№

Дело № 2-1106/2019

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ессентуки «26» июня 2019 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Шевченко Г.В.,

при секретаре Суховей А.В., 

истца ФИО1, её представителя истца ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Еврострой 1» о признании предварительного договора участия в долевом строительстве заключенным между истом и ответчиком, устранении препятствия в государственной регистрации договора долевого участия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Еврострой 1» о признании предварительного договора участия в долевом строительстве заключенным между истом и ответчиком, устранении препятствия в государственной регистрации договора долевого участия.

В обоснование заявленных требований указала, что 21 ноября 2014 года между истцом и ответчиком ООО «Еврострой 1» был заключен предварительный договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома согласно ФЗ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Предметом настоящего предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор участия в долевом строительстве для возведения многоквартирного жилого дома на земельном участке кадастровый №, который принадлежит застройщику на праве собственности, площадью 9551 кв.м, расположенному по адресу: 

<

...> 

<

адрес>, с последующей передачей участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Объектом является доля в построенном многоквартирном доме- однокомнатная квартира с проектным №, вторая очередь, общей предварительной площадью 41,12 кв.м., передаваемая доля- однокомнатная квартира, расположенная на 2-м этаже многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: 

<

...> 

<

адрес> состоящая из кухни, комнаты, санузла, прихожей и балкона.

Разрешение на строительство объекта ДД.ММ.ГГГГ от 29 апреля 2014 было выдано на 22 месяца, а затем продлено до 28 февраля 2018 года.

Цена в договоре участия в долевом строительстве была установлена в сумме 980000 рублей из расчета 23832 руб.00 коп за 1 кв.м.

В соответствии с п.3.1.1. предварительного договора застройщик принимал на себя обязательства заключить основной договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома не позднее 2-го квартала 2015 года.

Указанные в предварительном договоре денежные средства были внесены истцом 21 ноября 2014 года наличными, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №.

На протяжении длительного периода времени она неоднократно пыталась понудить ответчика заключить с истцом основной договор участия в долевом строительстве, но получала в ответ только обещания или отговорки, в дальнейшем он не выходил на связь, а его офис закрыт.

Согласно предоставленной ей Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Ессентуки № от 11.12.2018 года в настоящее время в соответствии с представленной справкой № от 12.03.2018 года, степень готовности объекта незавершенного строительства многоквартирного жилого дома, 2-я очередь, расположенного в 

<

...> 

<

адрес>, составляет 93,7%.

13 марта 2019 года между истцом и ответчиком ООО «Еврострой 1» был заключено дополнительное соглашение предварительный договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома расположенного в 

<

...> 

<

адрес>, согласно которому основной договор участия в долевом строительстве заключается сторонами не позднее 28 сентября 2019 года. 

Однако до настоящего времени основной договор участия в долевом строительстве, между истцом и ответчиком так и не заключен, и соответственно сделка не прошла государственную регистрацию. Истцом в адрес ответчика были направлены претензии. Ответчик оставил претензии без ответа и уклоняется от исполнения своих обязательств по заключению основного договора и его госрегистрации. 

Считает, что предварительный договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома расположенного в 

<

...> 

<

адрес>, фактически содержит все существенные условия договоров долевого участия в строительстве.

Истцом все условия исполнены полностью и надлежащим образом. Истец оплатила по условиям предварительного договора полную стоимость квартиры, и задолженности перед застройщиком не имеет.

Истец неоднократно обращалась к ответчику с требованием заключения основного договора и последующей его регистрацией. Однако её обращение к ответчику не имело успеха. Впоследствии ответчик пояснил ей, что он не может заключить с ней основной договор и провести его государственную регистрацию, поскольку необходимо заключить договор гражданской ответственности со страховой компанией, которые на сегодняшний день отсутствуют в стране, без чего договор не зарегистрируют. 

Просит суд: 1) признать предварительный договор участия в долевом строительстве № от 21.11.2014 года многоквартирного жилого дома, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ФИО3», согласно которого долей ФИО1 является однокомнатная квартира с проектным №, общей предварительной площадью 41,12 кв.м., расположенная на 2-м этаже, состоящая из кухни, комнаты, санузла, прихожей и балкона, основным договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: 

<

...> 

<

адрес>; 2) устранить препятствие со стороны общества с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № от 21.11.2014 года однокомнатной квартиры с проектным №, общей предварительной площадью 41,12 кв.м., расположенной на 2-м этаже, состоящей из кухни, комнаты, санузла, прихожей и балкона, многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> 

<

адрес> путем осуществления государственной регистрации вышеуказанного договора без участия представителя общества с ограниченной ответственностью «Еврострой 1».

В судебном заседании истец и ее представитель доводы, изложенные в иске поддержали, просили суд иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Еврострой -1», надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. 

В соответствии с ч. 1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства. Поскольку доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки в судебное заседание, ответчик не представила, об отложении судебного заседания не ходатайствовала, в соответствии со ст. 233 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие ответчика в порядке заочного производства. 

Заслушав мнение истца, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также значимости, для правильного рассмотрения дела, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии со ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу требований ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года (далее по тексту ФЗ № 214) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 8 ФЗ № 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом, не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В судебном заседании установлено, что 21 ноября 2014 года между ФИО1 и ООО «Еврострой-1» заключен предварительный договор об участии в долевом строительстве № от 21 ноября 2014 года недвижимого имущества- однокомнатной квартиры с проектным №, второй очереди, общей предварительной площадью 41,12 кв.м., передаваемой доли- однокомнатной квартиры, расположенной на 2-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>

<

адрес>, состоящей из кухни, комнаты, санузла, прихожей и балкона, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство введения объекта в эксплуатацию не позднее 2 квартала 2015 г., а истица обязалась уплатить обусловленную договором цену 980 000 рублей и принять объект долевого строительства. Истица исполнила перед ответчиком свои обязательства в полном объеме.

Согласно условиям предварительного договора об участии в долевом строительстве № от 21 ноября 2014 года, срок ввода в эксплуатацию объекта- 2 квартал 2015 года и согласно дополнительному соглашению к предварительному договору № от 13 марта 2019 года срок ввода в эксплуатацию объекта- 4 квартал 2019 года.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).Таким образом, в установленный договором срок ООО «Еврострой 1» передача объекта долевого строительства не произведена, в связи с чем, у участника долевого строительства возникло основание для признания предварительного договора участия в долевом строительстве- договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Поскольку ответчик не исполнил своих обязательств, у участника долевого строительства возникли основания требовать взыскания с ответчика неустойки за нарушение сроков передачи участникам долевого строительства объекта долевого строительства по правилам, предусмотренным ст. 6 ФЗ от 30 декабря 2004 года №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации».

ФИО1 пыталась зарегистрировать сделку, неоднократно обращалась в офис ответчика с письменным предложением, однако сделка до сих пор не зарегистрирована.

В силу положений ст.17 ФЗ № 214 договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Аналогичная норма содержится в статье ст.17 ФЗ №214 (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ), согласно которой договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п.1 ст.3 ФЗ №214 право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Только выполнив указанные требования, застройщик вправе привлекать денежные средства граждан.

При этом, ст.18 (в ред. 175-ФЗ, 478-ФЗ) не применяется к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01 июля 2018 года. К таким застройщикам ст.18 применяется в редакции от 01 июля 2017 года, с особенностями, указанными в ст. 8 ФЗ № 175-ФЗ от 01 июля 2018 года.

В силу п.2 ст.1 ФЗ № 214 привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, обладают застройщики, отвечающие требованиям, установленным ч.2 ст.3 ФЗ № 214.

Как следует из условий сделки, разрешение на строительство выдано ответчику 29 апреля 2014 года, строительство осуществлено на земельном участке, предоставленном под комплексное освоение в целях жилищного строительства «под многоквартирные жилые дома» на основании договора аренды, действие настоящего разрешения продлено до 28 сентября 2019 года.

В соответствии со ст.1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано закона или иными правовыми актами (п.4 ст.421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В силу п.3 ст.433 ГКРФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Государственная регистрация прав осуществляется по результатам проведенной правовой экспертизы документов.

В соответствии со ст.29 Закона №214 о регистрации при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию устанавливается, наличие или отсутствие установленных ст.26 Закона о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве подлежит обязательно регистрации на основании приведенных положений закона.

В соответствии с п. 54 ст. 26 Закона о регистрации одним из оснований приостановления государственной регистрации и последующего отказа является - наличие поступившего в орган регистрации прав уведомления уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан- участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случае и порядке, которые предусмотрены ФЗ № 214Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Учитывая вышеизложенное, внесудебный порядок регистрации договоров долевого участия в строительстве невозможен.

Вместе с тем, проведение государственной регистрации в соответствии со ст.15 Закона о регистрации носит заявительный характер.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав определены в п.2 ст.14 Закона о регистрации.

Круг лиц, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, определен ст.15 Закона о регистрации.

В тоже время, основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации, в соответствии с ч.5 п.2 вышеуказанной статьи 14 Закона о регистрации может являться вступивший в законную силу судебный акт, в котором будет указано на наличие оснований для осуществления вышеуказанных регистрационных действий. В данном случае таким основанием является устранение препятствий в регистрации сделки в отсутствии заявления застройщика. 

В соответствии с п.2 ст.13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, в целях осуществления государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, заключенных с застройщиком ООО «Еврострой-1», истец вправе предоставить вступивший в законную силу судебный акт, в котором будет указано на наличие оснований для осуществления государственной регистрации соответствующего договора участия в долевом строительстве.

При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению в силу положений ст. 15 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года.

В силу п.1 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Как указано истцом, препятствием в осуществлении регистрации является уклонение застройщика – ООО «Еврострой-1» от заключения основного договора и его государственной регистрации, при таких обстоятельствах исковые требования являются обоснованными.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 56, 233-237 ГПК РФ, суд, 

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ООО «Еврострой 1» о признании предварительного договора участия в долевом строительстве заключенным, устранении препятствия в государственной регистрации договора долевого участия - удовлетворить.

Признать предварительный договор участия в долевом строительстве № от 21.11.2014 года многоквартирного жилого дома, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ФИО3», согласно которого долей ФИО1 является однокомнатная квартира с проектным №, общей предварительной площадью 41,12 кв.м., расположенная на 2-м этаже, состоящая из кухни, комнаты, санузла, прихожей и балкона, основным договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: 

<

...> 

<

адрес>

Устранить препятствия в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: РФ, 

<

...> 

<

адрес> от 21 ноября 2014 года, заключенного между ООО «Еврострой-1» и ФИО1.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю обязанность произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве № от 21 ноября 2014 года, заключенного между ООО «Еврострой -1» и ФИО1 на возведение 1- комнатной квартиры с проектным №, общей предварительной площадью 41,12 кв.м., расположенная на 2-м этаже, состоящая из кухни, комнаты, санузла, прихожей и балкона, многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: 

<

...> 

<

адрес> в отсутствие заявления застройщика - ООО «Еврострой-1» и без его участия.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Ответчик вправе подать в Ессентукский городской суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии мотивированного решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

Мотивированное решение изготовлено «28» июня 2019 года.

Судья: Шевченко Г.В.