РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 февраля 2018 года г. Нягань

Няганский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Низовой Ю.Е,

при секретаре Скурту Ю.Н.,

с участием представителя Окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» ФИО1, действующей на основании доверенности, представителя истца по встречному исковому заявлению ФИО2 - ФИО3, действующего на основании доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» к ФИО2, ФИО4 о взыскании неустойки за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве и процентов за пользование чужими денежными средствами, 

а также встречному исковому заявлению ФИО2 к Окружному фонду развития жилищного строительства «Жилище» о защите прав потребителей,

установил:

Окружной фонд развития жилищного строительства «Жилище» (далее фонд «Жилище», истец по первоначальному иску, Застройщик) обратился в Няганский городской суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО4 о взыскании задолженности по неустойке за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве и процентов за пользование чужими денежными средствами

В обоснование требований истец указал, что дата между фонд «Жилище» и ответчиками заключен договор долевого участия в строительстве № (далее Договор), по условиям которого истец обязан передать ответчику квартиру № общей проектной площадью 63,00 кв.м., расположенную в жилом доме 

<

адрес> стоимостью 2 772 000 руб.

В соответствии с п. 4.5.3 Договора в случае изменения площади квартиры по результатам обмера БТИ в большую или меньшую сторону, каждая из сторон возмещает излишне оплаченную (недоплаченную) стоимость квадратных метров. В случае если площадь квартиры изменилась в сторону увеличения относительно договорной, Застройщик направляет участнику долевого строительства уведомление о необходимости в течение 30 календарных дней после получения письма оплатить стоимость излишне переданных квадратных метров.

Согласно технического плана, выданного на жилой дом, ответчикам была передана квартира большей площади на 0,98 кв.м., в связи с чем в адрес ответчиков по первоначальному иску дата было направлено уведомление о необходимости уплаты суммы за излишние квадратные метры в размере 43 120 руб.

дата между сторонами по договору долевого участия в строительстве № подписан акт приема-передачи квартиры.

дата в адрес фонда «Жилище» от ФИО2 поступило заявление, в котором она просит внести исправления в кадастровый паспорт и пересчитать сумму за излишне переданные квадратные метры в размере 0,71 кв.м. в связи с ошибкой при вычислении площади кухни.

На указанное заявление фонд «Жилище» направил письмо с отказом в удовлетворении требований, в связи с непредоставлением кадастрового паспорта и технического плана квартиры. Кроме того, в связи с регистрацией права собственности на объект недвижимости, фонда «Жилище» не имеет право производить действия в отношении чужой собственности. В последующем фонд «Жилище» повторно направил претензию о необходимости уплаты суммы за излишние квадратные метры в размере 43 120 руб.

Обязательства по настоящее время не выполнены, в связи с чем Застройщик вправе требовать от Дольщиков неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России, действующей на день подлежащего исполнения обязательства от просроченного платежа за каждый день просрочки до даты фактического исполнения обязательств, что предусмотрено Договором.

Таким образом, за период просрочки с дата по дата размер неустойки составил 7 233 руб. 38 коп. Кроме того, считает, что за указанный период подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6 418 руб. 17 коп.

С учетом уточненных исковых требований Окружной фонд развития жилищного строительства «Жилище» просил взыскать в свою пользу с ФИО2, ФИО4 задолженность по договору участия в долевом строительстве за излишне переданные квадратные метры в размере 43 120 руб., договорную неустойку в размере 9 931 руб. 97 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 7 360 руб. 02 коп., сумму оплаченной государственной пошлины в размере 1 909 руб.

От ФИО2 поступило встречное исковое заявление, в котором она просит взыскать с Окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» в свою пользу сумму за непереданные квадратные метры в размере 18 920 руб., неустойку в размере 18 920 руб., сумму затрат на проведение экспертизы в размере 3 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 50 000 руб.

В обоснование доводов указала, что в соответствии с договором долевого участия в строительстве от дата № фонд «Жилище» обязался передать квартиру, общей проектной площадью с учетом лоджий, балконов, веранд, террас – 63,00 кв.м. (п. 1.1.2 Договора). 

дата был подписан акт приема-передачи квартиры, после чего ФИО2 направила в фонд «Жилище» претензию с требованием о доплате за недостроенные/непереданные квадратные метры по договору участи в строительстве и понесенные расходы в размере 41 123 руб.

Данное требование ФИО2 обосновывает тем, что согласно составленного технического паспорта на квартиру, общая площадь квартиры составляет 63,71 кв.м., что является расхождением с данными, указанными в кадастровом паспорте.

Ознакомившись с техническим паспортом на квартиру и документацией на жилой дом, истец считает, что помещение № указанное как лоджия, фактически является балконом, таким образом к данному помещению должен быть применен понижающий коэффициент 0,3, в связи с чем общая площадь квартиры составляет 62,57 кв.м. В связи с недостающим количеством квадратных метров, указанных в договоре и была направлена претензия о доплате за недостроенные/непереданные квадратные метры по договору участи в строительстве в размере 18 920 руб.

Факт того, что помещение №, указанное в техническом паспорте на квартиру, является балконом, подтверждается заключением № от дата, подготовленным ООО «Сибирское агентство оценки».

Таким образом, фонд «Жилище» нарушил обязательства Договора, предусмотренные п.п. 1.1.2, положения ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, передав квартиру наименьшей площади.

Разница в квадратных метрах составила 0,43 кв.м., Исходя из стоимости одного квадратного метра, сумма по которому составляет 44 000 руб., с фонда «Жилище» необходимо взыскать 18 920 руб.

С учетом уточненных исковых требований ФИО2 просила взыскать в свою пользу с Окружной фонд развития жилищного строительства «Жилище» сумму за непереданные квадратные метры в размере 18 920 руб., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя, предусмотренной Законом «О защите прав потребителей» за период с 24 июля 2017 года (дачи ответа на претензию) по 22 февраля 2018 года в размере 18 920 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 50% от суммы присужденной судом, проценты за пользование чужими денежными средствами за период 21 июня 2014 года по 08 февраля 2018 года в размере 6 116 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб., расходы за составление экспертного заключения в размере 3 000 руб., затраты на проведение замеров и изготовление технического паспорта в размере 11 803 рубля.

Представитель Окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» ФИО1, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в иске. Пояснила, что при расчете лоджии и балкона применены понижающие коэффициенты, указала, что заключение, представленное в обоснование довода о том, что лоджия является балконом, не может быть надлежащим доказательством, поскольку изготовлено без технической документации.

Представитель ответчиков (истца ФИО2) ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании иск не признал. Относительно встречного искового заявления пояснил, что единственным документом, определяющим размер площади спорной квартиры, является технический паспорт, при этом настаивал, что указание в нем помещения № в качестве лоджии таковым не является, что подтверждается результатами проведенной экспертизы.

Заслушав пояснения представителя Окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище», представителя истца по встречному исковому заявлению ФИО3, исследовав материалы дела, прихожу к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиками дата был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Согласно условиям договора истец обязался в предусмотренный договором срок построить дом по адресу - 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участникам долевого строительства. 

Согласно п. 1.1.2 договора объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира № общей проектной площадью с учетом лоджий, балконов, веранд, террас 63,00 кв.м., общая же проектная площадь жилого помещения 60,20 кв.м., жилой 33,50 кв.м.

Согласно п. 4.1 договора стоимость квартиры 2 772 000 руб.

Согласно акту приема - передачи от дата фонд «Жилище» передал дольщикам объект завершенный строительством - квартиру №, в соответствии с приложением № к договору, где указано, что общая площадь квартиры с учетом применения коэффициентов составила 63,98 кв.м. (л.д.103). Замечаний по указанному акту у сторон не имелось.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актам.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из положения ст. 309 и ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

При заключении двухстороннего Договора долевого участия № от дата, обе стороны договора достигли взаимного соглашения о том, что дом должен быть построен в соответствии с проектно-сметной документацией (п. 5.4 Договора). Общая проектная площадь объекта на момент заключения договора определена и принимается сторонами с учетом лоджий, балконов, веранд, террас 63,00 кв.м.

Участники долевого строительства уведомлены, что в случае изменения площади квартиры в большую или меньшую сторону, каждая из сторон возмещает излишне оплаченную/недоплаченную стоимость квадратных метров (п. 4.5.3 Договора).

Пунктом 4.5.3 договора установлено, что в случае изменения площади квартиры по результатам обмера БТИ в большую или меньшую сторону, каждая из сторон возмещает излишне уплаченную/недоплаченную стоимость квадратных метров. Данный вопрос регулируется сторонами путем направления письменного обращения не позднее 6 месяцев после подписания акта приема-передачи квартиры с приложением копий кадастрового паспорта и технического плана квартиры.

При подписании Договора долевого участия в строительстве № стороны были ознакомлены с приведенными выше условиями, возражений против них не имели, о чем свидетельствуют их собственноручные подписи.

Таким образом, определяя размер разницы между проектной площадью объекта долевого строительства и фактической площадью, суд полагает руководствоваться данными, указанными по результатам обмера БТИ, что прямо предусмотрено п. 4.5.3 Договора. 

Поскольку после произведенных обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» фактическая площадь спорной квартиры без применения понижающего коэффициента определена в большем размере, требования о доплате разницы между фактической площадью квартиры и проектной стоимостью квартиры, обоснованы.

Согласно технического паспорта здания «многоквартирный жилой дом 

<

адрес> от дата, площадь квартиры № составила 68,8 кв.м., из которых коридор 10,8 кв.м., ванная 2,6 кв.м., туалет 1,7 кв.м. кухня 9,7 кв.м., жилая комната 21,6 кв.м, кладовая 1,8 кв.м., жилая комната 11,7 кв.м, лоджия 5,7 кв.м, балкон 3,2 кв.м. (л.д 105-108).

В соответствии с подразделом 3.2.2 раздела 3 Методологических положений по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных Приказом Росстата от 11 марта 2009 года N 37, общая площадь жилых помещений в введенных в эксплуатацию жилых зданиях (домах) определяется как сумма площадей всех частей жилых помещений, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас, подсчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами: для лоджии – 0.5, для балконов и террас – 0,3 (п. 2 приложения 2 к СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», п. п. 3.34 и 3.37 «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом Минземстроя от 04 августа 1998 года N 37).

С учетом применения пониженного коэффициента для лоджий 0,5 и балкона 0,3 их площадь составляет 2,85 кв.м и 0,96 кв.м соответственно. Таким образом, по договору долевого участия в строительстве был передан объект с излишней площадью 0,71 кв.м. (63,00 – 63,71 =0,71 кв.м.).

В соответствии с условиями договора стоимость квартиры составляет 2 772 000 руб., которые были уплачены дольщиками за 63,00 кв.м., соответственно стоимость 1 кв.м составляет 44 000 руб. (2 772 000 руб. / 63,00).

Таким образом, сумма за излишне переданные/построенные квадратные метры составляет 31 240 руб. (0,71 кв.м. х 44 000руб.)

В соответствии с п. 7.1 Договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору участия в строительстве стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. Таким образом, Застройщик вправе требовать от Дольщиков неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России, действующей на день подлежащего исполнения обязательства от просроченного платежа за каждый день просрочки до даты фактического исполнения обязательств, что предусмотрено Договором.

В соответствии с п. 4. Договора долевого участия, фонд «Жилище» уведомило дольщиков о необходимости произвести доплату за излишне переданные/построенные квадратные метры по Договору долевого участия в строительстве в течение 30 дней с момента получения данного уведомления.

Претензия была направлена и получена дата, до настоящего времени оплата по договору долевого участия не произведена, в связи с чем истец по первоначальному иску обоснованно просит взыскать расчет неустойки за период с дата, то есть по истечение 30 дней с момента получения претензии, что также соответствует положениям договора по дата.

В связи с тем, что расчет излишней площади составляет 0,71 кв.м, сумма доплаты по которой составляет 31 240 руб., ко взысканию за период просрочки с дата по дата подлежит сумма неустойки в размере 7 915 руб. 17 коп. (31 240 руб. Х 691 Х 1/300 Х 11%).

В связи с установлением судом факта постройки и передачи объекта долевого строительства большей площади, за которую истцами не произведен расчет, с учетом положений ст. 359 Гражданского кодекса Российской Федерации с ответчиков подлежит взысканию сумма в размере 5 346 руб. 66 коп. в качестве процентов за пользование чужими денежными средствами за период с дата по дата

Заявленные встречные исковые требования суд считает не подлежащими удовлетворению, в силу следующего.

Встречное исковое требования ФИО2 обосновано тем, что указанное в техническом паспорте помещение № как лоджия является фактически балконом, в связи с чем к нему подлежит применение коэффициента 0,3. 

Участвующий в судебном заседании представитель ФИО2 – ФИО3 также пояснил, что расчет площади следует осуществлять из обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», что прямо предусмотрено договором.

Из технического паспорта на квартиру 

<

адрес>, следует, что общая проектная площадь с учетом лоджий, балконов, веранд, террас составляет 63,00 кв.м. Несмотря на характеристики, указанные в техническом паспорте жилого помещения, ответчик построила обозначенное под номером № помещение исчислять не как лоджию, а как балкон, в связи с чем общая площадь квартиры с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом составляет 62,57 кв.м.

Указанные обстоятельства не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

В обоснование своих требований, истцом представлено заключение № о проведении строительно-технической экспертизы, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью «Сибирское агентство оценки».

Согласно выводам заключения, объект экспертизы – помещение №, является пристроенным к основному строению многоквартирного жилого дома, выступает за пределы основных несущих конструкций, остеклено, не утеплено, таким образом является балконом. Указанные выводы сделаны на основании визуального осмотра помещения номер №, ничем не обоснованы, не подкреплены какими-либо доказательствами. В указанной экспертизе отсутствует описательная и исследовательская часть, эксперт не указал, на основании чего он пришел к указанным выводам, какие методики исследования им были использованы при проведении экспертизы, применялись ли технические средства. Кроме того, исследование не опиралось на проектную и техническую документацию, определяющую параметры дома в целом и системы остекленения лоджий, эксперт не осуществил развернутый анализ признаков балконов и лоджий, применительно к объекту исследования, на основе нормативной документации в области строительства. Выводы эксперта отличаются поверхностностью исследования и отсутствием обоснования выводов.

Лоджия - встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех (по факту с четырех) сторон стенами (с двух при угловом расположении) помещение с глубиной ограниченной требованиями естественной оснащенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быт остекленной (СП 54.№. «Здания жилые многоквартирные» (6.13) ФИО10 Термины и определения, п.3.10).

Как следует из приложения № 3, являющегося неотъемлемой частью договора № от дата (л.д. 96) помещение № является помещением с ограниченной глубиной, расположенное в угловом расположении двух стен, являющихся несущими конструкциями. Таким образом, термин «балкон» для помещения № не может быть применен, поскольку данное помещение образовано в углу двух несущих конструкций. 

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что помещение №, обозначенное в техническом паспорте как лоджия соответствует своему назначению в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве № от дата 

В связи с чем суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 к Окружному фонду развития жилищного строительства «Жилище» о защите прав потребителя.на основании изложенного, руководствуясь ст. 56, ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Требования Окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» к ФИО2, ФИО4 о взыскании задолженности по неустойке за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Взыскать в пользу Окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» с ФИО2, ФИО4 солидарно: задолженность за излишне переданные/построенные квадратные метры в сумме 31 240 руб., неустойку, предусмотренную договором долевого участия в строительстве в размере 7 915 рублей 17 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 5 346 рублей 66 копеек.

Взыскать в пользу Окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» с ФИО2, ФИО4 государственную пошлину в размере 753 рубля 30 копеек с каждого.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к Окружному фонду развития жилищного строительства «Жилище» о защите прав потребителей - отказать.

Данное решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Няганский городской суд.

Решение в окончательной форме изготовлено и подписано дата

Судья Няганского

городского ФИО5