со ссылкой на несоответствие отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ООО «Пробизнес» - ФИО1, основываясь на проведённой по делу судебной экспертизе, административные исковые требования уточнил, просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 16 000 000 рублей. Кроме того, просит взыскать с административных ответчиков - администрации Костромской области и Управления Росреестра по Костромской области в равных долях понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей и по оплате услуг по проведению судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.

Представитель административного ответчика администрации Костромской области - ФИО2 невозражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной, определённой заключением эксперта. В то же время возражал против удовлетворения требований о взыскании судебных расходов, полагая, что разница между кадастровой стоимостью земельного участка, определенной в ходе массовой оценки, и рыночной стоимостью, определенной по результатам судебной экспертизы, является несущественной. Необходимость назначения судебной экспертизы вызвана процессуальным поведением административного истца, что согласно позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П, исключает возмещение ему судебных расходов.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ФИО3 рассмотрение заявленных административных исковых требований и требований о взыскании судебных расходов оставила на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика - Управления Росреестра по Костромской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в представленных письменных отзывах указал, что не возражает против установления кадастровой стоимости в размере рыночной, возражает против взыскания судебных расходов, поскольку полагает, что оснований для этого не имеется, так как кадастровая и рыночная стоимости отличаются друг от друга в 1,6 раза, что не является существенным.

Представители заинтересованных лиц - Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области и администрации г. Костромы,надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

В ранее проведенном по делу судебном заседании представители заинтересованных лиц - Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области и администрации г. Костромы ФИО4 и ФИО5 возражали против удовлетворения административных исковых требований, полагая, что эксперт необоснованно не ввел корректировку по виду разрешенного использования, несмотря на то, что оцениваемый объект относится к 7-й группе видов разрешенного использования, а объекты-аналоги № 1 и № 3 - ко 2-й группе видов разрешенного использования.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно абзацу 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц,в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4 указанной статьи).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 37).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абзац 38).

Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для юридических лиц является дата обращения в комиссию.

Как видно из материалов дела, ООО «Пробизнес» является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> 144 /т. 1 л.д. 13/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляет 25 080 406,78 руб. /том 1 л.д. 12/.

В отчете об оценке рыночной стоимости № № от ДД.ММ.ГГГГ г., выполненном оценщиком ООО ЮК «Сенат» Б.Н.Л.., рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 14 503 449 руб. /т. 1 л.д. 16-74/. На данный отчет представлено положительное экспертное заключение № № от ДД.ММ.ГГГГ. /т. 1 л.д. 75-84/.

27 марта 2017 года ООО «Пробизнес» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование заявления представлен вышеуказанный отчет. Решением комиссии № № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Пробизнес» отказано в пересмотре кадастровой стоимости и определении её в размере рыночной стоимости ввиду того, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность /том 1 л.д. 85-88/.

Этот же отчет представлен административным истцом в материалы административного дела.

Ввиду возникновения сомнений в достоверности величины рыночной стоимости, определённой указанным отчётом, по ходатайству представителя административного истца ООО «Пробизнес» - ФИО1 проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости земельного участка и определению рыночной стоимости земельного участка.

В выводах заключения эксперта № №, составленного Т.Е.В., указано, что в отчете № № от ДД.ММ.ГГГГ года нарушены основные требования федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, допущены иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Так, оценщиком при составлении отчета допущены следующие нарушения и ошибки:

- в тексте отчета в нарушение пункта 11 ФСО № 3 не содержится ссылок на источники информации либо копий материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющих сделать вывод об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки. В отчете имеется информационное письмо АН «Сенатор», датированное 2015 годом, которое не позволяет сделать однозначный вывод о дате выхода объявлений. Также в приложении к отчету имеется скрин АН «Николь», дата на котором отсутствует. Оценщиком Б.Л.Н. не представлена информация из архива, на который она ссылается в отчете;

- на страницах 63 и 65 отчета оценщик указал, что приложил к отчету копии скринов использованных предложений о продаже (Приложение № 2). Однако, кроме ответов от АН «Сенатор», в отчете не имеется иных документов, подтверждающих продажу;

- нарушен пункт 5 ФСО № 3, поскольку не подтверждена информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки;

- информация, характеризующая объекты-аналоги, приведенная в таблице, не соответствует действительности: адрес объекта-аналога № 1 некорректен, согласно кадастровой карты по данному адресу существует только земельный участок, площадью 11385 кв.м;

- поскольку отсутствуют кадастровые номера на объекты-аналоги или точные адреса объектов, определить, нужна ли поправка на красную линию, не представляется возможным, что нарушает положения ФСО № 3. Таким образом, описание объектов-аналогов вводит в заблуждение, поскольку отдельные части отчета противоречат друг другу.

Ввиду указанного эксперт сделал вывод о том, что допущенные нарушения не позволяют признать достоверной определённую в отчете рыночную стоимость объекта оценки.

Рыночную стоимость указанного земельного участка с учетом представленного уточненного расчета по состоянию на 01.01.2013 г. эксперт определил в размере 16 000 000 рублей.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже аналогичных земельных участков, и путем сопоставления характеристик объекта исследования и предлагавшихся к продаже объектов отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Эксперт Т.Е.В. при допросе в судебном заседании подтвердил выводы судебной экспертизы, пояснил, что земельные участки, взятые в качестве объектов-аналогов № 1 и № 3, относятся к зоне ДЖ 2 - зона смешанной многоэтажной общественно-жилой застройки, в которой в том числе допускается строительство коммерческих объектов без каких-либо разрешений. В связи с этим, несмотря на то, что вид разрешенного использования этих земельных участков, отличается от вида разрешенного использования оцениваемого объекта, соответствующая корректировка (на вид разрешенного использования) не вводилась.

Представители лиц, участвующих в деле, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2013 года в размере 16 000 000 рублей.

Поскольку общество с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию - 27 марта 2017 года /т. 1 л.д. 85-88/.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».

Услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности административного истца по представлению доказательств в связи с реализацией права на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости. По результатам проведенной по делу судебной экспертизы подтвердилась обоснованность возражений представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц против определенной в отчете рыночной стоимости земельного участка.

Лица, участвующие в деле, не возражали против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, а потому настоящее решение суда не является принятым против административных ответчиков. Кроме того, кадастровая стоимость спорного земельного участка превышает его рыночную стоимость, установленную экспертным заключением, на 36,2 % (100 % - 16 000 000 х 100% / 25 080 406,78), что не позволяет сделать вывод о существенности превышения. 

Следовательно, ООО «Пробизнес» в удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины и услуг по проведению экспертизы следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: административное здание со складскими помещениями, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 16 000 000 (шестнадцать миллионов) рублей.

Датой подачи заявления считать 27 марта 2017 года. 

В удовлетворении заявления ООО «Пробизнес» о взыскании расходов по оплате государственной пошлины и услуг по проведению экспертизы отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов