Дело № 2-438/2025

УИД 61RS0051-01-2025-000514-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«23» декабря 2025 г. с. Ремонтное

Ремонтненский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Червякова И.Н.,

при секретаре Штрыковой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 в лице представителя ФИО2 к Администрации Ремонтненского района Ростовской области о сохранении квартиры в реконструированном виде,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратился суд с иском к Администрации Ремонтненского района Ростовской области о сохранении квартиры в реконструированном виде и признании права собственности, в котором указал, что на основании Договора купли-продажи квартиры и земельного участка от 22.10.2018 ФИО1 принадлежит 

<

адрес> площадью 31.4 кв. м, назначение жилое помещение, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, № 26.10.2018 и земельный участок с кадастровым номером 61:32:0050101:270 площадью 1400 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: дляведения личного подсобного хозяйства, на котором расположена указанная квартира по адресу: 

<

адрес>, вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, №.10.2018.

Жилой дом КН № по адресу: 

<

адрес> состоит из двух квартир. Квартира № принадлежит ФИО3, которая привлечена в качестве третьего лица. Реконструкция квартиры №1 произведена после вступления в брак с ФИО4, всвязи, с чем ФИО2 привлечена в качестве третьего лица.

ФИО1 произвел реконструкцию принадлежащей ему квартиры, при этом площадь квартиры увеличилась до 121.6 кв. м, что подтверждается техническим паспортом по состоянию на 26.08.2025.

Истец полагал, что увеличение площади квартиры, возможно, узаконить на основании технического паспорта и техплана БТИ, но выяснилось, что необходимо разрешение Администрации Ремонтненского района Ростовской области на реконструкцию.

ФИО1 обратился в Администрацию Ремонтненского района Ростовской области с заявлением о предоставлении градостроительного плана и разрешения на реконструкцию указанной квартиры, Главой Администрации Ремонтненского района Ростовской области было отказано в предоставлении градостроительного плана и разрешения на реконструкцию, поскольку реконструкция уже произведена, и было рекомендовано обратиться в суд (ответ от 31.10.2025 №).

Согласно досудебного Заключения эксперта № от 10.11.2025 выполненного ООО «Глав-Эксперт» - «В результате реконструкции квартиры №1 в блокированном жилом доме по адресу: 

<

адрес> созданы все функции жилого дома, необходимые для проживания людей, что соответствует: СП 55.13330.2016. Дома жилые одноквартирные. СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям.

СП 53.13330.2019 Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения.

СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам,.. .»

Данная пристройка не соответствует Градостроительному кодексу РФ в части ст. 51 Выдача разрешения на строительство.

Эксплуатация жилого дома в целом не нарушает права и законные интересы граждан, а также не создает угрозу их жизни и здоровью.

Построенная пристройка к индивидуальному жилому дому соответствует действующим строительным, противопожарным и иным нормам и правилам.

При исследовании данной реконструкции экспертом установлено, что несущие и ограждающие конструкции пристройки к блокированному жилому дому не имеют явных деформаций и повреждений, следовательно, обеспечивают надежную эксплуатацию данного жилого дома, расположенного по адресу:

Эксплуатация данного частного блокированного жилого дома расположенного по адресу: 

<

адрес> не нарушает права и законные интересы граждан, а также не несет угрозу жизни и здоровью людей.

Реконструкция 

<

адрес> соответствует действующим СП Строительным нормам и правилам.

Данная пристройка фактически не располагается на соседнем участке, расположенном по адресу: 

<

адрес> не имеет угрозы обрушения на соседний участок.

Следовательно, реконструкция в 

<

адрес> не создает помехи в использовании объектов, расположенных на земельном участке по адресу: 

<

адрес>».

Просит сохранить 

<

адрес> общей площадью 121.6 кв. м кадастровый № по адресу: 

<

адрес> реконструированном состоянии.

Признать право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на реконструированную 

<

адрес> общей площадью 121.6 кв. м, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>.

Сохранить здание, в котором расположена 

<

адрес> - многоквартирный дом с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства не явились в судебное заседание: истец ФИО1, представитель истца и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2, представитель ответчика Администрации Ремонтненского района Ростовской области, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО3, просили о рассмотрении дела в их отсутствие, а так же третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра в Ростовской области, не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

В силу ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

На основании ч.ч. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ «Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей».

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ «Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, указано, что при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

В судебном заседании нашло подтверждение, что ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры и земельного участка от 22.10.2018 принадлежит 

<

адрес> площадью 31,4 кв. м, назначение жилое помещение, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, № 26.10.2018 и земельный участок с кадастровым номером № площадью 1400 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: дляведения личного подсобного хозяйства, на котором расположена указанная квартира по адресу: 

<

адрес>, вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, № 26.10.2018 (л.д. 38-51, 134-149).

ФИО1 произвел реконструкцию принадлежащей ему квартиры, при этом площадь квартиры увеличилась до 121.6 кв. м, что подтверждается техническим паспортом по состоянию на 26.08.2025 (л.д. 24-32).

ФИО1 обратился в Администрацию Ремонтненского района Ростовской области с заявлением о предоставлении градостроительного плана и разрешения на реконструкцию указанной квартиры. Согласно ответа от 31.10.2025 № Главой Администрации Ремонтненского района Ростовской области было отказано в предоставлении градостроительного плана и разрешения на реконструкцию, поскольку реконструкция уже произведена, и было рекомендовано обратиться в суд (л.д. 33).

Из выводов экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ выполненного ООО «Глав-Эксперт» следует, что в результате реконструкции 

<

адрес> блокированном жилом доме по адресу: 

<

адрес> созданы все функции жилого дома, необходимые для проживания людей, что соответствует: СП 55.13330.2016. Дома жилые одноквартирные. СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям.

СП 53.13330.2019 Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения.

СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам,.. .»

Данная пристройка не соответствует Градостроительному кодексу РФ в части ст. 51 Выдача разрешения на строительство.

Эксплуатация жилого дома в целом не нарушает права и законные интересы граждан, а также не создает угрозу их жизни и здоровью.

Построенная пристройка к индивидуальному жилому дому соответствует действующим строительным, противопожарным и иным нормам и правилам.

При исследовании данной реконструкции экспертом установлено, что несущие и ограждающие конструкции пристройки к блокированному жилому дому не имеют явных деформаций и повреждений, следовательно, обеспечивают надежную эксплуатацию данного жилого дома, расположенного по адресу:

Эксплуатация данного частного блокированного жилого дома расположенного по адресу: 

<

адрес> не нарушает права и законные интересы граждан, а также не несет угрозу жизни и здоровью людей.

Реконструкция 

<

адрес> соответствует действующим СП Строительным нормам и правилам.

Данная пристройка фактически не располагается на соседнем участке, расположенном по адресу: 

<

адрес> не имеет угрозы обрушения на соседний участок.

Следовательно, реконструкция в 

<

адрес> не создает помехи в использовании объектов, расположенных на земельном участке по адресу: 

<

адрес>» (л.д. 35-127).

Таким образом, суд приходит к выводу, что реконструкция квартиры по 

<

адрес> произведена истцом в соответствии со строительными нормами и правилами, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью.

Размещение самовольного строения не противоречит документации градостроительного зонирования территории в 

<

адрес>, произведено на земельном участке, принадлежащем ФИО1 на праве собственности.

При указанных обстоятельствах, суд полагает возможным сохранить указанный объект недвижимости в реконструированном состоянии и удовлетворить требования истца о признании за ним права собственности с учетом произведенных неотделимых улучшений.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 в лице представителя ФИО2 к Администрации Ремонтненского района Ростовской области о сохранении квартиры в реконструированном виде – удовлетворить.

Сохранить 

<

адрес> общей площадью 121.6 кв. м кадастровый № по адресу: 

<

адрес> реконструированном состоянии.

Признать право собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на реконструированную 

<

адрес> общей площадью 121.6 кв. м, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>.

Сохранить здание, в котором расположена 

<

адрес> – многоквартирный дом с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ремонтненский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья: И.Н. Червяков

Мотивированное решение составлено 23.12.2025.