РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нижний Тагил 24 июня 2021 года

Ленинский районный суд г. Нижнего Тагила Свердловской области

в составе председательствующего судьи Луценко В.В.,

при секретаре Баландиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела №2-1296/2021 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора заключенным и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

установил:

28.04.2021 ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просит вынести решение о признании заключенным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, и нежилого помещения (бокса) под номером 191 по адресу: 

<

адрес>» с кадастровым (или условным) номером № и регистрации переход права собственности на указанные объекты недвижимого имущества на основании данного договора купли-продажи.

В обоснование предъявленных требований истец указал, что между ним и его бабушкой ФИО3, был заключен договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому Продавец продал, а Покупатель купил в частную собственность вышеуказанное недвижимое имущество.

Согласно условиям договора купли-продажи стоимость квартиры в размере 1 500 000 руб. выплачена до подписания договора, стоимость нежилого помещения (бокса) - 150 000 руб. также выплачена до подписания данного договора. Недвижимое имущество передано Покупателю до подписания договора без составления акта приема-передачи.

Истец утверждает, что в период с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время он проживает в указанной квартире, оплачивает ежемесячные жилищно-коммунальные услуги, также провел ремонт. Отсутствие зарегистрированного права собственности препятствует ему прописаться в данной квартире. Нежилым помещением (боксом) он также пользуется, оплачивает членские взносы, провел ремонт, ставит на хранение автомобиль, в яме хранит урожай.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Продавца к Покупателю, то есть на свое имя, он не успел, так как ДД.ММ.ГГГГ бабушка скоропостижно умерла, а при сдаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество необходимо присутствие обеих сторон.

Ссылаясь на положения 58, п. 1 ст. 551, ст. 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснения, содержащиеся в Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 истец указывает, что он как покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском в суд о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При этом единственным наследником после смерти бабушки является его мама ФИО2

В судебное заседание истец ФИО1 и ответчик ФИО2 не явились, подав заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Принимая во внимание положения ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие сторон.

При этом ранее в судебном заседании, состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ, в которое истец ФИО1 также не явился и просил о рассмотрении дела в его отсутствие, ответчик ФИО2 указала, что она согласна с иском сына и пояснила, что после смерти её отца, сын изъявил желание жить с бабушкой, которая заботилась о нем. При этом давно шёл разговор, что она не будет претендовать на эту квартиру. Сын сообщил ей, что передал бабушке денежные средства за 10 дней до смерти. Эти наличные деньги находились у неё дома и были найдены в кофте. 

Отвечая на вопросы суда об источнике происхождения средств для приобретения недвижимого имущества у её сына ФИО1, ФИО2 указала, что в ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продала квартиру по 

<

адрес>, и подарила ФИО1 деньги в размере 1 650 000 руб., вырученные от продажи принадлежащей ей квартиры. 

ФИО1 поместил подаренные ему деньги в Банк УБРИР, периодически их снимал, делал какие-то операции, подробности распоряжения суммой ей не известны. В 2017 году сын работал неофициально. Он сам может рассказать об этом и показать бумаги.

1/2 доли квартиры принадлежала её матери по договору приватизации, а другая 1/2 доля принадлежала ФИО4, после смерти которого ФИО2 отказалась от наследства. Ей неизвестно оформила ли ФИО3 права на имущество после смерти мужа.

После смерти матери ФИО3 в конце декабря 2017 года ФИО2 обратилась к нотариусу о принятии наследства с целью розыска вкладов. При этом обнаруженные наличные деньги после смерти матери нотариусу не сдала, не желая платить пошлину. Нотариус спросила у неё какие имеются в собственности объекты и предложила представить справку из БТИ, поскольку право в Росреестре не зарегистрировано. О том, что между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимости она нотариуса не уведомляла.

Спустя год она пришла за свидетельством о праве на наследство на деньги в размере 5 тыс.руб. Сын обратился в суд с рассматриваемых требованием лишь в 2021 году, потому что никто не претендует и не оспаривает эту сделку, а в настоящее время он желает прописаться в мамину квартиру.

Исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 ст. 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума N 10/22 от 29.04.2010), на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. 

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя (пункт 62).

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи (передачи) квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрированного в БТИ ДД.ММ.ГГГГ за №, квартира по адресу: 

<

адрес>, была передана в равнодолевую собственность ФИО4 и ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умер.ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась к нотариусу ФИО5 с заявлением о выдаче ей свидетельства о праве на наследство на любое имущество в чем бы оно не заключалось и где бы ни находилось.

В свою очередь ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ обратилась к нотариусу ФИО5 с заявлением об отказе от причитающейся ей доли в наследственном имуществе после смерти своего отца ФИО4 в пользу его жены ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было получено свидетельство о праве на наследство на гаражный бокс под номером 191 в ГЭК «Волгоградский».

ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО3 на гаражный бокс зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о чем ей ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было получено свидетельство о праве на наследство в виде денежных вкладов и компенсаций по ним, а также компенсации на оплату ритуальных услуг.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умерла.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась к нотариусу ФИО5 с заявлением о принятии наследства после смерти ФИО3 на любое имущество в чем бы оно не заключалось и где бы ни находилось.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону без регистрации права собственности на объекты недвижимости: квартиру и нежилое помещение в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии и с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону без справки БТИ о собственниках квартиры по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи (передачи) квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась к нотариусу с заявлением о выдаче двух свидетельства о праве на наследство на имущество, заключающееся в денежных вкладах в ПАО Сбербанк и неполученной компенсации на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было получено свидетельство о праве на наследство в виде компенсации на оплату жилого помещения в размере 5 431 руб. 48 коп., а также свидетельство о праве на наследство на денежные вклады.

Анализируя указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что к моменту заключения ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 спорного договора купли-продажи недвижимого имущества, продавец ФИО3 обладала зарегистрированным правом лишь на нежилое помещение - гаражный бокс под номером 191 в ГЭК «Волгоградский».

Как следует из ответа ФГБУ ФКП Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости ФИО3 принадлежит нежилое помещение (бокс) под номером 191 по адресу: 

<

адрес>, ГЭК «Волгоградский» общей площадью 17,2 кв.м. с кадастровым номером №.

В связи с этим договор купли-продажи данного имущества от ДД.ММ.ГГГГ является заключенным, имущество как это следует из договора передано от продавца к покупателю, а единственным препятствием к регистрации перехода права собственности на имущество к ФИО1 явилась смерть продавца.

Возможность ФИО1 уплатить денежную сумму в размере 150 000 руб. за нежилое помещение (бокс) судом под сомнение не ставится. Ответчик ФИО2, принявшая наследство после смерти наследодателя ФИО3, против требований ФИО1 не возражает.

Учитывая изложенное, суд находит исковые требования в части признания заключенным договора купли-продажи нежилого помещения (бокса) под номером № по адресу: 

<

адрес> и требования о регистрации перехода права собственности на это имущество основанными на законе, а потому подлежащими удовлетворению.

В отношение требований в части признания заключенным договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на неё суд к таким выводам прийти не может несмотря на сделанное ФИО2 заявление о признании исковых требований, по следующим основаниям.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

31.01.1998 вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавший до 01.01.2017 - даты вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", пунктом 1 статьи 6 которого предусматривалось, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, если право на объект недвижимого имущества, возникло до 31.01.1998 - даты вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то момент возникновения такого права не связан с его государственной регистрацией, такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации.

Поскольку на основании договора купли-продажи (передачи) квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрированного в БТИ ДД.ММ.ГГГГ за №, квартира по адресу: 

<

адрес>, была передана в равнодолевую собственность ФИО4 и ФИО3, следовательно в силу вышеприведенных положений закона ФИО3 является собственником 1/2 доли в праве общей собственности на указанную квартиру.

В свою очередь ФИО4 умер ДД.ММ.ГГГГ, то есть уже после вступления в силу закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ. Следовательно, ФИО3, если она желала стать собственником доли своего супруга ФИО4 в указанной квартире должна была получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать его в органах государственной регистрации.

Как следует из ответа ФГБУ ФКП Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН отсутствуют сведения о правах (ограничениях, обременениях) в отношение объекта недвижимого имущества по адресу: 

<

адрес>.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для регистрации перехода не принадлежащего ФИО3 права ФИО1

При этом помимо вышеуказанных обстоятельств, связанных с наличием у продавца ФИО3 права лишь на 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру, суд также считает, что в ходе судебного разбирательства не было установлено и подтверждено исполнение покупателем обязанности по оплате квартиры.

При этом суд исходит из того, что обстоятельства, связанные с наличием возможности у покупателя ФИО1 заплатить своей бабушке ФИО3 денежную сумму за квартиру в размере 1 500 000 руб. надлежащим образом истцом не доказаны. Несмотря на утверждение ответчика ФИО2 о том, что ФИО1 располагал указанной суммой, получив её ранее от ФИО3 и поместив ее в банк, доказательств этому ФИО1 не представил. Какие-либо банковские документы, которые могли бы это подтвердить, отсутствуют как отсутствуют и сведения о доходах ФИО1, позволявших ему накопить такую сумму. Сам ФИО1 являться в суд и давать пояснения об этих обстоятельствах не пожелал.

Непоследовательными являются и действия ответчика ФИО2, которая являясь единственным наследником после смерти ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ обратилась к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону без регистрации права собственности на объекты недвижимости: квартиру и нежилое помещение в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии и с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону без справки БТИ о собственниках квартиры по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи (передачи) квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ №.

Как следует из ответа нотариуса ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ на запрос суда наследницей ФИО2 были сданы правоустанавливающие документы на оформление свидетельств о праве на наследство на квартиру и гаражный бокс, но эти свидетельства до настоящего дня ей не получены.

ФИО2 утверждает, что ею после смерти ФИО3 были обнаружены наличные деньги, полученные ее умершей матерью от своего внука ФИО1

Согласно положений ч. 2 ст. 1172 ГК РФ входящие в состав наследства наличные деньги вносятся в депозит нотариуса, а валютные ценности, драгоценные металлы и камни, изделия из них и не требующие управления ценные бумаги передаются банку на хранение по договору в соответствии со статьей 921 настоящего Кодекса (ч. 2).

Как следует из материалов наследственного дела наличные деньги в депозит нотариуса ФИО2 не вносились, в связи с чем факт их обнаружения также вызывает сомнение у суда.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать заключенным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО1 в части купли-продажи нежилого помещения (бокса) под номером № по адресу: 

<

адрес> общей площадью 17,2 кв.м. с кадастровым номером №.

Зарегистрировать переход права собственности к ФИО1 на недвижимое имущество: нежилое помещение (бокс) под номером № по адресу: 

<

адрес> общей площадью 17,2 кв.м. с кадастровым номером №.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г.Нижнего Тагила Свердловской области.

Решение в окончательной форме принято 25 июня 2021 года.

Судья Луценко В.В.