Дело №2-43/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Большой Камень 17 февраля 2020 года

Шкотовский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Рогачевой А.В.,

при секретаре Павловой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании отсутствующим права собственности на жилое помещение, третьи лица – ТСЖ «Старт», Управление Росреестра по Приморскому краю, администрация городского округа Большой Камень,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском ФИО2 о признании зарегистрированного права отсутствующим, признании недействительной записи в ЕГРН, указав, что является собственником жилого помещения – 

<

адрес> с ДД.ММ.ГГГГ В цокольном этаже данного многоквартирного дома расположены нежилые помещения площадью 113,2 кв.м., обозначенные на техническом плане цокольного этажа как техническая комната. В указанной комнате располагается узел учета тепловой энергии и единственный вход в подвал жилого дома, в котором проходят трубы канализации, водо- и теплоснабжения, обслуживающие весь жилой дом. После перепланировки данной технической комнаты образованы нежилые помещения 1-2 площадью 22,3 кв.м., при этом единственный вход в подвал жилого дома располагается в нежилом помещении 1, площадью 15,6 кв.м. В феврале 2016 г. ей стало известно о том, что на основании договора купли-продажи муниципального имущества без объявления цены от ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения 1-2 площадью 22,3 кв.м., проданы администрацией городского округа ФИО4; в настоящее время собственником данных нежилых помещений является ФИО2 По мнению истца, спорные нежилые помещения не могли перейти в собственность городского округа и далее быть проданными, так как относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Доступ к инженерным коммуникациям, находящимся в нежилых помещениях цокольного этажа дома, ограничен, что ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир многоквартирного дома. Ответчиком нарушены имущественные права и интересы жильцов многоквартирного дома, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации в реестре недвижимости. Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО1 просит признать отсутствующим право собственности ФИО2 на нежилое помещение 1-2, площадью 22,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, а также признать недействительной запись в ЕГРН за № от ДД.ММ.ГГГГ 

Определениями от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Управление Росреестра по Приморскому краю, администрация городского округа Большой Камень. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании на иске настаивал, указав, что ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ г. является собственником квартиры в многоквартирном 

<

адрес>, соответственно, она является и долевым собственником общего имущества данного многоквартирного дома. Спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу, необходимы для обслуживания дома, что подтверждено в ходе комиссионного обследования ДД.ММ.ГГГГ, нахождение данных нежилых помещений в единоличной собственности ответчика нарушает имущественные права и интересы истца. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признала, указав, что ФИО1 является ненадлежащим истцом по заявленным требованиям, которые касаются неопределенного круга лиц. Пояснила, что в связи с жалобами жильцов многоквартирного дома, в котором она приобрела нежилое помещение, она обращалась в администрацию городского округа, однако равноценное нежилое помещение ей предоставлено не было. Доступ к инженерным коммуникациям она не ограничивает, предоставила ключ от помещения представителям ТСЖ. 

Представитель третьего лица - администрации городского округа Большой Камень по доверенности ФИО5 в судебном заседании просила иск оставить без удовлетворения, указав, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Право муниципальной собственности на нежилые помещения в многоквартирном доме возникло до ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до введения понятия «общее имущество дома». Исковые требования заявлены лишь одним из собственников жилых помещений дома, при этом факт нарушения прав иных собственников не подтвержден, как следует из пояснений ответчика и не оспаривается представителем истца, доступ к коммуникациям имеется. Ответчик является добросовестным приобретателем имущества, которое ранее являлось муниципальным имуществом, оснований для прекращения права собственности ответчика на спорное недвижимое имущество не имеется. 

Представитель третьего лица – ТСЖ «Старт» ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержала, указав, что спорные помещения необходимы для обслуживания общего имущества многоквартирного дома. В данных помещениях располагаются трубопроводы розлива и стояков отопления с кранами для сброса воды, что необходимо для ежегодной промывки системы. В одном из помещений по проекту оборудован мусороприемник, который законсервирован, но по голосованию жильцов принято решение о его восстановлении. В мусороприемнике на полу устроен приямок для сброса воды. 

В судебное заседание представитель третьего лица - Управления Росреестра по Приморскому краю не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. 

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии со ст. 290 ч. 1 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. 

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим. 

Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав. 

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является собственником 

<

адрес> многоквартирном доме N2а, расположенном по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 

Управление указанным многоквартирным домом осуществляет ТСЖ "Старт".

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией городского округа Большой Камень и ФИО4 заключен договор купли-продажи муниципального имущества без объявления цены – нежилых помещений, общей площадью 22,3 кв.м., расположенных на цокольном этаже 

<

адрес>. 

На основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 приобрела право собственности на спорные нежилые помещения, ДД.ММ.ГГГГ внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №.

Обращаясь с указанным иском, ФИО1 указала на то, что спорные помещения самостоятельными объектами права быть не могут, так как относятся к общему имуществу многоквартирного дома. 

Состав общего имущества определен в ст. 36 ЖК РФ, в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491 (далее - Правила N 491), к которому подпунктом "а" отнесены помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №, по смыслу пункта 1 ст.209 ГК РФ, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. 

Как следует из технического паспорта, спорные нежилые помещения расположены на цокольном этаже 

<

адрес>, представляют собой помещения площадью 

<

данные изъяты> 

Согласно поэтажного плана, спорные помещения состоят из помещений, в котором располагается мусорокамера и приямок, в помещение имеется один вход (он же выход).

ДД.ММ.ГГГГ комиссией с участием представителей администрации городского округа Большой Камень, МКУ «Служба единого заказчика», а также с участием председателя правления ТСЖ «Старт», собственника нежилого помещения ФИО2, проведено обследование нежилых помещений, расположенных на цокольном этаже многоквартирного 

<

адрес>. 

Как усматривается из акта обследования № нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, 

<

адрес> представляет собой многоэтажное строение с лифтом и мусоропроводом. Входная дверь, обеспечивающая доступ в подвал и камеру мусороприемника, находится в наружной стене дома, справа от входа в магазин «Фортуна». 

Техническое помещение с входной дверью справа от магазина «Фортуна» имеет «П»-образную конфигурацию и тремя стенами граничит с электрощитовой. В техническом помещении вдоль стены справа от входной двери по пути следования в камеру мусороприемника и частично вдоль стены в самой камере мусороприемника расположены трубопроводы розлива стояков отопления МКД с вмонтированными шаровыми кранами для сброса воды, для осуществления ежегодной промывки системы отопления.

Камера мусороприемника имеет вход из общего технического помещения и оборудована как отдельное помещение для сбора мусора из мусоропровода МКД: стены облицованы кафелем, на полу имеется приямок для сброса воды. Вынос мусора предусмотрен через входную дверь в наружной стене дома, справа от входа в магазин «Фортуна». 

Спорные помещения - помещение № от входа до камеры мусороприемника и помещение № собственно камера мусороприемника, отмечены на поэтажном плане строения, принадлежат ФИО2 

В ходе комиссионного обследования установлено, что конструкции дома смонтированы и расположены согласно своему назначению в соответствии с проектом МКД, при этом организация прохода к внутридомовым системам отопления, ГВС, ХВС, канализации и мусоропровода со стороны электрощитовой невозможна. Иных доступов для обслуживания внутридомовых систем отопления, ГВС, ХВС, канализации и мусоропровода в помещениях №№,2,3 не имеется.

В судебном заседании представитель ТСЖ ФИО6 пояснила, что в спорных помещениях по стене проходят трубопроводы розлива и стояков отопления с кранами для сброса воды, в одном из помещений обустроен приямок для сброса воды, что не оспаривалось в судебном заседании ответчиком. 

Установлено, что для обеспечения обслуживания общего имущества многоквартирного дома - систем отопления, ГВС, ХВС, канализации, ответчик временно предоставила представителям ТСЖ «Старт» ключ от входной двери принадлежащего ей нежилого помещения. Иной возможности доступа к внутридомовым коммуникациям, расположенным в цокольном этаже дома, не имеется. 

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что в спорных нежилых помещениях имеются инженерные коммуникации, санитарно-техническое оборудование, предназначенные для обслуживания всего дома, т.е. спорные нежилые помещения использовались и используются для нужд, связанных с обслуживанием иных помещений в многоквартирном доме.

Поскольку спорные нежилые помещения необходимы для обслуживания жилого дома и для самостоятельного использования, с учетом нахождения в них внутридомовых коммуникаций с устройствами для сброса воды, обслуживающих более одного помещения, не предназначались, данные нежилые помещения относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

Право собственности истца на жилое помещение в многоквартирном доме возникло на основании гражданско-правовой сделки в ДД.ММ.ГГГГ г., при этом, право собственности городского округа Большой Камень на спорные нежилые помещения площадью 

<

адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ 

Учитывая, что ФИО1 является собственником квартиры в многоквартирном доме, принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», истец в данном случае вправе оспаривать зарегистрированное право на общее помещение дома. 

Регистрация права собственности ответчика на спорные нежилые помещения свидетельствует о незаконном уменьшении площади общего имущества, в отношении которого все участники общей долевой собственности обладают равными правами, при этом доступ к инженерным коммуникациям, необходимым для обслуживания всего дома, ограничен. 

Поскольку регистрация права собственности ответчика на спорное имущество нарушает право истца, обладающего с ДД.ММ.ГГГГ г. в силу ст.ст.289, 290 ГК РФ правом долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, исковые требования ФИО1 обоснованы и подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2 о признании отсутствующим права собственности на жилое помещение (третьи лица – ТСЖ «Старт», Управление Росреестра по Приморскому краю, администрация городского округа Большой Камень) удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО2 на нежилое помещение, кадастровый (условный) №, 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № от ДД.ММ.ГГГГ 

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, путем подачи апелляционной жалобы через Шкотовский районный суд; срок обжалования решения – по ДД.ММ.ГГГГ включительно. 

Судья А.В. Рогачева