Дело № 2-1062/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 ноября 2020 года г. Тверь

Калининский районный суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Лазаревой М.А.,

при секретаре Капустиной А.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о понуждении к заключению договора коммерческого найма жилого помещения, 

У С Т А Н О В И Л:

истец ФИО1 обратилась в Калининский районный суд Тверской области с иском о понуждении заключить договор найма квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Исковые требования мотивированы тем, что 27.02.2019 на основании договора купли-продажи ФИО1 была приобретена в собственность двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. В указанной квартире проживала ФИО4, ФИО3 и ФИО2 На момент приобретения истцом спорной квартиры договор найма между ФИО1 и ФИО4 заключён не был, с предыдущим собственником ФИО5 договор найма также не заключался. 

Истцом предпринимались попытки досудебного урегулирования спора. 10.02.2020 в целях урегулирования возникших между сторонами правоотношений истец ФИО1 направила в адрес ответчика ФИО4 предложение о заключении договора найма спорной квартиры на рыночных условиях. Предложение и договор были получены ответчиком, однако в обозначенный срок ответчик никаким образом не отреагировал на поступившее предложение, что было расценено истцом ФИО1 как молчаливый отказ ответчика от заявленного предложения. Кроме того, ответчиком в нарушение требований ст. 678 ГК РФ оплата за квартиру не производится с 27.02.2019, ответчик от заключения договора найма с истцом уклоняется, не допускает собственника ФИО1 в квартиру в нарушение ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Ссылаясь на то, что новым собственником квартиры является ФИО1, за ответчиком сохранилось право пользования и проживания в спорной квартире, истец изначально просила обязать ответчика ФИО4 заключить с ФИО1 договор найма квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Определением суда от 30.07.2020, вынесенным в протокольной форме, по ходатайству истца ФИО1 на основании ст. 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ненадлежащего ответчика ФИО4 на надлежащих ответчиков ФИО3 и ФИО2 

Определением суда от 22.09.2020, вынесенным в протокольной форме, на основании ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён ФИО5

Истец ФИО1 извещена о судебном заседании надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, с ходатайством об отложении заседания не обращалась. В предыдущем судебном заседании истец поясняла, что в квартиру её не пускают, на звонки ответчики не отвечают. Просила заключить с ответчика договор найма жилого помещения на возмезной основе, экземпляр которого был направлен в адрес ответчиков. 

Ответчики ФИО3 и ФИО2, третье лицо ФИО5 извещённые надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, участия не приняли. От ответчиков ФИО3 и ФИО2 в адрес суда поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Кроме того, в адрес суда поступило ходатайство ФИО2, в котором ответчик ссылается на то, что они вселились и прописались на основании решения органов местного самоуправления в 1989 году, то есть на законных основаниях. Квартира № в 

<

адрес> была предоставлена им в 1986 году, то есть до введения в действие Жилищного Кодекса РФ. 26 августа 1989 г. ФИО6 подал заявление о прописке его и семьи (3 человека) (форма №15 к п.50 ОВД (Милиция). Жилая площадь предоставлена колхозом им. «Калинина», похозяйственные книги и ответ от «Тверской Городской Архив» №130, о том что основанием для подтверждения факта получения жилой площади и проживания в ведомственном жилом фонде колхоза «Даниловское» является выписка из похозяйственной книги по документам исполнительного комитета Даниловского. ФИО2 ссылается также на то, что как таковой коммунальной службы, предоставляющей основные услуги за отопление, водоотведение, водоснабжение не предусмотрено и отсутствует в д. Даниловское. Оплата услуги за вывоз твёрдых бытовых отходов осуществляется в соответствии с договором №94, а основная квартплата вносится через ООО Компанию «Ресурс». Со стороны ООО Компания «Ресурс», газовой службы и «АтомЭнергоСбыт» отсутствуют какие-либо претензии. Также в ходатайстве ФИО2 указала на то, что никаких предложений о выкупе квартиры, которая принадлежит им на праве бессрочного пользования от истца не поступало.

Ранее также ФИО2 в возражениях указывала на то, что спорная квартира находится в социальном найме зарегистрированных и проживающих с 1989 года: О.В. Згярэ, М.В. Згярэ. Фактически между ФИО2 и истцом отсутствовали и отсутствуют, какие либо правоотношения и не могут возникнуть вследствие отсутствия правовых признаков. Квартира № в 

<

адрес> была предоставлена в 1986 году, то есть до введения в действие Жилищного кодекса РФ. Данное жилое (служебное) помещение было предоставлено в связи с трудовыми отношениями ФИО3 и ФИО7 (ФИО8) на условиях социального найма (бесрочного) как нуждающимся в улучшении жилищных условий бессрочно. Вселение и регистрация была осуществлена на основании решения органов местного самоуправления в 1989 году. В таком случае недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени месте его проведения, не препятствует рассмотрению настоящего дела по существу без их участия, с учётом волеизъявления сторон на рассмотрение дела в их отсутствие.

Изучив доводы сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства, материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)- обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ч. 1 ст. 674 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п. 1 ст. 682 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 2 данной нормы права одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации (п. 3 ст. 682 Гражданского кодекса РФ).

Согласно договору купли-продажи от 15.05.2014 СПК «Колхоз Даниловское» продал ФИО5 квартиру общей площадью 44,9 кв.м, инв. №12-535, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. 

Указанный договор прошёл регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, о чём имеются соответствующие отметки на договоре. 

27.02.2019 между ФИО5 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключён договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: Тверская 

<

адрес>, кадастровый №. 

Указанный договор прошёл регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, о чём имеются соответствующие отметки на договоре. 

Согласно предоставленной Администрацией муниципального образования «Никулинское сельское поселение» Калининского района Тверской области выписке из домовой книги №30 по состоянию на 01.01.2014 в квартире по адресу: 

<

адрес>, зарегистрированы ФИО4 (с ДД.ММ.ГГГГ), ФИО2 (с ДД.ММ.ГГГГ), ФИО3 (с ДД.ММ.ГГГГ). ФИО3 был снят с регистрационного учёта ДД.ММ.ГГГГ, выбыл в Республику Молдову. 

Согласно данным адресно-справочной службы УМВД России по Тверской области ФИО3 зарегистрирован по месту жительства по адресу спорной квартиры с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 – с ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (выписка от 13.07.2020) спорная квартира расположена по адресу: 

<

адрес>, имеет кадастровый № (ранее присвоенный кадастровый №), инвентарный №12-535. Собственником указанного объекта недвижимости является истец ФИО1, основанием для регистрации государственной собственности послужил договор купли-продажи от 27.02.2019. В отношении спорной квартиры установлена ипотека, ограничение установлено в отношении ФИО5 с 05.07.2019 до полной оплаты. 

Согласно справке ООО «ЕРКЦ» от 29.07.2020 №173 (л.д. 111) задолженность за жилищно-коммунальные услуги на 29.07.2020 оставляет 2538,89 рублей. 

Вступившим в законную силу решением Калининского районного суда Тверской области от 01 августа 2018 года (дело № 2-849/2018), оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) установлено, что в 1989 году двухкомнатная квартира по адресу: 

<

адрес>, в 18-квартирном доме была предоставлена для проживания ФИО9, ФИО10 в связи с трудовыми отношениями в колхозе. Квартира предоставлена на семью из трех человек, в том числе малолетнюю ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. В 1991 году родился ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, который также был зарегистрирован в спорном жилом помещении по месту жительства. Впоследствии глава семьи ФИО6 выбыл из спорного жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ в респ. Молдова. ФИО11, ФИО2, ФИО3 на момент рассмотрения дела проживали и были зарегистрированы в спорном жилом помещении.

Также указанным решением суда установлены следующие обстоятельства: возведение многоквартирного дома, в котором находится спорная квартира, колхозом им. Калинина в 1980 году, законность владения СПК «Колхоз Даниловское» спорным жилым помещением, пользование ФИО11, ФИО2, ФИО3 жилым помещением на условиях договора найма жилого помещения от 01 января 2014 года, переход права и обязанностей наймодателя к ФИО5 в связи с переходом права собственности на жилое помещение (собственник жилого помещения СПК «Колхоз Даниловское» путём заключения договора купли-продажи жилого помещения от 15 мая 2014 года распорядился своим имуществом, имеющим обременение), переход права собственности на спорную квартиру № от СПК «Колхоз Даниловское» к ответчику ФИО5 (запись о регистрации 69-69- 10/021/2014-930 от 22 мая 2014 года).

Таким образом, правоотношения по пользованию спорным жилым помещением со стороны семьи ФИО11, ФИО2, ФИО3 возникли при вселении их в указанную квартиру в 1989 году и являются длящимися, осуществляются на основании договора найма жилого помещения, то есть на законном основании.

Вступившим в законную силу решением Калининского районного суда Тверской области от 13 февраля 2020 года (дело № 2-333/2020), установлено, что истец ФИО1 приобрела право собственности на жилое помещение - квартиру № по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № на основании договора купли - продажи от 27 февраля 2019 года, заключенного между ФИО5 (продавец) и ФИО1 (покупатель). Переход права собственности от ФИО5 к ФИО1 зарегистрирован только 05 июля 2019 года (регистрационная запись №) в связи с наложенными мерами по обеспечению искового заявления, принятыми по определению Калининского районного суда Тверской области от 10 декабря 2018 года по гражданскому делу № 2-175/2019 по иску ФИО2 к администрации муниципального образования «Никулинское сельское поселение» Калининского района Тверской области, администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район», СПК Колхоз «Тверь», ФИО5 о признании права собственности ФИО5 на квартиру отсутствующим, признании права собственности на квартиру за истцом.

Из содержания договора купли-продажи квартиры от 27 февраля 2019 года следует, что покупатель ФИО1 приобрела квартиру № с обременением в виде сохранения права пользования данным жилым помещением ФИО11, ФИО2, ФИО3 (пункт 4.2 Договора).

На момент рассмотрения настоящего дела ФИО2, ФИО3 зарегистрированы в спорном жилом помещении.

В соответствии с положениями статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения; новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

По смыслу данной нормы, приобретение ФИО1 по договору купли-продажи объекта недвижимости, в котором проживают ответчики, не влечет для них изменения прав и обязанностей в отношении занимаемого ими жилого помещения, а новый собственник ФИО1 получает все права и обязанности по договору найма на ранее оговоренных условиях. При переходе права собственности на жилое помещение № к новому собственнику ФИО1, к последней перешли права и обязанности по заключенному предыдущим собственником договору найма от 01 января 2014 года как правопреемнику ФИО5 (продавца по договору от 27 февраля 2019 года).

Истец, изначально, просил обязать ФИО4 заключить с ФИО1 договор найма квартиры, в составе семьи 3 человек: ФИО4, ФИО3, ФИО2

Суду представлен договора найма жилого помещения от 10 апреля 2020 г., сторонами которого являются ФИО1 и ФИО4, размер платы составляет 7000 рублей в месяц.

В дальнейшем, судом произведена замена ненадлежащего ответчика ФИО4 на надлежащих ответчиков ФИО3, ФИО2

В соответствии с п.2 ст. 686 ГК РФ в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Суду представлены два договора найма жилого помещения от 10 апреля 2020 г., сторонами которого являются ФИО1 и ФИО2, ФИО1 и ФИО3, размер платы за найм составляет 3500 рублей, с каждого нанимателя, при этом уточнений заявленных требований в письменном виде представлено не было. 

Согласно п.4.5. договора найма от 01 января 2014 года, наймодатель имеет право раз в год менять стоимость платы на наём дома, но не более чем 30%.

Плата за наем дома (квартиры), определяется сторонами в размере 547, 20 руб. ежемесячно (п.4.1. договора найма от 01 января 2014г.).

Представленные суду договора найма от 10 апреля 2020 г. содержат размер платы найма, который превышает 30% от согласованного сторонами размера найма по договору от 01 января 2014г., на основании которого возникли правоотношения между сторонами.

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований ФИО1 о понуждении к заключению договора коммерческого найма жилого помещения на условиях договора найма жилого помещения от 10 апреля 2020г. 

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о понуждении к заключению договора коммерческого найма жилого помещения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд в течение одного месяца с момента принятия его в окончательной форме через Калининский районный суд Тверской области.

Судья: М.А. Лазарева

Мотивированное решение составлено 09 ноября 2020 года.

Дело № 2-1062/2020