дело № 3а-503/2025

16OS0000-01-2025-000164-55 учет 123а 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 21 октября 2025 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Трошина С.А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шаповаловой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рента» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Рента» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ...., площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Ссылаясь на нарушение своих прав собственника здания, административный истец просит определить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 80 809 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании административный иск поддержала. Просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2023 года (том № 3, л.д. 147).

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО3, представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО4 в судебном заседании административный иск не признали, просили отказать в удовлетворении заявленных требований. 

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили. 

Выслушав участников процесса, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации помещения, расположенные в пределах муниципального образования, отнесены к объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц. Налогоплательщиками данного налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (статья 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных этой же статьей (пункт 1).

Согласно пункту 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта. 

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – Федеральный закон) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Рента» является собственником здания торгово-офисного комплекса с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес> (том № 1, л.д. 215, 216-224).

Здание с кадастровым номером .... включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год, утвержденный распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3710-р (пункт ....).

Результаты государственной кадастровой оценки в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером .... утверждены распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан» в размере 148 052 772 рубля по состоянию на 1 января 2023 года. Работа по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки проведена государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» (том № 1, л.д. 179, 180, 184-196, 197, 209-210).

В последующем кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером .... была неоднократно пересчитана ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» на основании:

акта определения кадастровой стоимости от 26 февраля 2024 года АОКС-16/2024/000089 в связи с изменением площади с «

<

данные изъяты> кв.м» на «

<

данные изъяты> кв.м». Кадастровая стоимость составила 150 466 043,77 рублей (том № 1, л.д. 184-196, 199, 209-210, 212);

акта определения кадастровой стоимости от 29 февраля 2024 года АОКС-16/2024/000094 в связи с изменением каталога координат. Кадастровая стоимость составила 148 162 669,82 рублей (том № 1, л.д. 184-196, 198, 209-210, 213);

акта определения кадастровой стоимости от 23 мая 2024 года АОКС-16/2024/000271 в связи с неправильным указанием размера кадастровой стоимости объекта недвижимости в составе перечня, поступившего в учреждение после утверждения результатов государственной кадастровой оценки. Кадастровая стоимость составила 150 466 043,77 рублей (том № 1, л.д. 184-196, 200, 209-210, 214).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью. 

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

В подтверждение величины рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец представил суду отчет об оценке от 

<

дата> года № ...., подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «ФИО1», согласно которому по состоянию 1 января 2023 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... определена в размере 80 809 000 рублей (том № 1, л.д. 40-161).

Представителем Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан было заявлено ходатайство о назначении по административному делу судебной экспертизы. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта № .... от 

<

дата> года величина рыночной стоимости объекта недвижимости в представленном административным истцом отчете об оценке определена неверно. Эксперт определил рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 85 178 639 рублей по состоянию на 1 января 2023 года (том № 3, л.д. 93-128).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Вывод эксперта о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости в отчете об оценке определена неверно мотивирован допущенными оценщиком недостатками в расчетной части отчета, которые могли привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта, влияющими на обоснованность итоговой стоимости.

Заключение эксперта содержит подробное описание объекта, анализ рынка объекта оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость, описание процесса оценки здания в части применения подходов к оценке. Его выводы сделаны на основе методов сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке и доходного подхода на основе метода прямой капитализации, применение которых, а также отказ от использования затратного подхода суд находит обоснованными, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировки на торг, местоположение, площадь).

По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, приведено обоснование отказа от использования иных корректировок, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

В ходе исследования заключения эксперта у суда не возникло сомнений в правильности выводов судебной экспертизы, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода экспертиз, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы эксперта подробно мотивированы, не допускают двусмысленного их толкования, категоричны, основаны на результатах анализа представленной документации и не содержат противоречий, неполноты, неясности, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы, поэтому у суда не имеется каких-либо оснований ставить их под сомнение. Стороны ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявляли, каких-либо доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.

Довод административного ответчика о том, что эксперт в своем заключении не мог высказаться о неправильности определения рыночной стоимости в отчете об оценке в связи с тем, что оценщик необоснованно уменьшил рыночную стоимость объекта недвижимости на величину налога на добавленную стоимость является некорректным, поскольку данное обстоятельство не является препятствием для выводов эксперта по существу поставленного перед ним в определении о назначении по делу судебной экспертизы вопроса о правильности определения рыночной стоимости объекта недвижимости в отчете об оценке. Экспертом проанализирована расчетная часть отчета оценщика и сделан категоричный, мотивированный вывод о том, что в отчете об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости определена неверно. 

Несогласие административного ответчика с примененной экспертом корректировкой на местоположение и отнесение объекта-аналога № .... к категории «центр» не может быть принято во внимание, так как расположение объекта-аналога № .... на ул. 

<

адрес> позволяет отнести его центральной части города Казани. 

Возражение административного ответчика относительно того, что экспертом не использовалась корректировка на местоположение относительно станций метро несостоятельно, так как станция метро расположена на отдалении от объекта оценки, а подобранные экспертом объекты-аналоги сопоставимы по данному фактору с объектом оценки. 

Использование экспертом при применении доходного подхода величины арендной ставки, полученной от собственника объекта оценки, не свидетельствует об ошибочности выводов о размере рыночной стоимости объекта, поскольку использование экспертом фактических данных об арендных ставках отражает актуальные рыночные тенденции и приводит к наименьшему искажению итоговой рыночной стоимости.

Возражения административного ответчика относительно использования экспертом не всех объектов в качестве аналогов для сравнения при наличии сведений об 11 объявлениях о продаже зданий и помещений офисно-торгового назначения свыше 1 000 кв.м. являются необоснованными. 

Согласно Методическим рекомендациям федерального бюджетного учреждения «Российский федеральный центр судебной экспертизы» при Министерстве юстиции Российской Федерации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз (далее – Методические рекомендации) анализ в целях определения стоимости включает в себя выбор трех и более аналогов, максимально сопоставимых с исследуемым объектом, и максимальное приведение их ценообразующих характеристик к характеристикам исследуемого объекта, что и было сделано в ходе проведенной по делу судебной экспертизы. Методические рекомендации не предусматривают необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений. Экспертом подобраны 3 объекта-аналога в соответствующем диапазоне стоимости за 1 квадратный метр, что не противоречит Методическим рекомендациям. 

Несогласие представителя административного ответчика с расчетами эксперта относительно вида права объекта-аналога № .... не может быть принято во внимание, поскольку в тексте объявления фраза «на 75% сдан в аренду» не говорит о том, что здание находится на праве аренды, а указывает на то, что здание используется по назначению и собственник здания здания сдает его в аренду. Экспертом была проанализирована информация сайта «архивоценщика.рф» и других объявлений о продаже данного здания, где указано, что оно находится в собственности.

Возражение административного относительного того, что эксперт не учел величину пешеходного и транспортного трафика относительно объекта-аналога № .... не обосновано, поскольку величина транспортного и пешеходного трафика не является одним из основных ценообразующих факторов для объектов недвижимости данного типа. При этом к объекту-аналогу № .... была введена корректировка на метаположение, так как по данному фактору имеются различия с объектом оценки.

Относительно письменных возражений государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» экспертом даны мотивированные письменные пояснения, исследованные судом в судебном заседании (том № 3, л.д. 161-162, 167-171). 

Письменные возражения представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан являются абстрактными, не содержащими в себе конкретных, обоснованных замечаний и доводов, и не могут опровергнуть или поставить под сомнения выводы эксперта, в том числе и о размере рыночной стоимости объекта оценки (том № 3, л.д. 159).

Таким образом, заключение эксперта не содержит арифметических, методологических ошибок и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить уточненные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, в соответствии с заключением эксперта в размере 85 178 639 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

С учетом даты обращения с административным исковым заявлением в суд датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 5 марта 2025 года (том № 1, л.д. 3).

В силу части 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов. 

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

При подаче административного искового заявления административным истцом уплачена государственная пошлина в размере 15 000 рублей (том № 1,л.д. 6).

Стоимость судебной экспертизы, проведенной экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, составила 187 397 рублей, оплата работы эксперта до настоящего времени не произведена (том № 3, л.д. 90, 129). 

По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса). 

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и ее установлением в размере рыночной стоимости этого объекта, правоприменители исходят из того, что административный истец, чье требование удовлетворено судом, может рассчитывать на возмещение понесенных им судебных расходов лишь в тех случаях, когда его право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной оспаривается административным ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости). Между тем в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

Положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В названном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации также отмечено, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной по методу массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... (150 466 043 рубля 77 копеек) превышает установленную судом рыночную стоимость (85 178 639 рублей) в 1,8 раза (отклонение на 43,4%), что не позволяет сделать вывод о приемлемом с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазоне отклонений, а свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости и о нарушении прав административного истца. 

Следовательно, расходы на производство судебной экспертизы в размере 187 397 рублей, а также судебные расходы административного истца, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 15 000 рублей, подлежат взысканию с государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки», определившего оспариваемый размер кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Рента» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость здания торгово-офисного комплекса с кадастровым номером .... площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 85 178 639 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 5 марта 2025 года.

Взыскать с государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы на проведение судебной экспертизы в размере 187 397 рублей, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Рента» судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 15 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Верховный Суд Республики Татарстан в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья Трошин С.А.

Справка: мотивированное решение, выполненное в форме электронного документа, составлено 29 октября 2025 года. 

Судья Трошин С.А.