РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июня 2020 года г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Быковой Н.Н., 

с участием:

представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Промрегион» - ФИО1,

представителя административного ответчика областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-116/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Промрегион» к Правительству Иркутской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Промрегион» обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", расположенного на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения по адресу: "адрес изъят" равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2018 года. 

Земельный участок площадью 103479 кв.м. находится в собственности административного истца, предназначен под недропользование, расположен на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения по адресу: "адрес изъят".

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 50187811,7 рублей на основании постановления Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп. 

Рыночная стоимость участка по состоянию на 1 января 2018 года определена оценщиком ООО «Оценка» в сумме 714 000 рублей, что следует из отчета оценщика ФИО3 от 9 декабря 2019 года № 19/О-132. 

Административный истец считает, что установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка необоснованно завышена, что нарушает его права, поскольку влияет на размер земельного налога. 

По делу проведена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно поступившему в суд экспертному заключению, рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 2242 390 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Промрегион» ФИО1 административные исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом по состоянию на 1 января 2018 года в сумме 2242 390 рублей. 

В судебном заседании представитель административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» ФИО2 требования иска не признала, полагая, что государственная кадастровая оценка земельного участка проведена в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и ее результаты являются достоверными. Правовую позицию, изложенную в возражениях на иск и основанную на критике отчета о рыночной стоимости участка, поддержала. 

Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области в судебном заседании не участвовал, в письменном отзыве административные исковые требования не признала, считает отчет ненадлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Заинтересованное лицо - администрация муниципального образования «Аларский район» Иркутской области представителя в судебное заседание не направила, заключение эксперта не оспорила.

Заинтересованные лица - Управление Росреестра в Иркутской области, филиал ФЕБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области в письменных отзывах возражений против требования иска не высказали, сведений об иной рыночной стоимости не представили, заключение экспертизы не оспорили.

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания. 

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО «Промрегион» является собственником земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 103479 кв.м., с разрешенным видом использования: недропользование, расположенного по адресу: "адрес изъят". 

Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 31 октября 2018 года, что подтверждает выписка из ЕГРН от 3 февраля 2020 года № КУВИ-001/2020-2037738.

Результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп. 

Земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на государственный кадастровый учет 27 августа 2015 года, в ЕГРН внесены сведения о его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 50187811,7 рублей. 

Рыночная стоимость земельного участка, определенная по заданию собственника оценщиком ООО «Оценка» ФИО3, согласно Отчету от 9 декабря 2019 года № 19/О-132 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 714 000 рублей.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде правообладателем земельного участка, если они затрагивают его права и обязанности.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Таким образом, ООО «Промрегион» является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости участка, по которой возник спор.

В случае оспаривания кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости. 

В обоснование нарушения прав ООО «Промрегион» ссылается на то, что несет дополнительную финансовую нагрузку по уплате налога, рассчитанного на основании кадастровой стоимости участка, превышающей его рыночную стоимость.

Поскольку кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком, ООО «Промрегион» правомерно обратилось в суд к ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», проводившему государственную кадастровую оценку земель промышленности, и к Правительству Иркутской области, утвердившему результаты этой оценки, с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. 

Разрешая требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка – 1 января 2018 года, соответственно, на эту дату должна быть определена достоверная рыночная стоимость участка. 

В силу части 5 статьи 247, статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, следовательно, обязанность доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка лежит на административном истце.

Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения относительно достоверности представленного административным истцом отчета о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена экспертиза для проверки отчета и определения рыночной стоимости участка, производство которой было поручено эксперту ФИО4 (ООО «Русская провинция»).

Эксперт ФИО4 имеет высшее профильное образование, обладает необходимой квалификацией для проведения оценки объектов недвижимости, стаж работы в оценочной деятельности – 22 года, является членом Ассоциации СРО «НКСО», предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Исследуя заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Федеральными стандартами оценки – ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, методическими рекомендациями, справочными материалами, что отражено во вводной части. 

При проверке Отчета ООО «Оценка» от 9 декабря 2019 года № 19/О-132 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности судебный эксперт установил нарушения требований федеральных стандартов оценки, неправильное определение факторов, влияющих на стоимость объекта. Так, сделка по купли-продажи земельного участка, взятого в качестве аналога № 6 на странице 33 отчета, совершена заинтересованными сторонами и не отвечает условиям открытости рынка и конкурентности. Также оценщик не изучил фактор «местоположение» объекта на предмет взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов; на страницах 45-52 оценщик приводит договора купли-продажи, однако представленные договора не заверены и источник получения приведенных документов не установлен.

При таких обстоятельствах отчет ООО «Оценка» от 9 декабря 2019 года № 19/О-132 в силу статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости. 

Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт использовал сравнительный подход, метод сравнения продаж, мотивировав отказ от иных подходов и методов оценки. В заключении проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим характеристикам объекта оценки и объектов аналогов. Экспертом проанализирован рынок сопоставимых объектов, произведен отбор объектов-аналогов, выбраны единицы сравнения, сделан сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения. Последовательность проведения экспертной оценки логична и понятна, приведенные расчеты проверяемы. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 подробно пояснил, почему он не относит экологический фактор к ценообразующим, не учитывает его при расчете рыночной стоимости, привел мотивы отказа от применения корректировки на экологический фактор. Также эксперт сослался на то, что в публичных источниках, в частности в публичной кадастровой карте, в выписке из ЕГРН, которыми он пользовался, сведения об установлении для оцениваемого участка санитарно-защитной зоны и ее размерах не отражены.

Из показаний свидетеля ФИО6, выполнявшей индивидуальный расчет кадастровой стоимости спорного участка, следует, что при проведении государственной кадастровой оценке экологический фактор учитывался в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. При оценке была использована информация органов местного самоуправления об установлении санитарно-защитной зоны генеральным планом и ПЗЗ, ее площадь рассчитана в соответствии с санитарными нормами и правилами. Причем, то, что смежные земельные участки имеют такой же вид разрешенного использования и для каждого из них также установлены санитарно-защитные зоны, границы которых пересекаются и накладываются друг на друга, при массовой оценке не учитывалось. В отношении земельных участков с санитарно-защитными ограничениями применена корректировка на вид использования. При рыночной оценке земельных участков в соответствии с федеральными стандартами оценки также требуется анализ и учет внешних ценообразующих факторов, влияющих на стоимость. 

Свидетель ФИО6 подтвердила, что на публичной кадастровой карте особые условия в настоящее время не отражены, в ЕГРН сведения о санитарно-защитной зоне не внесены.

Оценивая заключение экспертизы в совокупности с показаниями свидетеля БОР и пояснениями эксперта ФИО4, суд приходит к выводу о том, что с учетом специфики государственной кадастровой оценки и оценки рыночной стоимости объекта показания свидетеля обоснованность позиции эксперта не опровергают, не указывают на нарушение им методики расчета и не ставят под сомнение выводы относительно величины рыночной стоимости. Заключение соответствует законодательству об экспертизе и федеральным стандартам оценки, недостоверности содержащихся в нем сведений судом не установлено. 

Административный истец с заключением экспертизы согласен. От ответчиков, заинтересованных лиц возражений против экспертного заключения по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка не поступило, сведений об иной рыночной стоимости земельного участка не представлено.

При таких обстоятельствах, оценивая по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации письменные доказательства о величине рыночной стоимости земельного участка с учетом пояснений сторон, эксперта, показаний свидетеля, суд признает заключение судебной оценочной экспертизы от 31 марта 2020 года № 155/20 надлежащим доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 КАС Российской Федерации, а определенную экспертом рыночную стоимость земельного участка достоверной.

При этом суд отмечает, что признание достоверной определенной экспертом рыночной стоимости о ненадлежащей кадастровой оценке земельного участка не свидетельствует и не опровергает ее результатов, поскольку, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. 

Установив все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, оценив представленные в дело доказательства, пояснения административного истца и административных ответчиков, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований ООО «Промрегион» и установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" равной рыночной стоимости, рассчитанной экспертом в размере 2242390 рублей. 

В соответствии со статьями 17, 18 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в частности, для целей налогообложения в порядке, установленном положениями пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391, пункта 2 статьи 403 с учетом пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Иркутский областной суд 26 декабря 2019 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Промрегион» удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 103479 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование: недропользование, определенную по состоянию на 1 января 2018 года, равной рыночной стоимости в размере 2242 390 (два миллиона двести сорок две тысячи триста девяносто) рублей. 

Дата обращения общества с ограниченной ответственностью «Промрегион» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – 26 декабря 2019 года. 

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Судья Л.Л. Каракич

Мотивированное решение изготовлено 17 июня 2020 года.