Дело № 2-1126/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июля 2018 года г. Копейск 

Копейский городской суд Челябинской области в составе: 

председательствующего судьи Зозули Н.Е.,

при секретаре Пономаревой Л.К.,

с участием истца ФИО1, представителей истца ФИО2, ФИО3, представителя ответчика ФИО4 - ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 об обязании заключить договор купли-продажи 1/4 доли земельного участка и 1/4 доли жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 об обязании заключить договор купли-продажи 1/4 доли земельного участка и расположенной на нем 1/4 доли жилого дома на условиях предварительного договора купли-продажи. В обоснование указал: ФИО4 (ранее - ФИО6) на основании договора купли-продажи НОМЕР от 27 июля 1988 года принадлежит на праве собственности 1/4 (одна четвертая) доля жилого дома общей площадью 97 кв.м., расположенного на земельном участке размером 600 кв.м. по адресу: АДРЕС. Указанный земельный участок был предоставлен собственнику на основании договора НОМЕР о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от 11 декабря 1953 года. 24 ноября 2016 года между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости 1/4 (одной четвертой) доли жилого дома и 1/4 (одной четвертой) доли земельного участка, расположенных по адресу: АДРЕС который предусматривал обязанность ФИО4 продать ему данные доли по цене 50 000,00 рублей, и его (истца) обязательство приобрести указанное имущество. Стоимость по договору купли-продажи сложилась исходя из фактического, аварийного состояния жилого строения и предстоящих расходов по регистрации прав собственности на долю жилого дома и земельного участка в органах Управления Россреестра. Обязательство по внесению суммы в размере 50 000,00 рублей им было исполнено. Из п.9 договора следует, что основной договор купли-продажи будет заключен сторонами в срок до 31 декабря 2017 года. Таким образом, сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно договоренности ответчик 24 ноября 2016 года выдала ему нотариально удостоверенную доверенность для подготовки всех документов, необходимых для заключения договора купли-продажи указанного выше недвижимого имущества. 11 августа 2017 года он сообщил ФИО10 о готовности документов и предложил в течение 10 дней заключить договор купли-продажи. Также 13 октября 2017 года он направил ответчику заказное письмо с просьбой явиться в МФЦ для заключения договора, однако, в указанное время ответчик для регистрации договора не явилась. Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 17.10.2016 года следуют объяснения ФИО10, согласного которым она аннулировала доверенность, сама собрала необходимые документы и продала долю М., ему денежные средства возвратила. Однако денежные средства, полученные по сделке, ответчик ему не вернула, основной договор купли-продажи указанного имущества не заключен до настоящего времени. Просит: обязать ФИО4 заключить с ним договор купли-продажи 1/4 (одной четвертой) доли земельного участка и расположенной на нем 1/4 (одной четвертой) доли жилого дома с кадастровым номером НОМЕР, находящегося по адресу: АДРЕС, на условиях предварительного договора купли-продажи от 24 ноября 2016 года с установлением стоимости указанного имущества в размере 50 000,00 рублей (т.1 л.д.7-13).

В суде истец ФИО1, его представители ФИО2 и ФИО3 настаивали на удовлетворении иска.

Представитель ответчика ФИО4 - ФИО5 иск не признал, просил отказать в его удовлетворении, привел доводы, изложенные в возражениях на иск; ФИО1 не собрал документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи спорного имущества, нотариально не уведомил о сделке участника общей долевой собственности - С.Н.А., не удостоверил нотариально предварительный договор купли-продажи общей долевой собственности в соответствии с положениями закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с чем, ФИО4 аннулировала доверенность, выданную на имя ФИО1, направила ему почтовым переводом денежные средства в размере 50 000,00 рублей, которые тот получать отказался. Предварительный договор, заключенный между ФИО1 и ФИО4, имеет существенные нарушения, а именно: в нем не определен предмет договора (т.2 л.д.46-50).

Ответчик ФИО7, третье лицо ФИО8 извещены о дате слушания дела, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело без их участия (т.2 л.д.69,70). 

В силу ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они установили взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст.429 ГК РФ).

В силу п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 данного Кодекса.

Пунктом 4 ст.445 ГК РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом установлено: 24 ноября 2016 года между ФИО4 (продавцом) и ФИО9 (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома общей площадью 97 кв.м., земельного участка, распложенного по адресу: АДРЕС (п.1 договора). Согласного этого же пункта договор купли-продажи упомянутого недвижимого имущества должен быть заключен до 31.12.2017 года. Сторонами установлена цена недвижимого имущества, являющегося предметом договора, - 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей. В соответствии с п.4 договора покупатель передал продавцу оговоренную денежную сумму (т.1 л.д.18,19).

В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Учитывая положения упомянутой правовой нормы о толковании условий договора, принимая во внимание всю совокупность письменных доказательств, имеющихся в деле, а также объяснения сторон, суд пришел к выводу о том, что ФИО6 и ФИО10 не был согласован предмет договора.

Так, из буквального прочтения текста предварительного договора (т.1 л.д.18) следует: что предмет договора - 1/4 (одна четвертая) доля жилого дома общей площадью 97 кв.м. и з/у (земельный участок) без указания его площади и правообладателя. Ни один из пунктов предварительного договора не содержит индивидуальных характеристик передаваемого имущества - площади фрагмента недвижимости, соответствующий доле ФИО10, границ его расположения на плане БТИ, ссылок на соответствующие литеры и кадастровые номера. 

А поскольку по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя именно недвижимость, то предмет договора должен содержать индивидуально-определенные характеристики этой недвижимости (п.1 ст.549 ГК РФ).

Правильность данных выводов суда в полной мере подтверждается имеющимися в деде копиями договоров купли-продажи частей жилого дома АДРЕС, прошедших государственную регистрацию (т.1 л.д.66-68,73,75-77,250-251), копиями свидетельств о государственной регистрации права (т.1 л.д.60-65), копией заочного решения Советского районного суда г. Челябинска от 07 августа 2008 года (т.1 л.д.69-72). В перечисленных документах содержатся характеристики отчуждаемой недвижимости, которые необходимы для индивидуализации передаваемого имущества. 

Позиция истца относительно предмета предварительного договора непоследовательна и противоречива. В исковом заявлении он ссылается на наличие в собственности ФИО10 1/4 (одной четвертой) доли жилого дома общей площадью 97 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 600 квадратных метров, что он и желал приобрести (п.1 предварительного договора). Исковые же требования он сформулировал в иной редакции, отличающейся от условий предварительного договора, сославшись при этом на кадастровый номер недвижимости НОМЕР, коего по факту не имеется (т.1 л.д.7-13). В судебном заседании от 25 апреля 2018 года истец также вначале настаивал на том, что по предварительному договору речь шла о покупке им 1/4 доли жилого дома общей площадью 97 кв.м. и земельного участка по АДРЕС (т.1 л.д.212). Затем стал утверждать, что покупает 1/4 долю в 97 квадратных метрах - в основном доме, что у ФИО10 еще нет в собственности земельного участка, но по договору ей принадлежит 1/4 доля от 600 кв.м. (т.1 л.д.212 оборот). Кроме того, он дал объяснения о том, что располагал иными сведениями о площади 1/4 (одной четвертой) доли ответчицы, поскольку запросил соответствующую справку, но не придал этому значения (т.1 л.д.213). Затем стал настаивать на том, что купленная в 1988 году ФИО10 1/4 доля жилого дома площадью 97 кв.м., - литера А в техническом паспорте, существует, что именно такую долю с такой площадью он покупал.

Фактические же обстоятельства дела, установленные судом, таковы: ФИО4 и С.Н.А. принадлежала 1/2 (одна вторая) доля в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью в целом 70,9 кв.м. по АДРЕС - каждая являлась собственником 1/4 доли в праве; указанная часть дома с кадастровым номером НОМЕР по договору от 08 сентября 2017 года была продана М.А.Б. земельный участок площадью 600 кв.м. предметом данного договора не являлся, т.к. ответчица собственником его не была; на момент заключения предварительного договора ФИО10 не была собственником 1/4 части дома общей площадью 97 кв.м. (литера А) и 1/4 доли земельного участка площадью 600 кв.м. Это подтверждается имеющимися в деле копией договора об отчуждении 1/2 доли жилого дома АДРЕС М. (т.1 л.д.75-77), сведениями об основных характеристиках объекта недвижимости (т.1 л.д.83,84), кадастровыми планами земельного участка (т.1 л.д.131-134, 146-148), копиями технических паспортов на жилой дом (т.1 л.д.150-173), копией заочного решения суда о выделе доли жилого дама в натуре (т.1 л.д.69-72), распоряжением о предоставлении земельного участка в собственность (т.1 л.д.140-141), договором купли-продажи (т.1 л.д.250-251), протоколом выявления кадастровой ошибки и решением (т.1 л.д.188-191), заключением кадастрового инженера (т.2 л.д.80-84).

Суд, оценив все добытые доказательства, основываясь на положениях статей 432 и 554 ГК РФ, пришел к убеждению, что предварительный договор от 24 ноября 2016 года является незаключённым: сторонами не согласован предмет договора, т.е. не определены надлежащим образом характеристики передаваемого недвижимого имущества. 

Кроме того, существенное значение для правильного разрешения спорного правоотношения имеют следующие обстоятельства.

2 июля 2016 года вступил в силу Федеральный закон № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о внесении изменений), которым внесены очередные изменения в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) в части сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. 

Согласно ст.24 Закона о регистрации регистрация сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее, чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке (п.1).

В соответствии с п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).

Судом установлено, что по условиям предварительного договора отчуждению в пользу постороннего лица подлежала 1/4 (одна четвертая) доля ответчицы в праве общей долевой собственности на жилой дом по АДРЕС. Однако в нарушение упомянутых выше норм закона договор не был нотариально удостоверен. Кроме того, участник долевой собственности С.Н.А. не была извещена ФИО10 в письменной форме о намерении продать свою долю, что также не соответствует требованиям закона (ст.250 ГК РФ, ст.24 Закона о регистрации.) 

Доводы истца о том, что ФИО11 на момент заключения предварительного договора не была участником общей долевой собственности ввиду отсутствия у нее зарегистрированного права на 1/4 долю дома, расценены судом как несостоятельные, т.к. они основаны на неправильном толковании закона.

В силу п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Однако, частью 2 ст.218 ГК РФ установлено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования (абзацы второй, третий п.2, п.4 ст.218 ГК РФ, п.4 ст.1152 ГК РФ). Если наследодателю принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п.4 ст.1152 ГК РФ). Наследник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный регистратор), после принятия наследства. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации права собственности совладельца - наследника по закону на момент заключения спорного предварительного договора продажи недвижимости, не свидетельствует об отсутствии у нее такового. ФИО11 являлась сособственником жилого дома АДРЕС с момента открытия наследства, и тот факт, что ей только в 2017 году было выдано свидетельство о государственной регистрации права на 1/4 долю этого дома, не умаляет ее право собственности в порядке наследования после смерти Г.А.А. (т.1 л.д. 75-77,79).

Следовательно, С.Н.А. была вправе воспользоваться преимущественным правом покупки 1/4 доли жилого дома, принадлежавшей ФИО10.

В силу п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Как констатировано выше, предварительный договор от 24 ноября 2016 года является незаключенным. Незаключенный же договор не порождает для сторон прав и обязанностей. Ничтожный договор также не влечет юридических последствий. 

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения иска ФИО1 и считает необходимым ему в иске отказать. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Отказать ФИО1 в иске к ФИО4 об обязании заключить договор купли-продажи 1/4 доли земельного участка и 1/4 доли жилого дома.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Копейский городской суд Челябинской области в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий: Н.Е. Зозуля