Дело №

УИД 23RS0№-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<

адрес>

<

адрес> 19 февраля 2025 года 

Туапсинский городской суд 

<

адрес> в составе: 

председательствующего судьи Желдаковой В.П., 

при секретаре судебного заседания ФИО4,

с участием:

представителя истца ФИО2 – ФИО8, действующей на основании доверенности,

представителя ответчицы ФИО1 – ФИО5, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО3 о взыскании задолженности по денежных средств по предварительному договору купли-продажи, включающему в себя соглашение о задатке.

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истицей ФИО2 (покупатель) и ответчиками ФИО1 и ФИО3 (продавцы) был заключен предварительный договор купли-продажи жилых помещений № и №, общей площадью 26,7 кв.м., в 

<

адрес> по цене 3 200 000 рублей. Срок для заключения основного договора купли-продажи сторонами был определен до ДД.ММ.ГГГГ. 

Истица указывает, что в рамках предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ она передала ФИО1 задаток в размере 700 000 (семьсот тысяч) рублей, из которого 100 000 (сто тысяч) рублей было передано по расписке в день подписания предварительного договора, а 600 000 (шестьсот тысяч) рублей было передано ФИО1 по расписке ДД.ММ.ГГГГ. 

Предварительный договор купли-продажи, включающий в себя соглашение о задатке, был подписан только ФИО1, поскольку второй продавец ФИО3 находился на момент подписания договора в 

<

адрес>, но письменно сообщил истице о том, что к сделке готов, для чего зарегистрировался в системе «Домклик», ожидает приглашения на сделку. ФИО2 планировала совершение сделки с использованием кредитных средств (ипотеки), одобренной ПАО Сбербанк на сумму 3 700 000 (три миллиона семьсот тысяч) рублей, однако сделка между сторонами не состоялась по причине наложенного судебного ареста на планируемую к приобретению недвижимость по иному гражданскому делу №. Таким образом, ответчики, взятые на себя обязательства не исполнили, полученные денежные средства не возвратили. ДД.ММ.ГГГГ истицей в адрес ответчиков была направлена претензия с требованием возврата полученных денежных средств, которая осталась без исполнения, что послужило основанием для обращения в суд с иском о взыскании суммы задатка в двойном размере.

В связи с чем, истица ФИО2 просит суд взыскать в солидарном порядке с ФИО1 и ФИО3 в свою пользу денежные средства, уплаченные в качестве задатка в двойном размере, т.е. в сумме 1 400 000 рублей, а также судебные расходы по оплате госпошлины в размере 26 321 рубль.

В судебное заседание истица ФИО2 не явилась, о времени и месте его проведения уведомлена надлежащим образом, воспользовалась правом ведения дела при помощи представителя ФИО8

Представитель истицы ФИО8 в судебном заседании исковые требования поддержала и просила об их удовлетворении. Указала, что истица ФИО2 была заинтересована в заключении основного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, однако такой договор не был заключен, поскольку ответчики не погасили имеющиеся задолженности и не сняли аресты и ограничения с планируемого к приобретению объекта недвижимости.

Ответчики ФИО1, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. При этом причину и уважительность неявки ответчики суду не сообщили, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении судебного разбирательства не представили. Возражений по иску также не представили.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО5 в удовлетворении иска просила отказать, по основаниям, изложенным в письменных возражениях. 

Представитель третьего лица – администрации МО Туапсинский муниципальный округ 

<

адрес> (ранее - администрации Туапсинского городского поселения 

<

адрес>) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или если суд признает причины их неявки неуважительными, в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав представителей истицы и ответчицы, суд полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. 

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (часть 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ). 

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 указанной статьи). 

На основании п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истицей ФИО2 (покупатель) и ответчиками ФИО1 и ФИО3 (продавцы) был заключен предварительный договор купли-продажи жилых помещений, включающий в себя соглашение о задатке.

По условиям данного договора (п.1.1-1.2), стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи объекта недвижимости: жилого помещения №,3, назначение: жилое, общей площадью 26,7 кв.м., и МОП 25,4 кв.м, 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, которое принадлежит ответчикам ФИО1 и ФИО3 на праве общей долевой собственности (1/2 доля каждого) на основании Договора передачи жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №-АМ 614278, 23- АМ 514277, и выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ

Основной договор стороны обязалась заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.3 Договора). При этом ответчики ФИО6 и ФИО3 обязались со своей стороны юридически подготовить жилое помещение к продаже: погасить имеющиеся задолженности по налогам и коммунальным платежам, снять имеющиеся обременения, запреты и аресты по данному объекту недвижимости.

В судебном заседании установлено, что ответчица ФИО1 и ее брат ФИО3 являются собственниками в равных долях спорного помещения – помещения №,3 коммунальной 

<

адрес>, площадью 26,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Истицей представлен суду предварительный договор купли-продажи указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный с одной стороны самой ФИО2, и ФИО1 с другой стороны.

Другим собственником помещения ФИО3 данный договор не подписан. 

Наличие у ФИО1 полномочий на заключение от имени ФИО3 договоров купли-продажи и получение по ним расчетов от покупателей, в том числе денежных средств в качестве задатков, суду не представлено и материалы дела не содержат.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила от ФИО2 в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи денежные средства в размере 100 000 рублей.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила от ФИО2 в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи денежные средства в размере 600 000 рублей.

Из текста расписок не следует, что ФИО1, действует от имени и в интересах ФИО3, и на основании какого-либо полномочия. 

Доказательств заключения основного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, в счет исполнения которых ответчику ФИО1 был передан задаток по вышеназванным распискам, суду не представлено.

Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ч. 1).

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел (ч. 2 ст. 12 ГПК РФ). 

Положениями ч. 2 ст. 56 ГПК РФ установлено, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56 ГПК РФ). Статья 57 ГПК РФ предусматривает обязанность лиц, участвующих в деле, предоставить доказательства, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела (статья 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

По данному делу, с учетом заявленных исковых требований и их правового обоснования, подлежащих применению норм материального права и условий заключенного сторонами предварительного договора, к юридически значимым обстоятельствам для правильного разрешения судом спора относится установление стороны, ответственной за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности заключить основной договор купли-продажи. 

Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

В силу положений статьи 381 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (часть 2). 

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса РФ). Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон. 

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса РФ). 

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

Помимо того, что задаток согласно пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ является доказательством заключения договора, способом платежа и способом обеспечения исполнения договора, он является также и формой ответственности за неисполнение договора, в связи с чем в силу статьи 401 Гражданского кодекса РФ такая ответственность по общему правилу может быть возложена на соответствующее лицо только при наличии его вины в неисполнении договора, и такое лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения договора. 

Как установлено судом, государственная регистрация перехода права собственности от продавцов к покупателю не состоялась, поскольку в отношении планируемого к приобретению объекта недвижимости имелся ряд ограничений на совершение регистрационных действий.

Само по себе наличие у ответчиков задолженностей по оплате коммунальных услуг не являлось препятствием для распоряжения принадлежащим ими имуществом и передаче его в собственность истцу.

Доказательств утраты со стороны истицы ФИО2 интереса к заключению основного договора купли-продажи квартиры, стороной ответчика не представлено.

Тогда как не заключение основного договора купли-продажи в согласованный сторонами срок произошло по вине единолично подписавшей договор от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, которая в соответствии с п. 1.3. предварительного договора купли-продажи обязалась со своей стороны юридически подготовить жилое помещение к продаже: погасить имеющиеся задолженности по налогам и коммунальным платежам, снять имеющиеся обременения, запреты и аресты по данному объекту недвижимости.

Данные обязательства ФИО1 не были исполнены. Доказательств обратному ее представителем не представлено.

Неисполнение принятого на себя ответчиком ФИО1 обязательства, по мнению суда, исключало дальнейшие действия сторон договора по заключению основного договора купли-продажи.

Разрешая спор, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив в совокупности представленные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, учитывая конкретные обстоятельства дела, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика ФИО1 задатка в размере 100 000 рублей в двойном размере, поскольку до окончания срока, определенного предварительным договором, основный договор не заключен по вине ФИО1, не возвратившей полученный нею задаток.

Ответчиком ФИО1 не представлено допустимых доказательств, свидетельствующих о виновных действиях (бездействиях) покупателя при неисполнении договора купли-продажи. Обстоятельства, свидетельствующие об освобождении ответчика от возврата полученных денежных средств, по делу не установлены.

В данном случае возникновение у покупателя ФИО2 права собственности на планируемое к приобретению недвижимое имущество зависело от воли и конкретных действий ответчиков. В связи с этим бездействие ответчиков, непринятие ими полных и реальных мер по снятию запретов на совершение регистрационных действий расценивается судом как уклонение от исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая требования ФИО2 относительно взыскания задатка в размере 600 000 рублей, переданного ФИО1 на основании расписки от ДД.ММ.ГГГГ, судом учитывается следующее.

Аванс в отличие от задатка является видом платежа, который передается потенциальным покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты по договору. Аванс имеет исключительно платежную функцию и не является способом обеспечения обязательств. В этой связи в ситуации, когда договор так и не будет заключен (исполнен), такой платеж (аванс) подлежит возврату покупателю. Возврат аванса не ставится в зависимость от того, по чьей вине сорвалась сделка.

Судом принимается, что переданная ФИО2 денежная сумма в размере 600 000 рублей была передана ФИО1 на основании расписки от ДД.ММ.ГГГГ, и не была предусмотрена п. 3.1.1 Договора в качестве задатка.

По условиям Договора, сумма задатка была согласована сторонами в 100 000 рублей, тогда как сумма в размере 950 000 рублей подлежала передаче лишь для погашения задолженности по коммунальным платежам и снятия обременений с объекта недвижимости.

Следовательно, данная сумма носила исключительно платежную функцию, не являлась способом обеспечения обязательств, поэтому признается авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.

В силу п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Иных относимых и допустимых доказательств того, что указанная сумма является задатком, суду представлено не было.

В связи с чем, переданная на основании расписки денежная сумма в размере 600 000 рублей является авансом и подлежит возврату истцу ответчиком ФИО1 в одинарном размере.

Отказывая в удовлетворении исковых требований к ответчику ФИО3, судом учитывается, что предварительный договор купли-продажи, включающий в себя соглашение о задатке, был заключен и подписан только ФИО1, а собственник другой доли жилого помещения ФИО3 договор не подписывал, ФИО1 полномочий на представление интересов другого собственника не имела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных истцом исковых требований, а ответчику, пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ к судебным расходам относятся расходы по оплате государственной пошлины, которые пропорционально удовлетворенной части исковых требований составляют 21 000 рублей и подлежат взысканию с ФИО1 в пользу истицы, поскольку несение таких расходов подтверждено представленными платежными документами и сторонами не оспаривалось.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 сумму задатка по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ в двойном размере - 200 000 рублей, сумму аванса – 600 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины – 21 000 рублей, а всего 821 000 (восемьсот двадцать одну тысячу) рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Туапсинский городской суд 

<

адрес>.

Резолютивная часть решения оглашена ДД.ММ.ГГГГ.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Туапсинского городского суда (подпись) В.П. Желдакова

Копия верна.

Судья В.П. Желдакова