2-1571/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Норильск Красноярского края 14 июня 2017 года

Норильский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Хлюпина А.Ю.,

при секретаре Турянской В.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании задатка, штрафных санкций, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от 22.03.2017 года и взыскать денежную сумму, уплаченную по предварительному договору купли-продажи недвижимости в размере 45000 рублей, сумму штрафа в размере 45000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами 487,81 рублей и начиная с 5.05.2017 года по дату вынесения решения суда, компенсацию морального вреда 10000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2915 рублей. Исковые требования мотивированы тем, что на момент подписания договора от 22.03.2017 года истец фактически не осматривал квартиру и видел только фотографии, а позже выяснилось, что незадолго до заключения сделки имел место факт залива из квартиры ответчика. Кроме того при обсуждении предполагаемого основного договора в присутствии нотариуса и работника риэлторского агентства иного помещения ответчик и представляющий её сторону агент фактически отказались предоставить дополнительные документы, связанные с обстоятельствами заключения ранее сделки по приобретению ответчиком квартиры у Н., являющейся престарелой, что ставило под сомнение правомерность и «юридическую чистоту» предыдущей сделки. Такие действия ответчика фактически предполагали для истца риску, связанные с возможным оспариванием заключаемого договора. В представленном ответчиком документе (договор купли-продажи от 30.05.2015 года) содержалась противоречивая информация о наименовании документа, подтверждающего право собственности предыдущего собственника. 14.04.2017 истец направил ответчику уведомление о расторжении договора и возвращении 45000 рублей, уплаченных по договору. 

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснил, что подтверждает заключение с ответчиком предварительного договора купли-продажи, ознакомление с его условиями, факт передачи в качестве задатка ответчику 45000 рублей с подписанием расписки об этом. К моменту подписания договора ему были предоставлены документы на квартиру, однако он не имел возможности осмотреть квартиру. В связи с сомнениями в юридической чистоте предыдущей сделки, по которой ответчик приобрела квартиру, наличия неофициальной информации о факте диспансерного учета предыдущего собственника, престарелом возрасте, сведений об имевшем месте факте затопления ниже расположенной квартиры из помещения ответчика ответчику и его представителю было предложено представить документы, подтверждающие дееспособность предыдущего собственника, что ответчик делать отказалась. Такие действия он с учетом предполагаемых рисков, связанных с последующим оспариванием сделки оценил, как уклонение от выполнения условий предварительного договора. Кроме того при совместном посещении управляющей компании был выявлен факт наличия задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт. Полагает, что ответчик должен возместить ему задаток в двойном размере и уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания уведомлена надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в суд не представлено, в связи с чем с учетом явки представителя последней, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в её отсутствии.

Представитель ответчика в судебном заседании просил в полном объёме отказать в удовлетворении требований. Просит принять во внимание, что ответчиком были выполнены все условия предварительного договора, собраны необходимые для заключения договора документы, в том числе выписка об отсутствии задолженности, были предоставлены документы, подтверждающие право собственности ответчика на жилое помещение. Полагают, что требования о предоставлении дополнительных документов, связанных с дееспособностью предыдущего собственника не являлись законными, а наличие задолженности по взносам на капитальный ремонт не препятствовало заключению сделки. Неоднократно истцу предлагалось по телефону и путем направления телеграммы явиться для заключения основного договора, однако истец уклонился и обратился в суд. 

Исследовав материалы гражданского дела, заслушав участников процесса, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела, представленных суду сторонами документов следует, что в соответствии с договором купли-продажи от 13.05.2015 года ответчик ФИО2 является собственником 

<

адрес>, собственником которой ранее являлась Н., ДД.ММ.ГГГГ г.р. Право собственности ответчика на указанное жилое помещение зарегистрировано 25.05.2015 года за номером №

22 марта 2017 года между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по условиям которого продавец обязался продать и передать в собственность, а покупатель купить и принять в собственность вышеуказанную квартиру. Исходя из пункта 3.1 Договора, стороны оценили стоимость недвижимого имущества в размере 800000 рублей. Условиями предварительного договора предусмотрено, что стороны выполняют все необходимые для заключения основного договора и его регистрации в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним действия, при этом основной договор должен быть заключен не позднее 22.04.2017 года (пункты 4,5 Договора). 

Исходе из положений пункта 3.2 Договора, Стороны договорились, что Покупатель оплачивает стоимость квартиры следующим образом: сумма в размере 45000 рублей наличными денежными средствами в момент заключения настоящего Договора в качестве задатка; сумма в размере 755000 рублей наличными денежными средствами в день подписания основного договора купли-продажи. 

В соответствии с пунктами 6, 6.1, 6.2 Договора, стороны предусмотрели в качестве обеспечения выполнения обязательств обеспечение в соответствии с положениями ст. 380-381 ГК РФ. В случае неисполнения договора по вине Продавца тот обязан в течении 5 рабочих дней со дня наступления срока, предусмотренного п. 5 (22.04.2017 года), уплатить Покупателю двойную сумму задатка (90000 рублей). В случае неисполнения Договора по вине Покупателя полученный задаток в качестве компенсации остаётся у Продавца.

При этом, во исполнение пункта 3.2 указанного предварительного договора 22 марта 2017 года ответчик ФИО2 получила от истца ФИО1 задаток в размере 45000 рублей, что подтверждается представленной распиской. Текст расписки содержит информацию, что такая сумма получена ФИО2 именно в качестве задатка за квартиру, расположенную по указанному выше адресу.

Однако, основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами в предусмотренный срок заключен не был.

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными суду документами и не оспариваются ни одно из сторон. 

Разрешая заявленные исковые требования, суд оценив доводы сторон и содержание представленных документов приходит к выводу, что истец ФИО1 уклонился от заключения основного договора купли-продажи, при этом ответчик ФИО2 не отказывалась от намерения его заключить, в том числе и в ходе рассмотрения гражданского дела, в связи с чем доводы истца об отсутствии в его действиях вины в незаключении основного договора и о том, что обязательства по предварительному договору являются прекращенными, а переданные истцом денежные средства подлежат возврату в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации как неосновательное обогащение, нельзя признать состоятельными, поскольку правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, обеспеченного задатком, регулируются статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, в связи с чем приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Суд учитывает, что как из содержания предварительного договора, расписки о передаче денежных средств, так и доводов сторон сторонами при заключении предварительного договора купли-продажи было заключено в его обеспечение соглашение о задатке, что также следует и из содержания требований в иске ФИО1 

Договором в силу статей 420, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу части 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Частью 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (часть 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (часть 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания приведенных норм материального права следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, содержать условия о цене и предмете договора. Установленное статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации условие об обязательной государственной регистрации такого договора не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно части 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Истцом ФИО1, вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств уклонения ответчика от заключения основного Договора и невыполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи от 22.03.2017 года. Напротив истцом представлено доказательство одностороннего отказа от заключения основного договора, выраженное в направленном в адрес ответчика уведомлении о расторжении предварительного договора. 

При оценке доводов истца, изложенных устно в ходе судебного разбирательства, а также в направленном в адрес ответчика уведомлении о невозможности заключения договора купли-продажи квартиры в части ненадлежащего состояния квартиры, не предоставления доказательств дееспособности предыдущего собственника квартиры, суд учитывает, что Договор от 22.03.2017 года не содержит условий, предусматривающих предоставление стороной Продавца дополнительных документов и сведений, предоставление которых не является обязательным при заключении сделки купли-продажи недвижимого имущества и регистрации таковой. Стронами не оговаривалоась обязательность удостоверения сделки у нотариуса, а кроме того не предоставлено сведений и доказательств которые свидетельствуют о заведомой оспоримости права собственности ответчика на спорное жилое помещение. Доводы о непригодности для проживания и ненадлежащем состоянии спорного жилого помещения, уклонении ответчика от предоставления возможности осмотра помещения как до предварительного договора купли-продажи, так и после его заключения не подтверждены доказательствами и являются голословными. Истцом подтвержден факт предоставления ответчиком документов на жилое помещение, документов в виде выписки об отсутствии задолженности по оплате за ЖКУ. Наличие задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт, также как и факт предполагаемой ответственности Продавца перед иными лицами за ущерб, причиненный залитием иного помещения, в силу закона не являются препятствием для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Исходя из изложенного не нашли подтверждения доводы о вине ответчика в неисполнении пре условий предварительного договора купли-продажи от 22.03.2017 года, что исключает применение к ответчику санкций, предусмотренных таким Договором. 

Поскольку предварительный договор это организационный договор, по которому, как указано в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре, имеющимся в материалах дела, содержится указание на имущество, а именно - на 

<

адрес>, в отношении которого в последующем до 22 апреля 2017 года будет заключен основной договор. Таким образом, предварительный договор от 22 марта 2017 года соответствует требованиям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и содержит все основные условия, позволяющие определить условия основного условия, позволяющие установить предмет срок, а также другие существенные условия основного договора.

В силу части 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Следовательно, задатком согласно предварительному договору обеспечивалось обязательство по основному договору, который должен быть заключен между сторонами не позднее 22 апреля 2017 года. Кроме того, в силу части 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена для соглашения о задатке простая письменная форма независимо от суммы задатка. Согласно условиям предварительного договора соглашение о задатке следует за судьбой обеспеченного им обязательства купли-продажи недвижимости имущества.

С учетом вышеизложенных норм права и доказательств, имеющихся в материалах дела, суд приходит к выводу о том, что требования истца ФИО1 о взыскании с ответчика ФИО2 денежных средств в размере 90000 рублей, как двойного задатка или аванса в сумме 45000 рублей, поскольку обязательства по предварительному договору являются прекращенными, а переданные истцом денежные средства подлежат возврату как неосновательное обогащение, не подлежат удовлетворению. 

При разрешении требований истца о расторжении предварительного договора купли-продажи от 22.03.2017 года суд принимает во внимание, что срок действия по такому Договору истёк 22.04.2017 года и в такой срок основной Договор заключен между сторонами не был. Кроме того, истцом фактически совершены до обращения в суд действия, свидетельствующие об одностороннем расторжении Договора, что истец не оспаривал в ходе судебного разбирательства. В связи с изложенным такие требования истца не подлежат удовлетворению.

С учетом отказа в удовлетворении требований о взыскании денежных средств и расторжении договора от 22.03.20178 года истцом, иные требования, как вытекающие из таковых также не подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании задатка, штрафных санкций, процентов за пользование чужими денежными средствами- отказать в полном объёме. 

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Норильский городской суд.

Председательствующий судья А.Ю. Хлюпин

Мотивированное решение изготовлено 19 июня 2017 года. 

Председательствующий судья А.Ю. Хлюпин