РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

адрес 	 16 декабря 2025 года

Бутырский районный суд адрес в составе председательствующего федерального судьи Завьяловой С.И., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела №02-4876/2025 по исковому заявлению фио Нарека Оганесовича к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в Бутырский районный суд адрес с исковым заявлением к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры от 28.09.2021г. недействительным, применении последствий недействительности сделки и взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что оспариваемом договоре купли-продажи не отражено право третьих лиц на бессрочное пользование предметом договора - квартирой, чем существенно нарушено условие пункта 15 договора, согласно которому отчуждаемая квартиры не обременена правами третьих лиц.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения гражданского дела по существу был извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, однако обязал явкой в суд своего представителя по доверенности фио, который в судебном заседании исковые требования поддержал и настаивал на их удовлетворении в полном объеме, по доводам приведенным в иске.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения гражданского дела по существу был извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, однако обязал явкой в суд своего представителя по доверенности фио, который в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что при заключении договора купли-продажи до истца была доведена полная и достоверная информация о правах третьих лиц на проживание в спорном объекте права, при этом истец согласился на совершение сделки и не отказался от приобретения жилья на условиях доведенных до него ответчиком.

Представитель третьего лица адрес в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения гражданского дела по существу был извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине.

Принимая во внимание, что участвующие в деле лица, извещались судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, в соответствии со ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на сайте Бутырского районного суда адрес по адресу: https://mos-gorsud.ru/rs/butyrskij, суд с учетом положений п. п. 4, 5 ст. 167 ГПК РФ, п. 1 ст. 165.1 ГК РФ и разъяснений п. п. 63 - 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Председательствующий, выслушав пояснения сторон явившихся в судебное заседание, изучив доводы искового заявления и возражений к нему, исследовав письменные материалы гражданского дела, и установив значимые для дела обстоятельства, приходит к следующему.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец в числе довод иска указал, что в нарушение п.1 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи квартиры стороны не указали, что третьи лица – фио, фио и несовершеннолетние дети фио и фио имеют право пользования спорным жилым помещением в силу закона.

Материалами дела установлено, что 28.09.2021г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Москва, адрес, стоимостью 10.000.000р.

Названное жилое помещение приобретено за счет кредитных денежных средств в размере 10.000.000р., представленных покупателю – истцу по кредитному договору заключенному с адрес.

Согласно п.15 Договора, продавец гарантировал, что до заключения настоящего договора вышеуказанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, за исключением указанного в п.4 Договора, лиц временно отсутствующих, но сохраняющих право пользования квартирой, не имеется, третьих лиц, обладающих в соответствии с действующим законодательством РФ правом пользования квартиры не имеется.

Сделка купли-продажи зарегистрирована органами Росреестра по адрес 30.09.2021г. с внесением в ЕГРН сведений о истце как о собственнике спорного жилого помещения – квартиры и обременении в виде ипотеки по кредитному договору с адрес.

29.10.2021г. ФИО2 в адрес Бутырского районного суда адрес направлено исковое заявление о признании фио, фио и несовершеннолетние дети фио и фио утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.

Решением Бутырского районного суда адрес от 16.11.2023г. исковые требования ФИО2 о признании фио, фио и несовершеннолетних фио и фио утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении, удовлетворены в полном объеме.

Апелляционным определением СК по гражданским делам МГС от 14.10.2024г., решение Бутырского районного суда адрес от 16.11.2023г. – отменено, в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано.

Решением Бутырского районного суда адрес от 01.12.2022г., отказано в удовлетворении исковых требований фио к ФИО1, ФИО2 о признании сделки недействительный, причинении последствий недействительности сделок и признании права собственности.

Согласно ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ п. 1 ст. 558 ГК РФ, учитывающий специфику имущественных отношений в жилищной сфере, направлен на обеспечение стабильности жилищных и имущественных отношений, а также на защиту законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением (Постановление от 24.03.2015 N 5-П; определения от 17.07.2014 N 1656-О, от 28.06.2018 N 1523-О и др.).

Судом установлено, что между сторонами заключена возмездная двухсторонняя консенсуальная сделка купли-продажи, в которой сторонами был согласован предмет договора, его стоимость, и ключевые условия сопутствующие сделке, в частности стороны в договоре указали, что объект права никому не продан, подарен, заложен, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен, за исключением указанного в п.4 Договора, лиц временно отсутствующих, но сохраняющих право пользования квартирой, не имеется, третьих лиц, обладающих в соответствии с действующим законодательством РФ правом пользования квартиры не имеется.

Вместе с тем, в п.20 Договора стороны указали, что на момент подписания договора спорный объект права был осмотрен покупателем, претензий по его качеству покупателем не предъявлялось.

В силу закона договор купли-продажи является оспоримой сделкой, в связи с чем лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям приведенным в ст.166 ГК РФ в силу статьи 56 ГПК РФ в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, обязано доказать наличие оснований недействительности сделки.

Статья 166 ГК РФ устанавливает ориентиры, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли

Из смысла названных правовых норм следует, что предъявление иска заинтересованным лицом имеет целью восстановление нарушенного права. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.

Заинтересованным лицом признается субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законным интересам, когда его право или гарантированное законом правомочие страдает в результате совершения сделки. Таким образом, интерес в оспаривании сделки должен носить материально-правовой характер, а именно - заключением и (или) исполнением сделки должны нарушаться права истца либо законные интересы в материальном правоотношении.

В рассматриваемом случае, судом не был установлен необходимый правовой баланс свидетельствующий о нарушенном праве истца при заключении оспариваемой сделки купли-продажи, в частности, истец подписывая договор купли-продажи был ознакомлен с особенностями объекта купли-продажи, осмотрел его и имел возможность отказаться от дальнейшей сделку купли-продажи, однако согласился с предлагаемыми продавцом условиями и принял их путем внесения платы за реализуемый товар – квартиру. Ключевые условия договора на которые ссылался истец в исковом заявлении, о передачи объекта купли-продажи – квартиры в освобожденном от имущественных прав третьих лиц, - являлись шаблонными, истец осматривая квартиру и подготавливая документы для получения ипотеки, знал о регистрации и проживании в спорном жилом помещении третьих лиц – семьи фио, однако даже располагая такой информацией от сделки не отказался, и спустя незначительный промежуток времени – менее одного месяца с момента государственной регистрации права обратился в суд с заявлением о признании семьи фио утратившими право пользования, снятии с регистрационного учета и выселении.

Установленные судом обстоятельства, осведомленности истца о проживании и регистрации в спорном жилом помещении третьих лиц, на момент совершения сделки, - стороной истца оспорены не были и полностью согласуются с позицией ответчика последовательно изложенной в письменных возражениях. Более того, данная позиция и согласуется с условиями договора, в котором стороны указали, что при заключении сделки осмотрели квартиру, и как следствие располагали достаточной информацией о состоянии жилого помещения и лицах там проживающих.

При разрешении названных требований нельзя и не обратить внимание на то обстоятельство, что спорное жилое помещение являлось предметом ипотеки при заключении договора купли-продажи, и решением Подольского суда адрес от 12.01.2023г. на названный объект права обращено взыскание по кредитному договору заключенному между адрес и истцом ФИО2 В связи с чем расторжение договора и применение последствий реституции, сделает невозможным исполнение решения суда от 12.01.2023г.

Принимая во внимание изложенное, суд находит требования ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки, - не состоятельными и основанными на неверном толковании норм материального права, в частности оспариваемая сделка являлась реальной, стороны при её заключении были ознакомлены с реализуемым объектом права, совершали последовательные действия на заключение сделки купли-продажи, и не отказались от её совершении даже при том условии, что были ознакомлены с особенностями объекта права собственности и лицами проживающими в нем. Обстоятельств свидетельствующих в ограничении предоставления истцу ответчиком информации о лицах зарегистрированных в жилом помещении и возникновении у них права пользования жилым помещением, на момент совершения сделки, - судом установлено не было.

Относительно доводов ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, суд ссылаясь на положения ст.196-203 ГК РФ, считает необходимым указать следующее, - истцом начиная с октября 2021г. последовательно заявлялось о своем имущественном праве на жилое помещение и освобождении его от прав третьих лиц. В свою очередь, настоящие исковые требования основаны на неисполнении ответчиком условий договора купли-продажи, в части передачи истцу жилого помещения освобожденного от имущественных прав третьих лиц. Таким образом, требования о признании ДКП недействительными, являются производными из нарушенного имущественного права истца, о защите которого истцом последовательно заявлялось с октября 2021г., в связи с чем в настоящем случае, оснований полагать, что срок исковой давности по требованиям о признании ДКП недействительными пропущен, - не имеется.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований фио Нарека Оганесовича к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца через Бутырский районный суд адрес.

Федеральный судья: 	Завьялова С.И.

Мотивированное решение суда изготовлено 19.12.2025г.