Дело № 2-1581/2021

91RS0024-01-2021-001081-82

З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ялта 14 июня 2021 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Корпачевой Л.В. при секретаре Мясниковой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя прокурора г. Ялты Республики Крым, действующего в интересах ФИО1, к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств по договору, третьи лица ФИО3, финансовый управляющий ФИО4, Некоммерческая организация «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства»,

у с т а н о в и л :

заместитель прокурора г. Ялты Республики Крым, действуя в интересах ФИО1, обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении предварительных договоров купли-продажи от 22 марта 2016 г. и 19 марта 2017 г., уплаченным по данным договорам взыскании денежных средств в размере 1 321 000 рублей и 1 050 000 рублей соответственно.

Исковые требования мотивированы тем, что 22 марта 2016 г. и 19 марта 2017 г. между покупателем ФИО1 и продавцом ФИО5, от имени которой по нотариальной доверенности действовала ФИО3, были заключены предварительные договоры купли-продажи помещения в жилом доме, возводимом на земельных участках площадью 400 кв. м., расположенном по адресу: 

<

адрес>, кадастровые номера №

<

номер> и №

<

номер>. Объем финансирования помещений установлен в размере 1 321 000 рублей и 1 050 000 рублей соответственно. Во исполнение условий договора истец уплатила ответчику указанные денежные суммы. Согласно договорам плановое окончание строительства – 1 квартал 2018 г. Сдача объекта в эксплуатацию и передача помещения в собственность и документации продавцом покупателю производиться в течение шести месяцев после окончания строительства объекта. Вместе с тем в установленный договором срок помещения истцу не переданы, домовладение не построено и не введено в эксплуатацию, что является основанием для расторжения предварительных договоров.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены финансовый управляющий ФИО4, Некоммерческая организация «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства».

Третье лицо Некоммерческая организация «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд представителя не направила, просила рассмотреть дело в его отсутствие, в письменных объяснениях указала на обоснованность исковых требований к ФИО5 Решение суда об удовлетворении исковых требований является основанием для включения истца в реестр пострадавших участников строительства и получения компенсационной выплаты, предусмотренной Законом Республики Крым от 26 августа 2020 г. № 105-ЗРК/2020 «О поддержке пострадавших граждан-участников строительства объектов капитального строительства на территории Республики Крым, предназначенных для проживания».

В соответствии со ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие прокурора, истца ФИО1, ответчика ФИО2, третьих лиц ФИО3, финансового управляющего ФИО4, представителя третьего лица Некоммерческой организации «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан. Заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд.

Из материалов дела следует, что 16 сентября 2020 г. ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, обратилась к прокурору г. Ялты с заявлением, в котором указала, что является 

<

данные изъяты>, не может самостоятельно подать в суд исковое заявление, в связи с чем просила обратиться в суд в ее интересах с иском о возмещении ущерба, причиненного неисполнением предварительных договоров купли-продажи от 22 марта 2016 г. и 19 марта 2017 г.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок площадью 600 кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый №

<

номер>, вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» и земельный участок площадью 400 кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер>, вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» принадлежит ФИО2, право собственности зарегистрировано 25 июня 2015 г. и 29 июня 2015 г. соответственно.

11 января 2016 г. ФИО2 выдала ФИО3 доверенность на представление интересов по вопросам, связанным со строительством жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №

<

номер>, а также заключения предварительных договоров купли-продажи с правом произведения денежных расчетов по указанным договорам. Доверенность удостоверена нотариусом Конаковского нотариального округа Тверской области, выдана сроком на 3 года.

18 февраля 2016 г. ФИО5 выдала ФИО3 доверенность на представление интересов по вопросам, связанным со строительством жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №

<

номер>, а также заключения предварительных договоров купли-продажи с правом произведения денежных расчетов по указанным договорам. Доверенность удостоверена нотариусом Конаковского нотариального округа Тверской области, выдана сроком на 3 года.

22 марта 2016 г. между ФИО1 (покупатель) и ФИО5 (продавец), от имени которой действовала ФИО3 на основании доверенности от 18 февраля 2016 г., заключен предварительный договор купли-продажи помещения в домовладении, возводимом на земельном участке площадью 400 кв. м., кадастровый №

<

номер> по адресу: 

<

адрес>, общей ориентировочной площадью помещения – 31 кв. м. + балкон 5,7 кв. м., расположенного на 2 этаже с правом регистрации.

Согласно п. п. 2.1, 2.2 договора объем финансирования строительства помещения устанавливается в сумме 1 321 200 рублей, которую покупатель уплачивает в момент подписания договора.

В соответствии п. 1.4 договора плановое окончание строительства – 3 квартал 2017 г. Сдача объекта в эксплуатацию и передача помещения в собственность и документации продавцом покупателю производиться в течение шести месяцев после окончания строительства объекта.

Согласно представленной расписке покупателем ФИО1 22 марта 2016 г. переданы представителю продавца ФИО3 денежные средства в размере 1 321 200 рублей.

Дополнительным соглашением от 19 марта 2017 г. внесены изменения в вышеуказанный договор, в том числе установлен новый срок планового окончания строительства объекта – 1 квартал 2018 г., также стороны пришли к соглашению, что домовладение возводится на 2 земельных участках: земельном участке площадью 400 кв. м. по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер> и земельном участке площадью 600 кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер>.

19 марта 2017 г. между ФИО1 (покупатель) и ФИО5 (продавец), от имени которой действовала ФИО3 на основании доверенностей от 11 января 2016 г. и 18 февраля 2016 г., заключен предварительный договор купли-продажи помещения в домовладении, возводимом на 2 земельных участках: земельном участке площадью 400 кв. м. по адресу: 

<

адрес> кадастровый №

<

номер> и земельном участке площадью 600 кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер>, общей ориентировочной площадью помещения – 18,25 кв. м. + балкон 3,58 кв. м., расположенного на 3 этаже с правом регистрации.

Согласно п. п. 2.1, 2.2 договора объем финансирования строительства помещения устанавливается в сумме 1 050 000 рублей, которую покупатель уплачивает в момент подписания договора.

В соответствии п. 1.4 договора плановое окончание строительства – 1 квартал 2018 г. Сдача объекта в эксплуатацию и передача помещения в собственность и документации продавцом покупателю производиться в течение шести месяцев после окончания строительства объекта.

Согласно представленной расписке покупателем ФИО1 19 марта 2017 г. переданы представителю продавца ФИО3 денежные средства в размере 1 050 000 рублей.

Указанные обстоятельства дела подтверждены исследованными доказательствами.

В силу ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

С учетом того, что предварительные договоры были заключены между истцом и ФИО3, действовавшей от имени ответчика ФИО5 на основании нотариально удостоверенной доверенности с правом на заключение таких договоров и получения по ним денежных средств, суд приходит к выводу, что ФИО5 является надлежащим ответчиком по делу.

Из приложений №1 к предварительному договору (план-схемы расположения помещений 2 и 3 этажей) следует, что только на указанном этажах домовладения располагается 8 и 7 квартир соответственно, в связи с чем суд приходит к выводу, что заключенные сторонами предварительные договоры направлены на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома на принадлежащих ответчику земельных участках с последующим приобретением истцом права собственности на помещения в построенном доме.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ). Этим же законом установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как установлено судом, истец обязательства по внесению денежных сумм исполнила, вместе с тем в предусмотренный договором срок объект недвижимого имущества, расположенный на земельных участках, указанных в договорах, на кадастровый учет не поставлен, его техническая инвентаризация не производилась.

Согласно ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции на момент заключения предварительного договора) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ч. 3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции на момент заключения предварительного договора) в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств.

В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с преамбулой к Закону Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Под изготовителем, исполнителем, импортером и продавцом понимается организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель.

Исходя из смысла п. 4 ст. 23 ГК РФ, гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных п. 1 данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Таким образом, законодатель адаптировал действие Закона о защите прав потребителей, сформулировав императивное правило о том, что данный акт применяется к сделкам гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем, но систематически выступающего на потребительском рынке в роли продавца, исполнителя, то есть, если лицо осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере защиты прав потребителей без необходимой регистрации, то контрагенты такого субъекта должны иметь те же правовые возможности, в том числе и по применению средств защиты, что потребители в обычных (нормальных) ситуациях.

Суд полагает установленным осуществление ответчиком предпринимательской деятельности, направленной на привлечение денежных средств граждан для долевого строительства без образования юридического лица, как это предусмотрено Федеральным законом № 214-ФЗ.

В п. 28 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 5 ст. 23.1, п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, ст. 1098 ГК РФ).

Доказательств отсутствия вины в неисполнении условий предварительного договора по независящим от ответчика причинам суду не представлено.

В связи с вышеизложенным, суд полагает обоснованными исковые требования о взыскании с ответчика уплаченных истцом по данным договорам денежных сумм в размере 1 321 000 рублей (в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ в пределах заявленных требований) и 1 050 000 рублей, а с учетом недействительности указанных договоров отсутствуют основания для их расторжения в судебном порядке.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителя при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В настоящем случае размер штрафа составляет 1 185 500 рублей (50% от 1 321 000 + 1 050 000).

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной на восстановление нарушенного права.

При этом неустойка может быть предусмотрена законом или договором.

Предусмотренный ст. 13 Закона о защите прав потребителей штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки.

Согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21 декабря 2000 г. №263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, отсутствие подтвержденных материальных убытков, исходя из принципа разумности и справедливости, суд приходит к выводу, что размер штрафа в пользу истца подлежит уменьшению до 500 000 рублей, что не приведет к необоснованному освобождению от ответственности, но и не ведет к получению истцом необоснованной выгоды.

В связи с удовлетворением исковых требований в соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета муниципального образования городской округ Ялта подлежит взысканию государственная пошлина в размере 20 055 рублей, от уплаты которой при подаче иска истец была освобождена в силу закона.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

иск заместителя прокурора г. Ялты Республики Крым, действующего в интересах ФИО1, к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств по договору удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 1 321 000 рублей, уплаченную по предварительному договору от 22 марта 2016 г., денежную сумму в размере 1 050 000 рублей, уплаченную по предварительному договору от 19 марта 2017 г., штраф в размере 500 000 рублей, всего 2 871 000 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым государственную пошлину в размере 20 055 рублей.

Ответчик вправе подать в Ялтинский городской суд Республики Крым заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ей копии решения, а также подать в Верховный Суд Республики Крым апелляционную жалобу через Ялтинский городской суд Республики Крым в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Л.В. Корпачева